Yurt Dışındaki Malikin Arsasına Komşu Yapı Taşarsa Ne Yapılır? TMK 725 | 2026
TMK 725 kapsamında taşkın yapı nedir?
Taşkın yapı, bir parselde inşa edilen yapının temel, duvar, balkon, saçak veya başka yapı unsurunun komşu taşınmaz sınırını aşmasıdır. Sorun yalnız santimetrelik fiziksel taşma değildir; taşınmaz mülkiyetinin sınırı ile yapı mülkiyeti ve komşuluk dengesi çatışır. Türk Medenî Kanunu m.725 bu çatışmayı özel kuralla çözer. Yapının komşu araziye taşması hâlinde olayın öğrenilme zamanı, malikin itirazı ve yapıyı yapan kişinin iyi niyeti kanuni sonucu doğrudan etkiler.
Yurt dışında yaşayan malik bakımından taşkın yapı çoğu kez geç fark edilir. Malik Türkiye’ye yılda bir kez gelir veya taşınmaz boş arsadır. Komşu inşaat ilerlerken sınır kontrolü yapılmazsa yapı tamamlandığında ihlal öğrenilebilir. Bu nedenle TMK m.725’teki 15 günlük itiraz süresi özellikle önemlidir; süre yapı başlangıcından değil, malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren değerlendirilir.
Taşkın yapı ile sıradan haksız elatma aynı hukuki olgu değildir. Bahçe kullanımı, malzeme yığılması veya fiilî işgal TMK m.683 çerçevesinde elatmanın önlenmesini gündeme getirebilir. Yapının sınırı aşması ise TMK m.725’in özel sonuçlarını doğurur. Bu ayrım dava dilekçesindeki hukuki sebebi, bilirkişi incelemesini ve talep sonucunu etkiler.
15 günlük itiraz süresi neden kritik?
TMK m.725, taşkın yapıyı öğrenen komşu malikin on beş gün içinde itiraz etmesini özel olarak düzenler. Malik süresinde itiraz etmezse ve yapı sahibinin iyi niyeti ile durumun hakkaniyeti şartları da varsa, yapı sahibi uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya mülkiyet devrini talep edebilir. Bu nedenle 15 günlük süre, taşkın yapının hukuki geleceği bakımından belirleyici eşiklerden biridir.
Yurt dışında yaşayan malikin sessiz kalmasının sonuçları ağır olabilir. “Ben Türkiye’de değildim” tek başına yeterli savunma değildir; asıl soru taşmayı fiilen ne zaman öğrendiğidir. Öğrenme e-posta, komşu bildirimi, belediye şikâyeti, vekilin raporu, fotoğraf, noter ihtarı veya başka delille ispatlanabilir. Malik taşmayı öğrendikten sonra uzun süre hiçbir itirazda bulunmamışsa, daha sonra salt yurt dışında yaşadığını ileri sürmesi süre sorununu ortadan kaldırmaz.
İtirazın ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir. Telefon görüşmesi veya sözlü uyarı sonradan inkâr edilebilir. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü bildirim, KEP veya somut koşula uygun yazılı delil kullanmak daha güvenlidir. İtiraz yalnız “inşaata karşıyım” demekle bırakılmamalı; taşınmaz sınırına tecavüz eden kısmın kaldırılmasının istendiği açıkça belirtilmelidir.
Öğrenme tarihi nasıl ispatlanır?
Davada 15 günlük sürenin başlayıp başlamadığı bakımından öğrenme tarihi fiilî olgudur. Yapının görünür olması malikin otomatik olarak bildiği anlamına gelmez; özellikle malik yurt dışındaysa taşınmazı görmemiş olabilir. Buna karşılık malikin adına taşınmazı düzenli takip eden temsilcinin bildirimleri, kiracının ilettiği fotoğraflar veya belediyeye yapılan başvurular malikin bilgi tarihine ilişkin delil oluşturabilir.
Fotoğrafların çekim tarihi, mesajlaşmalar, belediyeye verilen dilekçe, kadastro başvurusu, e-posta ve noter ihtarı kronolojiyi ortaya koyabilir. Malik taşmayı aylar önce öğrenmiş fakat itiraz etmemişse sonradan “yeni öğrendim” iddiası delillerle çelişebilir. Bu nedenle taşma fark edildiği gün hukuki dosya açılmalı ve tarih sabitlenmelidir.
Yurt dışındaki malik için düzenli taşınmaz takibi bu yüzden önemlidir. Vekil veya güvenilir temsilci inşaat faaliyetini bildirir, fotoğraf ve konum kaydı gönderir ve hukuki itirazı gecikmeden yaparsa kısa süre riski yönetilir. Taşınmazın komşu parsellerinde yeni inşaat başladığında aplikasyon sınırlarının erken aşamada kontrol edilmesi tamamlanmış yapı sonrasında yaşanacak daha ağır uyuşmazlığı önleyebilir.
Yapı sahibinin iyi niyeti nasıl değerlendirilir?
Taşkın yapı sahibinin TMK m.725’in koruyucu sonucundan yararlanabilmesi için iyi niyetli olması gerekir. Yapı sahibi sınırı bildiği hâlde bilerek komşu parsele taşmışsa iyi niyet savunması zayıflar. Kadastro aplikasyonu, ruhsat projesi, mimari çizim, aplikasyon kazıkları, önceki ihtarlar ve komşu uyarıları bu konuda delildir.
Profesyonel inşaat yapan şirketin sınır kontrolü yükümlülüğü ile kırsal alanda eski yapı kullanan kişinin durumu aynı olmayabilir. İyi niyet her olayda somut koşullara göre değerlendirilir. Sırf “yanlışlıkla oldu” demek yeterli değildir; tapu ve aplikasyon verileri karşısında makul özen gösterilip gösterilmediği incelenir.
Malik 15 gün içinde itiraz etmişse yapı sahibi daha sonra inşaata devam ederse iyi niyet iddiası ayrıca zedelenebilir. İtirazın zamanında ve açık yapılması yalnız süre bakımından değil, karşı tarafın bilgi durumunu ispatlamak açısından da önemlidir. İnşaatın hangi aşamasında itiraz edildiği fotoğraf ve tutanaklarla gösterilmelidir.
İrtifak hakkı veya mülkiyet devri hangi şartlarda istenebilir?
Malik süresinde itiraz etmemiş, yapı sahibi iyi niyetli ve durum ile koşullar hakkaniyet bakımından talebi destekliyorsa taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulması veya mülkiyetin devri gündeme gelebilir. Bu sonuç otomatik değildir; mahkeme bütün şartları birlikte inceler.
İrtifak modelinde taşan yapı unsurunun komşu parsel üzerinde kalmasına ayni hakla katlanılır; mülkiyet devrinde ise gerekli arazi bölümü yapı sahibine geçirilir. Kadastro ve imar mevzuatı mülkiyet devrinin teknik olarak mümkün olup olmadığını etkileyebilir. Her olayda “taşan kısım satılır” sonucu çıkmaz. Parselin ifraz edilememesi veya imar mevzuatının bölünmeye izin vermemesi çözüm seçeneğini değiştirebilir.
Uygun bedel bilirkişiyle belirlenir. Değer yalnız metrekare satış fiyatına indirgenmez; parselin geometrisi, kullanılabilirliği, imar hakkı ve taşma nedeniyle oluşan ekonomik sonuçlar incelenir. İrtifak kurulacaksa da taşınmazın kullanım ve piyasa değerindeki azalma hesaba katılır.
Malik taşan kısmın yıkılmasını isteyebilir mi?
Malik zamanında itiraz etmişse veya yapı sahibi TMK m.725’teki iyi niyet ve hakkaniyet şartlarını taşımıyorsa, mülkiyet hakkının korunması kapsamında taşan kısmın kaldırılması talep edilebilir. Ancak mahkeme talebin hukuki dayanağını, yapı bütünlüğünü ve somut olayın bütün koşullarını inceler.
Yıkım talebi teknik olarak yapının hangi kısmının taşındığının net belirlenmesini gerektirir. Harita mühendisi aplikasyonu, mimari proje ve fen bilirkişisi raporu bu nedenle önemlidir. Sadece duvarın gözle sınırı geçtiğini söylemek infaz edilebilir hüküm için yeterli değildir. Taşma miktarı koordinat ve ölçüyle gösterilmelidir.
İhtiyati tedbir de inşaat devam ederken gündeme gelebilir. Devam eden inşaatın geri dönüşü zor zarar yaratacağı iddia ediliyorsa HMK’nın tedbir şartları kapsamında mahkemeden geçici koruma istenebilir. Tedbir otomatik verilmez; haklılık görünümü ve gecikme nedeniyle ciddi zarar ihtimali somutlaştırılır.
Taşkın yapı davasında hangi deliller toplanmalıdır?
Güncel tapu kayıtları, kadastro paftası, aplikasyon krokisi, belediye ruhsat ve proje dosyası, inşaat tarihini gösteren fotoğraf ve uydu görüntüleri, noter ihtarı ve taraf yazışmaları temel delillerdir. Harita mühendisi ölçümü taşmanın büyüklüğünü santimetre veya metre olarak belirler. Yapı projesi ile fiilî durum karşılaştırılır.
Belediye ruhsatı yapının komşu taşınmaza özel hukuk bakımından taşmasına izin vermez. “Ruhsatım var” savunması, kadastro sınırını aşan mülkiyet ihlalini ortadan kaldırmaz. İmar ve mülkiyet hukuku ayrı kontrol edilmelidir. Ruhsatın varlığı yalnız yapının idari izin boyutuna ilişkin bilgi sağlar.
Yapının ne zaman hangi seviyeye geldiği de önemlidir. Erken itiraz, malikin inşaata razı olmadığını gösterir. İnşaat tamamlandıktan sonra yapılan ilk itirazda öğrenme tarihi daha yoğun biçimde tartışılır. İnşaatın aşamalarını gösteren tarihli görseller bu nedenle güçlü delildir.
Yurt dışındaki malik dava açmak için Türkiye’ye gelmek zorunda mı?
Hayır. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle dava, keşif, bilirkişi itirazı ve tapu işlemleri takip edilebilir. Vekâletname yabancı noter önünde düzenlenmişse apostil veya tasdik ve tercüme kuralları uygulanır. yurt dışı vekâletname rehberi bu aşamada kullanılabilir.
TMK m.725 bakımından hızlı itiraz gerektiğinden vekâletnamenin dava açılmadan önce hazır olması avantaj sağlar. Ancak 15 günlük süre içinde mutlaka mahkeme davası açılması gerektiği şeklinde bir kural yoktur; önemli olan taşkın yapıya karşı itirazın süre içinde yapılmasıdır. Sonraki dava talepleri somut olaya göre ayrıca planlanır.
Yabancı belgeler kullanılacaksa HMK m.224 apostil rehberi incelenmelidir. Yurt dışındaki malikin adres ve tebligat bilgileri de dava başında doğru verilmelidir.
Taşınmaz satılır veya miras kalırsa uyuşmazlık ne olur?
Taşkın yapı sorunu tapu sınırıyla ilgili olduğu için taşınmazın satılmasıyla fiilî sorun yok olmaz. Yeni malik taşınmazı mevcut yapı ve uyuşmazlık durumuyla devralır. Dava devam ederken devir yapılırsa HMK’nın dava konusunun devrine ilişkin hükümleri ayrıca uygulanır.
Miras halinde taşınmaz mirasçılara geçer. Yurt dışında yaşayan mirasçılar, intikal sırasında sınır ihlalini fark edebilir. Öğrenme tarihi her somut olayda delillerle inceleneceğinden mirasçıların tespit anını belgelemeleri önemlidir. Önceki malikin itirazı, uyuşmazlık dosyası ve dava geçmişi de yeni hak sahipleri bakımından incelenir.
Satış öncesi taşkın yapı alıcıya bildirilmelidir. Aksi hâlde satıcının ayıp, zapta karşı sorumluluk veya sözleşmesel beyanları bakımından yeni uyuşmazlıklar çıkabilir. Tapu ve fiilî sınırın uyuşmadığı taşınmazda profesyonel ölçüm yapılmadan satış bedeli belirlemek risklidir.
Yurt dışındaki malik için acil uygulama planı
1. Taşma fark edildiği gün fotoğraf, video ve konum kaydı alınır. 2. Tapu ve kadastro kayıtlarıyla lisanslı ölçüm yaptırılır. 3. TMK m.725’teki 15 günlük süre kaçırılmadan ispatlanabilir yazılı itiraz yapılır. 4. Belediye ruhsat ve proje dosyası alınır. 5. İnşaat devam ediyorsa tedbir ihtiyacı değerlendirilir. 6. İyi niyet ve hakkaniyet koşulları analiz edilir. 7. Dava talebi yıkım, elatmanın önlenmesi, irtifak veya bedel seçenekleri açısından doğru kurulmalıdır.
İlk incelemede yalnız tapu yüzölçümü değil, kadastro sınırı ve aplikasyon belirleyicidir. Eski duvar veya çit her zaman hukuki sınırı göstermez. Bu nedenle komşular arasındaki fiilî kullanım çizgisi, teknik ölçüm yapılmadan kesin sınır kabul edilmemelidir.
Tapu takibi için Web Tapu rehberi, sınır ve mülkiyetin korunmasına ilişkin genel çerçeve için TMK m.683 elatmanın önlenmesi içeriği kullanılabilir. Güncel kanun metni Mevzuat Bilgi Sistemi, tapu-kadastro verileri TKGM üzerinden doğrulanmalıdır.
Dava öncesi sulh ve teknik çözüm nasıl değerlendirilir?
Taşkın yapı uyuşmazlığı her zaman yalnız yıkım davasıyla çözülmek zorunda değildir. Teknik ölçümden sonra taraflar taşma miktarı, yapının bağımsız kullanılabilirliği, yıkımın maliyeti ve parselin kalan kısmına etkisi konusunda somut veri elde eder. Yapı sahibinin iyi niyetli olduğu ve malik de ekonomik çözümü tercih ettiği durumda, kanuna uygun bedel karşılığında irtifak veya teknik olarak mümkünse mülkiyet düzenlemesi üzerinde anlaşılabilir. Ancak anlaşma tapu tescili gerektiren ayni hak sonucunu doğuruyorsa gerekli resmî şekil mutlaka tamamlanmalıdır.
Tarafların yalnız özel protokol yaparak “taşan kısım artık komşunundur” demesi tapu mülkiyetini kendiliğinden değiştirmez. TMK m.706 ve tapu mevzuatındaki resmî şekil kuralları dikkate alınmalıdır. Aynı şekilde bedel ödenmesi tek başına taşkın yapıyı hukuken kalıcı hâle getirmez. Sulh metni hangi hakkın kurulacağını ve tapu sicilinde hangi işlemin yapılacağını açıkça göstermelidir.
Yurt dışındaki malik açısından sulh görüşmelerinin yazılı yürütülmesi ve tekliflerin süreleriyle saklanması önemlidir. Karşı tarafın “malik zaten razıydı” iddiasını önlemek için verilen her izin veya geçici toleransın kapsamı açık yazılmalıdır. İnşaat sürerken yalnız ölçüm yapılmasına izin verilmesi taşkın yapıya rıza anlamına gelmez; fakat bu ayrım yazılı belgeyle netleştirilmelidir.
Taşkın yapının taşınmaz değerine etkisi nasıl hesaplanır?
Taşma küçük görünse bile parselin imar hakkını, yapı yaklaşma mesafesini, otopark düzenini veya gelecekteki proje alanını etkileyebilir. Bu nedenle ekonomik zarar yalnız taşınan metrekare ile sınırlı değildir. Bilirkişi taşınmazın tamamının kullanım kabiliyetinde meydana gelen değer kaybını incelemelidir. Özellikle imarlı şehir parsellerinde birkaç metrekarelik sınır ihlali yapılaşma hesabında ciddi sonuç doğurabilir.
Tarım arazisinde ise taşan yapının sulama hattını, traktör geçişini veya ürün kullanımını engellemesi farklı ekonomik sonuç yaratır. Değerleme taşınmazın gerçek kullanım türüne göre yapılmalıdır. Malik yurt dışında olduğu için taşınmazı o an kullanmıyor olsa bile mülkiyet hakkının ekonomik değeri korunur; fiilen kullanılmama ihlalin bedelsiz kabul edileceği anlamına gelmez.
Satış düşünülüyorsa taşkın yapı uyuşmazlığı çözülmeden önce alıcıya bildirilmelidir. Banka ekspertizi veya alıcı incelemesi sırasında sınır sorunu ortaya çıkarsa satış süreci durabilir. Erken hukuki ve teknik çözüm yalnız dava riskini değil taşınmazın pazarlanabilirlik sorununu da azaltır.
Sık sorulan sorular
15 günlük süre ne zaman başlar?
TMK m.725 bakımından süre malikin taşkın yapıyı öğrendiği tarihten itibaren değerlendirilir.
Yurt dışında olmam süreyi durdurur mu?
Hayır. Önemli olan taşmayı ne zaman öğrendiğinizdir; yurt dışında bulunmak tek başına süreyi ortadan kaldırmaz.
İtiraz noterle mi yapılmalıdır?
İspat güvenliği için noter ihtarı veya başka yazılı ve doğrulanabilir yöntem tercih edilmelidir.
Ruhsatlı bina komşu parsele taşabilir mi?
Ruhsat özel mülkiyet sınırını ihlal etme hakkı vermez; kadastro sınırı ayrı uygulanır.
Taşan kısmın yıkılması şart mı?
Sonuç zamanında itiraz, iyi niyet ve TMK m.725 şartlarına göre değişir; bazı hâllerde irtifak veya mülkiyet devri talebi gündeme gelir.
Yapı sahibi iyi niyetli değilse ne olur?
TMK m.725’in bedel karşılığı irtifak veya devir korumasından yararlanması zorlaşır; mülkiyetin korunması talepleri öne çıkar.
Yurt dışından dava açılabilir mi?
Evet. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle süreç Türkiye’ye gelmeden takip edilebilir.
Taşma satıştan sonra da sorun olur mu?
Evet. Fiziksel ve tapusal sınır sorunu taşınmazla birlikte yeni maliki de etkiler.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
