2024 Sonrası Kentsel Dönüşüm Teminatı %6’ya Düşürülebilir mi? Geçici Madde 5 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 4 Şubat 2026 tarihinde 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine eklenen Geçici Madde 5 uyarınca, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde Yönetmelik m.13/9-c’deki güncel %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir. İndirim otomatik değildir; müteahhidin talebi gerekir. Geçici hüküm ruhsat tarihini esas alır ve 1 Ocak 2024’ten önceki ruhsatlara doğrudan uygulanmaz.
Geçici Madde 5 Kentsel Dönüşüm Teminatı İçin Ne Düzenliyor?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan değişiklik yalnız yeni ruhsatlar bakımından teminat oranını %6 olarak belirlemekle kalmadı; geçmişte daha yüksek teminat vermiş müteahhitler için de açık bir geçiş hükmü getirdi. Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 5, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş teminatların müteahhidin talebi üzerine yeni %6 oranına göre yeniden düzenleneceğini hükme bağladı.
Bu düzenlemenin amacı, aynı 6306 projesinde yalnız ruhsat tarihinin 2026 değişikliğinden önce olması nedeniyle eski ve daha yüksek teminat oranının süresiz biçimde devam etmesini önlemektir. Kanun koyucu değil, yönetmelik düzenleyicisi geçiş dönemini açıkça belirlemiş ve 1 Ocak 2024 tarihini sınır kabul etmiştir.
Geçici Madde 5’in uygulanması için projenin 6306 kapsamındaki teminat rejimine tabi olması, yapı ruhsatının 1 Ocak 2024 veya daha sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması, teminatın daha önce verilmiş bulunması ve yapı müteahhidinin yeniden düzenleme talebinde bulunması gerekir.
1 Ocak 2024 Tarihi Neden Önemlidir?
Geçici hüküm kapsamını ruhsat tarihine bağlamıştır. “1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar” ifadesi, 1 Ocak 2024 tarihini geçiş kuralının başlangıç çizgisi yapar. Bu nedenle teminatın bankadan alındığı veya idareye teslim edildiği tarih tek başına belirleyici değildir; hangi yapı ruhsatı kapsamında verildiği esas alınır.
Örneğin yapı ruhsatı 15 Mart 2024 tarihinde düzenlenmiş ve teminat 2025 yılında yenilenmişse geçiş hükmünün tarih şartı sağlanır. Buna karşılık yapı ruhsatı 2023 yılında düzenlenmiş, teminat 2024 yılında uzatılmışsa Geçici Madde 5’in “1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları” şartı doğrudan gerçekleşmez.
Bu nedenle başvuru yapılmadan önce ruhsatın ilk düzenleme tarihi, varsa ruhsat yenileme veya isim değişikliği işlemleri ve teminatın hangi ruhsata dayalı tutulduğu dosyadan netleştirilmelidir. Sadece teminat mektubunun düzenleme tarihine bakılması doğru sonuç vermez.
Teminatın %6’ya Göre Yeniden Düzenlenmesi İçin Müteahhit Talebi Şart mı?
Evet. Geçici Madde 5 açıkça “yapı müteahhidinin talebi halinde” ifadesini kullanır. Dolayısıyla idarenin bütün eski teminatları kendiliğinden tarayıp otomatik olarak %6’ya indirme yükümlülüğü düzenlenmemiştir. Müteahhit başvuru yapmalıdır.
Talebin yazılı olması, proje ve ruhsat bilgilerini açıkça göstermesi, mevcut teminatın miktarını ve güncel m.13/9-c oranına göre yeniden hesaplama isteğini içermesi uygulamada ispat ve işlem kolaylığı sağlar. Başvuruya mevcut teminat mektubu veya teminat belgesi ile yaklaşık maliyet hesabının eklenmesi gerekir.
İdare, başvuruda ruhsat tarihinin geçiş hükmü kapsamında olup olmadığını ve yeni %6 tutarının hangi yaklaşık maliyet üzerinden hesaplanacağını kontrol eder. Projenin maliyeti veya ruhsatı değişmişse yalnız eski teminat tutarı üzerinden basit oranlama yapılması yeterli olmayabilir.
Yeni %6 Teminat Tutarı Nasıl Hesaplanır?
Güncel teminat oranı Yönetmelik m.13/9-c kapsamında projenin yaklaşık maliyetinin %6’sıdır. Bu nedenle yeniden düzenleme işleminde de güncel hukuki ve teknik dosyaya göre esas alınması gereken yaklaşık maliyet belirlenmelidir. Teminatın eski yüzdesi ile yeni yüzde arasındaki farkın mekanik olarak düşülmesi, yaklaşık maliyet değişmişse yanlış sonuca yol açabilir.
Örneğin resmi yaklaşık maliyet 80 milyon TL olarak esas alınıyorsa %6 teminat 4,8 milyon TL’dir. Ancak proje revizyonu, inşaat alanı artışı veya yapı sınıfı değişikliği nedeniyle yaklaşık maliyet yenilenmişse yeni teminat tutarı güncel maliyet üzerinden belirlenebilir. İdarenin maliyet cetveli bu nedenle temel belgedir.
Güncel %6 kuralının genel açıklaması için kentsel dönüşümde müteahhit teminatı yüzde kaç? yazısı incelenebilir. Bu içerik ise yalnız 2024 sonrası eski teminatların geçiş kuralına odaklanmaktadır.
Eski Teminatlar 4 Şubat 2026’da Kendiliğinden %6’ya Düştü mü?
Hayır. Geçici Madde 5 otomatik bir oran değişikliği değil, talep üzerine yeniden düzenleme mekanizması kurmuştur. Eski teminat mektubu veya nakdi teminat, müteahhit talep etmedikçe ve idare yeniden düzenleme işlemi yapmadıkça mevcut şekliyle devam eder.
Bu ayrım banka teminat mektuplarında özellikle önemlidir. Banka tarafından düzenlenmiş eski tutarlı mektup, yönetmelik değişti diye bankacılık kayıtlarında kendiliğinden küçülmez. İdarenin kabul edeceği yeni tutar belirlendikten sonra mektubun değiştirilmesi, kısmi iadesi veya yeni mektup düzenlenmesi için banka ve idare işlemleri gerekir.
Nakdi teminat bulunması hâlinde de fazla kısmın iadesi idari işlemle gerçekleşir. Yönetmelik değişikliği tek başına banka hesabından otomatik iade oluşturmaz. Başvuru, hesap kontrolü ve teminat çözüm işlemi yapılmalıdır.
1 Ocak 2024’ten Önce Düzenlenen Yapı Ruhsatlarında Geçici Madde 5 Uygulanır mı?
Geçici Madde 5’in açık lafzı 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatlarını kapsar. Bu nedenle 31 Aralık 2023 veya daha eski tarihli ruhsatlara aynı geçici hüküm doğrudan uygulanmaz. Daha eski ruhsatlarda teminatın azaltılması veya değiştirilmesi için farklı hukuki dayanak bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
Ruhsatın yenilenmesi, isim değişikliği veya tadilat ruhsatı bulunması hâlinde hangi işlemin “düzenlenen yapı ruhsatı” olarak geçiş hükmüne esas alınacağı somut dosyada önem kazanır. İlk ruhsat 2023, kapsamlı yenileme 2024 ise işlem türü ve idari kayıtlar birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle başvuruda yalnız ruhsat fotokopisi değil, ruhsat geçmişi ve belediye işlem dosyası istenmelidir. Geçici düzenlemenin sınırını genişletmek veya daraltmak yerine resmi ruhsat kronolojisi üzerinden hukuki nitelendirme yapılmalıdır.
Eski Teminat Yeni %6 Tutarından Fazlaysa Fazla Kısım Nasıl Çözülür?
Yeniden düzenleme sonucunda mevcut teminat yeni %6 tutarının üzerinde kalıyorsa, farkın nasıl çözüleceği teminatın türüne göre değişir. Banka teminat mektubunda mektubun tutarının azaltılması veya yeni tutarlı mektupla değiştirilmesi; nakdi teminatta ise fazla kısmın iadesi için idarenin işlem kurması gerekir.
Teminatın başka bir yükümlülük veya ihlal nedeniyle kısmen irat kaydedilmesini gerektiren bir durum bulunuyorsa, yalnız oran değişikliğine dayanarak koşulsuz iade yapılmaz. İdare öncelikle teminatın hukuki durumunu ve proje ilerlemesini kontrol eder.
Müteahhit açısından fazla teminatın çözülmesi finansman maliyetini düşürebilir. Malik açısından ise yeni tutarın yürürlükteki mevzuat oranına uygun kalması gerekir. İdare, teminat miktarını %6’nın altına düşürecek bir yeniden düzenleme yapamaz.
Teminatın %6’ya Düşürülmesi Maliklerin Haklarını Ortadan Kaldırır mı?
Hayır. Geçici Madde 5, yürürlükteki teminat oranını geçmişteki belirli ruhsatlara uyarlayan düzenlemedir. Maliklerin müteahhitle yaptıkları özel hukuk sözleşmesinden doğan hakları, gecikme cezaları, ayıp sorumluluğu ve sözleşmede ayrıca kararlaştırılmış malik lehine banka teminatı bu idari teminat değişikliğinden ayrı değerlendirilir.
Örneğin sözleşmede müteahhidin maliklere ayrıca 10 milyon TL tutarlı banka teminat mektubu vermesi kararlaştırılmışsa, 6306 Yönetmeliğindeki kamu teminatının %6’ya uyarlanması özel sözleşmedeki 10 milyon TL teminatı otomatik olarak azaltmaz. Sözleşme hükmü kendi şartlarına göre bağlayıcıdır.
Malikler bu nedenle idareye verilen 6306 teminatı ile kendileri lehine alınan özel teminatları ayrı listede takip etmelidir. İki güvence aracının lehtarı, tahsil şartı ve hukuki işlevi farklıdır.
%6’ya Yeniden Düzenleme Başvurusunda Hangi Belgeler Gerekir?
Başvurunun temel belgesi yapı ruhsatıdır. Ruhsatın düzenleme tarihi 1 Ocak 2024 veya sonrası olmalıdır. İkinci olarak mevcut teminat belgesi, banka teminat mektubu veya nakdi teminat makbuzu dosyaya eklenmelidir. Üçüncü olarak projenin güncel yaklaşık maliyet cetveli bulunmalıdır.
Dördüncü olarak yapı müteahhidinin yazılı talebi gerekir. Beşinci olarak proje veya ruhsat değişikliği varsa bunlara ilişkin revizyon belgeleri sunulmalıdır. Altıncı olarak teminat üzerinde irat, haciz, mahsup veya başka kısıt olup olmadığı idari kayıtlardan kontrol edilmelidir.
Yedinci olarak idarenin yeni %6 tutarını kabul eden yeniden düzenleme kararı alınmalı; sekizinci olarak eski teminatın iade veya değiştirme işlemi tamamlandıktan sonra dosyada yeni teminat belgesinin geçerli nüshası tutulmalıdır. Böylece ruhsat dosyası ve mali güvence kaydı birbiriyle uyumlu hale gelir.
Sık Sorulan Sorular
1. 2025’te verilen kentsel dönüşüm teminatı %6’ya düşürülebilir mi?
Evet. Ruhsat 1 Ocak 2024 veya sonrasında düzenlenmişse müteahhidin talebiyle yeni %6 oranına göre yeniden düzenlenebilir.
2. İdare teminatı kendiliğinden düşürür mü?
Hayır. Geçici Madde 5 müteahhit talebini şart koşar.
3. Tarihte ruhsat mı teminat mektubu mu esas alınır?
Hüküm “düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar” dediği için ruhsat tarihi temel başlangıç kriteridir.
4. 2023 ruhsatlı proje Geçici Madde 5’ten yararlanır mı?
Hükmün açık kapsamı 1 Ocak 2024 ve sonrasında düzenlenen ruhsatlardır; eski ruhsatlar için farklı dayanak ayrıca incelenmelidir.
5. %6 hangi tutar üzerinden hesaplanır?
Yönetmelik m.13/9-c kapsamındaki yaklaşık maliyet üzerinden hesaplanır.
6. Fazla banka teminat mektubu otomatik küçülür mü?
Hayır. İdare ve banka nezdinde yeniden düzenleme veya yeni mektup işlemi gerekir.
7. Nakdi teminatın fazla kısmı otomatik iade edilir mi?
Hayır. İdarenin hesap ve iade işlemi gerekir.
8. Malikler azaltmaya itiraz edebilir mi?
İdari teminat yürürlükteki mevzuata göre düzenlenir; maliklerin özel sözleşmedeki ayrıca kararlaştırılmış teminat hakları ayrı değerlendirilir.
9. Sözleşmedeki özel teminat da %6’ya düşer mi?
Hayır. Geçici Madde 5, 6306 Yönetmeliğindeki idari teminata ilişkindir; özel sözleşme teminatı kendi hükümlerine tabidir.
10. Başvuruda en önemli üç belge nedir?
Yapı ruhsatı, mevcut teminat belgesi ve güncel yaklaşık maliyet hesabıdır; ayrıca müteahhidin yazılı talebi bulunmalıdır.
İlgili İçerikler
- Kentsel dönüşüm müteahhit teminatı yüzde kaç?
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
- Kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
