Kentsel Dönüşümde Tevhit, İfraz ve Taksim İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi? | 2026
Kısa ve net cevap: Hayır. 6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Ayrıca sicildeki ipotek, haciz ve diğer ayni/şahsi haklar bu işlemlere engel oluşturmaz. Ancak maliklerin yeni uygulamaya ilişkin karar yeter sayısı ayrı bir konudur; 6306 kapsamındaki yeniden değerlendirme kararları güncel Kanuna göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
Tevhit, İfraz ve Diğer Tapu İşlemlerinin Kanuni Dayanağı Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası, kentsel dönüşüm uygulamasının tapu teknik işlemleri nedeniyle kilitlenmesini önleyen özel bir düzenleme içerir. Güncel hükme göre uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılabilir veya yaptırılabilir.
Normal taşınmaz hukukunda bu işlemlerin bir kısmı tüm maliklerin imzasını, ilgili hak sahiplerinin muvafakatini veya çeşitli özel belgeleri gerektirebilir. 6306 ise afet riskinin giderilmesini ve dönüşümün bütünlüğünü sağlamak için özel bir kamu hukuku istisnası getirmiştir. Bu istisna, tek bir malik veya tek bir takyidat sahibinin zorunlu parsel ve tapu düzenlemesini engellemesini önler.
Hükmün uygulanabilmesi için işlemin 6306 kapsamındaki uygulamanın parçası olması gerekir. Kanun dışındaki sıradan bir parsel birleştirme veya bölme işlemine sırf taraflardan biri 6306 hükmünü ileri sürdü diye bu özel yetki uygulanmaz. Parselin dönüşüm statüsü ve işlemin uygulamayla bağlantısı dosyada açıkça görülmelidir.
6306 m.6 Kapsamında Hangi Tapu ve Parsel İşlemleri Resen Yapılabilir?
Kanun işlemleri tek tek sayar. Cins değişikliği, taşınmazın tapudaki niteliğinin fiilî duruma göre güncellenmesidir. Tevhit, birden fazla parselin birleştirilmesidir. İfraz, bir parselin mevzuata uygun biçimde birden fazla parsele ayrılmasıdır. Alan düzeltme, yüzölçümü ve teknik kayıt farklılıklarının düzeltilmesini; taksim, ortak taşınmazın paydaşlar arasında bölüşülmesini; ihdas, belirli durumlarda yeni taşınmaz oluşmasını; terk, yol veya kamu alanı gibi sebeplerle gerekli kısmın tapudan çıkarılmasını; tescil ise oluşan hukuki durumun tapu kütüğüne geçirilmesini ifade eder.
Bu işlemler kentsel dönüşüm projesinin uygulanabilmesi için birbirine bağlı biçimde kullanılabilir. Örneğin iki küçük riskli parsel yeni imar düzenine uygun bir proje için birleştirilebilir; yeni parselden yol veya yeşil alan terki yapılabilir; daha sonra yeni yapının kat irtifakı kurulabilir.
6306 m.6, bu teknik zincirin her aşamasında ayrı ayrı tüm maliklerin ve takyidat sahiplerinin imzasını aramak yerine yetkili kamu makamına resen işlem yetkisi verir. Bu, mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; maliklerin payları ve mevcut haklar Kanunun öngördüğü şekilde yeni sicil durumunda devam eder.
“Resen Yapılır veya Yaptırılır” Ne Anlama Gelir?
Resen işlem, yetkili kamu makamının maliklerin ayrıca başvuru veya oybirliği vermesine ihtiyaç olmadan kanundan doğan yetkisini kullanarak tapu ve parsel işlem sürecini başlatabilmesi anlamına gelir. 6306 m.6 bu yetkiyi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdareye verir.
Yetkili makam gerekli harita, proje, parselasyon ve tapu belgelerini hazırlatabilir; ilgili tapu ve kadastro birimlerine işlem talebi gönderebilir. Tapu müdürlüğü, Kanunun özel hükmü kapsamında muvafakat aranmaksızın gerekli tescil veya terkin işlemlerini yerine getirir.
Resen yetki sınırsız değildir. İşlemin Kanunun amaç ve kapsamına uygun olması, doğru taşınmaz üzerinde kurulması, malik paylarının korunması ve yeni sicil durumunun resmi teknik belgelere dayanması gerekir. Yanlış ada-parsel, yanlış yüzölçümü veya yanlış malik payı gibi maddi hatalar “resen yetki” gerekçesiyle korunmaz; tapu ve idari kayıtlar üzerinden düzeltilmelidir.
Neden Tüm Maliklerin veya İlgililerin Muvafakati Aranmaz?
Kentsel dönüşüm çok malik ve çok hak sahibi bulunan taşınmazlarda yürütülebilir. Her teknik tapu işlemi için tüm maliklerin, bankaların, haciz alacaklılarının ve diğer hak sahiplerinin ayrı muvafakatinin aranması, tek bir imza eksikliği nedeniyle afet riskinin giderilmesini süresiz biçimde durdurabilir. Kanun bu nedenle uygulamayı sürdürmek için özel bir mekanizma kurmuştur.
Muvafakat aranmaması, hak sahibinin hakkının silindiği anlamına gelmez. Aksine Kanun m.6, taşınmaz sicilindeki ayni ve şahsi hakların yeni hisseler ve daha sonra yeni bağımsız bölümler üzerinde devamını düzenler. Böylece işlemin yapılabilirliği ile hakların korunması birlikte sağlanır.
Bu özel sistem Anayasal mülkiyet hakkı ve tapu sicili güvenliği bakımından işlemin kanuni dayanağa, kamu yararına ve ölçülülüğe uygun yürütülmesini gerektirir. Uygulama dosyasında yapılan her değişikliğin hangi 6306 işlemi için zorunlu olduğu ve malikin hangi yeni pay veya bağımsız bölümü aldığı izlenebilir olmalıdır.
İpotek, Haciz ve Diğer Şerhler Tevhit veya İfraza Engel Olur mu?
Hayır. 6306 m.6/1 bu konuda açık hüküm içerir. Taşınmaz sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez.
Bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. Haklar ise dönüşümden sonra doğru yeni taşınmaz üzerinde devam eder. Eski ipotek veya haczin yeni bağımsız bölüme nasıl taşındığı kentsel dönüşümde eski ipotek yeni daireye taşınır mı? rehberinde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Örneğin birleştirilecek parsellerden birindeki malik payı üzerinde banka ipoteği bulunması, tevhidi tek başına engellemez. Tevhit sonrasında ipotekli malikin hakkı yeni parseldeki payı üzerinde hukuken devam eder. Daha sonra yeni bağımsız bölüm tescil edilirse hak o malike düşen bağımsız bölüm üzerinde sürdürülür.
Resen Tapu İşlemi ile Salt Çoğunluk Kararı Aynı Şey mi?
Hayır. Bunlar birbirini tamamlayan fakat farklı iki hukuki mekanizmadır. Maliklerin taşınmazın nasıl değerlendirileceğine, hangi müteahhitle ve hangi sözleşmeyle yeni bina yaptırılacağına veya payların hangi şekilde kullanılacağına ilişkin uygulama kararları 6306 m.6’da düzenlenen karar yeter sayısına tabidir. Güncel Kanuna göre bu kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
Tevhit, ifraz, taksim, terk ve tescil gibi teknik tapu işlemlerinin yetkili kamu makamınca resen yapılabilmesi ise uygulamanın hayata geçirilmesini sağlayan ayrı yetkidir. Salt çoğunluğun yeni uygulamaya karar vermesi, her teknik tescil için yeniden oybirliği aranacağı anlamına gelmez.
Salt çoğunluk hesabı ve karar süreci için kentsel dönüşümde karar yeter sayısı başlıklı rehber incelenebilir. Karara katılmayan paydaşın pay satış süreci de ayrı olarak arsa payı satışı yazısında ele alınmıştır.
Tevhit ve İfraz İşlemleri Bina Yıkılmadan Önce Yapılabilir mi?
Evet. 6306 m.6/1, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce dahi parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine karar verilebileceğini düzenler.
Bu hüküm, “önce bina mutlaka yıkılsın, sonra parsel işlemi başlasın” şeklindeki zorunlu sıralamayı kaldırır. Dönüşüm projesi yıkımdan önce hazırlanabilir ve gerekli tapu teknik işlemleri başlatılabilir. Böylece yıkım sonrasında uzun süre arsa hâlinde bekleme ve proje gecikmesi azaltılabilir.
Bununla birlikte riskli yapının tahliye ve yıkım güvenliği kendi kurallarına tabidir. Parsel işlemlerinin yıkımdan önce yapılabilmesi, riskli binanın kullanımına süresiz devam edilebileceği anlamına gelmez. 90 günlük tahliye-yıkım üst sınırı için riskli yapı tahliye ve yıkım süresi rehberi kullanılabilir.
Boş Parselin Riskli Parselle Birleştirilmesinde Aynı Muvafakatsizlik Kuralı mı Uygulanır?
Her durumda değil. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde, riskli yapı bulunan parsellerin kendi aralarında birleştirilmesi ile boş parsellerin dönüşüm parseline katılması arasında özel kurallar bulunmaktadır. Özellikle boş parsel maliklerinin mülkiyetinin dönüşüm alanına dahil edilmesi, riskli yapı maliklerinin kendi aralarındaki teknik tevhit yetkisinden farklı değerlendirilir.
Boş parselin birleştirilmesi konusunda malikler açısından daha yüksek muvafakat koşulları ve imar mevzuatıyla bağlantılı şartlar bulunabilir. Bu nedenle “6306 m.6 her türlü boş parseli sahibinin izni olmadan tevhite izin verir” sonucu çıkarılamaz.
Boş parselin riskli parsel ile birleştirilmesi, ayrı bir arama niyeti ve özel Yönetmelik hükmü olduğundan bu konuda ayrıca hazırlanan rehberde malik muvafakati, parsel şartları ve yeni parselde karar yeter sayısı detaylı olarak açıklanacaktır.
Tevhit veya İfraz İşleminde Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
İlk olarak taşınmazın 6306 kapsamındaki statüsü belirlenmelidir. Riskli yapı raporu, riskli/rezerv alan kararı veya ilgili uygulama belgesi dosyada bulunmalıdır. İkinci olarak maliklerce yeni uygulama hakkında alınmış karar ve karar yeter sayısı incelenmelidir. Üçüncü olarak tevhit, ifraz veya diğer teknik işlemin hangi yetkili makam tarafından talep edildiği tespit edilmelidir.
Dördüncü olarak eski tapu kayıtlarındaki malik payları, ipotekler, hacizler ve diğer şerhler çıkarılmalıdır. Beşinci olarak yeni oluşacak parsel veya parsellerin teknik harita ve yüzölçümleri kontrol edilir. Altıncı olarak işlem sonrasında hakların hangi yeni pay ve bağımsız bölümler üzerinde devam ettiği yeni tapu kayıtlarıyla karşılaştırılır.
Yedinci olarak boş parsel veya üçüncü kişiye ait komşu taşınmaz sürece katılıyorsa Yönetmelikteki özel muvafakat şartları ayrıca kontrol edilmelidir. Bu, yalnız riskli yapı maliklerinin kendi parsellerindeki resen işlem yetkisinden farklı bir hukuki durum yaratabilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kentsel dönüşümde tevhit için tüm maliklerin imzası gerekir mi?
6306 m.6 kapsamındaki uygulamada yetkili makam gerekli tevhit işlemini malik ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen yapabilir veya yaptırabilir.
2. İfraz için de aynı kural geçerli mi?
Evet. Kanun ifrazı açıkça sayar.
3. Hacizli parsel tevhite girebilir mi?
Evet. Haciz ve diğer şerhler sayılan tapu işlemlerine engel olmaz; hak yeni kayıt üzerinde devam eder.
4. Banka ipoteği varsa bankanın izin vermesi gerekir mi?
6306 kapsamındaki sayılan tapu işlemlerinde ilgililerin muvafakati aranmaz; ipotek hakkı korunarak yeni sicile taşınır.
5. Salt çoğunluk kararı ile resen tescil aynı şey midir?
Hayır. Salt çoğunluk maliklerin uygulama kararına ilişkindir; resen tescil yetkili kamu makamının teknik tapu işlemi yetkisidir.
6. Bina yıkılmadan önce tevhit yapılabilir mi?
Evet. Kanun, belirli 6306 uygulamalarında yapı yıkılmadan önce de tevhit ve diğer işlemlerin yapılabilmesine izin verir.
7. Cins değişikliği için malik imzası aranır mı?
6306 m.6 kapsamındaki uygulamada cins değişikliği de muvafakat aranmaksızın resen yapılabilen işlemler arasındadır.
8. Taksim ve ihdas da madde kapsamında mı?
Evet. Taksim, ihdas, terk ve tescil de kanunda açıkça sayılmıştır.
9. Komşu boş parsel sahibinin izni olmadan parseli projeye katabilir miyiz?
Boş parseller için Uygulama Yönetmeliğinde özel muvafakat kuralları vardır; genel resen işlem yetkisi boş parsel sahibinin haklarını otomatik kaldırmaz.
10. İşlem sonunda eski haklar ne olur?
Mevcut ayni ve şahsi haklar ile şerhler Kanunun öngördüğü şekilde yeni pay veya yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder.
İlgili İçerikler
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
- Eski ipotek yeni daireye nasıl taşınır?
- Anlaşmayan malikin arsa payı satışı
- Yıkım sonrası kat mülkiyeti ne olur?
- Yıkımdan sonra tapu 6306 belirtmesi
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
