İstanbul’da Su Havzasındaki Arsaya Ev Yapılır mı? İSKİ ve İmar
İstanbul’da su havzasındaki bir taşınmazın tapuda arsa olarak görünmesi, o parsele konut yapılabileceğini göstermez. Yapılaşma için parselin hangi havzada ve koruma alanında kaldığı, o havzaya özel koruma planının bulunup bulunmadığı, yürürlükteki imar planı ve yapı ruhsatı birlikte incelenir. İSKİ görüşü tek başına yapı ruhsatı değildir. İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği m.5/2, özel havza koruma planı bulunan yerlerde bu plan hükümlerini esas alır; m.6/9 ise planlama ve yapılaşma sınırlarını düzenler. Bu nedenle Terkos, Büyükçekmece veya Ömerli çevresindeki bir ilan için verilen cevap, yalnız ilçe adı aynı diye başka bir parsele uygulanamaz.
Tapu kaydı, havza sınırı ve imar hakkı neden ayrı incelenir?
Tapu, taşınmazın mülkiyetini ve sicildeki hakları gösterir. İmar planı ise arazinin hangi amaçla ve hangi yapılaşma şartlarıyla kullanılacağını belirler. 3194 sayılı İmar Kanunu m.3, bir alanın plan esaslarına, bölge şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçla kullanılmasını yasaklar. Taşınmazın yüzölçümü büyük, ulaşımı kolay veya çevresi konutlarla dolu olsa da bu hüküm ortadan kalkmaz. Mülkiyet hakkı ile belirli bir projeye yapı ruhsatı alma hakkının aynı belgeye dayanmadığı, satın alma incelemesinin başında açıklığa kavuşturulmalıdır.
İSKİ’nin havza koruma görevinin kanuni dayanağı 2560 sayılı Kanun m.2/c ve m.20 hükümleridir. Bu düzenlemeler su kaynaklarının kirlenmesini ve zarar görmesini önlemeye yönelik tedbirleri kapsar. Belediyedeki imar dosyası ile İSKİ’deki havza dosyasının birlikte okunması bu yüzden gerekir. Satıcının yalnız tapu fotokopisi sunması, alıcıya havza bakımından tam bilgi verildiği anlamına gelmez. İncelemenin konusu satıcının kişisel kanaati değil, ada ve parsel numarasıyla eşleşen resmi belgeler ve bu belgelerin güncel durumudur.
İlk kontrol: Havzaya özel koruma planı var mı?
İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği m.5/2 önemli bir ayrım yapar: Yönetmelik, özel içme suyu havzası koruma planı bulunmayan havzalarda uygulanır; koruma planı hazırlanmış havzalarda ilgili plan hükümleri geçerlidir. Bu nedenle internette görülen mesafe tablosu, incelenen parselin tabi olduğu plan belirlenmeden kesin yapılaşma cevabı olarak kullanılamaz. İlgili idareden istenecek belgede yalnız “havza içindedir” açıklamasıyla yetinilmemeli; uygulanacak koruma planının adı, onay bilgisi, parselin bölgesi ve ilgili plan notu da gösterilmelidir.
Yönetmeliğin Ek-1’inde İstanbul’a su temin edilen havzalar ve dereler sayılır. Büyükçekmece, Terkos, Ömerli, Elmalı ve Darlık adlarının bu listede bulunması, aynı isimle anılan bütün ilçe veya mahallelerin tek koruma rejimine tabi olduğu sonucunu doğurmaz. Havza sınırı idari ilçe sınırı değildir. Ayrıca bir parsel farklı plan işaretlerini birlikte taşıyabilir. Bu ayrımlar yazılı kurum görüşü, onaylı plan paftası ve koordinatlarıyla birlikte ortaya konur. Emlak ilanındaki konum işareti veya telefon haritasında yapılan yaklaşık ölçüm, resmi sınır tespitinin yerine geçmez.
Mutlak, kısa, orta ve uzun mesafeli koruma alanları
Özel koruma planı ayrımı saklı kalmak üzere, Yönetmelik m.4 genel koruma alanlarını aşağıdaki şekilde tanımlar. Mesafeler gölün o gün fotoğrafta görülen kıyısından değil, en yüksek su seviyesinde su ile karanın oluşturduğu çizgi esas alınarak ve yatay olarak değerlendirilir. İlk üç alanın tanımında, alan havza sınırını aşarsa havza sınırında sona ermesi de öngörülür. Kuraklık nedeniyle suyun çekilmesi, ölçümün başlangıcını malik lehine kendiliğinden değiştirmez.
| Koruma alanı | Yönetmelik m.4’teki genel tanım | Dosyada kontrol edilecek husus |
|---|---|---|
| Mutlak koruma | Başlangıç çizgisinden itibaren 0–300 metre | En yüksek su seviyesi çizgisi ve havza sınırı |
| Kısa mesafeli koruma | Mutlak alanın üst sınırından başlayan 700 metrelik alan; toplamda 300–1.000 metre | Onaylı koruma sınırı ve uygulanacak özel plan |
| Orta mesafeli koruma | Kısa alanın üst sınırından başlayan 1.000 metrelik alan; toplamda 1.000–2.000 metre | Plan fonksiyonu, yoğunluk ve faaliyet yasakları |
| Uzun mesafeli koruma | Orta alanın üst sınırından havzanın sonuna kadar | İmar planı ile yasaklanan faaliyetlerin birlikte incelenmesi |
Bu sınıflandırma bir izin tablosu değildir. “Uzun mesafede kalıyor, dolayısıyla her yapı yapılır” şeklindeki çıkarım mevzuata uygun değildir. Yönetmelik m.6/9, uzun mesafede de bazı faaliyetlere yer verilmesini yasaklar ve planlama şartları getirir. Kısa mesafeli alanlarda köy yerleşik ve kırsal yerleşim alanlarına ilişkin özel düzenleme bulunması da bütün eski köy parsellerini serbest yapılaşmaya açmaz. Hangi istisnanın hangi sınır içinde uygulandığı, yürürlükteki belge üzerinden gösterilmelidir.
Su havzasındaki arsaya hangi şartlarla ev yapılabilir?
Yönetmelik m.6/9-c, mutlak koruma alanlarında İSKİ tarafından yapılacak veya yaptırılacak arıtma tesisleri dışında yapılaşmaya izin verilmemesini düzenler. Bu hükmün uygulandığı yerde malik, kendi konutunu küçük ölçekli veya kişisel kullanım amaçlı olduğu gerekçesiyle yasak dışında tutamaz. Yönetmelik m.6/9-ç ayrıca imar planı bulunmayan içme suyu havzalarında, planlar hazırlanıncaya kadar yapılaşmaya izin verilmemesini öngörür. Satış bedelinin ödenmesi, elektrik bağlantısı bulunması veya yıllardır vergi verilmesi bu planlama şartının yerine geçmez.
Yapılaşmanın bütünüyle yasaklanmadığı bir koruma alanında da olumlu sonuç için diğer koşullar tamamlanmalıdır. Parselin yürürlükteki planda konut kullanımına ayrılması, uygulanacak yoğunluk ve yapılaşma değerlerinin uygun olması, özel koruma hükümlerinin sağlanması ve yetkili idareden gerekli ruhsatın alınması gerekir. İmar Kanunu m.21’in yapı ruhsatına ilişkin genel kuralı ile kanundaki istisnalar ayrı değerlendirilir. Bir kurumdan alınan olumlu görüş, başka bir idarenin kanunen vermesi gereken ruhsatı kendiliğinden oluşturmaz. Başvuru dosyasındaki belgeler aynı proje, aynı parsel ve aynı kullanım için düzenlenmiş olmalıdır.
Prefabrik yapı veya konteyner adı kullanılması da tek başına muafiyet yaratmaz. İmar Kanunu m.5’teki yapı tanımı, karada ve suda yapılan daimi veya geçici, yeraltı ve yerüstü inşaatları ile sabit ve hareketli tesisleri kapsar. Somut uygulamanın bu tanıma, plan hükümlerine ve varsa özel istisnaya göre değerlendirilmesi gerekir. Betonarme bina için yasak olan kullanımın yalnız malzeme değiştirilerek serbest hale geldiği kabul edilemez. Bu noktada alıcıya sunulan ürün kataloğu ile taşınmazın hukuki yapılaşma koşulları ayrı tutulmalıdır.
İmar belgesindeki yoğunluk veya emsal rakamı tek başına yeterli mi?
Yapılaşma hesabı yapılırken parselin bütün yüzölçümünün aynı şekilde kullanılabildiği varsayılmaz. Yönetmelik m.6/9-b, yoğunluk hesabına katılmayacak alanları düzenler; mutlak koruma, 6360 sayılı Kanun m.1/4 ile kaldırılan mevcut köy yerleşik ve kırsal yerleşim alanları dışındaki kısa mesafeli koruma, mutlak tarım, askeri alan ve orman alanı ayrımları bu nedenle önemlidir. M.6/9-d kapsamında havzaya özel koruma planı hazırlanıncaya kadar uygulanacak yoğunluk ve kullanım koşulları ayrıca gösterilir. Bir imar belgesinde yazılı emsal değerinin hangi alana uygulanacağı, yapı yaklaşma sınırları ve plan notları okunmadan toplam inşaat hakkı hesaplanmamalıdır.
Plan değişikliği de mevcut koruma şartlarını kendiliğinden ortadan kaldıran bir işlem değildir. Yönetmelik m.6/9-e, idare uygulamalarında esas alınan yürürlükteki planda yapılacak değişikliklerde yoğunluk sınırını düzenler. Bu nedenle satış görüşmesinde dile getirilen ileride daha fazla kat yapılacağı veya planın mutlaka değişeceği beklentisi, bugünkü yapılaşma hakkı olarak yazılamaz. İnceleme raporunda yürürlükteki hak ile henüz onaylanmamış talep ayrı başlıklarda gösterilmelidir. Satın alma kararı için esas alınan kullanımın halen izinli olup olmadığı, tamamlanmış idari belgeler üzerinden açıkça ortaya konmalıdır.
İSKİ görüşü ile belediyenin ruhsatı arasındaki fark
Yönetmelik m.4’te İSKİ görüşü, havzalardaki belirli faaliyetler, su kaynakları ve planlar bakımından İdarece verilen görüş olarak tanımlanır. M.6/9-a, çevre düzeni planı dahil her ölçekteki plan hazırlanırken veya mevcut plan revize edilirken İSKİ görüşü alınmasını zorunlu kılar. Buna karşılık m.6/5-a, imar faaliyetlerinin planlara ve imar mevzuatına uygunluğunun denetimini ilgili idarelerin görev alanında bırakır. Böylece su kaynağının korunmasına ilişkin görüş ile yapı ruhsatının hukuki işlevi ayrılır. Dosyada bunlardan yalnız birinin bulunması, diğer incelemelerin tamamlandığını göstermez.
Özellikle eski bir olumlu görüş sunuluyorsa belgenin hangi tarihli planı veya hangi projeyi değerlendirdiği okunmalıdır. Sonradan değişen parsel numarası, ifraz, tevhit, kullanım amacı veya plan revizyonu önceki belgenin kapsamıyla karşılaştırılır. Belgenin olumlu sonuç bölümünün yanında şartları ve ekleri de incelenir. Kurumun belirli koşullara bağlı görüşünü koşulsuz inşaat izni gibi sunmak doğru değildir. Resmi imar belgesinin hangi taleple alınacağını görmek için imar durum belgesi talep dilekçesi rehberinden yararlanılabilir; havza bilgisi bu başvuruya ek olarak açıkça sorulmalıdır.
Satın almadan önce hangi belgeler aynı dosyada bulunmalıdır?
İncelemenin ilk belgesi güncel tapu ve parsel bilgisidir. Ada, parsel, yüzölçümü ve taşınmazın tapudaki niteliği, satıcının verdiği krokiyle eşleştirilir. Parsel değişikliği varsa eski ve yeni numaralar arasındaki bağlantı kurulur. Hisseli mülkiyette ilanda işaretlenen bölümün bağımsız bir imar parseli olup olmadığı ayrıca incelenir. Belirli bir payın satın alınması, harita üzerinde satıcının gösterdiği bölümde tek başına ev yapma yetkisi verdiği anlamına gelmez. Havza kısıtı bu mülkiyet incelemesinin yerine geçmediği gibi, mülkiyet incelemesi de havza kısıtını ortadan kaldırmaz.
İkinci belge, yetkili idareden alınan güncel imar durumu ile dayandığı plan ve plan notlarıdır. Yalnız bir sayfalık özet üzerinde görülen yapılaşma değeri yeterli değildir; özel koşullar, kurum görüşü gereklilikleri ve kullanım sınırlamaları da okunur. Üçüncü belge, İSKİ’nin parseli tanımlayan havza görüşü veya ilgili kurum kaydıdır. Hangi koruma alanında kalındığı, özel koruma planı bulunup bulunmadığı ve kullanım amacına ilişkin şartlar bu kayıtta gösterilmelidir. Belgeler farklı parselleri veya farklı proje sürümlerini anlatıyorsa önce bu uyuşmazlık giderilir.
Dördüncü inceleme, taşınmaz üzerinde bir yapı varsa o yapının ruhsat, proje, kullanım ve idari işlem dosyasıdır. Binanın fotoğrafı, belediye numarası veya abonelik kaydı ruhsat dosyasının yerine geçmez. Mühürleme, yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ya da tapuya işlenmiş aykırılık kaydı bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Satış sözleşmesinde teslim edilecek belgelerin ve vaat edilen kullanımın açık yazılması, alıcının hangi bilgiye dayanarak işlem yaptığının sonradan belirlenmesini sağlar. Bu kayıt düzeni, mevzuata aykırı bir kullanımı geçerli hale getiren sözleşmesel bir izin oluşturmaz.
Aynı taşınmaz kıyı, orman veya başka bir özel koruma rejimine de tabi olabilir. Su havzasına ilişkin olumlu değerlendirme, bu ayrı sınırlamaların kalktığı anlamına gelmez. Bu nedenle Büyükçekmece kıyı ve sınır uyuşmazlıkları ile Beykoz 2/B ve orman sınırı konuları, parselin gerçekten bu rejimlerle ilişkisi bulunduğunda ayrıca incelenmelidir. İlçe adına bakarak bir koruma alanını diğerinin yerine koymak, satın alma değerlendirmesinde yanlış sonuca götürür.
Olumsuz İSKİ görüşü veya ruhsat reddi nasıl incelenir?
Önce olumsuzluğun gerekçesi ayrıştırılır: yanlış parsel eşleştirmesi, koruma sınırının hatalı uygulanması, özel planın göz ardı edilmesi veya talep edilen kullanımın açıkça yasak olması aynı sorun değildir. İlk üç durumda hangi belge veya ölçümün hatalı olduğu ortaya konur; son durumda ise talebin dayandığı hukuki izin gösterilmelidir. İdareye sunulan başvuru, yalnız inşaat isteğini tekrarlamakla kalmamalı; işlem tarihi, sayısı, parsel bilgisi, itiraz edilen gerekçe ve dayanak belgeleri bir araya getirmelidir. Onaylı plan değişmeden, yalnız yeni başvuru yapılması mevcut yasağı kaldırmaz.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.14/3-d, dava konusu işlemin kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olup olmadığının incelenmesini öngörür. Bu nedenle kurum görüşünün tek başına böyle bir sonuç doğurup doğurmadığı, yoksa plan veya ruhsat kararına hazırlık belgesi mi olduğu dosyada belirlenir. Özel kanunda farklı süre bulunmayan idari davalarda m.7 uyarınca genel süre altmış gündür. M.34 kapsamında taşınmazla ilgili idari davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinin yetkisi esas alınır. Her olumsuz yazı için aynı dava ve süre varsayımı yapılmaz.
Dava süresi içinde üst makama, üst makam yoksa işlemi yapmış makama m.11 şartlarıyla başvurulması, işlemekte olan süreyi durdurur. Otuz gün cevap verilmemesi halinde zımni ret oluşur; ret üzerine kalan süre işler ve başvurudan önce geçen günler de hesaba katılır. Bu başvuru yeni bir tam altmış günlük süre yaratmaz. Planın askı ve itiraz aşaması ise ayrıca imar planına itiraz süreleri kapsamında incelenir. Yalnız bilgi istemek veya belediyede sözlü görüşme yapmakla, kanundaki başvuru koşullarının yerine getirildiği kabul edilmemelidir.
İnşaata başlanmışsa havza incelemesi neden geciktirilmemelidir?
İmar Kanunu m.32, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde inşaatın durdurulması ve mühürlenmesine ilişkin süreci düzenler. Maddenin öngördüğü uygun hale getirme veya ruhsat alma yolu, hukuken ruhsata bağlanamayan bir yapıyı mutlaka izinli hale getirme hakkı vermez. Ayrıca 2560 sayılı Kanun m.20, su havzaları için zararlı tesis ve yapıların tebligat üzerine kaldırılmasını, verilen sürede kaldırılmayanların İSKİ tarafından kaldırılmasını ve giderlerin ilgiliden alınmasını düzenler. Hangi işlemin hangi idare tarafından ve hangi maddeye dayanılarak tesis edildiği ayrı ayrı okunmalıdır.
İdari dava açılması, İYUK m.27 uyarınca işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulmasında açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte değerlendirilir. Bu nedenle mühürleme veya kaldırma işlemiyle karşılaşan malik, yalnız dava açıldığı bilgisine dayanarak inşaata devam etmemelidir. İtirazın teknik dayanağı olan plan, ölçüm, fotoğraf ve kurum yazıları baştan korunmalı; işlemde verilen süre ile yargısal başvuru süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Havza koruma uyuşmazlığında doğru dosya, genel bir inşaat beklentisinden çok bu somut belgeler üzerinden kurulur.
Sık sorulan sorular
İstanbul’da tapuda arsa yazan her havza parseline ev yapılabilir mi?
Hayır. Tapu niteliği tek başına yapılaşma hakkı vermez. Havzanın özel koruma planı, parselin koruma alanı, imar planı ve gerekli ruhsat birlikte incelenir. İmar Kanunu m.3 plan ve yönetmelik hükümlerine aykırı kullanımı yasaklar.
Mutlak koruma alanı nasıl ölçülür?
İSKİ Yönetmeliği m.4’teki genel tanım, en yüksek su seviyesinde su ile karanın oluşturduğu çizgiden itibaren yatay 300 metreyi esas alır. Alan havza sınırını aşarsa o sınırda son bulur. Özel havza koruma planı ayrıca kontrol edilir.
Gölün suyu çekilince yapılaşma sınırı değişir mi?
Günlük su seviyesi, Yönetmelik m.4’teki ölçüm başlangıcının yerine geçmez. Genel tanım en yüksek su seviyesindeki çizgiye dayanır. Kurak dönemde çekilmiş fotoğraf veya yaklaşık telefon ölçümüyle yapılaşma hakkı belirlenemez.
İSKİ’den olumlu görüş almak yapı ruhsatı yerine geçer mi?
Hayır. İSKİ görüşünün su kaynağını koruma ve planlama bakımından ayrı işlevi vardır. İmar Kanunu m.21 kapsamında gerekli yapı ruhsatı yetkili idareden alınır. Görüşteki proje, parsel ve koşullar ruhsat dosyasıyla eşleşmelidir.
Uzun mesafeli koruma alanında bütün kullanımlar serbest midir?
Hayır. Yönetmelik m.6/9 uzun mesafeli alanlarda da yasak faaliyetler ve planlama koşulları düzenler. Uzun mesafede kalmak, imar planı ve ruhsat şartlarını kaldırmaz; özel havza koruma planı varsa onun hükümleri uygulanır.
Özel havza koruma planı varsa hangi metin uygulanır?
İSKİ Yönetmeliği m.5/2, koruma planı hazırlanan havzalarda ilgili plan hükümlerini esas alır. Bu nedenle yalnız genel mesafe tablosundan karar verilmez; parselin tabi olduğu plan, plan notları ve kurum görüşü birlikte okunur.
Prefabrik ev veya konteyner koymak otomatik olarak ruhsatsız serbest midir?
Hayır. Kullanılan ticari ad tek başına muafiyet sağlamaz. İmar Kanunu m.5’teki yapı tanımı, m.21’deki ruhsat kuralı, ilgili istisnalar ve havza hükümleri somut uygulamaya göre incelenir. Malzemenin değiştirilmesi kullanım yasağını kaldırmaz.
İmar planı olmayan içme suyu havzasında inşaata başlanabilir mi?
İSKİ Yönetmeliği m.6/9-ç, imar planları hazırlanıncaya kadar yapılaşmaya izin verilmemesini düzenler. Özel koruma planı rejimi ayrıca belirlenir. Tapu, abonelik veya vergi kaydı bu planlama şartının yerine geçmez.
Olumsuz görüşe başvurmak dava süresini yeniden altmış gün yapar mı?
Hayır. İYUK m.11 şartlarını taşıyan ve dava süresi içinde yapılan başvuru süreyi durdurur. Ret veya otuz gün sonunda zımni ret üzerine kalan süre işler; başvurudan önce geçen günler hesaba katılır.
Havza nedeniyle yıkım veya kaldırma işlemine dava açınca işlem durur mu?
İYUK m.27’ye göre dava açılması idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte değerlendirilir. İşlemin dayanağı ve tebligatı ayrıca incelenmelidir.
Resmî kaynaklar
2560 sayılı Kanun: m.2, 20 · 3194 sayılı İmar Kanunu: m.3, 5, 21, 32 · İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği: m.4, 5, 6 ve Ek-1 · 2577 sayılı Kanun: m.7, 11, 14, 27, 34. Mevzuat ve kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026.
İstanbul ofisinde görüşme
Maslak · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
