İstanbul Yarısı Bizden Kredisinde TÜFE Güncellemesi, Geri Ödeme ve İpotek
İstanbul Yarısı Bizden kredisinde geri ödeme, yapı ruhsatı tarihinden başlayan 24 aylık ödemesiz dönemin ardından başlar. İlk 12 taksit faizsizdir; ödeme süresi en fazla 120 aydır. Sonraki borç güncellemelerinde 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın tanımladığı TÜFE oranı uygulanır. Taşınmaz üzerine kredi tutarının iki katı üzerinden ipotek kurulması ise teminat düzenlemesidir; bu işlem tek başına kullanılan krediyi iki kat borca dönüştürmez.
Krediye başvuracak malik açısından üç belge belirleyicidir: yapı ruhsatı, kredi sözleşmesi ve ipotek resmî senedi. İlk belge başlangıç tarihini, ikincisi somut borç ilişkisini ve ödeme planını, üçüncüsü taşınmaz üzerindeki güvenceyi gösterir. Bu belgelerden yalnız birini okumak yeterli değildir. Bu yazı, İstanbul’a özgü yapım kredisinin borç hesabını, yıllık artışını, tapu yükünü ve gecikme hâlinde izlenecek işlemleri ilgili hükümler üzerinden inceler.
Yarısı Bizden kredisinin hukuki dayanağı ve kapsamı
8189 sayılı Karar m.1, İstanbul ilindeki kentsel dönüşüm uygulamalarında hibe, kredi ve tahliye desteğini düzenler. Kararın dayanağı 6306 sayılı Kanun m.5’tir. M.2’de kredi, konutunu veya işyerini yapmak isteyen hak sahibine Türk lirası cinsinden verilen yapım kredisi olarak tanımlanır. Buradaki hak sahibi yapı malikidir. Kiracının tahliye desteğiyle ilgili durumu, malik adına kurulacak yapım kredisi borcuyla aynı hukuki ilişki değildir.
Karar m.2/1-c’deki banka, Başkanlığın bu karar kapsamındaki mali işlemler için protokol yaptığı bankadır. Dolayısıyla aşağıdaki geri ödeme ve gelir değerlendirmesi kuralları, kişinin başka bir bankadan alacağı her konut veya ihtiyaç kredisine uygulanmaz. Yarısı Bizden sözleşmesinin adı, tarafı ve dayanağı dosyada doğrulanmalıdır. Aynı inşaat için ayrıca kullanılan ticari kredi, yalnız projenin dönüşüm kapsamında olması nedeniyle bu ödeme rejimine girmez.
Hibe, kredi ve tahliye desteği borç hesabında nasıl ayrılır?
8189 m.2/1-ğ, hibeyi karşılıksız nakdi yardım olarak tanımlar. M.2/1-ı’daki kredi ise yapımın finansmanı için kurulan borç ilişkisidir. M.3/6’daki tahliye desteği de bağımsız bölümün kullanımı ve tahliyesiyle bağlantılı ayrı bir yardımdır. Bu üç tutarın tek toplam altında gösterilmesi, toplamın tamamını geri ödemesiz hâle getirmez. Kredi hesabına hangi ödemenin hangi hukuki sebeple kaydedildiği açıkça gösterilmelidir; hibe tutarı sırf aynı projeye ait diye kredi anaparasına eklenemez.
Güncel m.3/5, bir konut için 875.000 TL’ye kadar hibe ve 875.000 TL’ye kadar kredi; bir işyeri için 437.500 TL’ye kadar hibe ve aynı miktarda kredi sınırı getirir. Hak sahibinin diğer her konutu için kredi sınırı 1.750.000 TL, diğer her işyeri için 875.000 TL’dir. Bunlar düzenlemedeki üst sınırlardır. Somut borç incelemesinde üst sınır ile sözleşmede belirlenen ve fiilen kullandırılan kredi birbirinin yerine yazılmaz.
Miktar incelemesinde sözleşmenin tarihi de önemlidir. 1 Mayıs 2025’te yürürlüğe giren geçici m.1, daha önce yapılmış sözleşmelerde sözleşme tarihindeki yardım miktarlarının uygulanmasını sürdürür. Bu nedenle bugün ilan edilen üst sınır, geçmişteki her sözleşmenin başlangıç bakiyesini kendiliğinden değiştirmez. Eski sözleşme, kullandırım kayıtları ve sonradan yapılan işlem belgeleri karşılaştırılır. Ayrıca m.3/15’teki Başkanlığın yürüttüğü uygulama alanlarına özgü kredi düzenlemesi, bütün özel yüklenici projelerine yayılmaz.
24 aylık ödemesiz dönem hangi tarihten başlar?
Başlangıç noktası m.2/1-d’de açıkça yapı ruhsatı tarihidir. Bu dönem 24 ay sürer ve kredi borçlanma süresine dâhil edilmez. Müteahhitle sözleşme imzalanması, ilk destek ödemesinin yapılması, binanın teslimi veya yapı kullanma izin belgesinin alınması aynı başlangıç olayı değildir. Takvim hazırlanırken ruhsatın tarih ve numarası yazılır; ödeme planında başka bir başlangıç görülüyorsa bunun işlem dayanağı ayrıca istenir. Sözlü açıklama ruhsat kaydının yerine geçmez.
M.3/8, geri ödemeleri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan başlatır. Aynı fıkra ilk 12 taksitin faizsiz olacağını ve ödemelerin en fazla 120 ayda tamamlanacağını düzenler. Böylece 24 aylık başlangıç dönemi ile en fazla 120 aylık borç ödeme süresi ayrılır. Her sözleşmenin zorunlu olarak 120 taksitli olduğu sonucu çıkarılamaz; karar azami süreyi belirler. İmzalanan planın taksit sayısı ve ilk ödeme tarihi ayrıca okunur.
İnşaatın geç tamamlanması, m.2/1-d’deki başlangıcı kendiliğinden teslim tarihine taşımaz. Yüklenicinin gecikmesi nedeniyle ileri sürülecek sözleşmesel haklar ayrı dosyadır. Kredi yönünden erteleme veya plan değişikliği iddiası, o işleme ait yazılı belgeyle gösterilmelidir. İstanbul’daki dönüşüm sözleşmesinin kurulması ve yüklenici yükümlülükleri için İstanbul kentsel dönüşüm hukuki süreç rehberi ayrıca incelenebilir. Teslim uyuşmazlığı, kredi planındaki tarihleri tek başına ortadan kaldırmaz.
İlk 12 taksitin faizsiz olması neyi ifade eder?
M.3/8’deki faizsiz dönem, ilk 12 taksite ilişkindir. Bu ifade, kredinin bütün ömrü boyunca sabit tutarlı kalacağı anlamını taşımaz. Aynı fıkra, ödemesiz ve faizsiz dönem sonunda ilk taksit ödemesinden önce başlangıç güncellemesi yapılacağını ayrıca düzenler. Bu nedenle ödeme planında ödemesiz dönem, ilk 12 taksit ve sonraki başlangıç güncellemesi farklı satırlarda gösterilmelidir. Başlangıç güncellemesi ile yıllık güncellemenin aynı işlem gibi iki kez kaydedilmesi kabul edilmemelidir.
Kararın bu sıralaması korunarak somut takvim oluşturulur. Ruhsat günü, ilk taksit tarihi ve faizsiz dönemin tamamlandığı tarih görülmeden herkese aynı güncelleme ayı yazılamaz. Ocak ayı kuralı, ilk 12 taksite ilişkin özel düzenlemeyi yok sayma gerekçesi değildir. Dosya incelemesinde Başkanlığın veya protokol bankasının düzenlediği plan ile m.3/8 birlikte okunur; ilk artışın hangi dönem için yapıldığı ve hesapta hangi bakiyenin kullanıldığı açıklığa kavuşturulur.
TÜFE güncellemesinde hangi oran uygulanır?
8189 m.2/1-f, güncelleme oranını TÜİK tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranının yarısı olarak tanımlar. Aylık enflasyon oranı, on iki aylık ortalama ve yıllık değişim farklı ölçülerdir. Kredi hesabında yalnız “TÜFE” yazması yeterli açıklama değildir. Kullanılan göstergenin adı, dönemi ve yarısının alınması işlemi hesap dökümünde belirlenmelidir. Yıllık değişimin tamamını uygulamak, karardaki yarım oran kuralına uymaz.
M.2/1-e’ye göre yıllık güncelleme dönemi her yılın ocak ayıdır. M.3/8 de borcun her güncelleme döneminde belirlenen oranla güncellenmesini öngörür. Kredi sözleşmesi incelenirken kullanılan TÜİK verisinin yayım dönemi ile uygulanan ocak dönemi eşleştirilir. Kararda belirtilmeyen bir referans ayı veya ayrıca bir artış tavanı, açıklamasız biçimde hesaba eklenmemelidir. İleriki yılların TÜFE oranları henüz gerçekleşmediği için bütün vade boyunca değişmeyecek kesin aylık ödeme vaadi kurulamaz.
Güncelleme kalan borca nasıl uygulanır?
M.3/9’un hesap sırası nettir: Yapılan geri ödemeler kredi borcundan düşülür; kalan kredi borcu güncelleme oranıyla artırılır; bulunan tutar kalan taksit sayısına bölünür. Yeni aylık taksit bu işlem sonucunda belirlenir. İşlem borç sona erene kadar sürer. Daha önce ödenmiş taksitlerin anaparası borçta kalmış gibi güncellenemez. Aynı şekilde başlangıçtaki taksit sayısını her yıl yeniden kullanmak, kalan taksit sayısına bölme kuralıyla bağdaşmaz.
Hesap denetiminde önceki bakiye, yapılan ödeme, güncellemeye esas kalan tutar, kullanılan oran, yeni bakiye ve kalan taksit sayısı birlikte görülmelidir. Yalnız son taksit tutarını karşılaştırmak hatanın yerini göstermez. Banka dekontundaki ödeme tarihi ile hesap hareketine işlendiği tarih arasında uyuşmazlık varsa ilgili hareket kaydı istenir. Aynı ödemenin eksik düşülmesi, hiç düşülmemesi veya iki kez kaydedilmesi ayrı hesap hatalarıdır; her biri belgeyle gösterilmelidir.
Hibe hesabı ile kredi hesabının ayrı tutulması bu aşamada da gerekir. Yükleniciye yapılan her ödeme otomatik olarak malikin kredi borcu değildir; ödemenin hibe mi, kredi mi olduğu belirlenir. Kredi kullandırım dökümüyle geri ödeme dökümü farklı kayıtları gösterir. Birincisi finansmanın hangi tutarda kullanıldığını, ikincisi borcun ne kadarının ödendiğini açıklar. Açılış bakiyesinin doğruluğu kontrol edilmeden sonraki yılların TÜFE hesabının doğru olduğu söylenemez.
Gelir ve kredi puanı araştırılmaması otomatik kredi hakkı mı?
M.3/10 uyarınca bu kredi verilirken hak sahiplerinin gelir ve kredi puanı durumuna bakılmaz. Düzenlemenin kaldırdığı değerlendirme bu iki unsurdur. Ruhsat, kat irtifakı, hak sahipliği ve yardımın diğer koşulları yürürlüktedir. Ayrıca m.3/13 bütçe imkânlarını korur. Gelir belgesi veya kredi puanı üzerinden bir ret gerekçesi ileri sürüldüğünde, işlemin gerçekten 8189 kapsamındaki krediye mi yoksa ayrıca talep edilen banka kredisine mi ilişkin olduğu önce saptanır.
Kredinin tahsis edilmesi ile geri ödeme yükümlülüğü de ayrıdır. Gelir değerlendirmesi yapılmaması, taksitlerin ödenmemesi hâlinde borcun silinmesi sonucunu doğurmaz. Hak sahibi, imzaladığı planı ve yıllık güncelleme kuralını birlikte incelemelidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının bilgilendirme broşürü gelir ve kredi puanı kuralını açıklar; hukuki hesapta esas alınacak kapsam ve sonuç ise kararın ilgili fıkralarıyla belirlenir.
Kredi tutarının iki katı ipotek, iki kat borç anlamına gelir mi?
M.3/11’e göre Başkanlık, kendi adına taşınmaz üzerinde kredi tutarının iki katı kadar ipotek tesis eder. Bu hüküm, alacağın taşınmazla güvence altına alınmasına ilişkindir. Borcun başlangıcı kullandırılan krediye, sonraki bakiye ise geri ödemeler ve m.3/8–9’daki güncellemelere göre belirlenir. Tapuda daha yüksek bir teminat miktarı yazması, malike aynı miktarda para kullandırıldığını veya geri ödenecek anaparanın kendiliğinden ikiye katlandığını göstermez.
Derece bakımından da hüküm tek seçenekli değildir. İpotek birinci derece ve birinci sırada veya serbest dereceden istifade hakkıyla diğer derecelerde kurulabilir. Bu nedenle her Yarısı Bizden dosyasında ipoteğin zorunlu olarak ilk sırada bulunduğu söylenemez. Güncel tapu kaydında alacaklı, miktar, derece, sıra ve ilgili hak birlikte okunmalıdır. Sadece tapu belgesinde “ipotek vardır” ifadesini görmek, güvence ilişkisinin kapsamını incelemek için yeterli değildir.
Eski binadaki ipoteğin dönüşüm nedeniyle yeni bağımsız bölüme taşınması başka bir hukuki işlemdir. 8189 m.3/11’in kredi için kurduğu yeni teminatla bu kayıt karıştırılmamalıdır. Eski yüklerin devamı, 6306 kapsamında eski ipoteğin yeni daireye taşınması yazısında incelenmiştir. Tapu incelemesinde her ipoteğin dayandığı borç ayrı belirlenir; iki kaydın aynı krediye ait olduğu varsayılmaz. Rehin tutarları toplanarak kişisel borç hesabı oluşturulamaz.
Ödeme yükleniciye giderse borçlu kim olur?
M.3/7, hibe ve kredi desteğinin hak sahipleri adına, anlaşılan yüklenicinin protokol bankasındaki vadesiz hesabına ödenmesini düzenler. Ödemenin alıcısı ile kredi sözleşmesindeki borçlu farklı sıfatlardır. Tutarın yüklenicinin hesabına yatırılması, malik adına kullanılan krediyi yüklenicinin kişisel borcuna dönüştürmez. İnşaat ödemelerinin kaydı, kredi sözleşmesindeki borçlu kaydı ve yükleniciyle yapılan özel sözleşmenin hesapları ayrı karşılaştırılır. Ödemenin banka hareketi, bu ayrımın denetlenmesinde temel belgedir.
Taşınmazın sonradan satılması da kredi sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Medeni Kanunu m.888/1, aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli taşınmaz devrinin borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmeyeceğini düzenler. Satıştan ayrı olarak borcun üstlenilmesi ve alacaklıyla kurulan ilişki incelenir. Bu genel ayrımın ayrıntıları için ipotekli taşınmaz satıldığında borcun durumu rehberine bakılabilir. Yarısı Bizden dosyasında yalnız tapu devri belgesiyle önceki kredi borçlusunun borçtan kurtulduğu kabul edilemez.
Kredinin durdurulması veya iptali borcu siler mi?
M.3/14, durdurma ve iptal hâllerinde de kullandırılmış kredinin ödenmeyen kısmının takibini düzenler. Dolayısıyla yeni kullandırımın kesilmesi, daha önce kullanılan tutarın kendiliğinden bağışlanması değildir. Ters yönde de kredi için tahsis edilen üst sınırın tamamı, hiç kullandırılmamış olsa bile kullanılmış borç gibi gösterilemez. Tahsis, kullandırım ve kalan bakiye üç ayrı bilgidir. Ödeme talebinde hangi kısmın gerçekten kullandırıldığı ve bu tutarın ne kadarının geri ödendiği ortaya konulmalıdır.
Durdurma veya iptal belgesi incelenirken işlemin tarihi, dayanağı ve hangi krediye ilişkin olduğu belirlenir. Aynı yapıda birden fazla hak sahibi bulunması, bir malikin kredi hesabını diğerinin hesabıyla birleştirme gerekçesi değildir. Talep edilen tutar ilgili sözleşmeye ve kullandırım kaydına bağlanır. “Genel hükümlere göre tahsil” ifadesi, belge göstermeden rakam belirleme yetkisi vermez. İnceleme yalnız gelecekteki taksitleri değil, iptal işleminden önce hesaba işlenen ödemelerin korunup korunmadığını da kapsar.
Taksit gecikirse ihtar ve tahsil süreci nasıl işler?
8189 m.3/14’e göre geri ödemeleri Başkanlık takip eder. Borç zamanında ödenmezse borçluya ihtarda bulunulur ve süre tanınır. Verilen sürede borç ödenmezse ya da kredi durdurulur veya iptal edilirse, kullandırılan kredinin ödenmeyen kısımları genel hükümlere göre takip ve tahsil edilir. Fıkra herkes için sabit otuz günlük bir ihtar süresi yazmaz. Bu nedenle somut ihtarın tanıdığı süre ve hangi borç kalemini istediği belge üzerinden belirlenmelidir.
İhtarın tarihi, tebliğ kaydı, istenen tutarın hesabı ve tanınan süre dosyada birlikte tutulur. Gecikmiş taksit ile güncellenmiş bakiye birbirinin yerine gösterilmemelidir. Karar, tek taksitin geciktiği anda taşınmaz mülkiyetinin kendiliğinden Başkanlığa geçeceğini düzenlemez. Takip veya tahsil işlemi başladığında o işleme ait belgeler ayrıca incelenir. Borçlu açısından ilk iş, ödemelerin hesaba doğru geçirildiğini ve talebin hangi hukuki işleme dayandığını yazılı kayıtlarla denetlemektir.
İstanbul’daki başvuru dosyasında son kontrol
İnceleme için ruhsatın tam örneği, kredi sözleşmesi ve ek ödeme planı, kullandırım dökümü, geri ödeme hareketleri, güncelleme hesabı ve güncel ipotek kaydı hazırlanmalıdır. Her belgenin hangi soruyu cevapladığı bellidir: ruhsat başlangıcı, sözleşme borç ilişkisini, hesap dökümleri bakiyeyi, tapu evrakı güvenceyi gösterir. Eksik kayda dayanarak kesin taksit veya borç kapanış tarihi çıkarılmaz. Bir hesap itirazında, yanlış olduğu ileri sürülen satır ve doğru hesaplama sırası açıkça belirtilir.
Kampanyanın kapsam tarihi de ödeme vadesiyle karıştırılmamalıdır. Riskli yapı onayı ve 2027 süresine ilişkin inceleme, bu ayrı uygunluk takvimini açıklar. 10960 sayılı Karar riskli yapı onayı ölçütünü getirmiş; 11902 sayılı Karar m.3/13’teki süreyi 31 Aralık 2027’ye uzatmıştır. Bu değişiklikler kredilerin tamamının 2027 sonunda kapanacağını söylemez. Kredi takvimi ruhsat ve ilgili borç hükümleriyle kurulur. 24 Ekim 2026 itibarıyla bu üç karar birlikte okunmalı; eski tarihli bir broşür ödeme veya başvuru takviminin tek dayanağı yapılmamalıdır.
Sık sorulan sorular
Yarısı Bizden kredisinde ödemesiz dönem sözleşme gününden mi başlar?
Hayır. 8189 m.2/1-d, 24 aylık ödemesiz dönemi yapı ruhsatı tarihinden başlatır. Sözleşme günü, ilk kullandırım veya daire teslimi bu başlangıcın yerine geçirilemez.
24 aylık ödemesiz süre 120 aylık vadeye dâhil mi?
Hayır. M.2/1-d bu dönemi kredi borçlanma süresinin dışında tutar. M.3/8’deki en fazla 120 ay, ödemesiz dönemden sonra başlayan geri ödeme süresine ilişkindir.
İlk 12 taksit faizsizse sonraki taksitler de sabit mi kalır?
Hayır. M.3/8, ilk 12 taksitin faizsizliğinin yanında başlangıç ve dönemsel güncellemeleri düzenler. Bu kredi için bütün vade boyunca değişmeyecek taksit tutarı sonucu çıkarılamaz.
Krediye TÜFE’nin tamamı mı uygulanır?
M.2/1-f, TÜİK tarafından yayımlanan TÜFE’nin bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişiminin yarısını esas alır. Aylık değişim veya on iki aylık ortalama bu tanımın yerine kullanılamaz.
Güncelleme yapılırken ödediğim taksitler düşülür mü?
Evet. M.3/9 uyarınca geri ödemeler borçtan düşülür, kalan tutar güncellenir ve yeni borç kalan taksit sayısına bölünür. Ödenmiş tutarlar yeniden borçmuş gibi artırılamaz.
Kredi puanım düşükse Yarısı Bizden kredisi bu nedenle reddedilebilir mi?
M.3/10 bu programdaki hak sahiplerinin gelir ve kredi puanına bakılmayacağını düzenler. Yardımın diğer koşulları devam eder. Başka bir bankacılık ürününe ilişkin değerlendirme bu özel krediyle karıştırılmamalıdır.
Tapuda iki kat tutarlı ipotek varsa kredi borcum da iki kat mı?
Hayır. M.3/11 kredi tutarının iki katı üzerinden teminat kurulmasını düzenler. Kullanılan kredi ve kalan borç, kullandırım, geri ödeme ve güncelleme kayıtları üzerinden belirlenir.
Başkanlık ipoteği her durumda birinci derecede mi kurulur?
M.3/11 birinci derece ve birinci sıra yanında, serbest dereceden istifade hakkıyla diğer derecelerde ipoteğe de yer verir. Somut derece ve sıra tapu kaydından doğrulanır.
Taksit gecikmesinde kararda herkese uygulanacak sabit ihtar süresi var mı?
M.3/14 ihtar yapılmasını ve süre tanınmasını öngörür; fıkrada sabit gün sayısı bulunmaz. İstenen borç, verilen süre ve tebliğ bilgisi somut işlem belgesinden incelenir.
Yarısı Bizden kredili daireyi satınca kişisel borcum biter mi?
Sadece taşınmazı devretmek bu sonucu doğurmaz. TMK m.888/1 gereğince, aksi kararlaştırılmadıkça devir borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Kredi ilişkisi ve borcun üstlenilmesine ilişkin işlemler ayrıca incelenir.
Resmî kaynaklar
8189 sayılı Karar: m.2, m.3/5 ve 7–15, geçici m.1.
10960 sayılı Karar: riskli yapı onayı düzenlemesi; 11902 sayılı Karar: 31 Aralık 2027 süre uzatımı.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.888/1; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Yarısı Bizden broşürü: kredi ve ödeme açıklamaları.
İstanbul ofisinde görüşme
Maslak · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
