İstanbul AVM Mağazasında Kira Başlangıcı: Dekorasyon ve Teslim

İstanbul’da bir AVM mağazasının kirası, yalnız sözleşmenin imzalandığı veya ilk faturanın düzenlendiği gün esas alınarak başlatılamaz. Sözleşmenin yürürlük tarihi, dekorasyon için teslim, kira bedelinin işlemeye başlaması ve ödeme vadesi ayrı hukuki olgulardır. TBK m.19, 301, 313 ve 314 birlikte değerlendirilir: tarafların kararlaştırdığı başlangıç düzeni belirlenir, kiraya verenin teslim borcu denetlenir ve hangi dönemin bedelinin ne zaman ödeneceği hesaplanır.

Dekorasyon için tanınmış bedelsiz süre ile yalnız ödemenin ertelenmesi aynı değildir. Mağazanın henüz müşteri kabul etmemesi de her durumda kira borcunu durdurmaz. Bu rehber; İstanbul AVM kiralarında teslim tutanağı, hazırlık dönemi, erken açılış, geciken teslim ve ilk kira hesabının uyuşmazlığa dönüşmesini ele alır. Ciro oranı veya ortak gider dağıtımı, başlangıç tarihinden ayrı hesap unsurları olarak korunur.

Sözleşmede hangi dört tarih ayrı okunmalıdır?

Birinci tarih sözleşmenin kurulması veya yürürlüğe girmesidir. İkinci tarih taşınmazın kiracının kullanımına bırakılmasıdır; bu teslim yalnız dekorasyon çalışması için veya ticari kullanıma hazır şekilde gerçekleşebilir. Üçüncü tarih kira bedelinin hesaplanacağı dönemin başlangıcıdır. Dördüncü tarih o bedelin ödeneceği vadedir. Bunların aynı gün olması zorunlu değildir. İmzalı metin ve ekler hangi tarihin hangi sonucu doğurduğunu göstermelidir.

TBK m.313 kiracının kira ödeme borcunu; m.314 ise aksi sözleşme ve yerel âdet bulunmadığında ödeme zamanını düzenler. M.314’teki ay sonu kuralı, her mağazanın imza gününden itibaren tam aylık kira borçlanacağını söylemez. Önce ücretli dönemin başlangıcı saptanır, sonra bu dönemin ödeme vadesi bulunur. Borcun hangi döneme ait olduğu ile ne zaman muaccel olduğu ayrı sorulardır.

AVM’nin genel açılış tarihi de mağazanın müşteri kabulüne başladığı tarih yerine otomatik olarak kullanılmaz. Sözleşme başlangıcı genel açılışa bağlamışsa bu olayın gerçekleşmesi belgelenir. Mağazanın kendi açılışı esas alınmışsa ilgili işyerinin faaliyeti belirlenir. Basın duyurusu, davet tarihi veya kurdele kesimi ile sözleşmede tanımlanan açılış olayı aynı değilse aradaki fark açıklanır.

Dekorasyon süresi her zaman kirasız dönem anlamına gelir mi?

Hayır. Dekorasyon süresi işin hazırlanması için verilen zaman aralığıdır. Bu dönem için kira alınmayacağı ayrıca kararlaştırılmışsa, sözleşmede belirlenen kapsamda bedelsizlik uygulanır. Yalnız ödemenin sonraki aya bırakılması ise farklıdır: bedel işlemeye devam eder, ödeme vadesi ertelenir. “Muafiyet”, “avans”, “ertelemeli ödeme” ve “indirim” ifadeleri aynı hesapta birbirinin yerine kullanılamaz.

TBK m.19 uyarınca tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Bu nedenle yalnız başlığa değil, bedel maddesine, ödeme planına ve ek protokole bakılır. Bir ekte bedelsiz olduğu yazılan dönemin başka cetvelde borç olarak biriktirilmesi açıklanmalıdır. Çelişkinin hangi belgeyle giderildiği gösterilmeden, son düzenlenen muhasebe tablosu tek başına yeni bir borç düzeni oluşturmaz.

Bedelsizliğin hangi kira bileşenlerini kapsadığı da belirlenmelidir. Sabit asgari kira alınmayan dönemde ciro payı ayrıca kararlaştırılmış olabilir; bunun sonucu açık sözleşme düzenine bağlıdır. İki bileşenin ilişkisi için İstanbul AVM ciro kirası rehberi ayrı incelenebilir. Başlangıç tarihinin doğru bulunması, oran ve matrahın da kendiliğinden doğru olduğu anlamına gelmez.

Dekorasyon için anahtar verilmesi kesin teslim sayılır mı?

Anahtarın verilmesi önemli bir delildir; fakat teslimin kapsamı tutanak ve fiilî durumla belirlenir. Yalnız ölçüm veya çalışma yapılmasına izin verilmesiyle, sözleşmedeki tüm kullanım yetkisinin bırakılması aynı değildir. Teslim belgesinde hangi anahtarların verildiği, erişim saatleri, bağımsız bölüm ve yapılacak işler gösterilir. Kiracının teknik ekibinin sahaya girmesi, bütün teslim koşullarının karşılandığını tek başına kanıtlamaz.

TBK m.301’e göre kiraya veren taşınmazı kararlaştırılan tarihte amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Ancak hangi işlerin kiracının dekorasyon sorumluluğunda olduğu da sözleşmeden belirlenir. Kiracının üstlendiği iç imalatın tamamlanmamış olmasıyla, kiraya verenin sağlamayı taahhüt ettiği temel altyapının eksik olması birbirine karıştırılmaz. Teknik şartname bu ayrımın delilidir.

Teslimde eksiklik varsa oda, bağlantı noktası, erişim engeli ve tamamlanacak iş açık yazılmalıdır. Genel bir çekince, belirli eksikliği açıklayan tutanağın yerini tutmaz. Fotoğraflar tarih ve bölüm bilgisiyle eşleştirilir. Sonradan giderilen her işin tamamlanma kaydı tutulur. Böylece teslimin hangi aşamada hangi kullanım için yeterli hâle geldiği, yalnız tarafların sonradan yaptığı açıklamalara bağlı kalmadan izlenir.

Hazırlık süresi günle mi, ayla mı hesaplanır?

Dekorasyon süresinin başlama olayı öncelikle sözleşmeden belirlenir. İmza, anahtar teslimi, teknik onay veya belirli bir takvim günü farklı başlangıçlardır. Teslime bağlı süre için gerçek ve sözleşmeye uygun teslimin tarihi belgelenmelidir. Takvim tarihiyle belirlenmiş başlangıçta ise sonradan yaşanan gecikmenin sözleşme ve ayıp hükümleri üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir; tarihler otomatik olarak birbirinin yerine geçirilmez.

TBK m.92, gün, hafta ve ay olarak belirlenen sürelerin farklı hesap esaslarını düzenler. Ay olarak kararlaştırılan süre, kendiliğinden her ay için otuz gün kabul edilerek hesaplanmaz. Ayın karşılık gelen gününün bulunmaması hâlindeki son gün kuralı ve sözleşmedeki özel düzenleme kontrol edilir. İş günü ile takvim günü ayrımı da açık tutulur; metinde iş günü denilmemişken bütün hafta sonları hesaptan çıkarılmaz.

Süre uzatılmışsa TBK m.95 gereğince, aksi kararlaştırılmadıkça yeni süre önceki sürenin bitimini izleyen ilk günden başlar. Uzatma belgesinin imza günü ile uzayan dönemin başlangıcı aynı olmak zorunda değildir. Protokolde yeni bitiş tarihi, kapsam ve ücret etkisi açık yazılmalıdır. Sadece dekorasyon izninin uzatılması, bedelsiz kira döneminin de aynı ölçüde uzatıldığı anlamına gelmez.

Mağaza erken açılırsa kalan kirasız süre kaybolur mu?

Erken açılışın bedelsiz dönemi sona erdirip erdirmediği sözleşmedeki kayda bağlıdır. Kirasız dönemin belirli bir tarihe kadar kesin tanınması ile müşteri kabulüne başlanınca sona ereceğinin kararlaştırılması farklı düzenlemelerdir. Kiraya veren, sırf mağaza daha erken hazırlandı diye sözleşmede bulunmayan bir bitiş koşulunu sonradan ekleyemez. Kiracı da açıkça kararlaştırılmış erken sona erme kaydını yok sayamaz.

Açılışın nasıl tanımlandığı önemlidir. Personel eğitimi, ürün yerleştirme, test amaçlı kasa çalıştırılması ve müşteriye satış aynı olay değildir. Karşı taraf açılış gerçekleştiğini ileri sürüyorsa dayandığı kayıt ve sözleşme tanımı birlikte gösterilmelidir. Bir teknik denemenin ticari faaliyete eşit sayılması için yalnız sistemde işlem görünmesiyle yetinilmez; işlemin niteliği belirlenir.

Başlangıç gerçekten bir koşula bağlanmışsa TBK m.175’teki dürüstlük kuralına aykırı engelleme hükmü de dikkate alınır. Koşulun gerçekleşmesini dürüstlüğe aykırı biçimde engelleyen taraf bakımından kanunun öngördüğü sonuç uygulanır. Ancak her açılış gecikmesi kötü niyetli engelleme değildir. Gecikmenin nedeni, tarafın yükümlülüğü ve davranışı somut delillerle ortaya konulmadan bu hükümle varsayımsal açılış tarihi yaratılmaz.

Kiraya veren mağazayı geç teslim ederse ne olur?

Önce teslim borcunun vadesi ve gerçekleşmeyen iş belirlenir. TBK m.117 kapsamında muaccel borçta ihtar ve ihtar gerektirmeyen belirli gün hâlleri ayrılır. Teslim gününün birlikte kararlaştırılmış olmasıyla yalnız hedef veya tahmini tarih belirtilmesi aynı değildir. Kiraya verene yöneltilen yazıda tamamlanmayan edim ve beklenen teslim durumu açıkça gösterilmelidir.

Temerrüt yoluna başvurulduğunda TBK m.123–125 kapsamında uygun ek süre, ek süre gerektirmeyen hâller ve seçimlik haklar incelenir. İfasına başlanmış sürekli edimli ilişkilerde m.126 ayrıca dikkate alınır. Teslim edilmiş fakat ayıplı mağazada ise m.304–308’in koşulları önemlidir. Bu yolların sonuçları farklı olduğundan, her dosyada aynı başlıklı fesih veya dönme beyanı kullanılmaz.

Dekorasyon süresi sözleşmeye uygun teslimden başlayacak şekilde düzenlenmişse başlangıç olayı gerçek teslim kaydıyla eşleştirilir. Süre sabit takvime bağlanmışsa gecikmenin doğurduğu indirim, süre uyarlaması talebi veya zarar ayrı dayanaklarla açıklanır. “Teslim gecikti, tüm bedeller yoktur” şeklinde tek cümleli sonuç çıkarılmaz. Hiç kullanılamayan, sınırlı kullanılan ve tam kullanılabilir dönemler hesapta ayrılır.

Kiracı dekorasyonu yetiştiremezse kira durur mu?

TBK m.324’e göre kiralanan kullanıma elverişli tutulduğu sürece kiracının kendisinden kaynaklanan sebeple kullanmaması veya sınırlı kullanması kira borcunu ortadan kaldırmaz; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler indirilir. Kiracının kendi yüklenicisinin gecikmesi, personel hazırlığının tamamlanmaması veya ticari açılış tercihinin ertelenmesi bu ayrım içinde değerlendirilir. Önce sözleşmedeki bedelsiz dönem ve teslim koşulları doğru belirlenmelidir.

Kiracının projesini geç sunmasıyla AVM yönetiminin zamanında verilen projeye cevap vermemesi aynı neden değildir. Başvuru tarihi, eksiklik bildirimi, revize proje ve onay tarihleri ayrı kaydedilir. Teknik revizyon kiracının başlangıçtaki talebi dışında yeni bir şarttan kaynaklanıyorsa bu durum belgelenir. Gecikmenin hangi aşamada ve kimin yükümlülüğünde doğduğu açıklanmalıdır.

Ruhsat süreci de ayrıca ayrılır. Taşınmazın hukuki veya teknik durumu nedeniyle engel bulunmasıyla kiracının kendi belgelerini tamamlamaması farklı sonuç doğurur. Bu konu İstanbul’da kiralanan işyerine ruhsat alınamaması rehberinde ele alınmıştır. Ruhsatın henüz verilmemiş olması, başlangıç maddesinden bağımsız ve sınırsız bir kira muafiyeti olarak sunulmamalıdır.

Kirasız dekorasyon döneminde aidat ve tüketim alınır mı?

Kira alınmaması, bütün diğer giderlerin de sıfır olduğu anlamına gelmez. Muafiyet kaydının kira, ortak gider, enerji, güvenlik veya belirli hizmetler bakımından kapsamı belirlenir. TBK m.341’deki kullanma gideri düzeni ile AVM ortak giderlerine ilişkin özel kurallar ayrıca gözetilir. Sözleşmenin sadece kira bedelinden söz ettiği bir kayıttan bütün kalemleri kapsayan sonuç çıkarılmaz.

İstanbul’daki mağazanın dekorasyon süresinde tükettiği enerji ile henüz sunulmamış işletme hizmeti ayrılmalıdır. Sayaç başlangıcı, kullanım dönemi ve giderin dayanak belgesi istenir. AVM ortak giderleri rehberi gider türlerini ayrı açıklar. Aynı tutarın hem dekorasyon hizmeti hem ortak gider adıyla tekrar tahsil edilip edilmediği kontrol edilir.

TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ve yan gider dışındaki ödeme yükümlülüklerini sınırlar; zamanında ödenmeyen kiraya bağlanan ceza ve sonraki kira bedellerini muaccel kılan kayıtları geçersiz sayar. İlk faturadaki ek kalemin yalnız adıyla yetinilmez. Gerçek hizmet bedeli, güvence, kira ve yaptırım ayrı nitelendirilir. Her ek kalem bu inceleme yapılmadan geçerli kabul edilmez.

Başlangıç tarihini değiştiren ek protokol nasıl kontrol edilir?

Teknik çalışma izni veren görevli ile kira bedelini değiştirme yetkisi bulunan temsilci aynı kişi olmayabilir. Protokolde kiracı ve kiraya verenin tam unvanları, temsil edenlerin sıfatları ve hangi sözleşmenin değiştirildiği gösterilir. Bir saha sorumlusunun çalışmanın sürebileceğini bildirmesi, temsil yetkisi ve beyanın kapsamı belirlenmeden kira alacağından vazgeçme olarak kabul edilmez. Yeni başlangıcın kimler tarafından ve hangi yetkiye dayanılarak kararlaştırıldığı kayda bağlanır.

TBK m.17 uyarınca taraflar kanunun zorunlu tutmadığı bir şekli kendileri kararlaştırmışsa, o şeklin bağlayıcılığı ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle sözleşmede değişikliklerin belirli usulle yapılacağı yazıyorsa yalnız tarihsiz bir hesap cetveline dayanılmaz. Protokol; eski tarihi, yeni tarihi, bedelsizliğin kapsamını, önceki faturaların durumunu ve yapılan ödemelerin nasıl dikkate alınacağını açıkça düzenlemelidir. Gelecek dönemin değiştirilmesiyle geçmiş alacakların tamamının ibra edilmesi aynı işlem değildir. Çekincesiz bir borç kabulü veya geniş kapsamlı ibra kaydı bulunuyorsa bunun hangi dönemi ve hangi tutarı kapsadığı ayrıca okunur.

İlk kira faturası nasıl denetlenir?

Hesap cetveli önce ücretli dönemin ilk gününü göstermelidir. Ardından bedelsiz dönem, varsa kısmi ay hesabı, kararlaştırılmış birim veya toplam kira ve önceki ödemeler sıralanır. Faturanın düzenlendiği tarihle kapsadığı hizmet dönemi aynı bilgi değildir. Bir faturanın daha geç kesilmesi başlangıcı ileri taşımaz; daha erken kesilmesi de sözleşmede doğmamış borcu tek başına yaratmaz.

Ödenen güvence ile kira avansı karıştırılmaz. Depozitonun hangi şartla tutulduğu ayrı kayda tabidir; ilk aya otomatik sayıldığı varsayılmaz. Fatura düzeltme talebinde numara, dönem ve itiraz edilen günler açık yazılır. Tartışmasız tutarla ihtilaflı bölüm ayrılır. Başlangıca itiraz edilmesi bütün sonraki kira ödeme borçlarını kendiliğinden durdurmaz.

Gecikme nedeniyle zarar isteniyorsa boşta kalan personel, saklama veya yeniden kurulum giderleri kendi belgeleriyle değerlendirilir. Bütün satış beklentisi otomatik tazminat değildir. Aynı günün bedeli hem hiç doğmamış kira hem ayıp indirimi olarak iki kez geri istenmez. Talep, borcun doğmadığı savunması, indirim veya tazminat olarak doğru hukuki sebeple kurulmalıdır.

İstanbul mağazası için hangi deliller birlikte hazırlanmalıdır?

AVM adı yanında blok, kat ve mağaza numarası yazılır. Zincir mağazanın farklı İstanbul şubeleri için imzaladığı sözleşmeler birbirinin eki gibi kullanılmaz. Merkez şirketin açılış takvimiyle belirli mağazanın sözleşmedeki teslim takvimi ayrılır. Kira sözleşmesi, dekorasyon şartnamesi, imzalı plan, anahtar tutanağı ve proje onayları aynı bağımsız bölüm üzerinden eşleştirilir.

HMK m.199 kapsamında değerlendirilecek elektronik yazışmaların yalnız son mesajı değil, ilgili konuşma dizisi ve ekleri korunur. HMK m.190’daki ispat kuralı uyarınca taraf hangi vakıadan kendi lehine sonuç çıkarıyorsa buna ilişkin delili sunmalıdır; kanuni istisnalar saklıdır. Tarih sıralaması eksik bırakılmış ekran görüntüleri, gecikmenin kime ait olduğunu açıklamakta yetersiz kalır.

Başvurunun ekinde her olay için tarih, belge, sorumlu edim ve kira hesabına etkisi gösterilir. Eksik işin tamamlanma tarihi ayrı yazılır; bütün gecikmeler tek toplam gün sayısında eritilmez. Teknik ölçüm veya teslim koşulu uyuşmazlığı varsa uzman incelemesinin hangi soruyu cevaplayacağı belirtilir. Bu düzen, farklı tarafların aynı takvimi konuşmasını sağlar.

İstanbul’da başlangıç tarihi uyuşmazlığı hangi yolla çözülür?

HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenler; kanundaki ilamsız tahliye hükümleri saklıdır. Kiracı ve kiraya verenin şirket olması görevi sırf bu nedenle değiştirmez. Yetkili yer mahkemesi ise davalı, ifa yeri ve varsa geçerli yetki şartı üzerinden ayrıca belirlenir.

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a gereğince ilgili kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk şartı gözetilir. Başlangıç tarihi, tartışılan dönem ve iade ya da borç hesabı talebi açıkça belirtilir. İstanbul kira arabuluculuğu rehberi süreç yönünden tamamlayıcıdır. İlamsız tahliye istisnası her kira alacağı davasına genişletilmez.

Kanun maddeleri ve resmî kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.17, 19, 92, 95, 117, 123–126, 175, 301, 304–308, 313–314, 324, 341 ve 346. 6100 sayılı HMK: m.4, 190 ve 199. 6325 sayılı Kanun: m.18/B/1-a. İlgili hüküm, sözleşmenin kapsamı ve uyuşmazlığın hangi aşamada doğduğu birlikte değerlendirilerek uygulanır.