İngiltere’de 2026 Kira Depozitosu Korunmazsa Ne Olur? Türk Kiracı ve Ev Sahibi İçin Housing Act 213–215
Kısa ve net cevap
İngiltere’de kapsam içindeki kira depozitosu, ev sahibi veya acente tarafından para alındıktan sonra genel olarak 30 gün içinde yetkili sisteme kaydedilmeli ve kiracıya gerekli prescribed information verilmelidir. Housing Act 2004 m.214 uyarınca şartları varsa mahkeme bir ila üç kat arasında kanuni ödeme kararı verebilir. 1 Mayıs 2026 sonrası Renters’ Rights Act 2025 m.26 uyarınca depozito uyumu birçok tahliye gerekçesi için de önemlidir.
Kısa Özet
| Konu | Hukukî dayanak | Pratik kontrol |
|---|---|---|
| Koruma süresi | Housing Act 2004 m.213 | Para alındıktan sonra 30 gün |
| Bilgilendirme | m.213(5)–(6) | Prescribed information teslimi |
| Kanuni başvuru | m.214 | Bir ila üç kat ödeme ihtimali |
| 2026 tahliye etkisi | m.215; RRA 2025 m.26 | Ground 7A/14 istisnası |
| Depozito üst sınırı | Tenant Fees Act 2019 | 5 veya 6 hafta; kapsam kontrolü |
| Türkiye’deki tahsil | MÖHUK 50–54 | Ayrı tenfiz değerlendirmesi |
Depozito uyuşmazlığı bir kira iade emri değildir
İngiltere'de kiracı olarak yaşayan veya evini kiraya veren Türk vatandaşı için tenancy deposit protection uyuşmazlığı, HMO ruhsatsızlığına ilişkin Rent Repayment Order başvurusundan farklı bir hukuki yoldur. Depozito korumasının temel hükümleri Housing Act 2004 m.212–215 içinde bulunur. Sorun, sözleşme başlangıcında alınan güvence parasının yetkili sisteme aktarılıp aktarılmadığı ve kiracıya gerekli bilginin verilip verilmediğidir. Kiracı 'evin tamamı ruhsatsız' demek zorunda olmadığı gibi, ev sahibinin depolama sorumluluğu da her kira ödeme uyuşmazlığına otomatik yayılmaz. Önce ödenen paranın niteliği, tenancy türü ve mevzuatın uygulama dönemi belirlenir. Türkiye’de yapılacak işlemler ve İngiltere’deki mahkeme talepleri birbirine karıştırılmadan yönetilmelidir.
1 Mayıs 2026: assured periodic tenancy dönemi
Renters’ Rights Act 2025 ile İngiltere'deki özel konut kira sisteminde önemli değişiklikler 1 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren birçok eski assured shorthold tenancy, assured periodic tenancy rejimi içinde değerlendirilir. Değişen adlandırma, depozitoyu koruma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Housing Act 2004 m.212–215 hükümleri Renters’ Rights Act 2025 m.26 ile yeni sisteme uyarlanmıştır. Eski sözleşmenin yapıldığı tarih, güvence parasının alındığı tarih ve depozitonun sonraki kiralamaya taşınıp taşınmadığı ayrı kontrol edilir. 1 Mayıs 2026 öncesine ait bütün belgeleri geçersiz saymak da yeni prosedürü eski sözleşmeye körlemesine uygulamak da doğru değildir. Süreler ve yaptırımlar ilgili geçiş hükümleriyle birlikte okunmalıdır.
Holding deposit ile tenancy deposit ayrımı
Konut tutulmadan önce ödenen holding deposit, nihai kira sözleşmesindeki güvence parası olan tenancy deposit ile aynı değildir. Tenant Fees Act 2019 bakımından rezervasyon amacıyla alınabilecek holding deposit için farklı üst sınırlar ve iade kuralları vardır. Daha sonra bu para tarafların anlaşmasıyla kiraya veya tenancy deposit’e mahsup edilebilir; para türünün ne zaman değiştiği banka kaydı ve yazışmalardan anlaşılmalıdır. İlk EFT açıklamasında 'kapora' yazması her durumda hukuki niteliği belirlemeyebilir. Özellikle Türkiye'deki malikin İngiltere'deki acentesine farklı adlarla para yollanmışsa her ödemenin hangi döneme ve hangi yükümlülüğe ait olduğu cetvelle gösterilmelidir. Yanlış sınıflandırma, otuz günlük koruma süresinin başlangıcı hakkında ciddi tartışma yaratabilir.
Housing Act 2004 m.213: güvenceyi koruma zorunluluğu
Housing Act 2004 m.213 uyarınca, mevzuat kapsamındaki kiralık konut güvence parasının yetkili bir tenancy deposit scheme içinde tutulması gerekir. Ev sahibi veya para alan yetkili acente, parayı aldıktan sonra şemanın başlangıç koşullarını yerine getirmekle yükümlüdür. Kiracıya yalnız 'para ayrı banka hesabında' açıklaması sunulması bu şartı her durumda yerine getirmez. Koruma sisteminin adını, referans numarasını, kayıt tarihini ve korunan miktarı gösteren doğrulanabilir kayıt aranmalıdır. Hangi sözleşme tipine maddenin uygulandığı ayrı belirlenir; aşırı genellemeyle her konaklama ilişkisine aynı hüküm uygulanamaz. Resmi sistem kontrolü ödemeden önce ve uyuşmazlık doğduğunda tekrarlanmalıdır.
Otuz gün ne zaman başlar?
Housing Act 2004 m.213(3) bakımından başlangıç yükümlülüğü, kural olarak ev sahibinin tenancy deposit’i aldığı tarihten itibaren otuz günlük dönemle ilişkilidir. Anahtar teslimi, sözleşme imza günü ve kira başlangıcı her zaman aynı tarih değildir. Para acenteye daha erken gönderilmişse kayıtlar bu aşamayı göstermelidir. Örneğin evin kiralanması için sözleşmeden birkaç gün önce yapılan ödeme sonradan güvenceye dönüşmüş olabilir; hukuki nitelik ve kabul kaydı incelenmeden hesaplama yapılmamalıdır. Banka dekontu, ödeme kuruluşu makbuzu ve acente emanet hesabı kaydı karşılaştırılmalıdır. Süre hesabında SMS ekran görüntüsü yerine orijinal işlem belgesi ve gerekiyorsa ödeme teyidi kullanılmalıdır. Yaptırım iddiasında kronoloji çok önemlidir.
Yetkili üç koruma sistemi nasıl doğrulanır?
Birleşik Krallık hükümetinin resmî kiracı rehberi, İngiltere ve Galler bakımından Deposit Protection Service, MyDeposits ve Tenancy Deposit Scheme sistemlerini sayar. Ancak İngiltere’deki assured periodic tenancy hukuku ile Galler’in occupation contract sistemi aynı metin değildir. Kiracı, kayıt numarasını ve kira adresini ilgili sistemde arayarak korumanın durumunu sorgulayabilir. Acentenin e-postayla gönderdiği rastgele sertifika yerine düzenleyici sistemden elde edilen sonuç ve ekranın tarih bilgisi korunmalıdır. Sertifika başka adrese veya eski kiracı adına düzenlenmişse açıklama istenmelidir. Aynı paranın iki ayrı sistemde görünmesi ya da hiç görünmemesi halinde yazışmalar muhafaza edilerek sistem yönetiminden yazılı doğrulama talep edilmesi daha sağlıklı olur.
Prescribed information ayrı bir yükümlülüktür
Depozitonun koruma sistemine yatırılması tek kontrol değildir. Housing Act 2004 m.213(5)–(6), kiracı ve ilgili kişiye prescribed information denilen belirli bilgilerin iletilmesine ilişkin ayrı yükümlülükler düzenler. Bu belgeler şemanın adı, işlem kuralları ve depozitonun nasıl yönetildiğine ilişkin gerekli unsurları içermelidir. Acentenin yalnız 'DPS kaydınız yapıldı' şeklinde kısa mesaj göndermesi gereken bütün bilgilerin verildiği anlamına gelmeyebilir. Dosyada gönderilen belgenin tam metni, ekleri, alıcı listesi, gönderim tarihi ve teslim kanıtı aranmalıdır. E-posta adresi hatası, teslim edilemeyen ileti veya eksik ekler sonradan uyuşmazlık yaratabilir. Her kiracı bakımından bilgilendirme sıfatı ayrıca kontrol edilmelidir.
2026'da depozito üst sınırı nasıl hesaplanır?
Tenant Fees Act 2019 ve hükümetin 2026 güncel rehberleri, İngiltere özel kiralarında birçok durumda yıllık kira 50.000 sterlinin altındaysa beş haftalık, yıllık kira 50.000–100.000 sterlin aralığındaysa altı haftalık tenancy deposit üst sınırını açıklar. Kapsam ve istisnalar önceden doğrulanmalıdır. Bir aylık kira ile bir haftalık kira aynı hesaplama değildir; haftalık tutar çoğunlukla yıllık toplam kiranın 52’ye bölünmesiyle bulunur. Kiracıdan alınan ek temizlik veya anahtar bedellerini ayrı adlandırmak yasaklı bir ödemenin meşrulaşmasını sağlamaz. Eski sözleşmelerde sonraki değişikliklerin etkisi farklı olabilir. Üst sınır uyuşmazlığı ile Housing Act 2004 depozito koruma cezası farklı hukuki dayanaklara sahiptir.
Güvence parasının miktarı nasıl ispatlanır?
Bankadan geçen ödeme, kira sözleşmesindeki depozito rakamı ve koruma sistemi sertifikası arasında fark varsa, önce hangi paranın gerçekten güvence olarak kabul edildiği belirlenmelidir. Acenteye birden çok transfer yapan Türk kiracı, ödemeleri kira, holding deposit, tenancy deposit ve başka izinli ödemeler şeklinde sınıflandıran tablo hazırlamalıdır. Aynı gün tahsil edilen ilk kira bedeli yanlışlıkla depozito sayılmamalıdır. Tersine 'temizlik avansı' adı altında kiraya bağlı olarak tutulan meblağ da niteliğine göre ayrıca incelenebilir. Para birimi sterlin olduğunda bankanın kur dönüşümü ve komisyonunun ev sahibinin eline geçen fiili miktardan ayrılması gerekir. Temel amaç davanın konusunu hesap verilebilir somut meblağa dayandırmaktır.
Housing Act 2004 m.214: başvuru ve yaptırım
Housing Act 2004 m.214, belirli koruma yükümlülüklerine uyulmaması halinde yetkili mahkemeye başvuru imkânı düzenler. Şartlar mevcutsa mahkeme depozitonun iadesi veya koruma sistemine aktarılması yönünde karar verebilir; ayrıca kanundaki şartlarla depozito tutarının bir katından üç katına kadar ek ödeme yaptırımı gündeme gelebilir. 'Üç kat kesin kazanılır' demek yanlıştır; mahkeme kanuni sınırlar içinde değerlendirme yapar. Kiracının ayrıca hasar veya kira borcu uyuşmazlığı bulunması, depozito koruma yükümlülüğünün geçmişteki ihlalini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak talep türleri ve savunmalar farklıdır; talebin kanuni unsur ve dönemine göre delil toplanmalıdır. Başvuru öncesinde güncel usul ve süreler kontrol edilmelidir.
Depozitoyu sonradan korumak eski ihlali otomatik silmez
Ev sahibi otuz günlük başlangıç süresini kaçırdıktan sonra parayı koruma şemasına kaydettirmiş olabilir. Böyle bir işlem sonraki kira ilişkisi ve özellikle 2026 tahliye usulü bakımından önem taşısa da geçmişteki süresinde yerine getirilmeyen yükümlülük için doğabilecek m.214 talebini her durumda ortadan kaldırdığı varsayılamaz. Önce para alınma tarihi, şemanın ilk koruma tarihi, prescribed information teslimi ve sözleşme devamı belirlenmelidir. Acentenin görev ihmali de malik ile kiracı arasındaki sorumluluk değerlendirmesine kendiliğinden tümüyle son vermez. Zaman çizelgesi eksikse 'şimdi sisteme kaydettirdik, sorun çözüldü' savunmasının kapsadığı hukuki sonuçlar belirsiz kalır. Şemanın yazılı kaydı ve mevzuat dönemine göre ayrı görüş gerekir.
Section 215: depozito ihlali ve tahliye davası
Renters’ Rights Act 2025 m.26 ile değişen Housing Act 2004 m.215, 1 Mayıs 2026 sonrası sistemde çok önemlidir. Ev sahibinin birçok possession ground için depozitoyu yetkili şemada tutmuş, ilgili şema yükümlülüklerini ve prescribed information gereğini yerine getirmiş olması beklenir. Bu hükümler eski Section 21 bildiriminin aynı şekilde sürdüğü anlamına gelmez; İngiltere’de tahliye rejimi de değişmiştir. Mahkemenin hangi possession ground üzerinden karar vereceği, depozito rejiminin o başlık için engel oluşturup oluşturmadığına göre değerlendirilir. Tahliye ile depozito tazminat davası ayrı sonuçlar doğurabilir. Ev sahibi Türkiye’de bulunsa da Londra, Manchester veya Bristol’deki konut için yerel kurallar aynen önemlidir.
Ground 7A ve Ground 14 istisnalarını atlamayın
Güncel Housing Act 2004 m.215(4), Housing Act 1988 Schedule 2’deki ciddi suç ve antisosyal davranışla ilişkili Ground 7A ve Ground 14 bakımından depozito koruma engelini diğer tahliye gerekçelerinden ayırır. Dolayısıyla 'depozito korunmadıysa ev sahibi hiçbir nedenle mahkemeden tahliye alamaz' ifadesi yanlıştır. Aynı zamanda bu istisna, ev sahibinin depozitoya ilişkin tüm yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Somut possession claim dosyasında kullanılan gerekçe, notice içeriği, önceki bildirimler ve iddia edilen fiiller doğrulanmalıdır. Başvurunun hangi kanun maddesine dayandığı belli olmadan sırf internet özetlerine göre hareket edilmemelidir. Kiracı bakımından da gereğinden geniş bir hukuki savunma kurmak masraf ve gecikme yaratabilir.
Depozito iadesi veya davanın sonuçlanmasının etkisi
Güncel m.215, depozitonun tamamen ya da üzerinde anlaşılmış kesintilerle iade edilmesi veya m.214 başvurusunun kararla sonuçlanması, sulhle bitmesi ya da geri çekilmesi gibi bazı ihtimaller için özel düzenleme getirir. Bunların hangi possession engelini ortadan kaldırdığı somut mahkeme dosyasında araştırılmalıdır. Kiracıya ödeme yapıldığı iddia ediliyorsa banka hesabına ulaştığına ilişkin kayıt ve yazılı mutabakat gerekir. Ev sahibi sadece iade teklifinde bulunup ödeme yapmamışsa aynı sonucu varsaymak güvenli değildir. Tazminat talebiyle tahliye engelinin sona ermesi de aynı kavram değildir. Başka bir davanın kapanış belgesi incelenirken kararın tarafları, dava konusu ve kesinleşme veya geri alma şekli özellikle kontrol edilmelidir.
Para dışındaki eşyanın güvence alınması
2026 güncel Housing Act 2004 m.215 hükümleri, mevzuata aykırı biçimde para dışı eşyanın depozito olarak alınması konusunda ayrıca sınırlama getirir. Evin kiralanması karşılığında kiracıdan otomobil, saat veya başka değerli eşya istenmesi para teminatıyla aynı hukuki statüde olmayabilir. Renters’ Rights Act 2025 açıklamaları, uygun olmayan eşya depozitosunun iadesinin tahliye sürecindeki etkisini ayrıca belirtmektedir. Türk kiracı taşınırını bir acenteye bıraktıysa makbuz, eşyanın seri numarası, fotoğrafı ve teslim koşullarını saklamalıdır. Para dışı teminatın meşruiyeti her sözleşme türü için aynı değildir; assured periodic tenancy kapsamındaki kurallar ile farklı licence ilişkileri ayrılmalıdır. Eşya üzerindeki mülkiyet tartışması ayrıca doğabilir.
İngiltere ile Galler'de aynı depozito adı, farklı sözleşme
Üç onaylı depozito koruma sisteminin adları İngiltere ve Galler için ortak görülebilir. Buna rağmen Galler’de Renting Homes (Wales) Act 2016 occupation contract terminolojisi, İngiltere’nin 2026 assured periodic tenancy reformundan farklıdır. Bu makale İngiltere’deki özel kiralamalarda 1 Mayıs 2026 sonrası m.213–215 değerlendirmesine odaklanır. Cardiff’te kiralanmış konutun kira sözleşmesine Londra'daki Section 21 veya yeni possession gerekçeleri aynen uygulanamaz. Galler’de ev sahibi kaydı, lisans ve kira sözleşmesinin halefiyeti ayrı idari ve sözleşmesel konular oluşturur. Önce konutun posta kodu, mülkiyet sınırı ve sözleşme türü araştırılmalıdır. Türkiye’de yaşayan maliklerin çok bölgeli portföylerinde tek formun her yerde kullanılması sakıncalıdır.
Acentenin hata yaptığı dosyada muhatap nasıl belirlenir?
Türkiye’de yaşayan ev sahibi, İngiltere’de bir letting agent ile çalışıyorsa depozitoyu fiilen acente almış olabilir. Kiracının ödeme yaptığı banka hesabı, acentelik sözleşmesindeki yetki, şemaya kayıt işlemi ve malik adına gönderilen bildirimler ayrıntılı incelenmelidir. Acentenin 'ben yalnız aracıyım' veya malikin 'para bana gelmedi' açıklaması, hak ve yükümlülükleri tek başına kesinleştirmez. Hukuki muhatabın belirlenmesi için kanundaki landlord tanımı, taraflar arasındaki sözleşme ve ilgili olgular birlikte değerlendirilir. Malik acentesinden koruma sertifikasını, prescribed information kopyasını ve sistem ödeme kaydını düzenli periyotlarla istemelidir. Yetki ilişkisi sona ermişse tüm belgelerin yeni yöneticiye devri yazılı teslim tutanağıyla güvenceye alınmalıdır.
Türk kiracının delil dosyası nasıl hazırlanır?
Kiracı ilk olarak imzalı kira sözleşmesini, depozito ve kira ödemelerinin banka dekontlarını, agent portalındaki hesap özetini, WhatsApp ve e-posta yazışmalarını, depozito şemasının verdiği sertifikayı birleştirmelidir. İddiaya temel tarihleri tek sayfada göstermeli: para transferi, ev sahibinin kabulü, şemaya kayıt, prescribed information teslimi ve evden ayrılış. Ekran görüntüsü alınırken mesajın göndereni, tarihi ve bağlamı korunmalıdır. Şema sorgusundan elde edilen olumsuz sonucu zaman damgası ve URL bilgisiyle saklamak yararlı olur. Uyuşmazlıkta özellikle korumanın hiç yapılmadığı mı yoksa geç yapıldığı mı açıkça belirtilmelidir. Depozito tutarı başka ödemelerle karıştırılmadan belgeye bağlanmalıdır.
Türk ev sahibinin denetim dosyası nasıl tutulur?
Mersin’den Birmingham’daki konutunu yöneten ev sahibi, acentelik sözleşmesiyle yetinmemeli; alınan güvence parasının tam miktarını, sisteme giriş gününü, sistem adını ve sertifika numarasını kontrol etmelidir. Her kiracı için prescribed information belgesinin gönderim kaydı ayrı korunmalıdır. Kiracı değişimi, ek sözleşme, kira artışı veya evin satılması gibi durumlarda eski kaydın yeni duruma etkisi araştırılmalıdır. Ev sahibi, banka mutabakatını muhasebe çizelgesine işlemeli ve acentenin yetkisi sona erdiğinde şema erişimini güncellemelidir. Türkiye’deki muhasebe veya kiralık ev gelir beyanı dosyası bu belgelerin yerine geçmez. İngiltere'de 2026 konut mevzuatına uyum bakımından yerel profesyonel kontrol önerilir.
Evden ayrılma tutanağı ve hasar kesintileri
Depozito koruması uyuşmazlığı ile kiracının evden çıkarken sebep olduğu iddia edilen hasarın miktarı ayrı hesap meseleleridir. Ev sahibi boyayı yenileme gideri, kırılan eşya, ödenmemiş kira veya temizlik kalemi ileri sürüyorsa giriş envanteri, tarihli fotoğraflar, bakım kayıtları ve çıkış kontrol raporu sunmalıdır. Normal kullanım sonucu oluşan yıpranma ile somut zarar karıştırılmamalıdır. Kiracının tek taraflı hazırladığı fotoğraflar da malikin tek taraflı faturası da bütün ispatı otomatik karşılamaz. Kiracı anahtarı teslim ederken teslim tarihini ve sayaç okumalarını yazılı teyit ettirmelidir. Depozito sisteminin uyuşmazlık çözümü hizmetine başvurulacaksa ilgili scheme kuralları, teslim edilecek kanıtlar ve zaman çizelgesi ayrıca incelenmelidir.
Depozito uyuşmazlık çözümü ile mahkeme talebi ayrımı
Deposit Protection Service veya diğer yetkili sistemler, depozito kesintilerindeki kira, hasar ve temizlik tartışmaları için belirli alternatif uyuşmazlık çözümü mekanizmaları sağlayabilir. Bununla birlikte Housing Act 2004 m.214 kapsamındaki koruma yükümlülüğünün ihlali sebebiyle talep edilen kanuni ödeme, sıradan hasar kesintisi uzlaşmasıyla aynı değildir. Kiracı hangi merci önünde hangi hakkı ileri sürdüğünü açıkça belirtmelidir. Aynı dosyada birkaç farklı olay bulunduğunda bir tutanakta yapılan kabul diğer iddialar bakımından sonuç doğurabilir; bu nedenle uzlaşma metni dikkatle okunmalıdır. Şemaya sunulan belgeler ile mahkemede kullanılacak resmi başvuru belgeleri birbirini desteklese de usulleri birebir aynı değildir. Yetki, süre ve masraf bilgileri güncel resmî kurum sayfalarından doğrulanmalıdır.
Mahkemeye başvuru öncesi talep mektubu
Kanuni şartları taşıdığı düşünülen uyuşmazlıkta ilk adım, ev sahibine veya yetkili acenteye tarihli ve somut bir açıklama yazısı gönderilmesidir. Yazıda kira adresi, taraflar, depozito tutarı, ödeme tarihi, şemaya kayıt ve prescribed information eksikliği açıkça belirtilmelidir. Karşı taraftan hangi belgenin ne zaman beklendiği ölçülü biçimde yazılabilir. Mektupta hatalı hukuki nitelendirme veya ispatlanmamış cezai suçlama bulunmamalıdır. Kiracı kabul ettiği iadeyi ve tartışmalı kalemi ayırmalı; malik de sunduğu sertifika ve gönderim kanıtının tam suretini saklamalıdır. Bu yazışmalar, uyuşmazlığın sonradan mahkeme önünde kronolojik anlatımına yardımcı olur. Sürelerin veya başvuru hakkının mektupla otomatik korunduğu varsayılmamalıdır.
Dava dilekçesinde talep türü somutlaştırılmalı
İngiltere'deki yetkili mahkemeye başvuruda, hangi Housing Act 2004 hükmünün ihlal edildiği, hangi depozito miktarı üzerinden ne talep edildiği ve olayların hangi tarihlerde gerçekleştiği açıkça gösterilmelidir. Para iadesi, şemaya yatırma talebi ve kanuni ek ödeme birbirinden ayırt edilmelidir. Mahkeme yalnız başvurunun başlığına bakmaz; kanundaki unsurların delillerle ortaya konulmasını bekler. Özellikle birden fazla kira dönemi, kiracı değişimi veya farklı acenteler varsa her döneme ait para ve bildirim kaydı ayrıştırılmalıdır. Tutarın hesaplanması için kullanılan banka dökümü ve şema sertifikası davalıya ait savunmalarla karşılaştırılmalıdır. Başarı garantisi verilemez; dava masrafı, delil riski ve usul kararları ayrıca değerlendirilir.
İkamet Türkiye’ye taşınırsa hak sona erer mi?
Kiracının kira ilişkisi sona erdikten sonra Türkiye’ye dönmesi, geçmişte İngiltere’de doğmuş olabilecek depozito koruma talebinin kendiliğinden yok olduğu anlamına gelmez. Ancak mahkeme yetkisi, tebligat, belge sunumu, duruşmaya katılım ve yerel vekâlet düzeni pratik sorunlar doğurur. Talebin tabi olduğu süre ve kanuni koşullar ayrıca incelenmelidir. Türkiye’deki avukat ile İngiltere’de yetkili hukuk temsilcisinin görevleri karıştırılmamalıdır. Müvekkilin banka hesabı kapanmışsa olası ödemenin hangi hukuki ve bankacılık kanalıyla alınacağı önceden planlanmalıdır. Özellikle kira sözleşmesi veya depozito şeması çevrimiçi sistemine erişim korunmalı; telefon numarası ve e-posta değişiklikleri nedeniyle kanıtlar kaybolmadan dışa aktarılmalıdır.
İngiltere'deki karar Türkiye'de otomatik icra edilmez
İngiltere mahkemesinin depozito iadesi veya kanuni ödeme yönündeki kararı, tek başına Türkiye’deki banka hesabına haciz konulmasını sağlamaz. Yabancı kararın niteliği, kesinleşme ve icra edilebilirliği, taraflar ve kararın mahiyeti bakımından 5718 sayılı MÖHUK m.50–54 çerçevesinde ayrı değerlendirme yapılması gerekebilir. Bir İngiliz idari kararının veya depozito şeması uzlaşma tutanağının yabancı mahkeme ilamıyla aynı kabul edilmesi de hatalı olabilir. Türkiye’de alacak takibi düşünülüyorsa belgenin kaynağı, mahkeme mührü, tebliğ ve kesinleşme kayıtları araştırılmalıdır. Tanıma veya tenfiz kararı olmadan otomatik cebri icra beklentisi oluşturulmamalıdır. Her iki ülkedeki maliyet ve süre birlikte değerlendirilir.
MÖHUK m.21 ile TBK m.342'yi yanlış uygulamayın
Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceye ilişkin TBK m.342, Türkiye’deki kira ilişkileri bakımından önemli bir hükümdür. Ancak İngiltere’deki bir ev için alınan tenancy deposit’i doğrudan Türk TBK m.342 sınırları ve banka hesabı sistemi içinde görmek doğru değildir. İngiltere'deki kiraya özgü zorunlu koruma rejimi ve Tenant Fees Act üst sınırları öncelikle araştırılmalıdır. MÖHUK m.21'in taşınmazlar üzerindeki aynî haklarla ilgili bağlama kuralı da her kira ödemesi uyuşmazlığının doğrudan aynı şekilde sınıflandırılması sonucunu vermez. Türk mahkemesinin önüne gelen konu önce hukuken nitelendirilir. Taraflar Türkiye’de yaşasa bile İngiltere'deki konuta ilişkin fiili olaylar ve uygulanacak hukuk ayrıca ele alınmalıdır.
Depozitoyu sterlinle isteme ve kur farkı
Ödemenin sterlin olarak yapıldığı uyuşmazlıkta, depozito tutarı ve olası kanuni ödeme hesabı İngiliz kanunu çerçevesinde gösterilmelidir. Türkiye’de kullanılacak hesap tablosunda yalnız bankanın transfer günü uyguladığı kur değil, karşı tarafa ulaşan gerçek sterlin tutarı ve transfer komisyonu da ayrıştırılmalıdır. Yabancı mahkeme kararı verilmişse kararın para birimi, faiz hükmü ve ödeme tarihi hukuki süreç bakımından önemlidir. Tarafların birbirine yaptığı kısmi ödemeler varsa her işlemin tarihi ve hukuki sebebi yazılmalıdır. 'Üç kat' kanuni üst sınırının Türk lirası olarak anlık karşılığını göstermek, İngiliz mahkemesinin vereceği gerçek miktarı önceden kesinleştirmez. Döviz dalgalanması ve tahsil masrafı ayrı risklerdir.
Somut örnek: 2026 Mart'ta alınan depozito
Manchester’da 10 Mart 2026 tarihinde depozito ödeyip 2026 sonunda uyuşmazlık yaşayan bir Türk kiracıyı düşünelim. Olayın değerlendirilmesinde ödemeyi kimin aldığı, koruma sisteminin ne zaman açıldığı, o tarihte hangi sözleşme rejiminin geçerli olduğu ve Mayıs 2026 geçişinin sözleşmeye etkisi araştırılır. Otuz günlük ilk yükümlülüğün hesaplanmasında 1 Mayıs tarihi otomatik başlangıç sayılamaz. Kiracının elindeki ilk anlaşma, depozito makbuzu ve sistem sorgusu kronolojik olarak eşleştirilir. Ev sahibinin sonradan sunduğu kayıt, geçmişteki teslim ve bildirim tarihlerini değiştirmez. Bu örnek bir kesin tazminat hesabı değil, hukukî incelemede doğru olay sırasının nasıl kurulacağını göstermek içindir.
Somut örnek: ev sahibi İstanbul'da, acente Leeds'de
İstanbul’da yaşayan bir malik, Leeds’deki dairesini yönetmesi için acenteye yetki vermiş olsun. Acente depozitoyu almış fakat scheme sertifikasını malike göndermemişse, malik yalnız 'acente halleder' diyerek dosyayı kapatmamalıdır. Kiracıdan alınan meblağ ve tarihi, sistemdeki kayıt, gönderilmiş prescribed information, varsa acente devir işlemi ve sonraki kira sözleşmesi ayrı belgelerle doğrulanır. Uyuşmazlık çıkarsa hangi talebe hangi sıfatla cevap verileceği araştırılır. Türkiye'de verilen vekâletname, İngiltere mahkemelerinde her türlü temsil yetkisini otomatik sağlamaz. Malik acente sözleşmesindeki tazmin ve belge teslim hükümlerini ayrıca inceleyebilir; kiracıya karşı kanuni yükümlülük ile acenteye karşı sözleşmesel talep birbirinden ayrılır.
Somut örnek: hasar iddiası ve gecikmiş koruma
Bir kiracı taşınmazdan ayrıldıktan sonra depozito iadesi isterken, malik kırılan cihaz için kesinti yapmak isteyebilir. Aynı dosyada depozitonun geç korunduğu iddiası da varsa bunlar üç ayrı sorudur: paranın koruma yükümlülüğü, malikin gerçek hasar talebi ve hangi tutarın kiracıya iade edileceği. Giriş envanteri olmadan kesin hasar tutarı ileri sürmek zor olabilir. Buna karşılık sistemde geç tarihli koruma kaydı varsa 'ev zarar gördü, o halde depozito koruma konusu yok' yaklaşımı da doğru değildir. Talep ve savunmalar farklı belge klasörlerinde tutulmalı, varsa uzlaşma metninin hangi alacakları kapsadığı açıkça yazılmalıdır. Böylece mükerrer veya çelişkili para talepleri önlenir.
SEO için değil, dosya için kritik beş belge
Depozito uyuşmazlığında gerçekten iş gören belgeler şunlardır: imzalı kira sözleşmesi ve ekleri, banka veya acente ödeme makbuzu, koruma şeması sertifikası ve doğrulama ekranı, prescribed information belgesinin gönderim kanıtı, giriş-çıkış envanteri ve fotoğraf seti. Her belgenin düzenlenme tarihi ile olaya ilişkin tarihi aynı olmayabilir. Mesajlaşma kayıtları ayrı zaman çizelgesinde açıklanmalı; kopyalanmış görüntüler kaynaklarından doğrulanabilmelidir. Taraflar birbirinden dosyanın tamamını değil, uyuşmazlığı çözmek için gerekli belgeleri ölçülü istemelidir. Özellikle ev sahibinin Türkiye’de bulunması halinde İngiltere'deki orijinal fiziki belgeler ve elektronik sistem erişimleri korunmalıdır. Belge toplama aşamasında kişisel veriler gereksiz kişilerle paylaşılmamalıdır.
2026 itibarıyla uygulama kontrolü ve sonuç
İngiltere'deki tenancy deposit koruması 1 Mayıs 2026 sonrasında da devam eder. Housing Act 2004 m.213 ödeme ve bilgilendirme, m.214 olası başvuru ve kanuni ödeme, güncel m.215 ise birçok tahliye gerekçesi öncesinde koruma koşullarının etkisini düzenler. Tenant Fees Act 2019 güvence miktarının üst sınırı konusunda ayrı hükümler içerir. İnceleme, üç koruma sisteminden alınan resmi kayıtlarla ve tarafların belge zinciriyle yapılmalıdır. Türk kiracının Türkiye’ye dönmesi veya ev sahibinin yurt dışında ikamet etmesi, İngiltere hukukundaki koruma ödevlerini kendiliğinden değiştirmez. Galler’in 2022 sonrası occupation contract sistemi ayrı başlıktır. İddiaların mahkeme önünde kabulü garanti değildir; dosya özelinde süre, maliyet ve delil değerlendirmesi şarttır.
Konuyla ilgili diğer hukuk rehberleri
Doğrulanmış resmî mevzuat ve kamu kaynakları
- Housing Act 2004, Part 6 Chapter 4 (m.212–215)
- Renters' Rights Act 2025 m.26 değişikliği
- GOV.UK tenancy deposit protection
- GOV.UK 1 Mayıs 2026 sonrası tahliye ve depozito
- GOV.UK 2026 izinli ücretler ve depozito sınırı
- GOV.UK Tenant Fees Act rehberi
- Türkiye resmi mevzuat: TBK 6098
- Türkiye resmi mevzuat: MÖHUK 5718
Mevzuat kontrol tarihi: 1 Kasım 2026. Bu metin somut dava bakımından garanti veya İngiltere’de avukatlık yetkisi beyanı değildir.
Sık Sorulan Sorular
1. İngiltere’de 2026'da depozito koruması hâlâ zorunlu mu?
Evet. Kapsamdaki assured periodic tenancy için Housing Act 2004 m.213, 2025 Kanunu m.26 değişikliğiyle uygulanmaya devam eder.
2. Depozito kaç gün içinde korunmalı?
İlgili tenancy deposit için kural olarak alınmasından itibaren 30 gün içinde yetkili scheme yükümlülükleri yerine getirilmelidir.
3. Üç onaylı şemanın adı nedir?
Deposit Protection Service, MyDeposits ve Tenancy Deposit Scheme resmî GOV.UK rehberinde sayılmaktadır.
4. Koruma belgesi verilmediyse üç kat otomatik ödenir mi?
Hayır. Housing Act 2004 m.214 kapsamında kanuni şartlar, deliller ve mahkemenin tutar değerlendirmesi gerekir.
5. Holding deposit de aynı şey mi?
Hayır. Konutu ayırtmak için ödenen holding deposit ile sözleşme güvencesi olan tenancy deposit farklı hukuki kategorilerdir.
6. Beş haftalık depozito sınırı her sözleşmeye uygulanır mı?
Hayır. Tenant Fees Act 2019'un kapsamı ve yıllık kira eşikleri doğrulanmalıdır; belirli durumlarda altı haftalık sınır vardır.
7. Ev sahibi parayı sonradan sisteme yatırırsa sorun biter mi?
Sonradan uyum bazı etkiler doğurabilir, ancak geçmişteki gecikme için doğmuş olabilecek m.214 talebi ayrıca araştırılır.
8. Depozito korunmadıysa hiçbir tahliye kararı alınamaz mı?
Hayır. Güncel m.215 bazı tahliye gerekçelerinde engel yaratır; Ground 7A ve Ground 14 için kanuni istisna vardır.
9. Türkiye'de yaşayan malik de yükümlü mü?
Konut İngiltere'de ve ilişki ilgili kanun kapsamındaysa malikin Türkiye'de bulunması koruma ödevini kendiliğinden kaldırmaz.
10. Acenteye ödeme yaptıysam delil nedir?
Acentelik kaydı, banka dekontu, scheme sertifikası ve prescribed information teslim kayıtları birlikte incelenir.
11. İngiliz depozito kararıyla Türk bankasına haciz yapılır mı?
Doğrudan değil. Yabancı kararın niteliği ve MÖHUK m.50–54 kapsamında ayrı usul değerlendirmesi gerekir.
12. Galler'deki konut için İngiltere'nin 2026 APT kuralları geçerli mi?
Galler occupation contract sistemi ayrı mevzuata dayanır; aynı depozito scheme adları bulunması rejimleri eşitlemez.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
