İngiltere’de Ruhsatsız HMO Evde Kira İadesi: 2026 Rent Repayment Order ve Türk Kiracılar
Kısa ve net cevap
İngiltere’de ruhsat gerektirdiği hâlde lisanssız işletilen HMO veya lisans gerektiren başka bir kiralık konutta Türk kiracı, uygun suç unsurları kanıtlanırsa Rent Repayment Order (RRO) talep edebilir. 1 Mayıs 2026 sonrası ilgili fiiller bakımından iki yıllık üst sınır, her dosyada otomatik iki yıllık geri ödeme demek değildir; önceki fiiller için önceki kurallar ve geçiş hükümleri ayrılmalıdır.
Kısa Özet
| Konu | Resmî dayanak | İşlem |
|---|---|---|
| HMO lisansı | Housing Act 2004 m.61 ve 72 | Belediye tarihsel sicilini incele |
| Diğer lisans | Housing Act 2004 m.85 ve 95 | Selective licensing bölgesini doğrula |
| Başvuru | Housing and Planning Act 2016 m.40–47 | RRO1 ve delil paketi |
| 2026 değişikliği | Renters’ Rights Act 2025 m.103 | Fiil tarihine göre 12/24 ay ayrımı |
| Türkiye’de tahsil | MÖHUK m.50–54 | Doğrudan haciz değil, ayrı inceleme |
Kapsam: Bu inceleme hangi konutlar ve hangi tarihler için?
İngiltere’de odasını veya dairesini kiralayan Türk vatandaşı açısından kira iade emri, sıradan bir depozito uyuşmazlığı yahut ayıplı konut tazminatı değildir. Rent Repayment Order, belirli konut suçları işlendiğinde First-tier Tribunal (Property Chamber) tarafından verilebilen, kanunda sınırlandırılmış bir ödeme emridir. Housing and Planning Act 2016 m.40–47 çerçevesi, 1 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren Renters’ Rights Act 2025 m.103 değişiklikleriyle birlikte okunmalıdır. Hangi hükmün uygulanacağını sadece başvuru tarihi değil, isnat edilen fiilin gerçekleştiği dönem belirler. Bu makale İngiltere’deki özel kiralık konutlara odaklanır; Galler’in Rent Smart Wales kayıt ve lisans sistemi ile Section 173 usulü ayrıca ve farklı kurallara tabidir.
HMO kavramı: Aynı evde yaşamak otomatik suç değildir
House in Multiple Occupation, ortak kullanılan mutfak, banyo veya tesisatı olan ve farklı hanelerden kişilerin yaşadığı belirli konut tipleri için kullanılan teknik bir sınıflandırmadır. Evde üç arkadaşın oturması HMO değerlendirmesine yol açabilir; ancak her HMO için zorunlu lisans gerektiği sonucu kendiliğinden çıkmaz. Konutun fiilî yerleşimi, hane sayısı, sakinlerin akrabalık ilişkisi, kullandıkları tesisler, binanın katları ve yerel belediyenin ek lisans bölgesi ayrı araştırılır. Zorunlu veya additional licensing yükümlülüğünün bulunduğu somut dönemin kanıtlanması önemlidir. Başvuruda yalnız ‘kalabalık ev’ demek, Housing Act 2004 m.72 kapsamındaki lisanssız işletme suçunu ispatlamaya yetmez; konutun o tarihte ruhsatlandırılması gereken kategoriye girdiği de gösterilmelidir.
Lisans türü ve yerel otorite sınırı
İngiltere’de Housing Act 2004 Part 2 çok kiracılı konutlar için, Part 3 ise belirlenmiş alanlardaki diğer özel kiralık konutlar için farklı ruhsatlandırma rejimleri kurar. Part 2 m.61 ve m.72 HMO lisansı; Part 3 m.85 ve m.95 seçici lisanslama açısından önemlidir. Bir borough sınırında lisans zorunluluğu bulunması komşu bölgedeki bütün binaları aynı sonuca götürmez. Belediye meclisinin designation kararı, başladığı ve bittiği gün, sokak bazında kapsam ve geçiş düzenlemeleri dosyaya konmalıdır. Başka bir belediyeye ait internet çıktısı veya güncel sicil kaydı, 2024’teki bir suçun kanıtı sayılamaz. Belediye güncel bir licence search aracı sunmuyorsa yazılı bilgi talebi ve tarihsel kayıt istenmesi daha sağlam bir yoldur.
Housing Act 2004 m.72 suçu hangi olguları gerektirir?
HMO lisansı yükümlülüğünün ihlali iddiasında başvuran, bir kişinin o dönemde lisans gerektiren HMO’nun kontrol veya yönetiminde bulunduğunu, gerekli ruhsatın bulunmadığını ve fiilin kiracının konutla ilişkilendiği zamanda gerçekleştiğini kanıtlayacak malzeme toplamalıdır. Düzenlemenin sağladığı makul mazeret savunması ve başvuru aşamasındaki yasal istisnalar da değerlendirilir. İdarenin yıllar sonra tuttuğu tek bir kayıt, geçmişte geçerli bir ruhsat veya geçici muafiyet bulunmadığını kesin biçimde ortaya koymayabilir. Ev sahibinin adının banka alıcısı olması tek başına ‘person having control’ tanımını çözmez. İlgili kişinin hukuki konumu, kira tahsil zinciri ve alt kiralama sözleşmeleri analiz edilmelidir.
Selective licensing ihlalini HMO iddiasından ayırma
Bir ev HMO değilse de Housing Act 2004 Part 3 kapsamında belediye tarafından belirlenmiş seçici lisans bölgesinde yer alabilir. Bu durumda m.95 yönünden ayrı inceleme gerekir. Bunun tersi de mümkündür: belirli HMO türünde lisans bulunurken farklı bir yerel kayıt yükümlülüğü bulunmayabilir. Dava dosyasında iki ihlalin isimlerini birbirine karıştırmak hem ispatı hem muhtemel savunmayı zayıflatır. Yerel belediyenin hangi tarihte hangi lisans türünü uyguladığını, başvuru veya muafiyetlerin tarihini ve ilgili mülkün tam posta kodunu belgeleyin. Sokak adı aynı olan farklı ilçeler ile bina numaralarının karışması, mülkün idari bölgeye dâhil olup olmadığını etkileyebilir. Kira iadesi için ilgili suçun yasal unsurları ayrı ayrı ele alınmalıdır.
2026 değişikliği: İki yıllık üst sınırı nasıl okumalı?
GOV.UK’nin 1 Mayıs 2026 tarihinde güncellediği kiracı rehberi, bu tarihten sonra işlenen uygun suçlar bakımından azami kira dönemi ve başvuru süresi açısından iki yıla çıkan sistemi açıklar. Bu değişiklik, eskiden işlenmiş her fiile sırf bugün başvuruldu diye otomatik olarak uygulanmaz. 1 Mayıs 2026 öncesi fiiller için önceki bir yıllık üst sınır ve bir yıllık başvuru penceresi dikkate alınabilir. Özellikle uzun süreli lisanssız işletme fiillerinde dönemin başlangıcı ve bitişi, yürürlük ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıştırılmalıdır. İki yıllık üst sınır, kesintisiz yirmi dört aylık kira ödemesinin mutlaka aynen iade edileceği anlamına gelmez; kanun kapsamı, suçun süresi ve tribunalın değerlendirmesi ayrıca belirleyicidir.
Başvuru takvimi ve fiilin bitiş tarihinin önemi
Housing and Planning Act 2016 m.41, başvurunun hangi zaman aralığında yapılabileceğini düzenler. Kiracının evden ayrılması, tek başına başvuru hakkını ortadan kaldırmaz; fakat delillerin muhafazasını ve fiilin gerçekleştiği günlerin tespitini zorlaştırabilir. Örneğin belediyenin lisansı sonradan vermesi, lisanssız dönemin önceki günlerini fiilen silmez; buna karşılık uygun başvuru süresi geçerse hak kaybı doğabilir. Kira ödemelerinin tarihi ile suçun işlendiği dönem aynı şey değildir. Dönemin aylık çizelgeyle hazırlanması, lisansın yürürlüğe girdiği günü, kiracının fiilen oturduğu günleri ve değişen kira miktarlarını karşılaştırmayı sağlar. Süre hesabında tatil günü ve başvuru formunun mahkemeye ulaştığı tarihe ilişkin prosedür de ayrıca doğrulanmalıdır.
Hangi kiracı veya eski kiracı başvurabilir?
Kiracı sıfatı, ilgili konutun özel kiralık sektöre ait olması ve suçun kira ilişkisiyle kurulan bağ içinde gerçekleşmesi aranır. Bir öğrencinin üniversiteye ait yurtta oturması ile özel bir HMO odasında sözleşmeyle yaşaması aynı hukuki kategori değildir. Başvuru anında artık İngiltere’de yaşamayan Türk vatandaşları için eski sözleşme, banka dekontları ve fesih sonrasındaki iletişim adresi önem taşır. Birden çok kiracı aynı binada farklı sözleşmelerle kalıyorsa her birinin hak sahipliği ve ödediği miktar ayrı belirlenir. İsimlerin pasaport, kira sözleşmesi, banka hesabı ve başvuru formunda tutarlı gösterilmesi; taşındıktan sonra İngiltere’de ulaşılabilir bir tebligat adresi bulunması süreç yönetimini kolaylaştırır.
RRO1 formu: Talebi doğru kişiye yöneltme
GOV.UK rehberinde başvuru için RRO1 formu ve ekleri açıklanır. Belgede başvurucu, yanıtlayıcı, konut, isnat edilen suç, dönem, ödenen kiralar ve talep tutarı tutarlı olmalıdır. 2026 reformuyla superior landlord veya şirketlerin belirli yöneticilerine yöneltilebilecek taleplerin kapsamı değişmiştir; ancak herkesi topluca davalı yazmak yerine somut suç sorumluluğunu gösterecek ilişki kurulmalıdır. Bir kiralama acentesi ödemeyi kendi banka hesabına tahsil etmiş olsa dahi, sırf ödeme alması onu otomatik RRO muhatabı hâline getirmez. Şirket kiralamasında ticaret sicili kayıtları ile fiilî idare ve sözleşmedeki taraflar karşılaştırılmalıdır. Yanlış şirket veya kişiye yöneltilen başvuru, masraf ve gecikme doğurabileceğinden ilk dilekçeden önce kontrol yapılmalıdır.
Superior landlord ve rent-to-rent zinciri
Rent-to-rent düzeninde bir mülk sahibi taşınmazı ara kiracıya kiralar; ara kiracı odaları son kullanıcıya yeniden bırakır. Önceki düzenleme altında doğrudan kiracının ev sahibinin dışındaki kişilere yönelme imkânı sınırlı tartışmalar yaratmıştır. Renters’ Rights Act 2025 m.103, 1 Mayıs 2026 sonrasındaki ilgili fiiller için superior landlord kapsamını genişletir. Yine de talep, hiyerarşideki kişinin suçun faili olması ve kanuni şartları karşılaması üzerinde kurulmalıdır. Tapu veya Land Registry kaydındaki mülk sahibi ile kira sözleşmesini imzalayan kişi farklıysa bu fark ön incelemeye kaydedilir. Kimin kime, hangi dönemlerde, hangi sıfatla kira ödediğini gösteren belgeler hem taraf seçimini hem de mükerrer ödeme yasağını denetlemek bakımından zorunludur.
Kira hesap cetveli ve Universal Credit ayrımı
Talep miktarı hazırlarken ay ay fiilen ödenen kira, sözleşme bedeli, varsa kira indirimi ve ilgili kamu desteği ayrı sütunlarda gösterilmelidir. GOV.UK rehberi Housing Benefit veya Universal Credit tarafından karşılanan kira için kiracının aynı tutarı kendisine istemeyeceğini açıklar; ilgili yerel otoritenin ayrı talep hakkı gündeme gelebilir. Ortak kiralamada bir kişinin tüm kira bedelini transfer etmiş olması, her durumda sadece o kişinin maddi hak sahibi olduğu anlamına gelmez. Banka ekstresi, ödeme açıklaması ve tarafların aralarındaki anlaşma birlikte incelenmelidir. Üst sınır olarak anılan 24 ay, kira oranı farklı aylarda aynı tutarın aritmetik olarak çoğaltılmasına izin vermez; gerçek ödeme ve ilgili suç döneminin kesişmesi esas alınır.
Suçun ispat standardı: Beyond reasonable doubt
Housing and Planning Act 2016 m.43 uyarınca First-tier Tribunal, isnat edilen ilgili suçun işlendiğinden makul şüphenin ötesinde ikna olmalıdır; mahkûmiyet kararı her durumda ön koşul değildir. Bu nedenle kira sözleşmesinin varlığını göstermek, suçun bütün unsurlarını ispatlamaya yetmez. Belediyenin lisans kaydı, tarihli plan veya fotoğraflar, kiracı sayısını gösteren bağımsız belgeler, konutu yöneten kişinin yazışmaları ve sözleşme değişiklikleri birlikte değerlendirilebilir. Bir ekran görüntüsünün alındığı tarih, mesajın gerçek göndereni ve konutla bağlantısı açıklanmalıdır. İngiliz usulündeki tanık beyanı kuralları gözetilmeli; delil dosyası anlaşılır başlıklarla düzenlenmeli, bilinen çelişkiler gizlenmek yerine açıklanmalıdır.
Belediye delili: Ruhsat sicilinin geçmiş kayıtlarını isteyin
Kiracının elindeki en güçlü belge sıklıkla yerel belediyenin ilgili tarihte konut için ruhsat bulunmadığını doğruladığı resmi yazıdır. Ancak belgeyi yalnız güncel çevrimiçi sorgu sonucuyla sınırlamak yanlıştır; lisans geçmişi, başvurunun alındığı tarih, geçici muafiyet belgesi, lisans koşulları ve alan designation kararı istenmelidir. Kayıt talebinde mülkün tam adresi, daire veya oda numarası ve iddia edilen zaman aralığı yazılmalıdır. Belediyenin bir kişiye düzenlediği ruhsatın aynı binadaki bütün bağımsız bölümleri kapsayıp kapsamadığı kontrol edilir. Kurum yalnız ‘no records found’ cevabı verirse bunun nasıl sorgulandığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Kişisel veri içerikli belgeler gereksiz çoğaltılmadan ve gizlilik önlemleriyle saklanmalıdır.
Ev arkadaşı ve hane sayısı nasıl ispatlanır?
HMO nitelendirmesinde aynı konutta kalıp farklı hane sayılan kişilerin varlığı etkili olabilir. Aynı aileden iki kişinin beraber oturması ile birbirinden bağımsız yetişkinlerin ayrı oda kiralaması aynı değildir. Kiracıların isimlerini ve oda numaralarını gösteren kontrat, ayrı kira tahsil fişleri, farklı banka ödeme kayıtları ve tarihli taşınma yazışmaları bir araya getirilir. Her tanığın gözlemiyle yalnız başkalarından duyduğu iddiayı ayırmak önemlidir. Bir kiracının konuttan ayrıldığı ayla yeni kişinin giriş ayı arasında boşluk varsa, lisans zorunluluğunun aynı yoğunlukla devam ettiği varsayılmamalıdır. Oda kapısı kilitleri veya paylaşılan banyo fotoğrafları olgusal destek sunsa da hane kavramını tek başına hukuken çözmez.
Davalının makul mazeret ve ruhsat başvurusu savunması
Ev sahibi veya yönetici lisans gerekliliğini bilmediğini, danışmandan yanlış bilgi aldığını, yürürlükte muafiyet bulunduğunu ya da gereken başvurunun zamanında yapıldığını savunabilir. Bu açıklamaların kanundaki savunmalarla ilişkisi olay ve dönem bazında incelenir; genel iyi niyet iddiası tek başına sonucu belirlemez. Lisans başvurusunun sunulduğu gün ile ruhsatın verildiği günün farklı olması nedeniyle aradaki dönem özel değerlendirme gerektirir. Kiracı, savunmayı karşılamak için belediyenin dosya giriş kaydını, yazışmalarını ve daha önceki yaptırım kayıtlarını isteyebilir. Yine de başvurucunun üzerine düşen suçun unsurlarını ispat yükü devam eder. Karşı tarafın cevap vermemesi otomatik kazanma anlamına gelmez.
FTT sürecinde takvim, tebligat ve belgelerin düzeni
Başvuru yapıldıktan sonra tribunal dosya numarası verir ve belge değişim takvimi içeren directions yayımlayabilir. Başvuranın Applicant Bundle, karşı tarafın Respondent Bundle sunması istenebilir. Her belgenin numaralanması, kronolojik sıra ve kısa delil açıklaması tribunalın anlaşılır inceleme yapmasına yardımcı olur. E-posta veya çevrimiçi sistemden belge sunmanın kabul koşulları başvuru sırasında kontrol edilmelidir. Türkiye’den katılacak başvurucu için uzaktan duruşma imkânı otomatik hak değildir; gerekli başvuru ve teknik hazırlık zamanında yapılır. Tercüman ihtiyacı varsa önceden bildirilir. Karşı tarafın tebligatı almaması, yeniden bildirim veya yeni bir yönlendirme gerektirebilir. Belgelerin İngilizce tercümesine ihtiyaç doğarsa seçilen çevirinin doğruluğu ve masrafı ayrıca planlanmalıdır.
Harç ve masraf planı: Talep değeri tek ölçüt değildir
Başvuru harcı, duruşma ücreti ve olası belge masrafları güncel HMCTS tarifesi üzerinden işlem gününde kontrol edilmelidir; bu yazı sabit bir tarifeyi geleceğe dönük garanti etmez. Talep değeri yüksek görünse bile hukukî unsurları kanıtlayacak belgeler yoksa maliyet-fayda hesabı olumsuz çıkabilir. Birden çok eski kiracının koordinasyonu, farklı ülkelerde bulunmaları ve tercüme ihtiyacı ek gider getirir. Hukuki temsil zorunlu olup olmadığı ve ücretlerin karşı tarafa yükletilmesi ihtimali somut dosyanın usul kurallarından incelenir. Giderin tümü muhakkak karşı tarafa ödetilir varsayımıyla hareket edilmemelidir. Hukuki yardım, temsil ve sigorta kapsamı da kişi özelinde araştırılabilir.
Karar miktarını etkileyen davranış ve mali durum unsurları
FTT suçun kanıtlandığına karar verse dahi her başvuruda talep edilen azami tutarı aynen vermek zorunda değildir. Housing and Planning Act 2016 m.44 ve 2026 değişiklikleri kapsamındaki hesap kuralları, fiil dönemini ve ödeme türlerini tanımlar; tarafların davranışları, ev sahibinin mali durumuna ilişkin maddi bilgiler ve önceki suç veya yaptırım kayıtları da belirli koşullarda değerlendirilir. Kiracının tam olarak hangi faturayı veya kirayı ödediği, sonradan aldığı iade, kamu yardımı ve aynı dönem için başka RRO bulunup bulunmadığı mahsubu etkileyebilir. Hesaplamada keyfi yuvarlama yerine tarihli tablolar sunulmalıdır. İstendiğinde farklı ihtimaller için alternatif hesap gösterilmesi incelemenin şeffaflığını artırır.
Settlement ve sulh önerilerinde ispatı korumak
Ev sahibi başvurudan önce veya sonra uzlaşma ödemesi teklif edebilir. Böyle bir öneri yapılması suçun kabul edildiği anlamına gelmez; karşılığında feragat, gizlilik veya belirli beyanlardan vazgeçme şartları bulunabilir. Kiracı, ödeme tarihi, taksitler, temerrüt halinde ne olacağı, depozito davası gibi ayrı taleplerin kapsamı ve uyuşmazlığın hangilerini sona erdirdiğini yazılı olarak kontrol etmelidir. Tahsil edilmemiş bir ödeme sözü karşılığında başvuruyu hemen geri çekmek risklidir. Birden çok kiracı varsa birinin anlaşmasının diğerlerinin haklarına etkisi ayrı araştırılmalıdır. Sulh belgesi İngiliz hukukundaki talepleri çözerken Türkiye’deki müstakil hak veya borçları açıkça kapsamadıkça otomatik hüküm doğurmaz.
Karara itiraz ve üst merciye götürme
FTT kararına katılmayan taraf için gerekçeli karar, kararın tebliği ve uygulanabilir itiraz/izin mekanizması önemlidir. Upper Tribunal yoluna başvurulması, mevcut kararın otomatik olarak geçersizleştiği anlamına gelmez; izin ve süreler ilgili usul kurallarına tabidir. Kararın yalnız hesap bölümünde hata olduğu iddiasıyla suç bulgusunun yanlış olduğu iddiası farklı hukuki gerekçeler gerektirir. Duruşmada ileri sürülmemiş yeni belgelerin daha sonra sınırsız biçimde sunulabileceği varsayılmamalıdır. Müvekkile karar geldiğinde önce karar tarihini ve tebliğ yöntemini not etmek, sayfaları tam saklamak ve mahkemenin belirttiği başvuru imkanını incelemek gerekir. Türkiye’den İngiltere’deki bir kararın yeniden yargılanmasını istemek ise ayrı bir merci sorunudur.
Karar sonrası tahsil: Tribunal kararını banka transferiyle karıştırmayın
RRO kararı verilmesi ve bunun tahsil edilmesi iki farklı aşamadır. Kararda ödeme süresi belirtilmişse kayıt altına alınır; borçlu gönüllü ödeme yapmazsa İngiltere ve Galler’deki uygun icra yolu araştırılır. Kararın para hükmü içerdiği, kesinliği ve icra edilebilirliği ilgili usul kayıtlarıyla doğrulanır. Borçlunun banka hesabı, çalışma durumu ve İngiltere’deki malvarlığı hakkında hukuka uygun araştırma yapılabilir. Burada sırf alacaklı Türk vatandaşı diye Türk icra dairesinin doğrudan FTT kararına dayanarak haciz koyabileceği söylenemez. İngiltere’de tahsil için seçilecek merci ve Türkiye’deki bağlantılar birbirinden ayrılmalı; icra giderleri ve fiili tahsil olasılığı en baştan değerlendirilmelidir.
Türkiye’de malvarlığı bulunursa MÖHUK m.50–54 sorusu
Borçlunun Türkiye’de banka hesabı veya taşınmazı bulunduğu ileri sürülüyorsa ilk iş İngiltere’deki belgenin hukuki niteliğini belirlemektir. 5718 sayılı MÖHUK m.50, hukuk davalarına ilişkin yabancı mahkeme ilamlarının Türkiye’de icrası için tenfiz koşulunu öngörür; m.54 ise karşılıklılık, münhasır yetki, kamu düzeni ve savunma hakkına ilişkin ölçütler getirir. First-tier Tribunal kararının belirli olayda yabancı mahkeme ilamı niteliği taşıyıp taşımadığı, kesinlik ve usul belgeleriyle birlikte ayrı hukuki inceleme gerektirir. Her RRO kararının otomatik tenfiz edileceğini veya hiçbirinin edilemeyeceğini kategorik söylemek doğru değildir. Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki ayni hakların hukukî statüsü ayrıca MÖHUK m.21 ile değerlendirilir.
MÖHUK m.21 ve m.24 neden ayrı uygulanır?
Bir Türk kiracının Londra’daki bir konut için kira iadesi istemesi, doğrudan Türkiye’deki bir taşınmazın mülkiyet uyuşmazlığı değildir. İngiliz kira ilişkisi ve RRO’ya temel oluşturan kamu hukuku nitelikli konut suçları İngiliz mevzuatından doğar. Buna karşılık borçlunun Mersin veya İstanbul’daki evinin tapu durumuna ilişkin ayni hak ve tasarruflar, malın bulunduğu hukuk düzeni çerçevesinde ele alınır; MÖHUK m.21 bu bağlantı için önem taşır. Sözleşmesel yan talepler bakımından MÖHUK m.24 uygulanabilirlik incelemesinde gündeme gelebilir. Kanunlar ihtilafını birbirinden ayrı taleplere göre kurmak gerekir. Bir İngiliz para kararının Türkiye’de tenfizi ile Türk taşınmazının kendiliğinden el değiştirmesi arasında hukuken büyük fark vardır.
Göçmenlik veya vatandaşlık statüsü dosyanın yerine geçmez
Kiracının İngiltere’de öğrenci vizesiyle, çalışma izniyle veya yerleşik statüyle kalmış olması tek başına kira iadesi suçunun işlendiğini yahut işlenmediğini ispatlamaz. Başvurunun odak noktası hukuken ilgili konut, kira ilişkisi, suçun unsurları ve tarihleridir. Bununla birlikte başvurucunun kimliğinin doğrulanması, eski adreslerinin ve iletişim bilgilerinin bulunması, banka ödemelerinin kişiyle ilişkilendirilmesi için pasaport ve ikamet kayıtları yardımcı olabilir. Göçmenlik statüsünü gereksiz yere dilekçeye dökmek yerine mahkemenin talep ettiği kapsamla sınırlı tutmak veri güvenliği açısından da uygundur. Sınır aşan tebligat, tercüme ve temsil düzenlemesi ayrı planlanmalıdır. Başka bir ülkede yaşamak hakkın kullanımı bakımından tek başına ret nedeni sayılmamalıdır.
Somut örnek: Manchester’da lisanssız altı kişilik ev
Varsayımsal olayda Manchester’da farklı ailelerden altı kişinin ayrı odalarda kaldığı, ortak mutfak kullandığı ve kiracıların farklı tarihlerde taşındığı bir ev düşünelim. Türk kiracı 2025 Ağustos–2026 Ekim döneminde her ay banka havalesi yapmış olsun. Yalnız toplam on beş ay ödeme yapıldığı için otomatik on beş aylık iade talebi hesaplamak doğru değildir. Önce konutun dönem dönem HMO lisans gerekliliği, belediyenin geçerli ruhsat veya istisna kayıtları, ara kiralayan ve malik ilişkisi, 1 Mayıs 2026 geçiş etkisi ve kiracının ödediği gerçek tutarlar birlikte incelenir. Sonra hangi ayların kanuna uygun talep dönemine girdiği belirlenir. Bu yöntem takvim hatalarını ve dayanaksız azami bedel iddialarını önler.
Somut örnek: Londra’daki kiracı Türkiye’ye döndü
Türkiye’ye dönen eski kiracının telefonunda kısa mesajlar, e-posta eki olarak kira sözleşmesi, banka hesabında havale kayıtları ve konutun kapısına ilişkin tarihli fotoğraflar bulunduğunu varsayalım. Kiracının artık İngiltere’de oturmaması başvuru hakkını otomatik ortadan kaldırmaz; ancak resmi adres yazışmaları, belge teslimi ve olası duruşma katılımı organize edilir. Belediyeden geçmiş lisans kayıtları istenir, ödeme tarihleri aylık çizelgeye dökülür, kimlik bilgisi her belgede eşleştirilir. İngiliz hukuki temsil ihtiyacı ve remote hearing başvurusu ayrıca değerlendirilir. Türkiye’deki avukat, İngiliz tribunal nezdinde kendisini mahkemeye yetkili temsilci gibi göstermeden, Türkiye kaynaklı delillerin toplanması ve sınır aşan işlemlerin koordinasyonunda görev alabilir.
Bütün dosya için denetim listesi
Başvuru öncesi dosyada tam posta kodu, kira ilişkisinin başlangıç ve bitiş günleri, oda veya daire ayrımı, fiili kalan kişi ve hane sayısı, belediyenin tarihli lisans kuralı, mevcut ve geçmiş ruhsat bilgisi, kira hesabı ve kamu desteği kayıtları bulunmalıdır. Buna ek olarak ev sahibi, superior landlord, şirket yöneticisi veya ara kiracı sıfatları karıştırılmadan ticaret ve mülkiyet kayıtları toplanır. Yasaya aykırılık iddiası her unsur için delile bağlanır. Başvuru süresi takvimi, RRO1 formunun muhatap alanları, tribunalın istediği başvuru ücretleri ve çeviri planı ayrı doğrulanır. Kişisel bilgiler güvenli kanallarla aktarılır. Nihai talep, sadece mevzuatın izin verdiği dönem ve miktarla sınırlandırılır.
İngiltere ile Galler hukukunu ayıran sınır
Housing and Planning Act 2016’nın bu bölümündeki Rent Repayment Order açıklaması İngiltere için hazırlanmıştır. Galler’de konut kiraya verenlerin kayıt ve faaliyet lisansı, Housing (Wales) Act 2014 ve Rent Smart Wales sistemi üzerinden incelenir; İngiltere’nin 1 Mayıs 2026 tarihinde devreye giren iki yıllık RRO rejimi doğrudan bütün Galler uyuşmazlıklarına taşınamaz. Galler’de kiracıların occupation contract statüsü ve Section 173 fesih usulü de Renting Homes (Wales) Act 2016 ile düzenlenir. Cardiff’teki taşınmaza ilişkin şikâyeti Londra’daki Housing Act m.72 ihlali gibi yazmak yanlış hukuk ve yanlış merci sorununa yol açar. Konutun adresi hukuki tasnifin ilk satırına kaydedilmelidir.
Mevzuat kaynağını tarihe göre sabitleme
Bu makalede başvurulan kanun sayfalarının güncel sürümü ile 1 Mayıs 2026 öncesindeki halleri ayrıştırılarak okunmalıdır. Housing and Planning Act 2016 m.40–47, Housing Act 2004 m.61, 72, 85 ve 95 ile Renters’ Rights Act 2025 m.103 bağlantılıdır. GOV.UK kiracı rehberinin son güncelleme tarihi 1 Mayıs 2026’dır. Gelecek değişiklikler yürürlüğe girdiğinde veya yeni ikincil düzenleme çıktığında rakamsal eşikler yeniden kontrol edilir. Yalnız blog özetinden alınan tarihe güvenmek yerine legislation.gov.uk üzerinde ‘point in time’ seçilmesi doğru uygulamadır. Belgeler hüküm tarihinde yürürlükte bulunan versiyonla dosyalanmalı, yürürlükte olmayan reform beklentileri kesin kural gibi gösterilmemelidir.
Resmî mevzuat ve başvuru kaynakları
Housing and Planning Act 2016 Part 2 Chapter 4 · Renters’ Rights Act 2025 m.103 · Housing Act 2004 Part 2 · GOV.UK Rent Repayment Orders Guidance (1 Mayıs 2026) · 5718 sayılı MÖHUK resmî metni
İlgili hukuk rehberleri
Sık Sorulan Sorular
1. RRO nedir?
İngiltere’deki belirli konut suçlarında First-tier Tribunal tarafından verilebilen kira bedeliyle bağlantılı ödeme emridir.
2. HMO evde oturmak otomatik para iadesi sağlar mı?
Hayır. İlgili dönem için lisans zorunluluğu, suç unsurları ve kira ödemeleri ispatlanmalıdır.
3. 2026’da 24 aylık kira iadesi kesin mi?
Hayır. 1 Mayıs 2026 sonrası ilgili fiiller bakımından kanuni üst sınır genişlese de her başvuruda azami tutar verilmez.
4. 2025’te işlenen suça 2026’daki yeni süre uygulanır mı?
Kural olarak fiilin tarihi ve geçiş hükümleri belirleyicidir; eski fiiller için önceki bir yıllık koşullar ayrıca incelenmelidir.
5. Evden taşındıktan sonra başvurabilir miyim?
İlgili başvuru süresi içinde, eski kiracı da koşulları taşıyorsa başvurabilir.
6. Belediyenin ruhsat arama çıktısı yeterli mi?
Tek başına her zaman değil; geçmiş tarihli lisans, başvuru ve muafiyet kayıtlarının temini önemlidir.
7. Ev sahibi mahkûm olmadıysa RRO alınabilir mi?
Evet, mahkûmiyet her durumda şart değildir; FTT suçun unsurlarından makul şüphenin ötesinde ikna olmalıdır.
8. Kirayı acenteye ödediysem başvuru kime yöneltilir?
Ödeme alan kişiye değil, kanundaki suç ve ev sahibi statüsünü taşıyan doğru kişi veya kuruma yöneltilir.
9. Universal Credit ile ödenmiş kira geri istenebilir mi?
Kiracının kendi adına talep edebileceği miktar bakımından kamu desteği ve yerel idare hakları ayrı hesaplanır.
10. Türkiye’ye döndüm, İngiltere’de dava açabilir miyim?
Yerleşim yerinin değişmesi başvuru hakkını otomatik düşürmez; süre, temsil, tebligat ve duruşma usulü incelenir.
11. RRO kararıyla Türkiye’deki eve doğrudan haciz konur mu?
Hayır. Yabancı kararın niteliği ve MÖHUK m.50–54 kapsamındaki ayrı Türk usulü değerlendirmesi gerekir.
12. Galler’de aynı 2026 RRO kuralları geçerli mi?
Bu rehber İngiltere içindir; Galler’in Housing (Wales) Act 2014 ve Rent Smart Wales rejimi ayrıca incelenmelidir.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
