Galler’de Türk Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Kime Geçer? 2026 Succession ve Türkiye’deki Mirasçılar
Kısa ve net cevap
Galler’de kiracı olan bir Türk vatandaşı öldüğünde kira sözleşmesi bütün mirasçılara otomatik geçmez. Renting Homes (Wales) Act 2016 m.73–78, konutta yaşama ve yakınlık şartlarını taşıyan öncelikli veya ikinci derecede haleflere belirli haklar tanır. Türkiye’deki veraset belgesi bu özel statünün yerine geçmez.
Kısa Özet
| Soru | Hukukî dayanak | İlk kontrol |
|---|---|---|
| Tek kiracı ölümü | 2016 Act m.73 | Halef bulunup bulunmadığı |
| 18 yaş ve istisnalar | m.74 | Doğum tarihi / alt sözleşme |
| Eş/partner | m.75 | Ölüm gününde esas ev |
| Aile bireyi | m.76 | Temel ikamet süresi |
| Bakım veren | m.77 | Bakım / başka ev hakkı |
| Birden fazla talep | m.78 | Sıralama ve seçim |
| Türkiye’deki miras | TMK m.599 | Ayrı tereke dosyası |
Konunun sınırı: tapu mirası değil, oturma sözleşmesinin devamı
Galler’de kiracı sıfatıyla yaşayan Türk vatandaşının ölümü, oturduğu konutun mülkiyetini mirasçısına geçirmez. Renting Homes (Wales) Act 2016, belirli kişiler yönünden occupation contract adı verilen konut kullanım sözleşmesine kanuni halefiyet tanır. Bu, murisin bankadaki parası veya Türkiye’deki taşınmazına mirasçı olma hakkından ayrı bir incelemedir. Ölen kişi konutun sahibi değil kiracısıysa, Türkiye’de düzenlenmiş veraset belgesi tek başına anahtar teslimi veya sözleşmenin adınıza devamı sonucunu doğurmaz. Önce sözleşmenin türü ve kaç contract-holder bulunduğu saptanmalı; sonra 2016 Kanunu m.73–83 hükümlerinin somut kişiye uygulanıp uygulanmadığı araştırılmalıdır. Galler ile İngiltere’nin 2026 kira reformları aynı hukuk rejimi değildir.
2026 itibarıyla yürürlük: 2022 dönüşümü ve yeni tarihler
Renting Homes (Wales) Act 2016, ilgili ana hükümleriyle 1 Aralık 2022 tarihinde uygulamaya girmiştir. Eski tenancy ve licence düzenlemelerinin önemli bir kısmı occupation contract sistemine dönüştürülmüştür. Dolayısıyla 2026 yılında bir ölüm gerçekleştiğinde kira sözleşmesinin ilk imzalandığı tarih kadar sonradan dönüştürülmüş sözleşme olup olmadığı da incelenir. Eski belgede 'assured shorthold tenancy' yazması, işlem tarihindeki nitelendirmeyi tek başına belirlemez. Belediye, housing association veya özel malik ayrımı; secure, periodic standard ve fixed term standard sözleşmelerde hakların uygulama biçimini etkileyebilir. Önemli istisna: 2016 Kanunu m.73(1), sabit süreli standard occupation contract içinde m.139(2) kapsamında ölüm halinde tereke yönetimi yoluyla devir hükmü bulunduğunda genel halefiyet sisteminin uygulanmasını sınırlar. Bu nedenle fixed term standard sözleşmenin tüm hükümleri ve Kanun m.139 ayrıca incelenmeden yalnız m.73–78 üzerinden kesin sonuç çıkarılmamalıdır. İnceleme 2016 Kanunu’nun güncel yürürlük metni, sözleşme kayıtları ve ilgili geçiş hükmü üzerinden yapılmalı; internetten indirilen eski model belgeler olduğu gibi kullanılmamalıdır.
Önce tek mi, ortak sözleşme mi olduğu belirlenir
Kanunun ölüm halinde halefiyet rejimi, özellikle tek contract-holder durumundan hareket eder. İki kişinin birlikte sözleşme tarafı olduğu joint occupation contract ile evde yalnız aile bireyi olarak yaşayan kişinin durumu farklıdır. Ortak sözleşmede sağ kalan sözleşme tarafının devam eden konumu, diğer aile bireyinin m.73 kapsamındaki halefiyet başvurusuyla karıştırılmamalıdır. Sözleşmenin ilk sayfasında tarafların adları, sonraki ekler, ortak sözleşme tarafı ekleme veya ayrılma bildirimleri ve malik ya da acentenin tuttuğu değişiklik kayıtları birlikte aranır. Bir kişinin kira göndermesi veya faturalarda adının yazması, mutlaka contract-holder olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde yıllarca fiilen kalması da kanuni şartların tamamını ispat etmeyebilir. İlk yazılı talepte doğru sıfatın belirtilmesi ilerideki uyuşmazlığı azaltır.
Section 73: tek kiracının ölümünde halefiyet
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.73, tek contract-holder öldüğünde uygun kişilerin sözleşmeye halef olabilmesi için temel çerçeveyi kurar. Birden çok uygun kişinin bulunması halinde m.78’deki seçme mekanizması çalışır. Bu hükümler ölümü izleyen her durumda sözleşmenin kendiliğinden bütün mirasçılara geçeceği anlamına gelmez. Hak, aranan oturma ve yakınlık koşullarını karşılayan kişi üzerinden oluşur. Örneğin Türkiye’de yaşayan çocuk, babasının yasal mirasçısı olabilir; fakat Galler’deki ev hiçbir zaman kendi esas konutu olmadıysa m.76 koşulları nedeniyle kanuni kira halefiyetini kazanmayabilir. Ölüm belgesi, sözleşme metni ve fiilî ikamet kanıtları aynı dosyada toplanarak değerlendirilmelidir.
Section 74: yaş sınırı ve dışlanan kişiler
2016 Kanunu m.74, halef olabilecek kişinin priority successor veya reserve successor kategorilerinden birine girmesini arar; bunun yanında açık dışlama halleri öngörür. Ölüm anında on sekiz yaşını doldurmamış kişi kural olarak bu halefiyet sisteminden yararlanamaz. Ayrıca belirli sub-occupation contract ilişkisinde oturanlara yönelik sınırlama ve bunun kanuni istisnaları bulunur. 'Ölen kiracının oğlu' biçimindeki genel açıklama yeterli değildir; doğum tarihi, alt sözleşmenin niteliği ve ilgili on iki aylık dönem belgeyle doğrulanmalıdır. Miras hukukunda küçük çocuğun mirasçı olabilmesi, Galler kira sözleşmesinde m.74’teki yaş koşulunu ortadan kaldırmaz. Danışmanlıkta iki hukuk alanının ayrı belge setleriyle takip edilmesi gerekir.
Section 75: eş ve partner için öncelikli halef
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.75’e göre eş, civil partner veya eş gibi birlikte yaşayan kişi, ölüm anında konutu tek ya da esas evi olarak kullanıyorsa öncelikli halef olabilir. Statü için evlilik cüzdanı güçlü bir başlangıç belgesidir; fakat tek başına ikamet unsurunu karşılamaz. Aynı evde fiilen yaşama, resmi postalar, sağlık kayıtları, council tax ve diğer tarihli kayıtlarla incelenir. Birlikte yaşayan partner bakımından ilişki niteliği de ispat sorunudur. Ölen contract-holder zaten önceki aşamada priority successor olmuşsa yeni bir priority succession mümkün olmayabilir. Kanunun bu sınırı nedeniyle 'evliyim, hak koşulsuz bana geçer' şeklinde kesin yargı kurulamaz. Malik itirazının gerekçesi yazılı istenmelidir.
Section 76: yetişkin çocuk ve diğer aile üyesi
Öncelikli halef bulunmadığında veya kanunun izin verdiği sonraki aşamada, aile üyesi reserve successor olabilir. 2016 Kanunu m.76, aile bağı ile konutu ölüm anında tek veya esas ev olarak kullanma koşulunu birlikte arar. Eş ve civil partner dışındaki aile üyelerinde ayrıca temel ikamet koşulu önem taşır: kural olarak ölümden önceki on iki aylık dönemde konutta oturma veya kanunun tanıdığı biçimde ölen kişiyle yaşama incelenir. Bir yetişkin çocuk tatillerde Galler’e gelmiş ama asıl yaşamını Mersin’de sürdürmüşse yalnız akrabalık bağı yeterli olmayabilir. Tarih çizelgesine üniversite, iş, hastane ve geçici seyahat kayıtları eklenerek gerçek yerleşim tespit edilir. Sözleşmede adı hiç yazmayan kişi de uygun şartlarla halef olabilir.
Section 77: bakım verenlerin özel statüsü
Kanun m.77, sadece akrabalık üzerinden tanımlanmayan bir reserve successor imkânı da öngörür: carer, yani düzenli ve önemli ölçüde bakım sağlayan kişi. Bakım alanı ölen contract-holder veya onunla yaşayan aile bireyi olabilir. Bununla birlikte bakım ilişkisinin ölümden önceki on iki aylık dönemde bulunması, esas ikamet koşulu, temel ikamet süresi ve başka bir konutu ev olarak kullanma hakkının bulunmaması gibi ayrı şartlar incelenir. İş veya başka bir sözleşme nedeniyle profesyonel bakım hizmeti verenlerin konumu m.77’de özel olarak sınırlandırılmıştır. Bakım kaydı, aile hekimi yazısı, sosyal hizmet değerlendirmesi ve fiilî görev takvimi birlikte değerlendirilmelidir. Ücretsiz bakım ile ücretli profesyonel hizmet aynı kategoriye otomatik yerleştirilmemelidir.
On iki ay şartını takvimle ve belgeyle ispat
Reserve successor için aranan temel ikamet şartında takvimin başlangıcı ve bitişi kritik olabilir. 2016 Kanunu m.76(3), ölümden önceki on iki aylık dönemin tamamına ilişkin yerleşim veya birlikte yaşama değerlendirmesi içerir. Sadece ölümden önce birkaç ay kira ödemiş olmak bu ölçütü karşılamayabilir. Buna karşılık kısa bir hastane yatışı veya geçici yurtdışı seyahati, kişinin esas evini mutlaka değiştirdiği anlamına da gelmez; olguların bütününe bakılır. Banka hesap hareketleri, seçim kaydı, NHS yazışmaları, iş adresi ve ulaşım geçmişi gibi belgeler tarihli bir dosya halinde düzenlenir. Kanunun istisnaları ve aile üyesi tanımları kontrol edilmeden ikamet süresinden kesin sonuç çıkarılmamalıdır.
Section 78: birden çok başvuran varsa sıra
Birden çok kişinin kanuni şartları taşıdığı durumlarda malik, aile içindeki en yüksek sesli kişinin iddiasını doğrudan kabul etmek zorunda değildir. 2016 Kanunu m.78, priority successor ile reserve successor arasında sıralama kurar; aynı kategori içinde birden fazla uygun kişi bulunursa anlaşma veya kanundaki seçim mekanizması devreye girebilir. Başvuranların yazılı mutabakatı ve her birinin uygunluk delilleri saklanmalıdır. Anlaşma çıkmazsa malikin seçim yapması ve belirli kişiler için mahkemeye başvuru imkânı söz konusu olabilir. Davanın konusu Türkiye’deki miras paylarının bölüştürülmesi değil, Galler’deki oturma sözleşmesinin hangi uygun kişiyle devam edeceğidir. Birden fazla mirasçının Türk veraset ilamı sunması, bu özel seçim sırasını değiştirmez.
İki kademeli halefiyet sınırsız devir değildir
Galler düzenlemesinin önemli özelliği, belirli hallerde önce priority successor, daha sonra reserve successor aşamasının mümkün olabilmesidir. Ancak bu, sonraki bütün kuşaklara sınırsız kira mirası bırakılması demek değildir. Kanunda daha önce halef olan contract-holder’ın hangi kategoride bulunduğuna ilişkin açık sınırlar vardır. Önceki kiracıdan günümüze kadar gerçekleşmiş ölüm ve devir olayları kronolojik çizelgeyle listelenmelidir. Her aşamaya ait ölüm belgesi, malikin kabulü, yeni yazılı sözleşme ve önceki sözleşmenin türü incelenmelidir. Ev sahibinin yıllarca kira kabul etmesi birtakım olgular yönünden önem taşıyabilir fakat m.73–83 sisteminin açık koşullarının yerine kendiliğinden geçmez.
Sole contract-holder öldüğünde sözleşmenin sona ermesi
Tek kiracının ölümünde uygun halef veya ilgili koruyucu başka düzenleme bulunmuyorsa, kanunda sözleşmenin sona ermesine ilişkin kurallar uygulanır. Galler hükümetinin model sözleşme rehberi, ölümden bir ay sonraki tarih veya yetkili kişinin malike ölüm bildirimi gibi ihtimalleri açıklar; ancak halefiyet yahut family property order bulunan dosyalarda aynı otomatik sonuç çıkarılmamalıdır. Bu nedenle ev sahibi 'öldüğü gün sözleşme sona erdi' diye anahtarı hemen istememelidir. Ölümün öğrenildiği tarih, bildirimi yapanın yetkisi, barınma hakkı ileri süren kişilerin statüsü ve 2016 Kanunu m.73–83 çerçevesi araştırılmalıdır. Evde kalanların eşyalarını zorla çıkarmak, ayrı konut hakkı sorunları yaratabilir.
Joint contract-holder öldüğünde sonuç
İki veya daha çok kişinin sözleşmede taraf olduğu durumda, yalnız birinin ölümü üzerine kalan ortak sözleşme taraflarının haklarının devamı gündeme gelir. Bu mesele tek kiracı sonrası kanuni halefiyet iddiasından ayrı ele alınır. Özellikle fixed term standard occupation contract üzerinde ölüm halinde hakların geçişine ilişkin bir düzenleme varsa ilgili sözleşme hükmü ve yasal form araştırılmalıdır. Galler hükümetinin RHW14 formu, belirli ortak taraflar arasında ölüm sonrası hak ve yükümlülük aktarımı bildirimine yönelik resmî örnektir. Bu belgenin varlığı bütün sözleşmelerde aynı işlem zorunlu demek değildir. Sözleşme türü, değişiklik tarihleri ve imza yetkileri belirlenmeden yalnız form adına dayanılarak kesin işlem yapılmamalıdır.
RHW14 belgesi hangi dosyalarda gündeme gelir?
Galler hükümetinin yayımladığı RHW14, fixed term standard contract çerçevesinde bir ortak sözleşme tarafının ölümü halinde hak ve yükümlülük aktarımı için öngörülmüş özel bildirim aracıdır. İlgili taraf, bildirimin muhatabı, sözleşmede yer alan devir koşulu ve imza tarihi somut belge üzerinden incelenir. RHW14 her ölüm dosyasında 'veraset ilamı' yerine geçmez; tek contract-holder halefiyetinde m.73–78 koşullarını da otomatik kanıtlamaz. Türkçe çeviri hazırlanırken belge üzerindeki 'joint contract-holder' ve 'transfer' terimleri mülkiyet devri olarak çevrilmemelidir. İngilizce aslı ile gerektiğinde noter veya yetkili tercüme kayıtları dosyada birlikte tutulmalıdır. Aksi yönde yorum, sözleşmenin amacıyla ilgisiz tapu işlemleri beklentisi doğurabilir.
Aynı evde kalmak ile malik olmak arasındaki sınır
Occupation contract, konutun kullanımına ilişkin sözleşmesel statüdür; mülkiyet hakkını temsil eden title deed veya HM Land Registry kaydından farklıdır. Ölen kişi kiracıysa, halefin evde oturmaya devam etmesi o binanın tapusunu devraldığı anlamına gelmez. Ölen kişi aynı zamanda başka bir Galler taşınmazının maliki olabilir; bu ikinci malvarlığı için İngiliz ve Galler miras işlemleri ayrı yürür. Türk mirasçılık belgesi, kişinin kimliğini ve Türkiye hukukundaki mirasçılık konumunu göstermekte yararlı olsa da kira halefiyetindeki fiilî ikameti tek başına kanıtlamaz. Sözleşme, mülkiyet ve miras alacakları üç ayrı dosya kümesi olarak ayrılmalıdır.
Türkiye'deki mirasçı ile Galler'deki halef aynı kişi olmayabilir
İki kişinin hukuki sıfatı farklı normlara dayanabilir. Örneğin Galler’de ölen bir Türk kiracının Türkiye’de yaşayan üç çocuğu Türk miras hukukunda mirasçı olabilir; buna karşılık Galler’de eşiyle aynı evde yaşayan eş, 2016 Kanunu m.75 koşullarını sağlıyorsa occupation contract bakımından öncelikli halef olabilir. Böyle bir durumda Türkiye’deki çocuklar sırf mirasçı oldukları için Galler’deki kira sözleşmesinin üçte birini talep edemez. Tersinden, İngiliz kira halefiyeti elde etmek de kişinin Türkiye’de taşınmaz miras payı elde edeceğine dair karar değildir. Hangi maddi talebin hangi hukukta doğduğu, talebin konusuna göre ayrı düzenlenmelidir. Bu ayrım vekâletnamelerde de işlem özel yetkilerinin doğru yazılmasını gerektirir.
Türk Medeni Kanunu m.599 neyi düzenler?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599, mirasçıların mirası ölüm anında kanun gereğince bir bütün olarak kazanmasına ilişkindir. Maddede aynî haklar, alacaklar ve borçlara ilişkin esaslar yer alır. Ancak bu düzenleme Galler’deki kiralık konuta hangi kişinin kanuni successor olacağını tek başına cevaplamaz. Galler occupation contract statüsü, yerel konut mevzuatındaki kişisel koşullara bağlanmıştır. Bu yüzden 'TMK 599’a göre mirasçıyım, Galler’deki konutun kiracısı oldum' şeklindeki başvuru hukuken eksik kalır. Türkiye’deki tereke malları için veraset belgesi ve ölüm belgesi ayrıca hazırlanmalı; Galler’de oturma sözleşmesi için bambaşka ikamet ve ilişki delilleri toplanmalıdır.
MÖHUK m.21 ve konutun bulunduğu ülke hukukunun önemi
5718 sayılı MÖHUK m.21 taşınmazlar üzerindeki aynî haklarda taşınmazın bulunduğu ülke hukukunu esas alır. Bununla birlikte Galler’deki occupation contract halefiyetinin yalnız aynî hak gibi ele alınması doğru değildir; sözleşmesel ve konut hukukuna ilişkin özel mahiyet taşıdığı görülmelidir. Türk mahkemesi önüne gelen yabancı unsurlu uyuşmazlıkta önce hukuki nitelendirme ve ilgili bağlama kuralı araştırılır. MÖHUK m.21'in varlığı, bütün kira halefiyet taleplerinin Türkiye’de çözüleceği veya Galler kanununun Türkiye’de tapu devri doğuracağı anlamına gelmez. Kiralananın Galler’de olması, yerel düzenlemenin ve yetkili makamların dosyada önemini açıkça gösterir. Her iddianın konusu, tarafları ve sonucu ayrı sınıflandırılır.
Malik Türkiye'de yaşıyorsa bildirim nasıl yönetilir?
Galler’de bir dairesini kiraya veren fakat Mersin veya İstanbul’da yaşayan Türk vatandaşı açısından en büyük risk, ölüm haberinin acente ve ev sahibi arasında gecikmesidir. Malik, görevli yöneticiye sözleşmenin tam metnini, son ortak taraf listesini, güncel iletişim adreslerini ve ölüm bildiriminin kaydını istemelidir. Halefiyet talebi reddedilecekse soyut gerekçe yerine hangi maddenin hangi unsurunun eksik olduğu belgelendirilmelidir. Rent Smart Wales kayıt veya lisans sorumluluğu bulunan malikler, kayıt yükümlülüğünü halefiyet uyuşmazlığından bağımsız olarak takip etmelidir. Türkiye'deki vekil, Galler konutunda fizikî tahliye işlemlerini Türk icra memurları aracılığıyla yürütemez; yerel usul ayrıca gerekir.
Delil: ölen kişinin tek kiracı olduğunun ispatı
İlk delil paketi, imzalı occupation contract ve bütün değişiklik eklerinden oluşmalıdır. Eski tenancy anlaşması, conversion statement, acente mesajları, ortak taraf ekleme formları ve ölen kişinin banka hesabından yapılan kira ödemeleri tarih sırasına konmalıdır. Özellikle bir aile bireyinin sözleşmeye sonradan katılıp katılmadığı, ölüm öncesinde ayrılma bildirimi verilip verilmediği ve yeni belge düzenlenip düzenlenmediği araştırılmalıdır. Malik kayıtlarıyla kiracı tarafındaki suretler arasında çelişki varsa uyuşmazlık liste halinde karşılaştırılır. Biri 'asıl kiracı benim' dediğinde sırf fatura veya ev anahtarına bakarak karar verilmemelidir. Sözleşmenin hukuki niteliği delil listesinin başında yer alır.
Delil: gerçek ikamet ve aile ilişkisi nasıl gösterilir?
Priority successor iddiasında ölüm anındaki ana konut unsurunu; reserve successor iddiasında ise gerektiğinde on iki aylık temel ikamet süresini ispatlayan belgeler aranır. Council tax, NHS randevu yazıları, yerel işyeri bordroları, okul kaydı, banka ekstrelerindeki yazışma adresi ve kamu idaresi mektupları önemlidir. Türkiye'den gelen kişinin pasaport giriş çıkış kayıtları, uzun süre Türkiye'de yaşayıp yalnız ziyaret için Galler’e gittiğini gösterebilir. Buna karşılık kısa tatiller asıl ikametin başka yerde kurulduğu anlamına her zaman gelmez. Eşlik iddiası için resmi medeni hal belgesi, birlikte yaşama iddiası için ortak hayatı gösteren birikimli deliller hazırlanmalıdır. Belge tarihleri özellikle ölüm gününe yakın dönemler bakımından kontrol edilmelidir.
Delil: bakım veren kişi için farklı dosya gerekir
Carer kategorisine dayanan iddiada sadece 'anneme baktım' açıklaması yeterli olmayabilir. Verilen bakımın mahiyeti, sürekliliği, yaklaşık tarihleri ve karşılığında yapılan ödemeler kanundaki tanımlarla karşılaştırılır. Hastane taburculuk belgeleri, bakım planları, sosyal hizmet raporları, ilaç temini ve günlük ihtiyaç desteği kayıtları yararlı olabilir. Fakat sağlık verilerinin paylaşımı kişisel veri ve mahremiyet sorunları yaratabileceğinden gerekli ve ölçülü belge seçimi yapılmalıdır. Aile içinden ücret almayan kişinin durumu ile profesyonel bakım hizmetini sözleşme karşılığı sunanın durumu kanunen aynı olmayabilir. Ölen kişinin bakıma muhtaçlığı kadar talepte bulunanın konutta tek veya esas ev ilişkisi de ayrıca ispat edilmelidir.
Başvuruda ilk yazışma: kabul veya red talebi
Halefiyet iddiası ileri süren kişi, mümkün olan en erken aşamada malike veya yetkili yöneticiye yazılı bildirim yapmalı; ölüm tarihini, sözleşme adresini, kendi statüsünü ve dayandığı kanun maddesini belirtmelidir. Ek olarak kimlik, ölüm belgesi, akrabalık veya partnerlik delili ve ikamet kayıtlarının listesi sunulabilir. Başvuruda 'mirastan evi üzerime geçirin' gibi tapu devri çağrıştıran ifade yerine 'occupation contract succession' hakkının kabulü istenmelidir. Malik olumlu veya olumsuz cevabını yazılı vermeli; eksik bulduğu belgelere açıklık kazandırmalıdır. Mektupların gönderim tarihi, posta teslim belgesi, e-posta başlık bilgileri ve varsa acente portalı zaman damgaları korunmalıdır. Başvurunun hukukî etkisi sözleşme ve kanun hükümleriyle birlikte incelenir.
Karşı taraf itiraz ederse yargı yolu ve talep konusu
Malik, aynı aileden birden fazla kişi veya apartmanda kalan başka bir kişi halefiyet konusunda anlaşamayabilir. Önce ilgili kanun hükmüne dayanan yazılı itiraz ve açıklama yolu denenebilir; çözümlenemeyen statü uyuşmazlığında yetkili Galler yargı mercilerinin usulü değerlendirilmelidir. M.78 uyarınca bazı seçim işlemlerine karşı mahkemeye başvuru imkânı tanınması, her türlü itirazın aynı süre veya form üzerinden yapılabileceği anlamına gelmez. Dosya başlamadan doğru davacı, doğru davalı, istenen karar, aciliyet ve olası masraf yükü saptanmalıdır. Türkiye’deki miras davasında alınan kararın, konutun günlük kullanımını veya malikin Galler’deki sözleşme yükümlülüğünü tek başına değiştirmediği unutulmamalıdır.
İhtilaflı süreçte kira ödemeleri ve eşyalar
Ölümden sonraki süreçte evde kalan kişinin ödeme yaptığı kira tutarları ile malikin bu ödemeleri hangi açıklamayla aldığı kayıt altına alınmalıdır. Banka dekontuna 'kira' yazılması, tarafların sonradan farklı hukuki sıfat savunmasını tamamen ortadan kaldırmaz. Ölen kişinin kişisel eşyaları, terekeye dahil evraklar ve konutta bulunan başkalarına ait mallar ayrı envantere alınmalıdır. Ölüm belgesi gelmeden sözleşmeyi tek taraflı değiştirmek, anahtarları zorla almak veya evdeki eşyaları bertaraf etmek uyuşmazlığın kapsamını genişletebilir. Malikin konut güvenliği ve bakım yükümlülükleri de sürmektedir. Kira alacakları, depozito ve olası hasar kayıtları halefiyet hakkından ayrı talep kalemleri olarak gösterilmelidir.
Kira depozitosu ve halefiyet farklı hesaplanır
Galler’de deposit protection sistemine tabi bir sözleşme söz konusuysa, depozitonun hangi şemada korunduğu, hak sahibi kişiler ve sözleşmenin devam edip etmediği incelenir. Halefiyet hakkını kazanan kişiyle sözleşme sürüyorsa, sırf önceki kiracının öldüğü gerekçesiyle depozito tutarının otomatik olarak mirasçılara ödeneceği varsayılmamalıdır. Tersine sözleşme sona ermişse hasar, gecikmiş kira ve depozitonun iadesi ayrı hesap konusu olur. Bu nedenle koruma şeması sertifikası, para yatırma makbuzu, giriş envanteri ve evin çıkış durumu kayıtları saklanır. İngiltere’de 1 Mayıs 2026 tarihinde başlayan assured periodic tenancy değişikliği Galler occupation contract terminolojisinin yerine doğrudan geçirilmemelidir.
Türkiye'de vekâletname: kapsamı işlemlere göre seçin
Galler’deki kira sözleşmesi için acente veya hukuk danışmanına verilecek yetki, Türkiye'deki taşınmaz satışı için noter düzenleme vekâletinden farklıdır. Türkiye’deki mirasçılar, ölen kişinin bankası ve resmi kayıtları için Türkiye hukukuna uygun yetkilendirme yaparken, Galler’deki occupation contract bildirimleri için yerel merci tarafından kabul edilen imza ve kimlik usulünü öğrenmelidir. İngilizce yazılı beyanın hazırlanmasında tam kimlik, adres, sözleşmenin tarihi ve talep türü belirtilmelidir. Apostil veya tercüme gereksinimi her kurum ve belge için aynı değildir. Sırf apostil yaptırılmış Türkiye veraset belgesine dayanarak Galler’deki evin anahtarının teslimini zorlayabilecek bir yetki oluştuğu düşünülmemelidir.
Türk ölüm ve aile kayıtlarının İngiltere/Galler dosyasına sunulması
Ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse Türk ölüm kayıt örneği, aile nüfus kayıt örneği ve medeni hal belgeleri İngilizce inceleme için gerekli olabilir. Türkiye dışında ölüm gerçekleşmişse ilgili ülke makamının belgesi ve varsa konsolosluk kayıtlarının tutarlılığı araştırılmalıdır. Belgelerin isim yazılışları, doğum tarihleri ve pasaport numaraları bir karşılaştırma çizelgesinde gösterilir. Yabancı makama sunumda tercüme veya tasdik şartı somut merci kurallarına göre yerine getirilir. Ancak esas uyuşmazlık ikametse resmi aile belgesinin tek başına bu unsuru karşılamadığının farkında olunmalıdır. Evrak paylaşırken kimlik numarası, sağlık bilgisi ve diğer özel veriler gereksiz yere herkese açık web başvurularına eklenmemelidir.
Galler'deki oturma hakkı Türkiye'deki tapuyu etkiler mi?
Halefiyetin kabulü, yalnız ilgili Galler kira sözleşmesinin taraf yapısına ilişkin sonuç doğurur. Türkiye’de Mersin, İstanbul veya başka bir ildeki tapu kaydı için ayrı intikal ve mülkiyet kuralları vardır. Türk mirasçıları arasında yurtiçi taşınmaz paylaşımı gündeme gelirse TMK m.599, ilgili intikal işlemleri ve MÖHUK'un uygulanacak hukuk hükümleri ayrıca araştırılır. Galler’deki contract-holder sıfatı ile Türk tapu maliki sıfatı birbirine eşitlenemez. Uyuşmazlıkta iki dosyanın delilleri paylaşılabilir; fakat mahkemeden istenecek hukuki sonuçlar birbirinden ayrılmalıdır. Yabancı konut hukuku belgesini Türk tapu dairesinde mülkiyet devir belgesi gibi sunmak işlem reddi ve zaman kaybına neden olabilir.
Somut örnek: Mersin'de yaşayan çocuk ve Cardiff'teki eş
Cardiff'te kiracı olarak yaşayan bir kişi öldüğünde, Mersin'deki yetişkin oğlu mirasçı olduğunu, Cardiff'te birlikte oturan eşi ise sözleşmenin devamını istediğini varsayalım. Burada Türk mirasçılık sıfatı ile Galler kanuni halefiyet sırası farklı sorulara cevap verir. Eş, m.75’teki koşulları ispat ediyorsa priority successor olarak değerlendirilebilir. Oğul Galler'de ölümden önce esas ikamet kurmamışsa, sadece mirasçılığına dayanması reserve successor şartlarını karşılamaz. Sonuç, dosyanın belgelerine ve önceki halefiyet geçmişine bağlıdır. Aile tereke borçlarını ayrıca incelerken Galler malikiyle yazışmayı geciktirmemelidir. Burada tasvir edilen durum örnektir; kesin karar değil, uygulanacak testin gösterimidir.
Somut örnek: iki kardeş ve bakım veren teyze
Tek kiracının aynı evde iki yetişkin kardeşi ve bakım sağlayan bir akrabasıyla yaşadığını düşünelim. Kardeşler aile üyesi statüsü ve temel ikamet süresi açısından; bakım veren kişi ise m.77 koşulları açısından ayrı ayrı incelenir. Hiçbir taraf, diğerlerinin başvurusunu sırf 'daha çok ilgilendim' gerekçesiyle baştan geçersiz sayamaz. Eğer birden fazla uygun reserve successor varsa m.78 seçim mekanizması ve olası yargı denetimi gündeme gelebilir. İkamet kayıtları, bakımın niteliği, başka ev hakkı ve önceki halefiyet geçmişi taraflarca belgelenmelidir. Kişiler anlaşabiliyorsa kararın yazılı kaydı önemlidir; anlaşamıyorsa malik seçiminin hukuki gerekçesi ve tebliğ tarihleri korunmalıdır.
Kontrol listesi: ilk haftada hazırlanacak dosya
Ölüm belgesi, mevcut occupation contract ve dönüşüm belgeleri, joint contract-holder listesi, kira/depozito kayıtları, konut adresine ilişkin ikamet belgeleri, aile ilişkisinin resmi kanıtı ve varsa bakım kayıtları ilk aşamada düzenlenmelidir. Ardından ölüm tarihinden geriye on iki aylık kronoloji, geçmiş halefiyet işlemleri ve kira yönetim şirketi yazışmaları hazırlanır. Hak iddia eden herkes için ayrı bir kriter tablosu oluşturulur: kategori, 18 yaş, esas ev, temel ikamet süresi, önceki successor statüsü ve varsa kanuni istisna. Eksik belge listesi karşı tarafa ölçülü biçimde iletilir. Türkiye'de miras ve tapu işlerinin dosyası ayrı tutulur. Bu sistem, sonradan ortaya çıkan sözlü iddialarla kanuni unsurların karışmasını azaltır.
Sonuç ve hukuki başvuru stratejisi
Galler’de bir Türk kiracının ölümünden sonra en doğru başlangıç sorusu 'kim mirasçı?' değil, 'kanuna göre kim contract-holder olarak devam edebilir?' sorusudur. Renting Homes (Wales) Act 2016 m.73–83; eş/partner, diğer aile üyeleri ve bazı bakım verenler bakımından farklı sınıflandırmalar içerir. Aynı kişi Türk hukukunda mirasçı, Galler kira hukukunda ise halefiyet koşullarını karşılamayan kişi olabilir. Başvuru için ölüm, sözleşme, esas ikamet, aile ilişkisi ve önceki halefiyet geçmişi birlikte incelenmelidir. İngiltere’deki Section 21 düzenlemesi ile Galler’deki sözleşme halefiyet rejimi birbirine karıştırılmamalıdır. Yetkili Galler makamları bakımından gerekli işlemler ayrıca yürütülür; herhangi bir sonuca peşin garanti verilmez.
İlgili hukuk rehberleri
Resmî mevzuat ve kurum kaynakları
- Renting Homes (Wales) Act 2016 m.73–83
- Section 75 – Priority successor
- Section 76 – Reserve successor: family member
- Section 77 – Reserve successor: carer
- Galler Hükümeti 2026 Renting Homes genel rehberi
- Galler Hükümeti RHW14 resmî formu
- Türkiye Adalet Bakanlığı 4721 sayılı TMK
- Türkiye Mevzuat Bilgi Sistemi 5718 sayılı MÖHUK
Mevzuat 1 Kasım 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir. Kanunun 2022 başlangıcı ve Galler 2026 konut rehberi dikkate alınmıştır. Bu yayın genel hukukî bilgilendirmedir.
Sık Sorulan Sorular
1. Galler'de kiracı ölünce ev çocuklarına miras kalır mı?
Kiralık evin mülkiyeti değil, uygun kişiler için occupation contract halefiyeti söz konusu olabilir; TMK mirasçılığı tek başına yeterli değildir.
2. Türkiye'de yaşayan yetişkin çocuk halef olabilir mi?
Sadece mirasçı olması yeterli değildir; Galler konutunu esas ev olarak kullanma ve m.76 koşulları ayrıca incelenir.
3. Eş otomatik olarak hak sahibi midir?
M.75 kapsamında ilişki ve ölüm anında konutu tek ya da esas ev olarak kullanma koşulları araştırılır; önceki halefiyet geçmişi de önemlidir.
4. Evli olmayan partnerin hakkı var mı?
Eş gibi birlikte yaşayan ve kanuni ikamet koşullarını karşılayan kişi m.75 kapsamında priority successor olabilir.
5. Kardeşler birlikte kiracı olabilir mi?
Birden fazla uygun kişi varsa m.78 seçim kuralları uygulanır; herkesin otomatik ortak sözleşme tarafı olduğu söylenemez.
6. 18 yaşından küçük çocuk sözleşmeye halef olur mu?
M.74 kural olarak ölüm anında 18 yaşına ulaşmamış kişileri dışlar; somut sözleşme ve diğer barınma hakları ayrıca incelenir.
7. Bakım veren kişi aileden olmasa da hak elde edebilir mi?
M.77, belirli bakım ve ikamet şartlarıyla reserve successor imkânı düzenler; profesyonel bakım ilişkileri farklı değerlendirilir.
8. On iki ay şartı her kişi için aynı mıdır?
Hayır. Priority successor ile reserve successor kategorilerinin şartları farklıdır; m.75–77 hükümleri uygulanır.
9. İlk kiracı öldüğü gün sözleşme biter mi?
Her zaman değil. Uygun halef veya ilgili başka koruma varsa sözleşme devam edebilir; aksi durumda sona erme hükümleri incelenir.
10. RHW14 tüm ölüm olaylarında zorunlu mu?
Hayır. Galler'in RHW14 formu belirli fixed term standard ortak sözleşme tarafları arasındaki ölüm sonrası aktarıma ilişkindir.
11. Türkiye veraset belgesi İngiltere'de yeterli delil midir?
Mirasçılığı gösterebilir fakat sözleşme halefiyetindeki ikamet, ilişki ve öncelik unsurlarını tek başına kanıtlamaz.
12. Malik Türkiye'de olsa da Galler hukukuna uymalı mı?
Galler'deki konutun occupation contract statüsü yerel konut hukukuna tabidir; malikin Türkiye'de oturması bu özel kuralları ortadan kaldırmaz.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
