Mezitli’de Yeni Sitelerde Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Kısa ve net cevap

Mezitli’de yeni bir sitede uyuşmazlık çıktığında ilk kontrol edilmesi gereken belgeler tapu kaydı, yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesidir. Sorun bazen kat mülkiyetinden, bazen yüklenicinin ayıplı işinden, bazen de tapu ve proje arasındaki farklılıktan doğar. Doğru hukuki yol, uyuşmazlığın kaynağı belirlendikten sonra seçilmelidir.

Yeni sitelerde otopark, bahçe, teras, çatı, depo, havuz ve sosyal tesis kullanımı; yüksek aidat; eksik teslim; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve yönetim planı sık uyuşmazlık konularıdır. Aynı binada yaşanan her sorun Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanmaz. Tapu sahibi, kiracı, yüklenici ve site yönetimi arasındaki ilişkinin türü ayrı ayrı incelenmelidir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

Kayıt	Ne ifade eder?	Kontrol
Kat irtifakı	Yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı kurulan haktır.	Proje, ruhsat, inşaat seviyesi ve yapı kullanma izin belgesi incelenmelidir.
Kat mülkiyeti	Tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.	Tapu, bağımsız bölüm, eklenti, arsa payı ve onaylı proje karşılaştırılmalıdır.

Tapuda kat mülkiyeti yazması her türlü ayıp veya proje sorununun bulunmadığını tek başına göstermez. Tersine, kat irtifakı bulunması da her durumda binanın hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez. Güncel belediye ve tapu belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Satın alma veya uyuşmazlık öncesi incelenecek belgeler

1. Tapu kaydı: Bağımsız bölüm numarası, kat, nitelik, arsa payı, eklentiler ve takyidatlar.
2. Onaylı mimari proje: Dairenin, otoparkın, deponun ve ortak alanların projedeki yeri.
3. Yapı kullanma izin belgesi: Binanın tamamlanma ve kullanım durumuna ilişkin resmi kayıt.
4. Yönetim planı: Bütün kat maliklerini bağlayan kullanım ve yönetim kuralları.
5. Kat malikleri kurulu kararları: Aidat, ortak alan, yönetici ve harcamalara ilişkin kararlar.
6. İşletme projesi: Tahmini giderler, maliklerin payları ve avans tutarları.
7. Satış ve teknik belgeler: Sözleşme, teslim tutanağı, teknik şartname, reklam ve taahhütler.

Yönetim planının bağlayıcılığı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı kayıtlar geçerli kabul edilmeyebilir.

Yönetim planının değiştirilmesi için kanundaki nitelikli çoğunluk aranır. Tapudan alınan güncel yönetim planı incelenmeden yalnızca site yönetiminin gönderdiği özet veya mesajla hareket edilmemelidir.

Otopark, bahçe, çatı ve diğer ortak alanlar

KMK 4, sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça ortak yer sayılan bölümler bakımından temel çerçeveyi belirler. Temeller, ana duvarlar, ortak girişler, merdivenler, koridorlar, çatılar ve genel tesisler gibi yerler kural olarak ortak alan niteliğindedir. Bir alanın fiilen tek kişi tarafından kullanılması, tek başına o alanı bağımsız bölüme dönüştürmez.

Otopark veya bahçe kullanımının belirli daireye bırakıldığı iddiasında tapu kaydı, onaylı proje, yönetim planı ve geçerli kurul kararları birlikte incelenmelidir. Ortak alanda inşaat, kapatma veya kullanım değişikliği için gereken çoğunluk işlemin niteliğine göre değişir.

Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları

KMK 20 uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kural olarak eşit; sigorta, bakım, koruma, güçlendirme ve yönetici aylığı gibi diğer ortak giderlere arsa payı oranında katılma esası bulunur. Yönetim planında kanuna uygun farklı düzenlemeler olabilir. “Bu hizmetten yararlanmıyorum” savunması, ortak gider borcunu her durumda ortadan kaldırmaz.

Aidat talebinde kurul kararı, işletme projesi, ödeme bildirimi, gider belgeleri ve bağımsız bölümün sorumlu olduğu dönem kontrol edilir. Malik ile kiracının sorumluluğu aynı kapsamda olmayabilir; borcun türü ve dönemine göre ayrı değerlendirme yapılır.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz

Kat malikleri kurulu kararları, kanun ve yönetim planındaki toplantı ve karar yeter sayılarına uygun alınmalıdır. Çağrı, gündem, hazirun, vekâlet, oy sayısı ve karar defteri incelenir. Salt çoğunluk, sayı ve arsa payı çoğunluğu veya oybirliği gereken işlemler birbirinden ayrılmalıdır.

KMK 33 kapsamında toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden; toplantıya katılmayan için kararı öğrenme tarihinden başlayan bir aylık süre ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre gündeme gelebilir. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre değerlendirmesi farklıdır. Kararın niteliği görülmeden süre konusunda kesin sonuca varılmamalıdır.

Yüklenicinin ayıplı veya eksik teslimi

Su yalıtımı, cephe, asansör, otopark, havuz, yangın sistemi veya vaat edilen sosyal tesislerdeki eksiklikler yönetim uyuşmazlığından farklı olabilir. Satış sözleşmesi, eser sözleşmesi, tüketici işlemi ve garanti ilişkisi ayrı ayrı değerlendirilir. Ayıbın açık veya gizli olması, teslim ve ihbar tarihleri ile zamanaşımı bakımından önemlidir.

Teknik uyuşmazlıklarda fotoğrafın yanında uzman incelemesi, belediye dosyası, proje, keşif ve gerektiğinde delil tespiti gerekebilir. Onarım yapılmadan önce mevcut durumun usulüne uygun belgelenmesi delil kaybını önler.

Yönetici, hesaplar ve belge inceleme

Yönetici, kurul kararlarını uygulamak, ana gayrimenkulü korumak ve gelir-gider takibini yürütmekle yükümlüdür. Kat maliklerinin bilgi ve belge talepleri, hesapların denetimi ve karar defterinin tutulması kanun ile yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir. Site yönetiminin şirket olması, kat malikleri kurulunun kanuni yetkilerini ortadan kaldırmaz.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma olmazsa son tutanakla mahkemeye başvurulabilir. İhtiyati tedbir, delil tespiti veya icra takibiyle bağlantılı durumlarda izlenecek yol somut talebe göre ayrıca belirlenmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda kural olarak ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Ancak talep yüklenicinin ayıplı ifası, tapu iptali, tüketici işlemi veya başka bir sözleşmeye dayanıyorsa görev ve yetki farklılaşabilir. Dava başlığından değil, talebin hukuki sebebi ve sonucundan hareket edilmelidir.

Mezitli’de site uyuşmazlığı için kontrol listesi

• Tapu ve bağımsız bölüm bilgilerinin fiili daireyle eşleşmesi,
• Mezitli Belediyesi’ndeki ruhsat, proje ve yapı kullanma kayıtları,
• Yönetim planının güncel ve tapudaki örneği,
• Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri,
• İşletme projesi, faturalar, banka hareketleri ve aidat bildirimi,
• Ortak alanı gösteren tarihli fotoğraf ve videolar,
• Yükleniciyle yapılan sözleşme, teknik şartname ve teslim tutanağı,
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.

Belge incelemesi veya uyuşmazlığın hukuki niteliğinin belirlenmesi için Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Adalet Bakanlığı – kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk açıklaması

Konuya Özgü Birincil Kurum Kaynakları

Başvuru şartları ve kurum uygulaması değişebileceğinden aşağıdaki resmî kaynaklar işlem tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• Dava şartı arabuluculuk hakkında resmî sorular ve cevaplar
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Güncellik notu: Bu kaynaklar 25 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir; somut dosyada görev, yetki, süre ve başvuru yöntemi ayrıca değerlendirilir.

Kat irtifaklı daire satın almak riskli midir?

Tek başına kat irtifakı kaydı kesin bir risk göstergesi değildir. Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, onaylı proje ve fiili durum birlikte incelenmelidir.

Site yönetim planını nereden alabilirim?

Yönetim planının tapu sicilindeki güncel örneği esas alınmalıdır. Yönetimden alınan metinle tapu kaydındaki belge karşılaştırılabilir.

Otopark bir daireye özel olarak verilebilir mi?

Otoparkın hukuki niteliği tapu, onaylı proje ve yönetim planına göre belirlenir. Fiili kullanım tek başına mülkiyet veya eklenti hakkı oluşturmaz.

Kullanmadığım havuz veya asansör giderini ödemek zorunda mıyım?

Ortak yer veya tesis giderinden yararlanmadığını ileri sürmek kural olarak borcu kaldırmaz. Yönetim planı, bağımsız bölüm niteliği ve gider türü ayrıca incelenir.

Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede dava açılır?

KMK 33’te katılım ve öğrenme durumuna göre bir aylık süre ile kural olarak altı aylık üst süre düzenlenir. Yokluk ve mutlak butlan iddiaları farklı değerlendirilir.

Yüklenicinin eksik bıraktığı işleri site yönetimi mi dava eder?

Talebin ortak alanı mı bağımsız bölümü mü ilgilendirdiği, sözleşmenin tarafı ve yönetimin yetkisi incelenmelidir. Her ayıp için aynı kişi dava hakkına sahip değildir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri arabulucuya başvuru dava şartıdır. Talebin başka bir hukuki ilişkiye dayanması hâlinde kapsam ayrıca belirlenir.

Site aidatının yüksek olması kararın iptali için yeterli mi?

Yalnız tutarın yüksek bulunması yeterli olmayabilir. Giderin dayanağı, işletme projesi, karar yeter sayısı, yönetim planı ve harcamanın gerekliliği birlikte incelenir.