Kira Artış Oranı Hesaplama 2026: TÜFE ve TBK 344 Rehberi

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için tarafların kararlaştırdığı artış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki oran daha düşükse düşük olan oran uygulanır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet ölçütleriyle kira tespit davası gündeme gelebilir.

Kira Artış Oranı Hesaplama 2026

Yukarıdaki araç, mevcut kira bedeli ile sözleşmedeki artış hükmünü ve yenileme ayına uygulanacak yasal üst sınırı karşılaştırarak ön hesap yapar. Doğru sonuç için kira sözleşmesinin başlangıç günü, mevcut kira, sözleşmede yazılı artış oranı ve yenileme tarihinde bilinen son resmî TÜFE verisi doğru girilmelidir.

Temel formül: Yeni kira = mevcut kira + (mevcut kira × uygulanacak artış oranı / 100). Uygulanacak oran, sözleşmedeki artış oranı ile on iki aylık ortalama TÜFE sınırından düşük olanıdır. Sözleşmede “TÜFE oranında” artış yazıyorsa kanuni üst sınır kullanılır. Artış hükmü yoksa kiraya verenin istediği oran kendiliğinden geçerli olmaz; TBK m.344/2 kapsamında anlaşma veya hâkim kararı gerekir.

Tablodaki TÜFE oranı yalnız yöntemi göstermek için varsayımsaldır. Somut yenileme ayında TÜİK’in resmî veri portalında yayımlanan güncel “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı kullanılmalıdır. Aylık değişim, yıllık değişim ve on iki aylık ortalama farklı göstergelerdir.

TBK m.344 Kira Artışında Ne Düzenler?

TBK m.344 dört durumu ayırır. Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak bedele ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişimini geçemez. Sözleşmede artış hükmü yoksa taraflar anlaşamadığında hâkim, kiralananın durumunu gözeterek aynı TÜFE üst sınırı içinde hakkaniyete göre bedeli belirler.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim yalnız TÜFE üst sınırıyla bağlı bir matematik işlemi yapmaz; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m.344/4 ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 ayrıca incelenir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun resmî metni esas alınmalıdır. Güncelliğini yitirmiş yüzde 25 tabloları veya yıllık TÜFE hesabı kanun metninin yerine geçmez.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Bitti mi?

Evet. Konut kiraları için geçici olarak getirilen yüzde 25 üst sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu. Bu sınırlama kalıcı bir TBK m.344 kuralı hâline getirilmedi. 1 Temmuz 2024 sonrasında başlayan yenileme dönemlerinde genel sistem yeniden on iki aylık ortalama TÜFE ölçütüdür.

Uyuşmazlık 2023 veya 2024’teki bir yenilemeye ilişkinse o dönemde yürürlükte bulunan geçici madde uygulanır. 2026’daki bir davada geçmiş dönem farkı isteniyorsa her kira yılı kendi başlangıç tarihindeki kurala göre ayrı satırda hesaplanır; bütün yıllara tek bir güncel oran uygulanmaz.

Konut ve İşyeri Kirasında Artış Aynı mı?

TBK m.344’ün yenilenen dönem artış sınırı hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Geçici yüzde 25 sınırlaması ise yalnız konut kiraları içindi. Geçmiş dönem hesabında taşınmazın konut mu çatılı işyeri mi olduğu bu nedenle belirlenir.

İşyeri kirasında sözleşmede bedelin net veya brüt yazılması, stopaj yükümlülüğü ve KDV durumu ödeme hesabını etkileyebilir. Artışın net kiraya mı brüt kiraya mı uygulanacağı sözleşme ve vergi niteliği üzerinden kontrol edilmelidir. Net/brüt bedel türünü ve uygulanacak oranı belirledikten sonra işyeri kira stopajı hesaplama aracı ile mal sahibine ödeme, brüt kira ve stopajı ayrı görebilirsiniz. Artış yüzdesiyle stopaj yüzdesi farklı girdilerdir; birbirinin yerine yazılmamalıdır. Konut kirasında banka transferindeki açıklama, aidat ve depozito ödemesi kiradan ayrı tutulmalıdır.

Kira Yenileme Tarihi Nasıl Belirlenir?

Artış takvim yılı başında değil, sözleşmedeki kira döneminin yenilendiği tarihte uygulanır. Sözleşme 15 Eylül’de başladıysa yenileme dönemi Eylül ayında değerlendirilir; Ocak ayı geldi diye ikinci bir zam yapılamaz. Tarafların sonradan yazılı değiştirdiği dönem veya uzun süreli sözleşmenin özel hükmü varsa belge üzerinden kontrol edilir.

1. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini yazın.
2. Son geçerli kira bedelini banka kayıtlarıyla belirleyin.
3. Sözleşmedeki artış hükmünü okuyun.
4. Yenileme tarihinde yayımlanmış son on iki aylık ortalama TÜFE oranını alın.
5. Düşük oran ilkesini uygulayıp yeni bedeli hesaplayın.
6. Ödeme açıklamasına ay ve kira dönemi bilgisini yazın.

Beş Yıl Dolunca Kira Nasıl Belirlenir?

Beş yılın dolması kirayı otomatik olarak emsal bedele çıkarmaz. Kiraya veren veya kiracı TBK m.344/3 kapsamında tespit talep eder. Mahkeme; TÜFE değişimi, taşınmazın konumu ve özellikleri, bakım durumu, kullanım biçimi, gerçek emsal sözleşmeler ve hakkaniyet ölçütleriyle karar verir. İlan sitelerindeki istenen fiyatlar tek başına kurulmuş kira sözleşmesi değildir.

Emsal seçerken aynı mahallede bulunmak yeterli olmayabilir. Binanın yaşı, katı, net kullanım alanı, cephe, asansör, otopark, eşyalı olup olmama ve sözleşmenin tarihi karşılaştırılır. Bilirkişi incelemesi yapılacaksa taşınmazın mevcut durumu gösterilmeli, emsal sözleşme ve ödeme belgeleri sunulmalıdır.

Kira Tespit Davası ve TBK m.345 Süresi

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için zamanlama önemlidir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa TBK m.345/3 ayrıca uygulanır. Bu hâlde yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli olabilir. Tarihler gün gün çıkarılmalı; noter ihtarı, e-tebligat veya teslimi ispatlanan bildirimin tebliğ kaydı saklanmalıdır.

Kira Artışında Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisnadır. Kira tespiti, uyarlama, alacak ve birçok tahliye uyuşmazlığında dava dilekçesinden önce arabuluculuk son tutanağı alınmalıdır.

Arabuluculukta yeni bedel, geçmiş dönem farkı, ödeme tarihi, feragat ve tahliye ayrı maddeler hâlinde yazılmalıdır. Hangi aydan itibaren hangi tutarın ödeneceği ve geçmiş farkların nasıl kapatılacağı belirtilmelidir. İmzalanan anlaşmanın icra edilebilirlik sonucu HUAK m.18 kapsamında değerlendirilir.

Kiracı Artışı Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracının sözlü olarak “kabul etmiyorum” demesi kanunun izin verdiği artışı ortadan kaldırmaz. Kiraya verenin mesajla istediği her rakam da geçerli değildir. Önce TBK m.344 hesabı yapılır. Kiracı uyuşmazlıksız gördüğü bedeli banka aracılığıyla zamanında ödemeli ve açıklamayı açık yazmalıdır; hiç ödeme yapmamak temerrüt ve tahliye riski doğurabilir.

Geçerli artış nedeniyle eksik ödeme ileri sürülürse kiraya veren TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük yazılı süre vererek ödeme isteyebilir. İcra yoluna başvurulursa ödeme emrindeki süre ve itiraz usulü ayrıca işler. Hesap dökümü aylara göre hazırlanmalıdır.

Ev Sahibi Fazla Artış İsterse Ne Yapılmalı?

1. Sözleşme başlangıcını ve son ödenen bedeli belgeleyin.
2. Yenileme ayındaki resmî on iki aylık ortalama TÜFE oranını kaydedin.
3. Sözleşme oranı daha düşükse bu oranı uygulayın.
4. Hesabı yazılı olarak kiraya verene bildirin.
5. Geçerli bedeli açıklamalı banka transferiyle zamanında ödeyin.
6. İhtar veya icra ödeme emri gelirse belgede yazan süre içinde hukuki yolunu kullanın.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse ödeme yeri ve tevdi yeri çözümü TBK m.107 ve ilgili usul kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir. Kiracı parayı elinde tutmak yerine borcu zamanında ifa ettiğini kanıtlayan yasal yöntemi seçmelidir.

Kira Artışında En Sık Yapılan Hatalar

Dosya Hazırlama Kontrol Listesi

Kira sözleşmesi, ek protokoller, banka dekontları, TÜİK verisinin ekran çıktısı, ihtar ve tebligat kayıtları, aidat belgeleri ve yazışmalar tek dosyada tutulmalıdır. Beş yılı aşan ilişkilerde emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın tapu ve belediye bilgileri ile güncel fotoğrafları hazırlanır.

Kronoloji tablosunda her dönem için başlangıç tarihi, önceki bedel, sözleşme oranı, yasal üst sınır, ödenen bedel ve iddia edilen fark ayrı sütunda gösterilir. Bu tablo arabuluculuk görüşmesini ve dava veya icra dosyasındaki hesabı denetlenebilir hâle getirir.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TBK m.344 ve m.345 Türkiye genelinde uygulanır; Mersin’e özgü ayrı bir kira artış oranı yoktur. Mersin merkez, Mezitli, Yenişehir, Akdeniz, Toroslar, Tarsus, Erdemli veya Silifke’de TÜFE üst sınırı değişmez. Beş yılı aşan kira tespitinde ise emsal seçimi yereldir; aynı ilçe içinde dahi mahalle, bina ve taşınmaz özellikleri sonucu etkiler.

Beş yılı aşan uyuşmazlık için kira tespit davası rehberini, sözleşme hükümleri için kira sözleşmesi rehberini, taraf hakları için kiracı hakları rehberini inceleyebilirsiniz.

Kira Artışı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Resmî Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.315, m.344 ve m.345
• 6325 sayılı Kanun: m.18/B
• TÜİK Veri Portalı

Yazar ve Hukuki İnceleme

Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu Sicil No: 3472

Bu rehber, kira hukuku uygulaması ile 6098 ve 6325 sayılı kanunların güncel resmî metinleri kontrol edilerek hazırlanmıştır. Son mevzuat kontrolü: 2026.

Yazar profilini görüntüle

Bilgilendirme: Hesaplama aracı ön kontrol sağlar. Kesin sonuç sözleşmenin tamamı, yenileme tarihi, ödeme geçmişi ve uyuşmazlık türü birlikte incelenerek belirlenir.

Kira Artış Bildirimi Nasıl Yapılmalı?

TBK m.345 bakımından yazılı bildirim, belirlenecek yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını etkileyebilir. Bildirimde taşınmazın adresi, sözleşme tarihi, mevcut kira, talep edilen yeni kira, artışın başlangıç günü ve hesap dayanağı ayrı yazılmalıdır. “Kirayı artırın” şeklindeki tutarsız mesaj yerine tutar ve dönem açıkça gösterilmelidir.

Noter ihtarı kanunda her durumda tek geçerli yöntem olarak yazılı değildir; ancak gönderim içeriği ile tebliğ tarihini birlikte kanıtlamayı kolaylaştırır. KEP veya güvenli elektronik kanal kullanılıyorsa muhatap, gönderim ve teslim kayıtları saklanmalıdır. WhatsApp ya da e-posta yazışması ileri sürülecekse mesajın kimden geldiği, bütünlüğü ve ulaştığı tarih ispat sorunu doğurabilir. Yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce yapılması gereken bildirimde son güne bırakılan ve geç ulaştırılan mesaj risklidir.

Geçmiş Kira Farkı İstenebilir mi?

Mahkemece belirlenen bedelin geçmişte başlayan yeni kira döneminden itibaren uygulanabilmesi TBK m.345’teki koşullara bağlıdır. Otuz günlük dava veya yazılı bildirim şartı ya da sözleşmedeki artış hükmü bulunuyorsa, maddede belirtilen süre içinde açılan davada tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilir. Bu koşullar yoksa mahkemenin belirlediği bedelin hangi dönemden başlayacağı ayrıca tespit edilir.

Fark alacağı hesabında her ayın vade tarihi, ödenen tutar, mahkemece tespit edilen tutar ve kalan fark ayrı gösterilir. Faiz başlangıcı otomatik olarak dava tarihi kabul edilmez; temerrüt tarihi, ihtarın içeriği, vade ve talep değerlendirilir. Dönemsel kira alacaklarında zamanaşımı yönünden TBK m.147’deki beş yıllık süre dikkate alınır. Zamanaşımı hesabı her kira taksiti için kendi muacceliyet tarihinden yapılır.

Kira Tespiti ile Kira Uyarlaması Arasındaki Fark

Piyasa kirasının artması tek başına her olayda TBK m.138 koşullarını ispatlamaz. Tespit davası ile uyarlama davasının hukuki sebebi, zamanı ve sonuçları farklıdır. Talep dilekçesinde yanlış nitelendirme yapılması hâkimin hukuku kendiliğinden uygulama göreviyle her eksikliği ortadan kaldırmaz; vakıalar ve talep sonucu açık kurulmalıdır. Ayrıntılar için kira uyarlama davası rehberi incelenebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil bütün uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı olmak üzere sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri ve sözleşmeden doğan davalarda HMK m.10’daki ifa yeri kuralları değerlendirilir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olduğu durumlarda geçerli yetki sözleşmesi ihtimali HMK m.17-18 kapsamında ayrıca incelenir.

Dava açmadan önce HUAK m.18/B kapsamında arabuluculuk dava şartının tamamlandığı belgelenir. Görev, yetki ve arabuluculuk üç farklı usul konusudur; arabuluculuk bürosunun bulunduğu yerin her durumda davanın tek yetkili mahkemesi olduğu sonucu çıkarılamaz.

Kira Artış Hesabının Son Kontrolü

• Hesap yapılan dönem gerçekten sözleşmenin yenileme dönemi mi?
• Başlangıç bedeli son geçerli ve fiilen ödenen kira mı?
• Sözleşme oranı ile on iki aylık ortalama TÜFE’den düşük olan seçildi mi?
• Geçici yüzde 25 sınırının uygulandığı eski dönemler ayrıldı mı?
• Beş yıllık süre, tespit talebi ve emsal incelemesi doğru sınıflandırıldı mı?
• Bildirim ve dava tarihleri TBK m.345’e göre takvime işlendi mi?
• Arabuluculuk son tutanağı ve ödeme belgeleri dosyaya eklendi mi?

Bu yedi sorudan biri cevapsızsa yalnız hesap makinesi sonucuyla ihtar, dava veya icra takibi başlatılmamalıdır. Matematiksel sonuç ile hukuken talep edilebilir tutar aynı olmayabilir. Sözleşmedeki özel hüküm, önceki anlaşmalar, ödeme davranışı ve doğru dönem birlikte değerlendirilir.