Kira Uyarlama Davası | Şartları ve Kira Tespiti Farkı

1. Uyarlama davasının şartları
2. Uyarlama mümkün olmazsa dönme veya fesih
3. Kira tespiti ile farkı
4. Arabuluculuk ve dava zamanlaması
5. Delil dosyası
6. Dava sırasında ödeme ve tedbir
7. Görev ve yetki değerlendirmesi
8. Sık sorulan sorular
9. Dosya değerlendirmesine hazırlık

Dava devam ederken kira ödenir mi?

Uyarlama talebi, kira bedelinin ödenmesini otomatik olarak askıya almaz. Kiracı, sırf dava açtığı için ödemeyi kesmemeli veya kendi belirlediği tutarı kesin yeni kira gibi uygulamamalıdır. Talep edilen bedelle mevcut ödeme yükümlülüğü birbirinden ayrılır; ödemelerin eksik bırakılması ayrıca temerrüt uyuşmazlığı doğurur.

TBK m.138 bakımından borcun henüz ifa edilmemiş olması veya aşırı ifa güçlüğünden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmesi koşulu ayrıca değerlendirilir. Hak saklı tutmanın kapsamı ve zamanı açıklaştırılmalı; geçmiş dönemde yapılan her ödemenin sonradan kendiliğinden ihtirazi kayıt kazanacağı düşünülmemelidir.

İhtiyati tedbir istenmesi ile tedbir verilmesi farklıdır. HMK m.389 ve devamındaki koşullar mahkemece incelenir; bir tedbir kararı varsa ödemenin nasıl yapılacağı kararın hüküm bölümüne göre belirlenir. Arabuluculuk başvurusu da mevcut kira borcunu tek başına durdurmaz.

İhtiyaç sebepli tahliye için tahliye şartları rehberi, dava öncesi süreç için kira arabuluculuğu rehberi ayrıca incelenmelidir. Somut değerlendirmede sözleşme, ödeme kayıtları ve talep tarihi birlikte ele alınır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

TBK m.138 bakımından sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı; bu durum borçludan kaynaklanmamalı ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir. Borçlu edimini henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Bu şartlar birlikte aranır. Enflasyon, kur artışı veya piyasa değişikliği tek başına otomatik uyarlama sonucu doğurmaz. Sözleşmenin tarihi, süresi, artış kaydı, tarafların tacir olup olmadığı, üstlenilen risk ve değişikliğin ağırlığı somutlaştırılır.

Uyarlama Mümkün Olmazsa Dönme veya Fesih İstenebilir mi?

TBK m.138 yalnız sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını düzenlemez. Kanuna göre borçlu önce hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelir. Sürekli edimli sözleşmelerde ise borçlu kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır.

Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğundan, TBK m.138 koşulları oluşmuş ancak sözleşmenin makul biçimde uyarlanması mümkün değilse fesih sonucu ayrıca değerlendirilir. Bu sonuç otomatik değildir; olağanüstü durum, risk dağılımı, ifa durumu ve talep kapsamı mahkemece incelenir. Uyarlama davası açılması tek başına sözleşmeyi sona erdirmez.

Dönme ile fesih farklı sonuç doğurur. Sürekli borç ilişkilerinde ileriye etkili sona erme mantığı önem taşır. Ayrıntılı ayrım için sözleşmeden dönme ve fesih farkı rehberi incelenebilir.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kira bedelinin TBK m.344 ve 345 uyarınca belirlenmesini amaçlar. Beş yılı aşan sözleşmelerde hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözetir. Uyarlamada ise belirleyici olan olağanüstü değişiklik yüzünden sözleşme dengesinin ağır biçimde bozulmasıdır; sabit bir beş yıl bekleme şartı yoktur.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Dava Zamanlaması

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Uyarlama talebi, talep edilen yeni bedel ve başlangıç tarihi arabuluculuk başvurusunda açıkça gösterilmelidir. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Uyarlamanın hangi tarihten sonuç doğuracağı otomatik değildir; talep, sözleşme, ihtirazi kayıt, dava tarihi ve olayın özellikleri üzerinden belirlenir. Bu nedenle dava açmadan önce ödemelerde hak saklı tutma ve yazılı bildirim ihtiyacı ayrıca değerlendirilir.

Kira Uyarlamasında Delil Dosyası Nasıl Kurulur?

Dosyada yalnız güncel kira ilanlarını göstermek yeterli bir inceleme sağlamaz. Sözleşme kurulduğundaki durum ile sonradan meydana gelen değişiklik aynı zaman çizelgesinde karşılaştırılmalıdır.

TBK m.138’deki şartların dayanağı Türk Borçlar Kanunu metninde yer alır. Aşağıdaki belgeler, bu koşulları somut dosyayla ilişkilendirmek için hazırlanır.

• Kira sözleşmesi, ek protokoller ve artış hükümleri
• Ödeme dekontları, faturalar ve işletme kayıtları
• Olağanüstü değişikliğin tarihini ve etkisini gösteren resmî veriler
• Tarafların sözleşmedeki risk dağılımını gösteren yazışmalar
• Kiralananın niteliği ve karşılaştırılabilir emsal kayıtları
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak

Bilirkişi incelemesi hâkimin hukuki değerlendirmesinin yerine geçmez. Raporda hangi verilerin, hangi tarih aralığının ve hangi emsallerin kullanıldığı denetlenmeli; sözleşmenin özel risk hükümleri gözden kaçırılmamalıdır.

Kira uyarlama dosyasının değerlendirilmesine hazırlık

İlk görüşmede kiracı mı kiraya veren mi olduğunuzu, konut veya işyeri ayrımını, sözleşme başlangıcını ve mevcut bedeli belirtin. Sözleşme ve ekleri, son ödemeler, ihtarlar ve varsa arabuluculuk son tutanağı birlikte incelenmelidir. İstediğiniz değişikliğin hangi tarihten uygulanmasını talep ettiğinizi de açıkça yazın.

Örneğin yalnız çevredeki yeni kiraların yüksek olması ile sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir olayın sözleşme dengesini bozduğu iddiası aynı ispat planını gerektirmez. Bu ayrım, doğru dava türünü ve hazırlanacak belgeleri etkiler.

Dosya görüşmesi için +90 552 224 43 66 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasına başvurabilirsiniz. Büro Mersin’dedir; dosyanın bulunduğu yere ilişkin görev ve yetki ayrıca değerlendirilir.