Hukuki bilgilendirme: Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgi verme amacı taşır. Kira uyarlama talebinin hukuki değerlendirilmesi; kira sözleşmesinin tarihi ve hükümleri, tarafların hukuki ve ekonomik durumu, sözleşme kurulurken mevcut koşullar, sonradan gerçekleşen değişiklik, ifa durumu, arabuluculuk süreci, tarafların delilleri ve yürürlükte bulunan güncel mevzuat birlikte incelendikten sonra yapılabilir.
Hukuki Değerlendirme ve İletişim
Kira Uyarlama Davası konusunda hukuki değerlendirme; olay kronolojisi, mevcut belgeler, süreler ve hukuka uygun deliller birlikte incelenerek yapılır.
Bakırcı Keskin Hukuk Bürosu
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye
Bakırcı Keskin Hukuk Bürosu Konumu
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
TBK m.138 bakımından sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı; bu durum borçludan kaynaklanmamalı ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir. Borçlu edimini henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Bu şartlar birlikte aranır. Enflasyon, kur artışı veya piyasa değişikliği tek başına otomatik uyarlama sonucu doğurmaz. Sözleşmenin tarihi, süresi, artış kaydı, tarafların tacir olup olmadığı, üstlenilen risk ve değişikliğin ağırlığı somutlaştırılır.
Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kira bedelinin TBK m.344 ve 345 uyarınca belirlenmesini amaçlar. Beş yılı aşan sözleşmelerde hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözetir. Uyarlamada ise belirleyici olan olağanüstü değişiklik yüzünden sözleşme dengesinin ağır biçimde bozulmasıdır; sabit bir beş yıl bekleme şartı yoktur.
| Başlık | Uyarlama | Kira tespiti |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.138 | TBK m.344–345 |
| Temel ölçüt | Öngörülemez olağanüstü değişiklik ve aşırı ifa güçlüğü | Kira süresi, TÜFE ölçütü, kiralananın durumu ve emsal |
| Beş yıl | Genel bir bekleme şartı değildir | Beş yılı aşan yenilemelerde emsal ölçütü genişler |
Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Dava Zamanlaması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Uyarlama talebi, talep edilen yeni bedel ve başlangıç tarihi arabuluculuk başvurusunda açıkça gösterilmelidir. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Uyarlamanın hangi tarihten sonuç doğuracağı otomatik değildir; talep, sözleşme, ihtirazi kayıt, dava tarihi ve olayın özellikleri üzerinden belirlenir. Bu nedenle dava açmadan önce ödemelerde hak saklı tutma ve yazılı bildirim ihtiyacı ayrıca değerlendirilir.
Kira Uyarlamasında Delil Dosyası Nasıl Kurulur?
- Kira sözleşmesi, ek protokoller ve artış hükümleri
- Ödeme dekontları, faturalar ve işletme kayıtları
- Olağanüstü değişikliğin tarihini ve etkisini gösteren resmî veriler
- Tarafların sözleşmedeki risk dağılımını gösteren yazışmalar
- Kiralananın niteliği ve karşılaştırılabilir emsal kayıtları
- Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak
Bilirkişi incelemesi hâkimin hukuki değerlendirmesinin yerine geçmez. Raporda hangi verilerin, hangi tarih aralığının ve hangi emsallerin kullanıldığı denetlenmeli; sözleşmenin özel risk hükümleri gözden kaçırılmamalıdır.
Türkiye Genelinde Uygulama
Türkiye genelinde kira uyarlaması TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü şartlarına dayanır. Kira tespiti ise konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344–345 ölçütleriyle yürür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru kuralı 1 Eylül 2023’ten beri uygulanır.
Mersin Uygulaması
Mersin’de görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; yetki kira taşınmazının yeri, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri kurallarıyla somutlaştırılır. Arabuluculuk son tutanağı, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, değişikliğin öngörülemezliğini ve ağırlaşan edimi gösteren belgeler ile emsal veriler birlikte hazırlanmalıdır.
30 Ağustos 2026 İtibarıyla Resmî Kaynaklar
Mevzuat ve uygulama bilgileri aşağıdaki birincil kaynaklarla kontrol edilmiştir. Başvuru tarihinde güncel metin ve kurum duyurusu yeniden incelenmelidir.
Kira Uyarlama Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle sözleşmenin başlangıçtaki dengesinin önemli ölçüde bozulduğu iddiasıyla sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının talep edildiği hukuki süreçtir.
Kira uyarlama davası için 5 yıl beklemek gerekir mi?
Kira uyarlaması ve kira tespit davası farklı hukuki kurumlara dayanır. Uyarlama bakımından sabit bir beş yıllık bekleme şartı yerine aşırı ifa güçlüğüne ilişkin koşulların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilir.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı mı?
Hayır. Kira tespit davasında kira bedelinin kira hukukuna özgü ölçütlere göre belirlenmesi amaçlanırken uyarlama davasında olağanüstü değişiklik nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulması talep edilir.
Enflasyon arttığı için kira uyarlama davası açılabilir mi?
Ekonomik değişiklik tek başına otomatik uyarlama sonucu doğurmaz. Sözleşmenin tarihi, öngörülebilirlik, tarafların risk dağılımı ve değişikliğin sözleşme dengesine etkisi birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı kira uyarlama davası açabilir mi?
Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin şartların somut olayda bulunması halinde uyarlama talebi yalnızca kiraya veren açısından düşünülmemelidir. Kiracının da sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına ilişkin talebi somut koşullar kapsamında değerlendirilebilir.
Kira uyarlama davasında kira düşürülebilir mi?
Uyarlamanın yönü ve kapsamı somut olayın koşullarına bağlıdır. Mahkeme tarafın talebi ile aşırı ifa güçlüğüne ilişkin kanuni koşulları değerlendirerek sözleşmenin nasıl uyarlanması gerektiğini inceler.
Kira uyarlama davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların kanundaki istisnalar dışında önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kira uyarlama uyuşmazlığında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Mahkeme talep edilen kira bedelini aynen kabul eder mi?
Tarafın talebi mahkemeyi tek başına bağlamaz. Mahkeme sözleşme koşullarını, değişen olguları ve dosyadaki delilleri değerlendirerek kanuni koşulların oluşup oluşmadığına karar verir.
Kira uyarlama davasında geçmiş dönem farkı istenebilir mi?
Uyarlamanın hangi tarihten hüküm doğuracağı talep, dava tarihi, sözleşme ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Dava dilekçesinde başlangıç tarihi açıkça gösterilmeli; geriye etkili sonuç otomatik kabul edilmemelidir.
Döviz üzerinden belirlenen kira bedeli uyarlanabilir mi?
Yabancı para üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde TBK m.344/4 ile TBK m.138 birlikte değerlendirilir. Beş yıllık sınırlama ve aşırı ifa güçlüğü istisnası somut sözleşmeye göre incelenir.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu Sicil No: 3472
Av. Halil Bakırcı, Mersin Barosu’na 3472 sicil numarasıyla kayıtlıdır ve Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda avukatlık yapmaktadır. Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Yayın tarihi: 11 Ağustos 2026
Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir; bu içerik sonuç garantisi vermez.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye