Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 Geçerlilik Rehberi

Kira sözleşmesi nasıl yapılır? Bu sözleşme yalnız aylık bedelin yazıldığı basit bir kâğıt değildir. Taşınmazın hangi durumda teslim edildiğini, ödemenin nereye yapılacağını, güvence bedelini, kullanım sınırlarını ve tarafların bildirim düzenini ispatlayan temel belgedir. Eksik veya birbiriyle çelişen hükümler; kira artışı, depozito iadesi, aidat, hasar ve tahliye aşamalarında doğrudan uyuşmazlığa dönüşebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır, Yazılı Olması Zorunlu mudur?

Kanun metni: TBK m.299 — Tanımı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî güncel metin

Türk Borçlar Kanunu m.299, sözleşmenin iki temel edimini gösterir: kiraya veren kullanımı bırakır, kiracı bedeli öder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural, sözleşmenin geçerliliği için noter onayı veya resmî şekil aranmamasıdır. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradesiyle ilişki kurulabilir. Bununla birlikte sözlü anlaşma; bedel, başlangıç tarihi, süre, depozito ve teslim edilen eşyalar konusunda ispat yükünü ağırlaştırır.

Yazılı metin hazırlanırken internetten alınan örnek kör biçimde kullanılmamalıdır. Konut, eşyalı konut, çatılı işyeri, tarla, araç veya ürün kirası aynı kurallara bütünüyle tabi değildir. Bu rehber özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedelinin belirlenmesi bakımından ayrıntılı süreç için kira tespit davası rehberi ayrıca incelenebilir.

Taraflar ve Kiralanan Taşınmaz Nasıl Yazılmalıdır?

Kiraya veren ile kiracının adı-soyadı veya ticaret unvanı, kimlik ya da vergi bilgisi, açık adresi ve iletişim kanalı doğru yazılmalıdır. Kiraya verenin malik olup olmadığı tapu kaydıyla; vekil hareket ediyorsa vekâletnamenin kapsamıyla kontrol edilir. Birden fazla malik veya kiracı varsa kimin hangi sıfatla imza attığı belirsiz bırakılmamalıdır. Şirketlerde imza yetkisi ve temsil belgesi görülmelidir.

Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, açık kapı numarası ve mümkünse bağımsız bölüm bilgisi yer almalıdır. Otopark, depo, bahçe, eşya veya ortak alan kullanım hakkı kira kapsamındaysa ayrıca belirtilmelidir. “Daire ve eşyalar teslim edildi” gibi genel cümle yerine demirbaş listesi, sayaç değerleri, anahtar adedi, mevcut hasarlar ve fotoğraflar tarihli teslim tutanağına bağlanmalıdır.

Kira Bedeli, Ödeme Günü ve Depozito Nasıl Düzenlenir?

Aylık veya yıllık kira bedeli rakam ve yazıyla, para birimiyle birlikte gösterilmelidir. Ödeme günü “her ayın ilk haftası” gibi yoruma açık değil, belirli bir tarih aralığıyla yazılmalıdır. Banka hesabı kiraya verene veya yetkili kişiye ait olmalı; açıklamada ilgili ay ve taşınmaz belirtilmelidir. Elden ödeme yapılacaksa her ödeme için tarih, tutar ve dönemi gösteren imzalı makbuz alınmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa TBK m.342’de öngörülen banka hesabı mekanizması uygulanır. “Depozito hiçbir hâlde iade edilmez” kaydı, gerçek zarar ve borç hesabından bağımsız mutlak bir sonuç yaratmaz. Tahliyede anahtar teslimi, son sayaçlar, aidat-borç yazısı ve taşınmazın durumu tutanakla belirlenmelidir.

Kefil bulunacaksa kefalet ayrı şekil kurallarına tabidir. Kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve tarih kendi el yazısıyla yazılmalı; kefalet türü belirtilmeli ve kanunun aradığı hâllerde eş rızası alınmalıdır. Kira sözleşmesinin altına yalnız “kefilim” yazılması her durumda geçerli kefalet oluşturmaz.

Belirli Süre, Uzama ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Başlangıç ve bitiş tarihleri açık yazılmalı; teslim tarihi farklıysa ayrıca gösterilmelidir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında süre dolduğunda kiraya veren, yalnız sürenin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin sona erdirme imkânları kanuni sebepler ve bildirim süreleriyle sınırlıdır.

İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi yolların her birinin farklı süre ve koşulları vardır. Sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman çıkarır” yazılması bu şartları ortadan kaldırmaz. Tahliye sebeplerinin toplu görünümü için kiracı tahliye davası içeriği kullanılabilir.

Kira Artış Oranı Sözleşmeye Nasıl Yazılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışı TBK m.344’e tabidir. Tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek oran yazması, emredici üst sınırın aşan bölümünü uygulanabilir hâle getirmez. Geçici düzenlemelerin yürürlük dönemleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde hâkim; endeks, kiralananın durumu ve emsal bedelleri birlikte değerlendirir. Kira tespit davasının yeni döneme etkisi için ihtar ve dava tarihleri önemlidir. Ani ve öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerde kira uyarlama davası farklı koşullarla gündeme gelebilir.

Teslim Tutanağı, Demirbaşlar ve Yan Giderler

Kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Teslim günü boya, zemin, tesisat, beyaz eşya, mobilya, sayaç ve anahtarlar fotoğrafla kaydedilmelidir. Sonradan oluşan olağan eskime ile kiracının kusuruyla meydana gelen zarar birbirinden ayrılmalıdır; olağan kullanımdan doğan yıpranma otomatik olarak depozitodan kesilemez.

Aidat ve ortak giderlerde kullanım giderleriyle mülkiyete bağlı esaslı giderler ayrılmalıdır. Hangi hizmetin kimin tarafından ödeneceği yazılabilir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve TBK’daki sorumluluk düzeni yok sayılamaz. Kiracı aidatı ödemezse tarafların hakları için kiracı aidat borcu rehberi ayrıca incelenebilir.

Sık Kullanılan Geçersiz veya Riskli Sözleşme Maddeleri

Kiracının kanundan doğan bütün haklarından peşinen vazgeçtiğini, her türlü onarım ve vergiyi üstlendiğini, depozitonun hiçbir koşulda iade edilmeyeceğini veya kiraya verenin bildirim yapmadan konuta girebileceğini belirten hükümler ciddi geçerlilik riski taşır. Kiracının ekonomik olarak daha zayıf konumundan yararlanan ve konut-çatılı işyeri kiralarındaki emredici korumaları etkisizleştiren kayıtlar uygulanmayabilir.

Kiralananın kullanım amacı, evcil hayvan, alt kira, işyeri faaliyeti ve tadilat gibi konular somut ve ölçülü yazılmalıdır. Genel işlem koşulu niteliğindeki standart maddeler açık, anlaşılır ve diğer hükümlerle uyumlu olmalıdır. Ev sahibinin izinsiz girişinin hukuki sonuçları için konuta izinsiz giriş rehberiyle bağlantı kurulabilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlama Kontrol Listesi

1. Yetki kontrolü: Tapu veya temsil belgesi görülür. 2. Kimlik ve adres: Taraf bilgileri belgelerle eşleştirilir. 3. Kiralananın kapsamı: Bağımsız bölüm, eklentiler ve kullanım amacı yazılır. 4. Mali hükümler: Kira, ödeme günü, hesap, depozito ve yan giderler belirlenir. 5. Süre: Başlangıç, teslim ve yenileme düzeni gösterilir.

6. Teslim eki: Fotoğraflı demirbaş ve sayaç tutanağı düzenlenir. 7. Özel kayıtlar: Tadilat, alt kira, kullanım ve bildirim koşulları kanuna uygun yazılır. 8. İmzalar: Her sayfa paraflanır, ekler numaralandırılır ve taraflara aynı imzalı nüsha verilir. 9. Ödeme izi: Banka açıklama standardı belirlenir. 10. Saklama: Sözleşme, ekler ve yazışmalar dijital ve fiziksel olarak korunur.

Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Dava Yolu

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuru; talebin doğru hukuki sebep, dönem ve tutarla kurulması ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Kira alacağı, depozito, hasar, tespit, uyarlama ve tahliye taleplerinin görev, süre ve delil yapısı birbirinden farklıdır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa son tutanakla görevli ve yetkili mahkemeye başvurulur. İcra takibi başlatılmışsa ödeme emrinin tebliği ve itiraz tarihleri ayrıca izlenir. Süreç hakkında kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberi ve Mersin’de dosya değerlendirmesi için Mersin kira hukuku sayfası kullanılabilir.

Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi noter olmadan geçerli midir?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi için kural olarak noter onayı bir geçerlilik şartı değildir. Sözleşmenin yazılı kurulması, imza ve teslim kayıtlarının saklanması ispat bakımından güçlü koruma sağlar.

Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?

Kanunda özel bir şekil şartı bulunmayan kira ilişkisi sözlü kurulabilir. Ancak bedel, süre, depozito, demirbaş ve tahliye koşullarının ispatı zorlaşacağından yazılı sözleşme tercih edilmelidir.

Depozito en fazla kaç aylık olabilir?

Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa kanundaki banka hesabı düzeni ayrıca uygulanır.

Kira artış oranı sözleşmede serbestçe belirlenebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış kaydı, TBK m.344 sınırlarını aşamaz. Yenilenen dönemde uygulanacak oran ve beş yılı aşan ilişkilerde emsal ile hakkaniyet değerlendirmesi ayrı kurallara tabidir.

Bir yıllık kira sözleşmesi yıl sonunda kendiliğinden biter mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı süresinde bildirim yapmazsa sözleşme kanundaki koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren ancak kanuni sebeplere dayanabilir.

Boş tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı gün alınabilir mi?

Kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüdün serbest iradeyi yansıtmadığı ileri sürülebilir. Tahliye taahhüdünün teslimden sonra, yazılı, tarihli ve kiracı iradesini açık gösterecek biçimde düzenlenmesi gerekir.

Kiracı bütün aidat ve onarımlardan sorumlu tutulabilir mi?

Kullanma giderleri ile esaslı onarım ve mülkiyetten doğan giderler aynı değildir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı biçimde bütün giderleri kiracıya yükleyen genel bir kayıt her durumda geçerli sonuç doğurmaz.

Kira sözleşmesine kefil eklenebilir mi?

Eklenebilir; fakat kefaletin geçerliliği için Türk Borçlar Kanunu’ndaki yazılı şekil, azami miktar, tarih ve bazı hâllerde eş rızası koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.

Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava öncesi arabuluculuk genel olarak dava şartıdır.

Mersin dışındaki kira uyuşmazlığı büromuzdan takip edilebilir mi?

Görev, yetki ve işlemin niteliği elverdiğinde dosya UYAP üzerinden takip edilebilir. Büronun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; başka şehirde ofis bulunduğu ileri sürülmez.

İlgili hesaplama aracı

Kira artış oranı hesaplama

Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — kira sözleşmesi ve konut-çatılı işyeri hükümleri.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.

Son kaynak kontrolü: 1 Eylül 2026. Somut sözleşmede yürürlükteki mevzuat, geçiş hükümleri ve güncel yargı uygulaması ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Türkiye Geneli Dosya Takibi

Kira sözleşmesinin incelenmesi, arabuluculuk, alacak, tespit, uyarlama ve tahliye süreçleri; görev ve yetki kuralları saklı olmak üzere Türkiye’nin farklı il ve ilçelerindeki dosyalarda UYAP ve çevrim içi görüşme imkânlarıyla takip edilebilir. Fiziki keşif, teslim veya duruşma gereken işlemler ayrıca planlanır. Büronun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; başka şehirde şube bulunduğu ileri sürülmemektedir.

Hukuki bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgi verir; örnek sözleşmenin doğrudan kullanılması, hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir. Taşınmazın türü, tarafların sıfatı, teslim durumu ve özel kayıtlar görülmeden sözleşme maddeleri kesinleştirilmemelidir.

Mersin’de Kira Sözleşmesi ve Büromuzla İletişim

Mersin’de konut ve işyeri kiralarında teslim tutanağı, banka ödemeleri, aidat belgeleri, kira artış bildirimleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkiler. Akdeniz, Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve diğer ilçelerdeki dosyalarda taşınmazın bulunduğu yer, arabuluculuk başvurusu ve mahkeme yetkisi birlikte değerlendirilir. Sözleşme incelemesi veya uyuşmazlık dosyası için iletişim bilgilerini inceleyebilir ya da +90 552 224 43 66 numaralı telefonu arayabilirsiniz.