Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 Geçerlilik Rehberi

Kira sözleşmesi nasıl yapılır? Bu sözleşme yalnız aylık bedelin yazıldığı basit bir kâğıt değildir. Taşınmazın hangi durumda teslim edildiğini, ödemenin nereye yapılacağını, güvence bedelini, kullanım sınırlarını ve tarafların bildirim düzenini ispatlayan temel belgedir. Eksik veya birbiriyle çelişen hükümler; kira artışı, depozito iadesi, aidat, hasar ve tahliye aşamalarında doğrudan uyuşmazlığa dönüşebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır, Yazılı Olması Zorunlu mudur?

Türk Borçlar Kanunu m.299, sözleşmenin iki temel edimini gösterir: kiraya veren kullanımı bırakır, kiracı bedeli öder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural, sözleşmenin geçerliliği için noter onayı veya resmî şekil aranmamasıdır. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradesiyle ilişki kurulabilir. Bununla birlikte sözlü anlaşma; bedel, başlangıç tarihi, süre, depozito ve teslim edilen eşyalar konusunda ispat yükünü ağırlaştırır.

Yazılı metin hazırlanırken internetten alınan örnek kör biçimde kullanılmamalıdır. Konut, eşyalı konut, çatılı işyeri, tarla, araç veya ürün kirası aynı kurallara bütünüyle tabi değildir. Bu rehber özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedelinin belirlenmesi bakımından ayrıntılı süreç için kira tespit davası rehberi ayrıca incelenebilir.

Taraflar ve Kiralanan Taşınmaz Nasıl Yazılmalıdır?

Kiraya veren ile kiracının adı-soyadı veya ticaret unvanı, kimlik ya da vergi bilgisi, açık adresi ve iletişim kanalı doğru yazılmalıdır. Kiraya verenin malik olup olmadığı tapu kaydıyla; vekil hareket ediyorsa vekâletnamenin kapsamıyla kontrol edilir. Birden fazla malik veya kiracı varsa kimin hangi sıfatla imza attığı belirsiz bırakılmamalıdır. Şirketlerde imza yetkisi ve temsil belgesi görülmelidir.

Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, açık kapı numarası ve mümkünse bağımsız bölüm bilgisi yer almalıdır. Otopark, depo, bahçe, eşya veya ortak alan kullanım hakkı kira kapsamındaysa ayrıca belirtilmelidir. “Daire ve eşyalar teslim edildi” gibi genel cümle yerine demirbaş listesi, sayaç değerleri, anahtar adedi, mevcut hasarlar ve fotoğraflar tarihli teslim tutanağına bağlanmalıdır.

Kira Bedeli, Ödeme Günü ve Depozito Nasıl Düzenlenir?

Aylık veya yıllık bedeli rakam ve yazıyla, para birimini, ödeme gününü, hesap sahibini ve IBAN’ı açıkça belirtin. Ödeme açıklamasına kira dönemi ve taşınmaz bilgisi ekleyin. Hesap başka kişiye aitse tahsil yetkisini belgelendirin.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito kararlaştırılabilir; üst sınır üç aylık kira bedelidir. Örneğin aylık kira 25.000 TL ise bu sınır 75.000 TL’dir; tarafların mutlaka üç aylık depozito belirlemesi gerekmez. Para güvencesi, TBK m.342’deki koşullarla kiracı tarafından vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir.

Banka güvencenin iadesinde iki tarafın rızası, kesinleşen takip veya mahkeme kararı gibi kanuni koşulları esas alır. Sözleşme sona erdikten sonraki üç ay içinde kiraya veren, ilgili dava veya takibi bankaya yazılı bildirmemişse kiracının istemiyle iade kuralı uygulanır. Bu banka süreci, anahtarın teslim edildiği gün her depozitonun otomatik geri alınacağı anlamına gelmez. Borç ve zarar iddiaları somutlaştırılmalıdır; olağan kullanım eskimesi ayrı değerlendirilir.

Kefilin yalnız imzası neden yetmeyebilir?

Kefalet, kira sözleşmesinden ayrı şekil denetimi gerektirir. TBK m.583 uyarınca azami sorumluluk tutarı ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir. Müteselsil kefalet isteniyorsa bu sıfatı veya aynı anlama gelen ifadeyi de kefil kendi el yazısıyla yazmalıdır. Önceden basılmış bir “müteselsil kefil” kutusuna yalnız imza atılması bu koşulu karşılamaz.

TBK m.584 kapsamında gerekli eş rızası, kefalet kurulmadan önce veya en geç kurulurken yazılı verilmelidir; kanuni istisnalar ayrıca incelenir. Kefaletin kapsadığı dönem, borçlar ve sınır açık tutulmalıdır. Kiraya veren ile kiracının sonradan bedeli artırması, kefilin sorumluluğunu şekil koşulları aranmadan sınırsız artırmaz.

Belirli Süre, Uzama ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Başlangıç ve bitiş tarihleri açık yazılmalı; teslim tarihi farklıysa ayrıca gösterilmelidir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında süre dolduğunda kiraya veren, yalnız sürenin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Fesih bildiriminin yazılı olması gerekir; yalnız gönderildiği değil, karşı tarafa ulaştığı tarih de önemlidir. Aile konutunda eşin açık rızası ayrıca değerlendirilir. Kiraya verenin sona erdirme imkânları kanuni sebepler ve bildirim süreleriyle sınırlıdır.

İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi yolların her birinin farklı süre ve koşulları vardır. Sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman çıkarır” yazılması bu şartları ortadan kaldırmaz. Tahliye sebeplerinin toplu görünümü için kiracı tahliye davası içeriği kullanılabilir.

Kira Artış Oranı Sözleşmeye Nasıl Yazılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışı TBK m.344’e tabidir. Tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek oran yazması, emredici üst sınırın aşan bölümünü uygulanabilir hâle getirmez. Geçici düzenlemelerin yürürlük dönemleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde hâkim; endeks, kiralananın durumu ve emsal bedelleri birlikte değerlendirir. Kira tespit davasının yeni döneme etkisi için ihtar ve dava tarihleri önemlidir. Ani ve öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerde kira uyarlama davası farklı koşullarla gündeme gelebilir.

Teslim Tutanağı, Demirbaşlar ve Yan Giderler

Kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Teslim günü boya, zemin, tesisat, beyaz eşya, mobilya, sayaç ve anahtarlar fotoğrafla kaydedilmelidir. Sonradan oluşan olağan eskime ile kiracının kusuruyla meydana gelen zarar birbirinden ayrılmalıdır; olağan kullanımdan doğan yıpranma otomatik olarak depozitodan kesilemez.

Aidat ve ortak giderlerde kullanım giderleriyle mülkiyete bağlı esaslı giderler ayrılmalıdır. Hangi hizmetin kimin tarafından ödeneceği yazılabilir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve TBK’daki sorumluluk düzeni yok sayılamaz. Kiracı aidatı ödemezse tarafların hakları için kiracı aidat borcu rehberi ayrıca incelenebilir.

Sık Kullanılan Geçersiz veya Riskli Sözleşme Maddeleri

Kiracının kanundan doğan bütün haklarından peşinen vazgeçtiğini, her türlü onarım ve vergiyi üstlendiğini, depozitonun hiçbir koşulda iade edilmeyeceğini veya kiraya verenin bildirim yapmadan konuta girebileceğini belirten hükümler ciddi geçerlilik riski taşır. Kiracının ekonomik olarak daha zayıf konumundan yararlanan ve konut-çatılı işyeri kiralarındaki emredici korumaları etkisizleştiren kayıtlar uygulanmayabilir.

Kiralananın kullanım amacı, evcil hayvan, alt kira, işyeri faaliyeti ve tadilat gibi konular somut ve ölçülü yazılmalıdır. Genel işlem koşulu niteliğindeki standart maddeler açık, anlaşılır ve diğer hükümlerle uyumlu olmalıdır. Ev sahibinin izinsiz girişinin hukuki sonuçları için konuta izinsiz giriş rehberiyle bağlantı kurulabilir.

Kira sözleşmesi nasıl doldurulur? Belge ve imza kontrolü

Aşağıdaki liste konut ve çatılı işyeri için hazırlık rehberidir; her evrak kanuni geçerlilik şartı değildir. Kimlik ve yetki belgeleri özel olarak kontrol edilmeli, kişisel veriler herkese açık biçimde paylaşılmamalıdır.

Aidat, demirbaş ve banka açıklaması nasıl somutlaştırılır?

Aidat: Yalnız “tüm giderler kiracıya aittir” yerine gider türünü, dayanak belgeyi ve ödeme yöntemini açıklayın. Kullanma gideri ile esaslı onarım ayrımını kanuni sorumluluklara uygun kurun.

Demirbaş: “Bütün eşyalar sağlamdır” yerine örneğin “Ek-1, fotoğraf 3: buzdolabı kapısında teslim tarihinde çizik mevcut” gibi gözleme dayalı kayıt kullanın. Bu bir örnektir; görülmeyen eşya hakkında hazır beyan imzalanmamalıdır.

Banka açıklaması: “Ekim 2026 – [kiralananın kısa adresi] – kira bedeli” gibi dönem ve işlem türünü ayıran açıklama kullanın. Depozito ile kirayı tek ve belirsiz açıklamada birleştirmeyin.

e-Devlet kira sözleşmesi hizmeti nerede?

Hazine ve Maliye Bakanlığının Kira Sözleşmesi İşlemleri hizmetine e-Devlet üzerinden erişilebilir. Onay vermeden önce tarafı, taşınmazı, bedeli, süreyi ve ek şartları kontrol edin; tamamlanan belgeyi saklayın. Hesap şifrenizi emlakçıya veya diğer tarafa vermeyin.

Hizmetin bulunması, her kira sözleşmesinin otomatik olarak sisteme kaydedildiği veya eklenen bütün şartların hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Elektronik süreç ile kefaletin özel şekil koşulları da ayrı incelenmelidir. Sistemi zorunlu hâle getirmeye yönelik bir çalışma haberi, tek başına yürürlüğe girmiş genel zorunluluk hükmü değildir; işlem tarihinde resmî düzenleme ve hizmet açıklamaları kontrol edilmelidir.

Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Dava Yolu

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuru; talebin doğru hukuki sebep, dönem ve tutarla kurulması ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Kira alacağı, depozito, hasar, tespit, uyarlama ve tahliye taleplerinin görev, süre ve delil yapısı birbirinden farklıdır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa son tutanakla görevli ve yetkili mahkemeye başvurulur. İcra takibi başlatılmışsa ödeme emrinin tebliği ve itiraz tarihleri ayrıca izlenir. Süreç hakkında kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberi ve Mersin’de dosya değerlendirmesi için Mersin kira hukuku sayfası kullanılabilir.