Yurt Dışındaki Müvekkiller • Yurt Dışındaki Malik Kentsel Dönüşüm • Güncel 2026
Yurt Dışındaki Malik Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Satışına Nasıl İtiraz Eder?
Özet
Türkiye’deki binası 6306 sayılı Kanun kapsamına alınan yurt dışındaki malik; riskli yapı tespitini, salt çoğunluk kararını, rayiç değer hesabını ve pay satışı ilanını ayrı ayrı değerlendirmelidir. Bu rehber, hangi bildirimin hangi sonucu doğurduğunu, kısa sürelerde hangi belgelerin toplanacağını ve işlemlerin Türkiye’ye gelmeden nasıl takip edilebileceğini açıklar.
Yurt dışındaki malik kentsel dönüşüm bildirimi aldığında yalnızca binanın yıkılıp yıkılmayacağını değil, tapudaki arsa payının hangi şartlarda değerlendirileceğini de hızla incelemelidir. Almanya, Hollanda, Fransa veya başka bir ülkede yaşamak; Türkiye’de yapılan tebligatın, e-Devlet bildiriminin ya da resmî ilanın sonuçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
6306 sayılı Kanun uygulamasında üç dosya çoğu zaman birbirine karıştırılır: yapının riskli olduğuna ilişkin teknik tespit, paydaşların yeni uygulama hakkında aldığı salt çoğunluk kararı ve bu karara katılmayan payın satış işlemi. Sağlıklı hukuki değerlendirme, bu üç aşamanın ayrı ayrı denetlenmesini gerektirir. Aşağıdaki açıklamalar, özellikle Türkiye’ye gelmeden süreci izlemek isteyen malik için belge, süre, görevli makam ve risk haritası sunmaktadır.
Yurt Dışındaki Malik Kentsel Dönüşüm Dosyasında Önce Neyi Kontrol Etmeli?
İlk inceleme, dosyanın hangi aşamada olduğunu belirlemekle başlar. Tapuda riskli yapı belirtmesi bulunması, arsa payının hemen satışa çıkarıldığı anlamına gelmez. Buna karşılık bina henüz yıkılmamış olsa bile güncel 6306 sayılı Kanun, belirli uygulama kararlarının alınabilmesi için yıkımı her durumda ön şart saymamaktadır.
- Teknik aşama: Lisanslı kuruluşun riskli yapı tespit raporu, idari kontrol ve varsa teknik heyet itirazı.
- Karar aşaması: Paydaşların yeniden yapımın yöntemi, sözleşme ve proje şartları konusunda hisseleri oranında salt çoğunluk sağlaması.
- Satış aşaması: Karara katılmayan payın rayiç değerinin belirlenmesi, bildirim ve açık artırma.
- Uygulama aşaması: Sözleşmenin yürütülmesi, tahliye-yıkım, ruhsat, tapu ve inşaat işlemleri.
Malikin elindeki evrak yalnızca ‘toplantı kararı’ ise satışın tamamlandığı varsayılmamalıdır. Belge başlığı, düzenleyen makam, tebliğ tarihi, ada-parsel ve yapı kimlik numarası kontrol edilmeden süre hesabı yapılması ciddi hak kaybı doğurabilir.
6306 sayılı Kanun’un güncel salt çoğunluk ve satış kuralı
6306 sayılı Kanun’un güncel resmî metni esas alınmalıdır. Kanun’un 6’ncı maddesinin birinci fıkrasındaki temel hüküm şöyledir:
“Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”
Aynı fıkra, bu karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılmasını öngörür. Güncel kural üçte iki değil, hisseleri oranında salt çoğunluktur. Eski internet içeriklerindeki üçte iki anlatımıyla hareket edilmemelidir.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır ve karar neyi içermelidir?
Salt çoğunluk, kişi sayısına göre değil, kural olarak tapudaki hisseler esas alınarak değerlendirilir. Örneğin beş malik bulunmasına rağmen iki malikin toplam hissesi yüzde 51’i aşıyorsa, sayı olarak azınlıkta olsalar bile hisseleri yönünden salt çoğunluk oluşabilir. Ancak tapu kaydındaki miras intikali tamamlanmamışsa, elbirliği mülkiyeti varsa veya pay oranları çekişmeliyse temsil ve oy hesabı ayrıca incelenmelidir.
Kararın yalnızca ‘bina yenilensin’ demesi yeterli bir dosya düzeni sağlamaz. Uygulamada yüklenici, bağımsız bölüm dağılımı, teknik şartname, teminat, teslim süresi, gecikme sonucu, kira yardımı, ek ödeme, ruhsat ve tapu işlemleri gibi koşulların anlaşılabilir biçimde ortaya konulması önem taşır. Karara katılmayan malike bildirilecek teklif ile çoğunluğun imzaladığı sözleşme arasında esaslı fark bulunması uyuşmazlık sebebi olabilir.
Salt çoğunluk oluşması, kararın veya sözleşmenin her hükmünü otomatik olarak hukuka uygun hâle getirmez. Ehliyet, temsil, usul, dürüstlük kuralı, değerleme ve bildirim yönlerinden somut denetim yapılabilir.
Karara katılmayan malikin arsa payı hangi sırayla satışa çıkarılır?
Satış, salt çoğunluk kararının alınmasıyla aynı anda tamamlanmaz. Öncelikle kararın ve anlaşma şartlarının karara katılmayan paydaşa usulüne uygun biçimde bildirilmesi; sonra satış dosyasının yetkili Kentsel Dönüşüm birimince hazırlanması, rayiç değerin tespit edilmesi ve açık artırma işlemlerinin yürütülmesi gerekir.
- Tapu ve malik listesi ile salt çoğunluk hesabı doğrulanır.
- Çoğunluk kararı ve bu karar doğrultusundaki anlaşma şartları belgelendirilir.
- Karara katılmayan malike yönetmelikte öngörülen bildirimler yapılır.
- Satılacak pay için rayiç değer tespit edilir; ilk satış bu değerden düşük başlayamaz.
- İlk açık artırmaya kural olarak anlaşma sağlayan paydaşlar katılır.
- İlk satış gerçekleşmezse riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı ayrımına göre sonraki satış yöntemi değişebilir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel resmî satış ilanları, tekrar satışların da ilan ve tutanak düzenine bağlı yürütüldüğünü göstermektedir. Her ilan kendi dosyasına özgüdür.
Tebligat, e-Devlet bildirimi ve kritik süreler
Yurt dışında yaşayan malik açısından en önemli hata, fiziksel posta eline ulaşmadığı için hiçbir sürenin başlamadığını düşünmektir. Güncel uygulamada Tebligat Kanunu yöntemleri yanında kapıya asma, muhtarlık ilanı, kurumun internet sayfası ve e-Devlet bildirimi gibi kanunda veya yönetmelikte öngörülen yöntemler dosyanın türüne göre önem kazanabilir. Bu nedenle MERNİS adresi, UETS ve e-Devlet bildirimleri düzenli kontrol edilmelidir.
| Aşama | Temel süre/sonuç | Kontrol |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Tebliğden itibaren 15 gün içinde teknik itiraz | Rapor, tebliğ mazbatası, malik sıfatı |
| Kesinleşen tespit | İdarece verilen tahliye-yıkım takvimi | Başlangıç tarihi ve ek süre |
| Satış işlemi | Satıştan sonra 6306 m.6/9 kapsamında 30 günlük dava süresi gündeme gelebilir | Satış tutanağı ve öğrenme/tebliğ belgesi |
Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 2026 tarihli resmî ilanında da tamamlanan satış işlemine karşı otuz gün içinde dava hakkı açıkça belirtilmiştir. Somut belgede yazan süre beklenmeden dosya incelenmelidir.
Rayiç değer düşük belirlenmişse hangi veriler incelenir?
Rayiç değer yalnızca emlak vergisi değeri değildir. Parselin konumu, yüzölçümü, imar hakları, mevcut yapı ve bağımsız bölüm özellikleri, çevredeki emsal satışlar, değerleme tarihi, üzerindeki takyidatlar ve projenin hukuki durumu birlikte ele alınmalıdır. Arsa payı oranı ile fiilen kullanılan bağımsız bölümün ekonomik değeri her zaman aynı sonucu vermeyebilir.
Değer itirazında soyut biçimde ‘bedel düşüktür’ demek yerine karşılaştırılabilir veri gerekir. Aynı veya yakın bölgede tarih ve nitelik bakımından uygun tapu satışları, belediye imar durumu, onaylı proje, bağımsız bölüm listesi, konum ve cephe bilgileri ile varsa lisanslı değerleme raporu dosyaya eklenmelidir. Satış tamamlandıktan sonra uyuşmazlığın idari işlem, bedel veya özel hukuk sözleşmesi yönü doğru kurulmalıdır.
Payın satış bedeli, ilerideki daire değerine ilişkin kesin kazanç hesabı gibi sunulmamalıdır. Proje maliyeti, imar değişikliği ve piyasa koşulları farklı hukuki ve ekonomik riskler doğurur.
Hangi makam ve mahkeme görevlidir?
Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün satış işlemi veya 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen başka bir idari işlem uyuşmazlığında idari yargı gündeme gelebilir. Taşınmazla ilgili idari davalarda, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinin yetkisi değerlendirilir. Kanun’un 6’ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasındaki özel dava süresi ayrıca dikkate alınmalıdır.
Buna karşılık yükleniciyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yorumu, sözleşmeye aykırılık, teslim, eksik iş, teminat veya tazminat gibi konular adli yargıda görülebilir. Kat mülkiyeti, tapu kaydı, miras payı veya temsil yetkisi kaynaklı ön sorunlar da ayrı görev kuralları doğurabilir.
Bu nedenle aynı olay için ‘tek mahkeme ve tek dava’ varsayımı doğru değildir. İdari işlemin iptali, yürütmenin durdurulması talebi ve özel hukuk sözleşmesine ilişkin istemler görev ayrımı gözetilerek hazırlanmalıdır.
Dosya incelemesi için gerekli belgeler
- Güncel ve geçmiş tedavüllü tapu kaydı, takyidat ve arsa payı bilgisi
- Riskli yapı tespit raporu, yapı kimlik numarası ve tapu belirtmesi
- Tüm tebligat zarfları, tebliğ mazbataları, e-Devlet ve UETS ekranları
- Malikler kurulu çağrısı, hazirun, karar ve oy/pay hesabı
- Çoğunluğun kabul ettiği sözleşme, teknik şartname ve paylaşım listesi
- Rayiç değer raporu, satış komisyonu tutanağı ve resmî ilan
- Belediye imar durumu, ruhsat ve onaylı proje belgeleri
- Miras intikali, vesayet veya temsil varsa ilgili karar ve belgeler
- Yurt dışından düzenlenen vekâletname, apostil/tasdik ve tercüme evrakı
Belgenin yalnızca fotoğrafını göndermek bazen tarih, barkod veya ekleri görünmez bıraktığı için yeterli olmaz. Mümkünse tam PDF, ön-arka sayfa ve ekleriyle birlikte temin edilmelidir.
Pratik kontrol tablosu: kabul, müzakere veya dava
| Kontrol sorusu | Olası işlem |
|---|---|
| Riskli yapı raporu teknik olarak hatalı mı? | 15 günlük teknik itiraz ve gerektiğinde idari dava değerlendirilir. |
| Salt çoğunluk doğru paylarla sağlandı mı? | Tapu, miras ve temsil belgeleri üzerinden yeniden hesap yapılır. |
| Bildirimde sözleşme ve paylaşım koşulları açık mı? | Eksik bildirim kayıt altına alınır; müzakere ve hukuki başvuru planlanır. |
| Rayiç değer emsallerle uyumlu mu? | Karşılaştırmalı değer verisi ve uzman raporu hazırlanır. |
| Satış tamamlandı mı? | Tutanak derhal alınır; 30 günlük özel süre yönünden inceleme yapılır. |
| Proje ekonomik olarak kabul edilebilir mi? | Hukuki korumalar eklenerek sözleşmeye katılma seçeneği ayrıca değerlendirilir. |
Her uyuşmazlık dava gerektirmez. Güvence, teslim takvimi, bağımsız bölüm veya ödeme koşulları düzeltilerek anlaşmaya katılmak bazı dosyalarda daha koruyucu olabilir. Seçim, satış baskısıyla değil belgelere dayalı karşılaştırmayla yapılmalıdır.
Yurt dışından izlenecek adımlar
- Dosyayı dondurun: Tebligat, e-posta ve mesajların asıllarını saklayın; belge tarihlerini değiştirmeyin.
- Tapuyu doğrulayın: Ada, parsel, arsa payı, şerh ve takyidatları güncel kayıttan kontrol edin.
- Zaman çizelgesi çıkarın: Risk tespiti, karar, bildirim, değerleme ve satış ilanını ayrı satırlara yazın.
- Temsil yetkisini hazırlayın: Yapılacak işleme uygun özel yetkileri içeren taslak vekâletnameyi düzenlemeden önce Türkiye’deki avukatla paylaşın.
- Kuruma başvurun: Gerekiyorsa teknik itiraz, bilgi-belge talebi veya satış dosyası incelemesi yapılır.
- Koruma talebini değerlendirin: Dava şartları oluşmuşsa süre içinde iptal ve somut koşullara göre yürütmenin durdurulması talebi hazırlanır.
- Sözleşmeyi ayrı inceleyin: Dava açılsa bile proje ve yüklenici sözleşmesindeki haklar ihmal edilmez.
Vekâlet verilmesi, malikin bilgilendirme ve karar alma rolünü ortadan kaldırmaz. Önemli teklifler yazılı biçimde paylaşılmalı, onay kapsamı açık tutulmalıdır.
En sık yapılan hatalar ve hukuki riskler
- Eski mevzuata dayanarak üçte iki çoğunluk aramak veya salt çoğunluğu kişi sayısıyla hesaplamak
- Riskli yapı tespitine itiraz ile pay satışına karşı davayı aynı başvuru sanmak
- Adres güncel olmadığı için bildirimi görmemek ve e-Devlet ilanlarını kontrol etmemek
- Çoğunluk kararını görmeden yalnızca yüklenicinin hazırladığı özet metne güvenmek
- Rayiç değere karşı somut emsal toplamadan genel itiraz sunmak
- Pay satışının tamamlanmasını beklerken özel dava süresini kaçırmak
- Geniş tapu yetkileri içeren vekâletnameyi işlem sınırı koymadan düzenlemek
- İdari dava açılmasının özel hukuk sözleşmesini veya inşaat sürecini kendiliğinden durduracağını varsaymak
Yürütmenin durdurulması kendiliğinden verilen bir sonuç değildir; idari işlemin açık hukuka aykırılığı ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları somutlaştırılmalıdır. Hiçbir başvuru için sonuç garantisi verilemez.
Türkiye’ye gelmeden uzaktan takip mümkün mü?
Belge toplama, tapu ve idare başvuruları, satış dosyasının incelenmesi, ihtar, müzakere ve dava hazırlığı işlemlerinin önemli bölümü uygun vekâletname ile yürütülebilir. Yurt dışında düzenlenecek vekâletnamenin Türk dış temsilciliğinde veya bulunulan ülkenin yetkili makamında hazırlanması; ülkeye göre apostil ya da tasdik ve Türkçe tercüme işlemlerinin tamamlanması gerekebilir.
Ancak uzaktan takip, her aşamanın tamamen dijital olacağı anlamına gelmez. Keşif, bilirkişi incelemesi, satış oturumu, kurumda asıl belge sunulması veya mahkemenin kişisel açıklama istemesi gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bunların kim tarafından ve nerede yerine getirileceği dosya planında önceden belirlenmelidir.
Malikin e-Devlet, UETS ve güncel adres kontrollerini sürdürmesi; avukatla güvenli kanaldan belge paylaşması ve her yeni bildirimi aynı gün iletmesi, süre yönetiminin en önemli parçasıdır.
Yurt Dışındaki Malik Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Satışına Nasıl İtiraz Eder? Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında olmam kentsel dönüşüm sürecini durdurur mu?
Hayır. Malikin yurt dışında bulunması riskli yapı, malik kararı veya satış işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Usulüne uygun bildirim ve süreler ayrıca incelenir.
Arsa payım benim onayım olmadan satılabilir mi?
6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk, bildirim, rayiç değer ve açık artırma şartları tamamlanırsa karara katılmayan pay satışa konu olabilir. Her dosyada usul denetimi gerekir.
Çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Kural olarak kişi sayısına değil, tapudaki hisseler oranına bakılır. Elbirliği mülkiyeti, miras ve temsil sorunları varsa ayrıca değerlendirme yapılır.
Kentsel dönüşümde hâlâ üçte iki çoğunluk mu gerekir?
Güncel 6306 sayılı Kanun m.6 bakımından temel oran hisseleri oranında salt çoğunluktur. Eski üçte iki bilgisini içeren kaynaklarla hareket edilmemelidir.
Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?
Malik veya kanuni temsilci, kural olarak tebliğden itibaren 15 gün içinde ilgili Müdürlüğe teknik itirazda bulunabilir. Somut tebliğ belgesi kontrol edilmelidir.
Pay satışından önce rayiç değer nasıl belirlenir?
Yetkili birimce taşınmazın hukuki ve fiziksel özellikleri ile emsal veriler dikkate alınarak tespit yapılır. Satış başlangıcı belirlenen rayiç değerden düşük olamaz.
Rayiç değere satış komisyonunda itiraz edebilir miyim?
Güncel resmî ilanlarda satış komisyonu nezdinde ayrı itiraz imkânı bulunmadığı, tamamlanan işleme karşı yargı yolunun açık olduğu belirtilmektedir. Dosya ve güncel düzenleme incelenmelidir.
Satış işlemine karşı dava süresi nedir?
6306 sayılı Kanun m.6/9 kapsamında tesis edilen idari işleme karşı tebliğden itibaren 30 günlük özel süre gündeme gelir. Sürenin başlangıcı somut belgeyle belirlenir.
Dava açınca satış veya inşaat otomatik durur mu?
Hayır. İptal davası işlemi kendiliğinden durdurmaz. Şartları varsa ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilir ve kararı mahkeme verir.
Satışa gözlemci olarak katılabilir miyim?
Güncel yönetmelik uygulamasında payı satışa çıkarılan malik satış oturumunu gözlemleyebilir; ancak ihaleye müdahale ve teklif verme şartları farklıdır.
İlk satışta pay alınmazsa ne olur?
Sonraki yöntem taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında olmasına göre değişir. Bazı durumlarda tekrar satış ve şartları kabul eden üçüncü kişilerin katılımı mümkündür.
Miras intikali yapılmadıysa oy ve satış hesabı nasıl olur?
Veraset belgesi, elbirliği mülkiyeti ve tapu kaydı birlikte incelenir. İntikal eksikliği temsil ve bildirim sorunları doğurabileceğinden önce tapu durumu netleştirilmelidir.
Yurt dışından vekâletname ile itiraz ve dava açılabilir mi?
Uygun özel yetkileri içeren ve Türkiye’de kullanılabilir biçimde düzenlenen vekâletnameyle birçok işlem takip edilebilir. Metin, düzenlenmeden önce dosyaya göre hazırlanmalıdır.
Türkiye’ye hiç gelmeden dosya sonuçlanır mı?
Birçok idari ve yargısal işlem vekil aracılığıyla yürütülebilir; ancak keşif, asıl belge veya kişisel açıklama gibi ihtiyaçlar dosyaya göre ortaya çıkabilir.
Mersin’deki büro başka ildeki taşınmazı takip edebilir mi?
Görev ve yetki kuralları ile dosyanın niteliği elverdiği ölçüde Türkiye’nin farklı illerindeki işlemler vekâlet ve UYAP üzerinden takip edilebilir. Yetkili mahkeme taşınmazın yerine göre belirlenir.
