Mirasçı Tapuyu Üzerine Nasıl Alır? Veraset İntikali ve Tapu İşlemleri 2026

mirasçı tapuyu üzerine nasıl alır: Mirasçının taşınmazı tapuda üzerine alma süreci; mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi, elbirliği-paylı mülkiyet, tapu intikali ve paylaşmayla açıklanmıştır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kısa cevap: Mirasçı, miras bırakanın taşınmazını tapuda üzerine almak için önce TMK m.598 uyarınca mirasçılık belgesini alır, ölüm ve nüfus kayıtlarını tamamlar, veraset ve intikal vergisine ilişkin yükümlülükleri yerine getirir ve Tapu Müdürlüğünde miras intikali işlemi yaptırır. Birden fazla mirasçı varsa taşınmaz ilk aşamada miras ortaklığı kapsamında elbirliği mülkiyetiyle veya mirasçıların talep ve şartlarına göre paylı mülkiyet biçiminde tescil edilebilir. Taşınmazın yalnızca bir mirasçı adına geçmesi için paylaşma veya diğer mirasçıların geçerli devir işlemi gerekir.

Miras yoluyla tapu intikalinde mirasçılık belgesi, vergi ilişiği, tapu başvurusu ve mülkiyet türü birlikte değerlendirilir.

1. Mülkiyet ne zaman geçer?
2. Mirasçılık belgesi
3. Veraset ve intikal vergisi
4. Tapu intikali
5. Tek mirasçı adına tescil
6. Elbirliği ve paylı mülkiyet
7. İpotek ve haciz
8. SSS

İlgili rehberler: miras kalan evin paylaşılması, miras payı hesaplama, mirasçılık belgesinin iptali, mirasın resmî defteri ve terekenin resmî tasfiyesi. Resmî mevzuat: Türk Medeni Kanunu.

Miras Kalan Tapu Ne Zaman Mirasçıya Geçer?

TMK m.599 uyarınca mirasçılar, miras bırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereği kazanır. Bu nedenle taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu intikal işleminin yapıldığı güne bağlı değildir. Tapu sicilindeki kayıt, ölüm nedeniyle oluşan yeni hukuki duruma uygun hale getirilir.

Ancak mirasçının taşınmazı satması, ipotek ettirmesi, resmi paylaşım yapması veya bazı idari işlemleri gerçekleştirmesi için tapu kaydının mirasçılar adına intikal ettirilmesi gerekir.

Mirasçılık Belgesi Nasıl Alınır?

TMK m.598 uyarınca yasal mirasçılara mirasçı olduklarını gösteren mirasçılık belgesi verilir. Belge sulh hukuk mahkemesinden alınabilir; çekişmesiz ve noterlikçe düzenlenmesine engel bulunmayan hallerde noterlikten de alınabilir.

Mirasçılık belgesinde mirasçıların kimlikleri ve pay oranları gösterilir. Bu belge kesin hüküm oluşturmaz; hatalıysa mirasçılık belgesinin iptali istenebilir.

Yabancı Ülkede Yaşayan Mirasçı Belge Alabilir mi?

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı, vekaletnameyle Türkiye’de mirasçılık ve tapu işlemlerini yürütebilir. Yabancı uyruklu mirasçı veya yabancı ülke ölüm/nüfus belgeleri söz konusuysa MÖHUK, apostil ve tercüme kuralları ayrıca uygulanır.

Veraset ve İntikal Vergisi İşlemleri

Miras nedeniyle mal geçişi 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu kapsamındadır. Mirasçılar kanundaki sürelerde beyanname verir. Tapu intikali için vergi ilişiği ve idarenin elektronik sistemdeki kayıtları kontrol edilir.

Vergi yükümlülüğünün tutarı mirasın değeri, istisnalar, derece ve yürürlükteki tarife üzerinden hesaplanır. Güncel parasal tutarlar her yıl değişebildiği için işlem tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı verileri esas alınmalıdır.

Tapu İntikali İçin Gerekli Temel Belgeler

• Mirasçılık belgesi,
• mirasçıların kimlik ve temsil bilgileri,
• taşınmazın tapu bilgileri,
• veraset ve intikal vergisi yönünden gerekli kayıtlar ve ilişik bilgisi,
• temsil varsa işlemi kapsayan vekâletname veya diğer temsil belgesi,
• Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki yapı için geçerli DASK poliçe bilgisi,
• işlemin özelliğine göre Tapu Müdürlüğünün istediği diğer belgeler.

Tapu müdürlükleri erişebildikleri kayıtları elektronik ortamda doğrulayabilir. Yabancı belge, eksik nüfus kaydı, temsil belgesi veya taşınmaz üzerindeki özel takyidatlar varsa ayrıca belge istenebilir.

Tapu İntikali Nasıl Yapılır?

Başvuru Web Tapu veya ilgili Tapu Müdürlüğü üzerinden yapılabilir. Mirasçılık belgesi ve taşınmaz bilgileri sisteme yüklenir veya idarece doğrulanır. İşlem günü mirasçılar ya da yetkili temsilcileri resmi başvuru ve tescil işlemlerini tamamlar.

Miras nedeniyle intikal, satış değildir. Bu nedenle işlemde uygulanacak harç ve döner sermaye ücretleri satış işleminden farklıdır. Güncel tarife işlem tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün duyurularından kontrol edilmelidir.

Elbirliği Mülkiyetiyle Tescil

Birden fazla mirasçı varsa TMK m.640 uyarınca paylaşmaya kadar miras ortaklığı vardır. Terekeye dahil taşınmazlar üzerinde mirasçılar elbirliğiyle hak sahibidir. Tapu kaydı mirasçılar adına elbirliği biçiminde tescil edilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçının taşınmaz üzerinde tek başına belirli bir payı satma yetkisi yoktur. Tasarruf işlemleri için ortak hareket gerekir.

Paylı Mülkiyete Geçiş

Mirasçılar birlikte hareket ederek elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürebilir. Bunun yanında 3402 sayılı Kadastro Kanununun Ek 3. maddesine dayanan tapu uygulamasında bir mirasçı da dönüşüm sürecini başlatabilir; tapu müdürlüğü diğer mirasçılara bildirim yapar. Bildirilen sürede elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmez ve paylaşma davası açıldığı bildirilmezse taşınmaz miras payları esas alınarak paylı mülkiyet şeklinde tescil edilebilir. Paylı mülkiyette her mirasçının tapu kaydında belirli pay oranı bulunur.

Paylı mülkiyete geçilmesi taşınmazın tamamının bölündüğü anlamına gelmez. Her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde pay oranında hakkı olan malik olur.

Evin Tamamı Tek Mirasçı Adına Nasıl Geçer?

Birden fazla mirasçı varken taşınmazın tamamının tek mirasçı adına tescili için diğer mirasçıların haklarının geçerli bir hukuki işlemle sona erdirilmesi gerekir. Bu, miras paylaşma sözleşmesiyle taşınmazın o mirasçıya özgülenmesi veya payların resmi devir işlemiyle geçirilmesi biçiminde yapılabilir.

“Kardeşler sözlü olarak bana bıraktı” ifadesi taşınmaz mülkiyetinin tapuda tek mirasçıya geçmesi için yeterli değildir. Taşınmaz ve miras paylaşımında gerekli şekil şartları yerine getirilmelidir.

Miras Paylaşma Sözleşmesi

TMK m.676 mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesini düzenler. Paylaşma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir. Taşınmazın özgülenmesi ve tescili için tapu mevzuatındaki resmi işlemler tamamlanır.

Sözleşmede taşınmazın değeri, diğer mirasçılara ödenecek denkleştirme bedeli, ödeme tarihi ve masraflar açıkça düzenlenmelidir.

Diğer Mirasçılar İmza Vermiyorsa

Mirasçılardan biri taşınmazı kendi adına almak istiyor ancak diğerleri anlaşmıyorsa tek taraflı tapu intikali yapılamaz. TMK m.642 uyarınca paylaşma istenebilir; şartlarına göre ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığı giderebilir. Satış sonucu elde edilen bedel paylara göre dağıtılır.

Arabuluculuk

Taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi bulunmaktadır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur. Anlaşma sağlanırsa paylaşma ve tescil işlemleri anlaşmanın niteliğine uygun biçimde tamamlanır.

Mirasçı Tapuya Gitmezse Ne Olur?

Mirasın kazanılması ölümle gerçekleştiği için tapu intikalinin gecikmesi mülkiyet hakkını kendiliğinden kaybettirmez. Ancak mirasçının payını satması, bankada teminat göstermesi veya taşınmaz üzerinde resmi işlem yapması güçleşir.

Uzun süre intikal yapılmaması vergi, belediye, kamulaştırma veya tebligat işlemlerinde karışıklık yaratabilir. Bu nedenle sicilin güncellenmesi geciktirilmemelidir.

Tek Mirasçı Diğerleri Olmadan İntikal Başvurusu Yapabilir mi?

Elbirliği mülkiyeti şeklindeki miras intikali için mirasçılardan birinin başvurusu yeterlidir; intikal bütün mirasçılar adına gerçekleştirilir. Paylı mülkiyet şeklinde doğrudan intikal isteniyorsa mirasçıların birlikte katılımı veya kanundaki bildirim usulünün tamamlanması gerekir. Taşınmazın yalnızca başvuran mirasçı adına tescili ise diğer mirasçıların hakları geçerli bir paylaşma veya devir işlemiyle sona ermedikçe mümkün değildir.

Tapuda İpotek Varsa İntikal Yapılır mı?

Taşınmaz üzerindeki ipotek miras nedeniyle ortadan kalkmaz. Mirasçılar taşınmazı mevcut takyidatlarla kazanır. İntikal yapılabilir; ipotek tapu kaydında devam eder. Borcun niteliği ve kişisel sorumluluk ayrıca incelenmelidir.

Haciz Varsa İntikal Yapılır mı?

Tapudaki haciz de miras intikaliyle kendiliğinden kalkmaz. Mirasçılar taşınmazı haciz şerhiyle birlikte kazanır. Haczin hangi borçluya ve hangi paya ilişkin olduğu kontrol edilmelidir.

Miras Bırakanın Borçları

TMK m.599 uyarınca mirasçılar miras bırakanın borçlarından da kanunda öngörülen şekilde sorumlu olur. Tereke borçluysa mirasın reddi, resmî defter ve resmî tasfiye kurumları değerlendirilmeden yalnızca tapu malvarlığına odaklanmak risklidir.

Mirasın resmî defteri, borçların belirlenmesi için önemli bir seçenektir.

Mirasın Reddi Yapıldıysa Tapu İntikali

Mirası süresinde ve geçerli biçimde reddeden kişi mirasçılık sıfatını kaybeder. Tapu intikali, ret sonrası oluşan gerçek mirasçılık durumuna göre yapılır. Mirasçılık belgesinin ret kaydını yansıtmaması halinde belgenin düzeltilmesi gerekebilir.

Vasiyetname Varsa

Vasiyetname belirli bir taşınmazı bir kişiye bırakmışsa, vasiyet alacaklısının doğrudan kanuni mirasçı gibi ölüm anında o taşınmazın tapu maliki olduğu söylenemez. TMK m.600 kapsamında vasiyet alacağı ve tescil talebi değerlendirilir. Gerekirse vasiyetnamenin tenfizi davası açılır.

Bu konuda vasiyetnamenin tenfizi rehberi incelenebilir.

Muris Muvazaası İddiası Tapu İntikalini Etkiler mi?

Miras bırakan taşınmazı ölümden önce üçüncü kişiye veya bir mirasçıya devretmişse taşınmaz artık tereke tapusunda görünmeyebilir. Devrin mirastan mal kaçırma amacıyla muvazaalı olduğu iddia ediliyorsa ayrı tapu iptal ve tescil uyuşmazlığı doğar. Miras intikali yalnızca ölüm anında miras bırakana ait kayıtlar üzerinden yürür.

Tapu İntikalinde Değer Nasıl Belirlenir?

Vergi ve tapu işlemlerinde kullanılacak değerler ilgili vergi ve tapu mevzuatına göre belirlenir. Mirasçılar arasında denkleştirme yapılacaksa taşınmazın güncel piyasa değeri ayrıca önemlidir. Belediye emlak değeri ile gerçek piyasa rayici aynı kavram değildir.

Yurt Dışındaki Mirasçının Vekaletnamesi

Yurt dışındaki mirasçı Türkiye’deki tapu işlemleri için vekil atayabilir. Vekaletnamede miras intikali, tapu tescili, paylaşma veya satış yapılacaksa bu işlemlere uygun özel yetkiler açıkça bulunmalıdır. Yabancı noter belgesinde apostil/konsolosluk ve tercüme şartları ülkeye göre değerlendirilir.

Örnek Süreç

1. Ölüm kaydı nüfusa işlenir.
2. Mirasçılık belgesi alınır.
3. Tereke ve tapu kayıtları belirlenir.
4. Veraset ve intikal vergisi beyanı yapılır.
5. Tapu başvurusu oluşturulur.
6. Elbirliği veya paylı tescil seçeneği belirlenir.
7. Tek mirasçı adına geçiş isteniyorsa paylaşma/devir işlemi tamamlanır.
8. İpotek, haciz ve diğer takyidatlar kontrol edilir.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TMK m.598, 599, 640, 642 ve 676 Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli miras ve tapu dosya takibi Mersin’den yönetilir.

Sık Sorulan Sorular

Mirasçı tapuyu üzerine almak zorunda mı?

Miras hakkı ölümle doğar; tapu intikali resmi işlemlerde sicili güncellemek için gereklidir.

Mirasçılık belgesi nereden alınır?

Sulh hukuk mahkemesinden, şartları varsa noterlikten alınabilir.

Tek mirasçı tüm evi kendi adına alabilir mi?

Birden fazla mirasçı varsa diğerlerinin hakları geçerli paylaşma veya devirle sona ermeden alamaz.

Tapuda elbirliği ne demek?

Mirasçıların taşınmaz üzerinde belirli bağımsız payları olmadan birlikte hak sahibi olmasıdır.

Paylı mülkiyete geçilebilir mi?

Evet. Kanuni ve tapu şartları yerine getirilerek paylar tapuda belirli hale getirilebilir.

İpotek miras intikaliyle kalkar mı?

Hayır. İpotek tapu kaydında devam eder.

Hacizli taşınmaz mirasçıya geçer mi?

Evet, haciz şerhiyle birlikte geçebilir; haczin kapsamı kontrol edilir.

Yurt dışındaki mirasçı vekaletle işlem yapabilir mi?

Evet. Vekaletnamede tapu ve miras işlemleri için gerekli özel yetkiler bulunmalıdır.

Mirasçılar anlaşamazsa ne olur?

Arabuluculuk sonrası paylaşma veya ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Vasiyet edilen ev doğrudan vasiyet alacaklısının tapusuna geçer mi?

Belirli mal vasiyetinde TMK m.600 kapsamında tescil talebi ve gerekirse tenfiz davası gerekir.

İntikal Yapılmadan Satış Olur mu?

Uygulamada satış işlemi için önce mirasçılık durumunun tapu siciline yansıtılması ve intikal prosedürünün tamamlanması gerekir. İntikal ve satış aynı süreç içinde art arda yürütülebilir; ancak mirasçılık ve vergi işlemleri atlanamaz.

Örnek

Miras bırakanın eşi ve iki çocuğu varsa mirasçılık belgesindeki yasal paylar esas alınır. Taşınmaz önce mirasçılar adına intikal ettirilir. Daha sonra tüm mirasçılar anlaşırsa paylaşma sözleşmesiyle taşınmaz eşlerden veya çocuklardan biri adına bırakılabilir ve diğer mirasçıların payları başka mal veya para ile karşılanabilir.

İşlem Kontrol Listesi

1. Ölüm kaydını ve mirasçılık belgesini temin edin.
2. Tapu kaydı ve takyidatı kontrol edin.
3. Veraset ve intikal vergisi beyanını hazırlayın.
4. Web Tapu/tapu müdürlüğü başvurusunu yapın.
5. Yurt dışı mirasçı varsa vekâletin yetkilerini kontrol edin.
6. Paylaşma yapılacaksa bütün mirasçıların iradesini belgeleyin.

İlgili içerikler: veraset ilamı, miras kalan evin paylaşılması, miras payı hesaplama. Resmî mevzuat: TMK m.598, 599 ve 640.

Hukukçu İncelemesi

Av. Halil Bakırcı – Av. Emirhan Keskin. İçerik TMK m.598, 599, 640, 642, 676; Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu ve tapu intikal sisteminin temel hükümleri esas alınarak editoryal kontrolden geçirilmiştir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →