Kirayı Toplayan Akraba Parayı Göndermiyor: Yurt Dışındaki Ev Sahibinin Hakları

Kiracı ödeme yaptıysa neden önce tahsil hesabı incelenir?

Türkiye’de evi bulunan ve yurt dışında yaşayan malik, kira bedellerinin toplanmasını çoğu zaman bir aile üyesine bırakır. Başlangıçta sorunsuz yürüyen bu düzen, aylar boyunca para gönderilmediğinde uyuşmazlığa dönüşür. Böyle bir dosyada kiracı, kiraya veren ve tahsil eden kişi aynı hukuki konumda değildir. Kimin hangi borcu yerine getirmediği belirlenmeden herkese aynı ödeme ihtarı gönderilmesi isabetli değildir.

Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki kira sözleşmesine dayanır. Kirayı toplayan kişi ile malik arasındaki ilişki ise vekâlet, yönetim veya başka bir iş görme anlaşmasına dayanır. Kiracının geçerli ödemesiyle kira borcu sona ermiş olsa bile, tahsil eden kişinin aldığı parayı malike teslim borcu devam eder. Bu nedenle “kiralar bana gelmedi” olgusu, kiracının hiç ödeme yapmadığı anlamına gelmez.

İlk yapılacak iş, kiracıdan hangi dönemleri hangi hesaba ödediğini gösteren kayıtların istenmesidir. Bu istem, daha önce ödediği parayı tekrar talep etmek şeklinde kurulmaz. Kiracının sunduğu dekont ile akrabanın banka kaydı ve malike gönderdiği tutar karşılaştırılır. Yetkili tahsil eden kişiye ödeme ile yetkisi bulunmayan üçüncü kişiye ödeme farklı değerlendirilir; ödeme yetkisinin kaynağı ayrıca görülmelidir.

Bu yazı, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi hakkında değildir. Kiracı gerçekten borçluysa yurt dışındaki ev sahibinin kiracıya karşı başvuruları ayrı incelenir. Buradaki esas sorun, ödenmiş kiraların yönetici veya akrabada kalmasıdır. İki konunun ayrılması hem doğru muhatabı bulmayı hem de aynı borç için mükerrer tahsilat talebini önlemeyi sağlar.

Tahsil yetkisi nereden doğar ve nasıl anlaşılır?

Yetki noter vekâletnamesinde, kira sözleşmesinde veya malikin kiracıya yönelttiği açık ödeme talimatında yer almıştır. Bazen malik uzun süre belirli kişinin hesabına ödeme yapılmasını kabul etmiş ve kiracı da bu düzene göre hareket etmiştir. Her dosyada yalnızca noter belgesi aranmaz; dışarıya açıklanan temsil yetkisi ve tarafların davranışları da önemlidir. Buna karşılık aile üyesi olmak tek başına kira tahsil yetkisi vermez.

Türk Borçlar Kanunu m.40 ve 41, yetkili temsilin sonuçlarını ve yetkinin kapsamını düzenler. Kiracının hangi kişiye ödeme yapacağını belirlerken gördüğü belge ve aldığı talimat incelenir. Kira bedelini tahsil etme yetkisi ile kira sözleşmesini değiştirme, borçtan vazgeçme veya tahliye konusunda anlaşma yetkisi aynı değildir. Bir yetkinin varlığından bütün diğer yetkiler otomatik olarak çıkarılamaz.

Örneğin akraba yalnızca her ay bedeli bankaya yatırmakla görevlendirilmişse, kira artışından vazgeçme veya kiracıya uzun süreli indirim tanıma işlemi ayrıca incelenir. Malikin açık talimatına aykırılık, TBK m.505 ve 506 kapsamında değerlendirilir. Ancak bu iç talimatın kiracı bakımından etkisi, kiracının neyi bildiğine ve temsil yetkisinin dışarıya nasıl açıklandığına bağlı ayrı bir sorudur.

Birden fazla malikin bulunduğu taşınmazda yetkinin kimler tarafından verildiği belirlenir. Tek paydaşın diğerleri adına hareket etme yetkisi bulunup bulunmadığı, kira sözleşmesinin tarafları ve mülkiyet biçimi incelenir. Miras ortaklığındaki evin gelirleri bakımından bütün mirasçılara ilişkin temsil düzeni de önemlidir. Aile içinde bir kişinin yıllardır işleri yürütmesi, her malikin bütün haklarından vazgeçtiğini göstermez.

TBK m.508 uyarınca aylık hesap nasıl çıkarılır?

TBK m.508, istem üzerine hesabın verilmesini ve vekâletle ilişkili alınanların teslimini düzenler. Düzenli kira tahsilinde hesap, yalnızca yıl sonunda söylenen bir toplam değildir. Her ayın tahakkuk eden kirası, tahsil tarihi, tahsil edilen tutar, gider kesintisi ve malike aktarılan net miktarı ayrı gösterilmelidir. Bu ayrıntı, eksikliğin hangi dönemde oluştuğunu ortaya koyar.

Bir daire için ocak ayında 20.000 TL tahsil edildiği, 2.000 TL onarım gideri ileri sürüldüğü ve 15.000 TL gönderildiği varsayılsın. İlk soru kalan 3.000 TL’nin neden tutulduğudur. Ancak 2.000 TL giderin de gerçekten yapılıp yapılmadığı ve malike yükletilip yükletilemeyeceği ayrıca incelenir. Bu örnek yalnızca hesap yöntemini gösterir; herhangi bir bölgenin güncel kira bedelini ifade etmez.

Birden çok dairede her taşınmaz için ayrı çizelge tutulur. Bir dairenin boş kaldığı ay ile başka dairenin ödenmeyen kirası birbirine karıştırılmaz. Malik bir daireden gelen paranın başka dairenin zorunlu giderine kullanılmasına izin vermişse bu talimat kayda alınır. Böyle bir izin yoksa genel bir “evlerin masraflarına gitti” açıklaması tek başına denetlenebilir hesap oluşturmaz.

Kira artışı yapıldıysa yeni bedelin hangi tarihte ve hangi dayanakla uygulanmaya başladığı görülmelidir. Kiracının ödediği tutar ile malike bildirilen tutarın farklı olması özellikle araştırılır. Kira bedelinin belirlenmesi uyuşmazlığı, tahsil edilen paranın saklanmasından ayrılır. Gerçekte tahsil edilmeyen bir artış farkının tahsil edilmiş gibi vekilden istenmesi de doğru değildir.

Kısmi ödemelerde paranın hangi döneme mahsup edildiği belirtilir. Borçlu kiracının topluca yaptığı ödemenin önce eski kira borcuna mı, başka bir kaleme mi yöneltildiği kayıtlardan görülmelidir. Akrabanın malike gönderdiği açıklamasız havale de bütün geçmiş ayları kapatmış sayılmaz. Açık hesap, her ödemenin hangi borcu ne ölçüde sona erdirdiğini gösterecek biçimde hazırlanır.

Masraf, komisyon ve aile içi borç kesintisi

TBK m.510, vekâletin gereği gibi yürütülmesi için yapılan gider ve avansları düzenler. Gerçekten gerekli gider ile vekilin kişisel harcaması ayrı tutulur. Usta faturası, yönetim tahakkuku veya banka işlem masrafı gibi kalemlerin belgeleri istenir. Giderin yapıldığı taşınmaz, tarih ve işlem amacı belirtilmelidir. Sadece elde kalan tutara uygun bir masraf listesi hazırlanması yeterli değildir.

Vekil ücret alıyorsa ücret anlaşmasının kapsamı önemlidir. Aylık sabit ücret ile tahsil edilen kira üzerinden komisyon farklıdır. Ücretin hangi aylar için hak edildiği, kiracı bulunmayan dönemde devam edip etmediği ve ek hizmetlerin kapsamı belirlenir. Akrabalık her durumda ücretsiz iş görüldüğünü göstermez; fakat ücret kararlaştırılmamış dosyada sonradan keyfî oran belirlenmesi de kabul edilmez.

Malikin akrabaya başka bir nedenle borçlu olduğu iddiası kira hesabına açıklamasız biçimde taşınmaz. Takas veya mahsup için ilgili alacağın tarafları, dayanağı ve gerekli şartları incelenir. Örneğin vekilin başka aile üyesinden alacağı bulunması, malike ait kirayı tutmasını kendiliğinden haklı kılmaz. Kira gelirinin kime ait olduğu ile aile içi diğer hesapların kimler arasında bulunduğu ayrılır.

Onarım giderinde kiracının mı malikin mi sorumlu olduğu da gözden geçirilir. Kiracının kendi kullanımından kaynaklanan giderin malike yüklenmesi her durumda doğru değildir. Öte yandan acil bir arızanın büyümesini önlemek için yapılan zorunlu iş, sırf malik o sırada telefona ulaşılmadığı için yok sayılmaz. Talimat, zorunluluk ve yapılan işin kapsamı birlikte değerlendirilir.

Depozito, peşin kira ve aidat neden ayrı tutulur?

Kiracının verdiği güvence bedeli, her durumda o ayın kira geliri değildir. Güvencenin tutulması ve iadesi sözleşme ile uygulanacak kira hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir. Tahsil eden kişinin güvenceyi harcamış olması, malikin kiracıya karşı bütün sorumluluğunu otomatik kaldırmaz. Önce güvence kime, ne amaçla ve hangi şartla verildiği belirlenir; kira hesabına gelişigüzel eklenmez.

Kiracı altı aylık veya yıllık peşin ödeme yapmışsa, tahsil eden kişinin aylık gönderim yapması her olayda eksik tahsilat anlamına gelmez. Tarafların peşin bedelin yönetimi hakkında anlaşması incelenir. Bununla birlikte peşin alınan toplam tutarın malikten gizlenmesi hesap borcuyla bağdaşmaz. Hangi tarihte ne kadar para alındığı, kullanılmamış kısmın nerede bulunduğu ve teslim vadesi açıklanmalıdır.

Aidat veya ortak gider için kiracıdan ayrıca alınan para da hangi kuruma ödendiğiyle birlikte gösterilir. Yönetim borcu kapanmadığı hâlde kapandı şeklinde bilgi verilmişse yönetim kayıtları karşılaştırılır. Kira, güvence ve ortak giderler tek bir hesapta hareket etmişse ayrıştırma daha fazla önem kazanır. Belgeli ayırma yapılmadan toplam banka girişinin tamamını kira geliri kabul etmek yanıltıcıdır.

Tahsil yetkisi nasıl kaldırılır ve kiracıya ne bildirilir?

Gelecek dönemlerde paranın aynı kişide birikmesini önlemek için temsil yetkisinin kapsamı gözden geçirilir. Azil veya yetki sınırlaması, vekilin geçmiş hesap borcunu ortadan kaldırmaz. İki işlem paralel yürütülür: önceki dönemlerin hesabı istenirken yeni ödeme düzeni kurulur. Azlin tek başına geçmiş parayı otomatik olarak geri getiren bir işlem olduğu düşünülmemelidir.

TBK m.42, üçüncü kişilere açıklanan temsil yetkisinin geri alınmasının onlara bildirilmesi bakımından önemlidir. Kiracıya yeni hesap sahibinin kimliği, hesap numarası, ödemenin hangi dönemden itibaren oraya yapılacağı ve önceki tahsil yetkisinin durumu açıkça bildirilir. Yalnızca akrabaya mesaj gönderip kiracının değişikliği kendiliğinden öğreneceğini varsaymak güvenli değildir.

Kiracıya ulaşan birbirine aykırı talimatlar varsa kimlik ve yetki doğrulaması sağlanmalıdır. Sahte banka hesabı değişikliği bildirimleriyle yeni zarar oluşmaması için iletişim kanalı dikkatle seçilir. Malikin adından gönderilen bir mesajın gerçekten ona ait olduğu teyit edilir. Eski yetkili ile yeni yetkilinin aynı ay için ayrı ödeme istemesi durumunda kiracıya belirsiz ve çelişkili bir tahsil baskısı kurulmaz.

Yurt dışında düzenlenen azilname için vekâletname iptali ve bildirim rehberi kullanılmalıdır. Yetki kaynağı noter vekâletnamesi dışında bir sözleşme veya şirket görevi ise onun sona ermesi de ayrıca incelenir. Bir belgenin iptali bütün özel sözleşmeleri ve kurum kayıtlarını aynı anda değiştirmiş sayılmaz.

Ödenmeyen net tutar, faiz ve zamanaşımı

Alacak talebi tahsil edilen, haklı giderlerle açıklanan ve malike gönderilen tutarların karşılaştırılmasıyla belirlenir. Vekilin tahsil edemediği kira ile tahsil edip teslim etmediği kira farklıdır. Tahsil edememe hâlinde ayrıca özen veya talimata aykırılık iddiası varsa bunun sebep olduğu zarar gösterilir. Her kiracı borcu doğrudan vekilin kişisel borcu hâline gelmez.

TBK m.508, tesliminde gecikilen paranın faizini de düzenler. Faiz başlangıcında teslim vadesi, talimat, dönemsel hesaplaşma ve ihtar incelenir. Kira her ay tahsil edildiği için bütün alacağın aynı gün muaccel olduğu varsayılmaz. Sözleşme ve kanuni faiz türü belirlenmeden tek oran üzerinden hesap yapılmamalıdır; güncel faiz düzeni ve ilgili dönemin kuralı esas alınır.

Vekâletten doğan alacaklarda TBK m.147/5 ve başlangıç bakımından m.149 dikkate alınır. Her aylık teslim borcunun muacceliyet tarihi önem taşır. Yalnızca son azil tarihinden geriye bakılarak bütün dönemler aynı sürede değerlendirilmez. Borç ikrarı, kısmi ödeme ve usulüne uygun takip gibi kesilme sebepleri ayrıca incelenir. Yurt dışında bulunmak tek başına zamanaşımını durdurmaz.

İhtar göndermek, her durumda zamanaşımını kesen dava veya takip işlemiyle aynı sonucu doğurmaz. Hesap açıklamasını beklerken sürelerin geçirilmemesi gerekir. Alacağın türü, tarafların sıfatı ve anlaşmanın mesleki niteliği görevli mahkemeyi ve varsa arabuluculuk şartını etkiler. Aile üyesiyle kurulan ilişki ile profesyonel taşınmaz yönetim şirketinden hizmet alınması aynı usul çerçevesine otomatik yerleştirilmez.

Para alacağının icra yoluyla takibinde borçlunun itirazı ve sonrasında gerekli dava yolu baştan değerlendirilir. Yurt dışından Türkiye’de icra takibi rehberi bu aşamada tamamlayıcıdır. Ceza şikâyeti ise suçun unsurları mevcutsa ayrı değerlendirilir; her hesap uyuşmazlığı otomatik olarak dolandırıcılık değildir ve şikâyet, alacak davasının yerine geçmez.

Yurt dışından hazırlanacak belge dosyası

Dosyada kira sözleşmesinin tamamı, tahsil yetkisini gösteren belge, kiracı dekontları, akrabanın gönderimleri ve masraf belgeleri bulunmalıdır. Her taşınmaz ayrı klasörde tutulur. Kira artış yazışmaları, peşin ödeme anlaşmaları ve güvence kayıtları ayrıca işaretlenir. Ekran görüntülerinin yanında mümkün olan banka işlem belgeleri korunur; hesapların yalnızca seçilmiş bölümleriyle işlem zinciri eksik bırakılmaz.

Kiracıyla yapılan görüşmede ödeme yapmadığına ilişkin peşin suçlama yerine belge teyidi istenir. Böylece gerçekten ödenmeyen aylarla vekilde kalan aylar ayrılır. Kiracıdan hukuka aykırı erişim veya başka kişilerin ilgisiz hesap bilgileri istenmez. Gerekli kayıtların temini hak sahibi, yetkili temsilci ve mahkemenin kanuni yolları üzerinden yürütülür.

Konsolosluk işlemleri için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi kullanılır. Avukata verilecek yetkiler hesap isteme, dava, takip ve varsa sulh ihtiyacına göre incelenir. Yurt dışındaki müvekkiller için hukuki destek sayfası genel takip düzenini açıklar. Almanca bilgilendirme isteyen aile üyeleri Almanca ana sayfaya yönlendirilir.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Mersin’deki veya başka ildeki taşınmazın kira hesabı aynı kanuni ilkelerle incelenir; görev ve yetki dosyanın niteliğine göre belirlenir. İlk değerlendirmede kiracının ödeme durumu, tahsil edenin yetkisi ve net teslim borcu birbirinden ayrılır. Tahsil edilecek tutar belgeler görülmeden kesinleştirilmez.

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.40–42, 147, 149, 299 ve 502–514.
• TBMM: Türk Borçlar Kanunu kabul metni; sonraki değişiklikler için güncel mevzuat esas alınır.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki ve delil hükümleri.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.