Müteahhit Eksik Daire Teslim Etti: Yurt Dışındaki Arsa Sahibinin Hakları

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin durumu

Yurt dışında yaşayan arsa sahibi, Türkiye’deki arsasını belirli bağımsız bölümler karşılığında yükleniciye bıraktığında yalnızca hazır bir konut satın almış olmaz. Arsa payının devri ve yapı meydana getirme borcu birlikte değerlendirilir. Bu nedenle hazır konut tüketicisi için hazırlanmış bir başvuru metni, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine doğrudan uygulanmaz. Sözleşmenin şekli, tarafları ve karşılıklı yükümlülükleri ilk incelemenin temelidir.

Önce hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine bırakıldığı belirlenir. Kat, cephe, bağımsız bölüm numarası, alan ve eklentiler sözleşme ekleriyle karşılaştırılır. Sadece kaç daire verileceğinin yazılı olması bütün teknik niteliği açıklamaz. Otopark, depo, teras veya ortak alan kullanımına ilişkin vaatlerin sözleşme ve onaylı projedeki karşılığı görülmelidir. Pazarlama broşürü ile bağlayıcı teknik şartname aynı belge değildir.

Taşınmaz devri içeren anlaşmanın resmî şekli ve sonradan yapılan değişiklikler ayrıca değerlendirilir. Yüklenicinin telefonda söylediği bir değişiklik, geçerli sözleşmenin bütün hükümlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Arsa sahibinin temsilcisi yeni paylaşım veya eksik iş karşılığı ibra imzalamışsa temsil yetkisinin kapsamı da incelenir. “İnşaatla ilgilen” biçimindeki genel talimat ile bütün haklardan vazgeçme yetkisi birbirine karıştırılmaz.

Bu rehberin konusu arsa sahibine verilen dairenin eksik veya ayıplı olmasıdır. Tapu devrinin hiç yapılmaması hâlinde müteahhidin tapu vermemesi hakkındaki ayrı açıklama da incelenir. Bir dosyada her iki sorun bulunması, taleplerin hukuki dayanağını ve sonucunu tekleştirmez. Fiziksel yapı tamamlandığı hâlde tapu sorunu sürer; tapu verilmiş olduğu hâlde daire eksik kalır.

Eksik iş, ayıplı iş ve gecikme birbirinden nasıl ayrılır?

Eksik iş, taahhüt edilen imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Ayıplı işte imalat vardır fakat sözleşmeye ya da gerekli niteliğe uygun değildir. Örneğin sözleşmede yer alan bir tesisatın hiç döşenmemesi ile döşenmiş tesisatın sürekli sızdırması aynı olgu değildir. Teknik sınıflandırma, hangi hakkın hangi şartlarla kullanılacağını etkiler. Dilekçede bütün sorunlar yalnızca ayıp kelimesi altında toplanmamalıdır.

Geç teslimde ise işin kararlaştırılan zamanda yerine getirilmemesi söz konusudur. Daire sonunda eksiksiz yapılmış olsa bile önceki gecikmenin sonuçları ayrıca değerlendirilir. Tersine, dairenin zamanında anahtarının verilmesi onun ayıpsız teslim edildiğini göstermez. Teslim tarihi, kullanıma elverişlilik ve sözleşmedeki tamamlanma ölçütü ayrı ayrı belirlenir. Böylece gecikme tazminatı ile ayıp giderim bedeli birbirine karıştırılmaz.

Hukuki eksiklik de fiziksel durumdan ayrılmalıdır. Yapı kullanma izni, bağımsız bölümün hukuki niteliği veya projeye aykırı imalatlar, yalnızca boya ve kapı eksikliği gibi ele alınmaz. İdari yaptırım veya kullanım sınırlaması doğuran durumun sözleşmeye etkisi ayrıca incelenir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı için ilgili tapu rehberi tamamlayıcıdır.

Eksik listesinin her kaleminde yer, sözleşme dayanağı, mevcut durum ve istenen işlem yazılır. “Daire kötü yapılmış” şeklindeki genel ifade bilirkişinin değerlendirmesini ve yüklenicinin cevap vermesini zorlaştırır. Mutfak dolabının bulunmaması, pencere ölçüsünün farklılığı ve su yalıtımı arızası ayrı satırlarda gösterilir. Ortak alan eksiklikleri de bağımsız bölüm içindeki sorunlardan ayrılarak kayda alınır.

Anahtar almak bütün haklardan vazgeçmek midir?

Anahtarın teslim edilmesi önemli bir olaydır; fakat tek başına her dosyada aynı hukuki sonucu doğurmaz. Anahtarın yalnızca daireyi kontrol etmek için mi, geçici kullanım için mi yoksa sözleşmeye uygun kesin teslim amacıyla mı verildiği incelenir. Teslim tutanağının metni ve fiilî durum birlikte değerlendirilir. Belgenin başlığının teslim olması, içindeki bütün kabul ve ibra ifadelerinin önemsiz olduğu anlamına gelmez.

Arsa sahibi daireyi kullanmaya başlamışsa bunun kabul bakımından etkisi araştırılır. TBK m.477, açık veya örtülü kabul ve fark edilemeyen ya da kasten gizlenen ayıplar için ayrı sonuçlar düzenler. Bu nedenle kullanım başladı diye her hak sona erdiği söylenemez. Ancak hiçbir inceleme veya bildirim gerekmiyormuş gibi davranmak da doğru değildir. Özellikle görülebilen sorunların zamanında kayda alınması gerekir.

Yurt dışındaki arsa sahibi adına yakın akraba teslim almışsa, temsilcinin yetkisi belirlenir. Anahtar teslim alma yetkisi ile teknik kabul yapma, sözleşmeyi değiştirme veya tazminat haklarından vazgeçme yetkisi aynı değildir. İmzalanan belge üzerinde tarih, kimlik ve temsil sıfatı bulunmalıdır. Belgenin yalnızca fotoğrafı değil, tam ve okunaklı örneği saklanır; ek sayfalardaki hükümler gözden kaçırılmaz.

Teslim tutanağına eksiklerin yazılması, teknik incelemenin yerine geçmez fakat somut itirazı görünür kılar. İhtirazi kayıt açık olmalıdır: hangi imalatın eksik olduğu ve hangi taleplerin saklı tutulduğu anlaşılmalıdır. Genel ve belirsiz bir çekince, bütün hukuki sorunları otomatik çözmez. Aynı şekilde yüklenicinin “sonra yapacağız” sözü de gerekli bildirim ve süre takibini gereksiz kılmaz.

TBK m.474 ve 477 uyarınca inceleme ve bildirim

TBK m.474, teslimden sonra işlerin olağan akışında imkân bulunur bulunmaz eserin gözden geçirilmesini ve ayıpların uygun sürede yükleniciye bildirilmesini düzenler. Her yapı için kanunda tek bir sabit günlük inceleme süresi yazılı olduğu varsayılmaz. İşin niteliği, ayıbın görünürlüğü ve inceleme imkânı değerlendirilir. Bu esneklik, sınırsız bekleme hakkı olarak anlaşılmamalıdır.

Sonradan ortaya çıkan ayıp bakımından m.477, öğrenildikten sonra gecikmeksizin bildirim yapılmasını düzenler. İlk yağmurda ortaya çıkan su sızıntısı ile teslim anında görülen eksik kapı farklı zamanlarda fark edilir. Ayıbın ilk görüldüğü tarih, fotoğraf ve teknik servis kaydıyla korunur. Yurt dışındaki malikin haberi ne zaman aldığı kadar, yetkili temsilcisinin neyi ne zaman öğrendiği de incelenir.

Bildirimde sorunun yeri ve niteliği açıkça belirtilir. Yükleniciye yalnızca bütün binadan şikâyet edildiğini söylemek, belirli bağımsız bölümdeki ayıbı göstermeye yetmez. Yazılı veya diğer ispatlı bildirim kanalı seçilir; gönderilen içerik ve ulaştığı tarih saklanır. Bildirimin yapılmış olması ile yüklenicinin giderim taahhüdünün kabulü ayrı belgelerle gösterilir.

İnşaat sürerken aykırılık açıkça görülüyorsa TBK m.473 kapsamındaki önleyici yollar da değerlendirilir. Bütün sorunların bina bitince ele alınması zorunlu değildir. Ancak başka ustaya işi yaptırmanın bedelini doğrudan yükleniciye yüklemek için gerekli şartlar ve bildirim düzeni incelenmelidir. Acil koruma ihtiyacı bulunmayan bir işte delil bırakmadan yapıyı değiştirmek, sonradan ispatı güçleştirir.

Teknik inceleme ve delil tespiti dosyası

Teknik dosyanın başlangıcı sözleşme, teknik şartname ve onaylı projedir. Bunlar olmadan yalnızca kişisel beğeni üzerinden ayıp değerlendirmesi yapılamaz. Kullanılan malzemenin taahhüt edilen sınıfı, ölçüsü ve performansı belirlenir. Projeye aykırılık iddiasında belediye veya yetkili idarenin onaylı kayıtları esas alınır; internette dolaşan taslak çizim resmî projenin yerine konulmaz.

Fotoğraf ve videolarda tarih, bağımsız bölüm ve çekim yeri belirtilir. Aynı odanın farklı açılardan görüntüsü, sorunun boyutunu açıklayacak şekilde tutulur. Nem, eğim, ses veya ısı yalıtımı gibi teknik konularda yalnızca fotoğraf yeterli değildir; uygun uzmanlık ve ölçüm gerekir. Kullanıcının yapıya sonradan müdahalesi varsa bunun tarihi de kayda alınır, yüklenicinin yaptığı işmiş gibi gösterilmez.

Delilin kaybolması veya daha sonra incelenmesinin güçleşmesi tehlikesinde HMK m.400 ve devamı kapsamındaki delil tespiti değerlendirilir. Delil tespiti, esas uyuşmazlığın kesin olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Amaç mevcut teknik durumun usulüne uygun biçimde korunmasıdır. Delil tespiti talebi hakkında örnek metin, somut imalat ve hukuki yarar açıklaması olmadan aynen kullanılmamalıdır.

Onarım acilse zarar büyümeden gerekli koruyucu işlemler yapılır; mümkün olan ölçüde önce ve sonra durumu belgelenir. Su kesme, geçici kapatma veya güvenlik önlemi ile bütün imalatı değiştirme aynı ölçekte değildir. Yapılan zorunlu işin faturası, teknik nedeni ve kapsamı saklanır. Delil koruma, devam eden zararı bilerek büyütme gerekçesi hâline getirilmez.

Giderim, bedel indirimi ve tazminat nasıl ayrılır?

TBK m.475, yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu hâllerde seçimlik hakları düzenler. Ücretsiz onarımın aşırı masraf gerektirmemesi, bedel indiriminin ayıp oranıyla ilişkisi ve dönmenin ağır şartları ayrı değerlendirilir. İş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılan eserin sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönmeye ilişkin kanuni sınırlama da dikkate alınır. Her inşaat ayıbı için bütün sözleşmenin otomatik iptali söz konusu değildir.

Hiç yapılmamış imalatın tamamlanması talebi ile mevcut ayıbın onarılması aynı hesap kalemi değildir. Teknik raporda miktar, birim fiyat, yapılması gereken iş ve gereksiz yenileme ayrılır. Bütün mutfağın değiştirilmesi isteniyorsa neden daha dar giderimin yeterli olmadığı açıklanır. Malik yapıyı daha üst kaliteye çıkarmışsa bu iyileştirme bedelinin tamamı yükleniciye otomatik yükletilmez.

Arsa payı karşılığı sözleşmede karşı edim para yerine taşınmaz payını içerdiğinden, bedel indiriminin somut talebe nasıl yansıyacağı ayrıca incelenir. Hazır konut satışındaki hesap yöntemi doğrudan kopyalanmaz. Tarafların devrettiği paylar, teslim edilen bölümler ve sözleşmenin aşaması görülür. Talep sonucu, yalnızca genel bir mağduriyet anlatımı yerine hangi edimin veya hangi tutarın istendiğini göstermelidir.

Genel hükümlere göre tazminat için zarar ve uygun nedensellik bağı ayrıca açıklanır. Aynı onarım bedelinin hem eksik iş hem zarar kalemi olarak iki defa talep edilmesi önlenir. Yüklenicinin yaptığı kısmi giderimler hesaba katılır. Buna karşılık geçici ve sonuçsuz bir müdahale, sorunun kesin giderildiğini göstermiyorsa teknik olarak ayrıca değerlendirilir.

Gecikme tazminatı ve kira kaybı

Teslimin gecikmesi sözleşmedeki tarih ve teslim şartları üzerinden değerlendirilir. Sürenin başlangıcı ruhsat tarihi, yer teslimi veya başka olay olarak belirlenmişse bu olayın gerçekleştiği tarih görülmelidir. Arsa sahibinin kendi yükümlülüğünü geciktirmesi, idari engeller ve sonradan verilen geçerli süre uzatımları dosyaya alınır. Her gecikmenin tamamını tek tarafa yüklemek için önce sözleşme ve nedensellik incelenir.

Sözleşmede gecikme cezası veya kira karşılığı ödeme hükmü varsa kapsamı, birikme biçimi ve diğer taleplerle ilişkisi belirlenir. Cezai şart ile gerçek kira kaybının birlikte talep edilip edilemeyeceği otomatik kabul edilmez. Teslim sırasında yapılan kabul veya çekincenin bu taleplere etkisi ayrıca incelenir. İlgili belgeler görülmeden kesin aylık tazminat hesabı verilmez.

Arsa sahibinin yurt dışında kira ödüyor olması, Türkiye’deki yüklenicinin bütün yabancı kira giderlerini otomatik üstlendiği anlamına gelmez. Zararın sözleşmeye aykırılıkla bağlantısı ve öngörülebilir kapsamı değerlendirilir. Türkiye’deki dairenin kiraya verilmesi planlanmışsa emsal ve kullanıma elverişlilik incelenir. Aynı dönem için çakışan zarar kalemleri mükerrer biçimde hesaplanmaz.

Zamanaşımı ve farklı taleplerin süreleri

TBK m.478, ayıplı taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıllık; yüklenicinin ağır kusurunda ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıllık zamanaşımını düzenler. Ağır kusur, yalnızca sorunun pahalı olması veya malikin yurt dışında yaşaması nedeniyle otomatik kabul edilmez. Teknik durum ve yüklenicinin davranışları değerlendirilir. Hangi olgunun ağır kusuru gösterdiği somutlaştırılır.

Bu süreyi bütün eksik ifa, gecikme, tapu ve sözleşmenin sona ermesi taleplerine aynı şekilde uygulamak doğru değildir. Talebin hukuki niteliği ve başlangıç tarihi ayrı belirlenir. Ayrıca ayıp bildirimi ile zamanaşımı farklı kurumlardır. Uzun bir dava süresi bulunması, gerekli bildirimin yıllarca ertelenebileceği anlamına gelmez. İhtarın zamanaşımına etkisi de dava veya takip işlemiyle otomatik eş tutulmaz.

Alan, cephe ve bağımsız bölüm değişikliği nasıl incelenir?

Sözleşmede belirtilen daire yerine farklı kattaki veya farklı cephedeki bir bölüm verilmişse yalnızca toplam metrekare karşılaştırması yeterli değildir. Hangi bölümün taahhüt edildiği, değişikliğin kabul edilip edilmediği ve onaylı projede numaraların sonradan değişip değişmediği araştırılır. Proje üzerindeki numara değişikliği ile arsa sahibinin hakkı olan dairenin başka kişiye bırakılması aynı olay değildir. Önce belge eşleştirmesi yapılır.

Alan eksikliği iddiasında net alan, brüt alan ve ortak alan payı birbirinden ayrılır. İlan üzerinde yazılı toplam sayı ile teknik projedeki bağımsız bölüm ölçüsü aynı hesap yöntemiyle oluşturulmamış olabilir. Bu nedenle tek bir fotoğraf veya emlak ilanı üzerinden kesin eksiklik oranı verilmez. Ölçümün hangi yöntemle yapıldığı ve sözleşmede hangi alanın vaat edildiği teknik raporda açıkça gösterilmelidir.

Arsa sahibinin daha küçük daireyi kabul ettiği ileri sürülüyorsa kabulün kapsamı ve karşılığında başka bir edim verilip verilmediği incelenir. Depo, otopark veya para ödemesinin alan farkına karşılık sayılması ancak gerçek anlaşma ve belgelerle değerlendirilir. Aynı farkın hem bağımsız bölüm değişikliği hem alan eksikliği adıyla iki kez hesaplanması önlenir; her zarar kalemi diğerlerinden ayrılır.

Yurt dışından takip, vekâletname ve yerinde inceleme

Dosya uzaktan başlatıldığında sözleşmenin bütün ekleri, tapu kayıtları, proje, teslim tutanağı ve mevcut teknik belgeler gönderilir. Belgelerin bir kısmının akrabada olması hâlinde hangi kayıtların eksik olduğu baştan belirlenir. Yalnızca telefonla anlatılan eksiklere dayanmak yerine her sorun numaralandırılır. Uzman incelemesine katılacak yetkili kişinin kimliği ve yerinde erişim düzeni planlanır.

Avukata verilecek vekâletname için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi kullanılır. Sulh, ibra veya taşınmazla ilgili özel yetki gerektiren işlemler ayrıca belirlenir. Temsil düzeninin genel çerçevesi Türkiye’de uzaktan hukuki temsil sayfasında açıklanır. Almanca bilgilendirme tercih edenler için Almanca ana sayfa bağlantısı ayrıdır.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. İnşaatın bulunduğu ildeki proje ve idari kayıtlar, yetkili mahkeme ve gerekli teknik inceleme ayrı planlanır. Mersin’deki uygulama kanuni ayıp veya bildirim sürelerini değiştirmez. Somut imalatın durumu görülmeden giderim bedeli, dava süresi veya sonuç garantisi verilmez.

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.117 ve devamı, 470–478.
• TBMM: Türk Borçlar Kanunu kabul metni; sonraki değişiklikler için güncel mevzuat esas alınır.
• Türk Medenî Kanunu: taşınmaz mülkiyeti ve resmî şekil.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.400 ve devamındaki delil tespiti hükümleri.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.