Yurt Dışındayken Türkiye’deki Evimi Su Bastı: Komşudan Kaynaklanan Zarar Nasıl İstenir?

Türkiye’de boş duran evde su hasarı öğrenildiğinde

Yurt dışında yaşayan malik, Türkiye’deki evini aylarca kullanmadığında hasarı çoğu zaman komşu veya site yönetiminden öğrenir. İlk bilgi, olayın tam sebebini ve başlangıç tarihini göstermeyebilir. Buna rağmen elektrik, kayma, yapısal zarar ve sağlık tehlikesi için güvenli koruyucu işlemler geciktirilmez. Su ile temas eden elektrik donanımına uzman olmayan kişi müdahale etmemelidir; gerekli teknik ekip ve acil durumda yetkili birimler devreye alınır.

Koruyucu müdahalenin amacı zararı büyümeden sınırlamaktır. Kaynağın kapatılması, geçici sızdırmazlık veya eşyaların güvenli yere alınması ile bütün tesisatın sökülmesi aynı işlem değildir. Mümkün olan ölçüde müdahale öncesi ve sonrası görüntü alınır. Ancak sırf delil görüntüsü toplamak için aktif tehlike devam ettirilmez. Güvenlik ve delil koruma birbirine karşıt değil, birlikte planlanan iki gerekliliktir.

Malik adına eve girecek kişinin yetkisi ve anahtara nasıl erişeceği belirlenir. Site görevlisinin her daireye sınırsız giriş yetkisi bulunduğu varsayılmaz. Kiracı bulunan evde ayrıca kiracının kullanım ve konut hakları gözetilir. Acil durum ile olağan inceleme ayrılır; rıza, yetkili kurum müdahalesi ve kanuni zorunluluk koşulları somut olaya göre değerlendirilir.

Tavandaki leke üst komşunun sorumluluğunu kesin gösterir mi?

Su farklı noktalardan ilerleyerek görünen yerden uzak bir kaynaktan gelebilir. Özel daire tesisatı, ortak kolon borusu, çatı, teras yalıtımı, dış cephe veya kullanım sırasında açık bırakılan musluk ayrı ihtimallerdir. Bu nedenle yalnızca lekenin üst katta bir dairenin altında bulunması, kaynağı kesinleştirmez. Teknik inceleme suyun izlediği yolu ve arızalı sistemi belirlemelidir.

Özel tesisat ile ortak tesisat ayrımı, sorumluluk ve gider paylaşımı bakımından önemlidir. Borunun yalnızca bir daireye mi hizmet ettiği, ortak sistemin parçası mı olduğu ve yönetim planındaki düzen incelenir. Borunun bir dairenin içinden geçmesi her durumda yalnızca o malike ait olduğunu göstermez. Aynı şekilde yönetimin arızaya ilk müdahale etmesi, bütün zarar borcunun yönetime ait olduğu anlamına gelmez.

Yağmurla birlikte görülen sızıntı ile sürekli temiz su kaçağı farklı teknik inceleme gerektirir. Meteorolojik olay, arızanın nedeni ve yapının bakım durumu birlikte değerlendirilir. Her yağış hasarı kaçınılmaz doğal olay sayılmaz; yetersiz yalıtım veya ihmal edilmiş bakım da araştırılır. Buna karşılık olağanüstü olayın ve önceki onarımların etkisi görülmeden peşin kusur oranı verilmez.

Arıza giderildikten sonra nemin bir süre devam etmesi, tek başına kaçağın sürdüğünü göstermez. Kuruma süresi, ölçümler ve yeni su girişinin bulunup bulunmadığı teknik olarak ayrılır. Bu ayrım yapılmadan aynı hasar için art arda gereksiz tesisat işleri yaptırılması masrafı artırır. Rapor, tespit edilen arızayı, uygulanan müdahaleyi ve sonraki kontrol yöntemini anlaşılır biçimde açıklamalıdır.

Malik, kiracı ve yönetim hangi temelde değerlendirilir?

TBK m.49 kusurlu ve hukuka aykırı fiille verilen zararın giderilmesini düzenler. Kullanıcının açık musluğu unutması veya kendi yaptığı hatalı müdahale gibi olaylarda fiilin kimden kaynaklandığı araştırılır. Zarar, davranış ve aralarındaki nedensellik bağı ortaya konmalıdır. Yalnızca dairede oturmak, her teknik arızanın kişisel kusurla meydana geldiğini göstermez.

TBK m.69, binanın veya diğer yapı eserinin yapım bozukluğu ya da bakım eksikliğinden doğan zarar bakımından yapı malikinin sorumluluğunu düzenler. Bu sorumluluk, yalnızca malikin olay sırasında dairede bulunmasına bağlanmaz. Malik de yurt dışında yaşıyorsa sorumluluk incelemesi bundan bağımsız yürütülür. Ancak zarar gerçekten yapı bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğmuş olmalıdır; her olay aynı hükme otomatik yerleştirilmez.

TMK m.730 ve 737, mülkiyetin kanuni sınırları ve komşuyu olumsuz etkileyen taşkınlıklar bakımından değerlendirilir. Zararın giderilmesi ile devam eden müdahalenin durdurulması ayrı taleplerdir. Duvarın boyanması için ödeme yapılması, sızıntının kaynağı giderilmemişse sorunu bütünüyle çözmez. Dosyada hem mevcut hasar hem tekrar tehlikesi açıkça gösterilmelidir.

Apartman veya site yönetimi bakımından görev, yetki ve somut ihmal incelenir. Yönetimin ortak tesisat bakımına ilişkin sorumluluğu ile kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülüğü aynı kavram değildir. Yöneticiye şahsen yöneltilecek talep için davranışı ve hukuki dayanağı ayrıca ortaya konmalıdır. Bütün kat maliklerini veya yöneticiyi yalnızca binadaki unvanları nedeniyle aynı borca taraf göstermek doğru değildir.

Yeni yapılmış binada su yalıtımı veya tesisat kusuru varsa yükleniciye karşı sözleşmesel haklar da araştırılır. Komşuluk uyuşmazlığı ile ayıplı inşaat talebi birbirinin yerine geçmez. Birden fazla sorumlunun bulunduğu dosyada hangi kişinin hangi sebeple sorumlu olduğu ve aralarındaki iç ilişki ayrı değerlendirilir. Aynı zarar farklı muhataplardan iki kez tahsil edilemez; yapılan ödemeler hesapta korunur.

Kaynak daireye veya ortak alana erişim nasıl sağlanır?

Sızıntının kaynağını görmek için başka bağımsız bölüme giriş gerekiyorsa öncelikle malik ve kullanıcıyla uygun inceleme düzeni kurulur. Kat mülkiyeti hükümlerindeki onarım ve erişim yükümlülükleri somut işin niteliğiyle birlikte değerlendirilir. Girişin zamanı, inceleme ekibi ve müdahalenin kapsamı açıklanır. Teknik ihtiyaç bulunması, özel konuta sınırsız ve belgesiz giriş yetkisi olarak yorumlanmaz.

Erişim engelleniyorsa bu durum tarihle kayda alınır. Yazılı başvuru, yönetim yazışması ve teknik ekibin tespitleri saklanır. TBK m.70 uyarınca zarar tehlikesinin giderilmesi için gerekli önlemler bakımından başvuru değerlendirilir. Gereken mahkeme kararı ve acil koruma yolu olayın niteliğine göre seçilir. Kendi başına kapı kırmak veya karşı dairenin suyunu cezalandırma amacıyla kesmek olağan çözüm değildir.

İnceleme sırasında başka daireye verilen zorunlu müdahale zararı da kayıt altına alınır. Açılan bölümün yeri, eski durumu ve kapatma işi belirlenir. Zorunlu erişim ile gereksiz geniş tadilat ayrılır. Sonradan ortaya çıkacak masraf uyuşmazlığını azaltmak için mümkün olduğunda tarafların ve teknik ekibin katıldığı kısa bir tutanak hazırlanır; görülmeyen hususlar görülmüş gibi yazılmaz.

Fotoğraf, servis raporu ve delil tespiti

Hasar dosyasında her oda ve eşya ayrı tanımlanmalıdır. Tarihsiz birkaç yakın plan fotoğraf, zararın hangi taşınmazda ve hangi dönemde oluştuğunu açıklamaz. Genel görüntü, ayrıntı görüntüsü ve mümkünse ölçüm birlikte tutulur. Telefon dosyalarının asılları korunur; yalnızca mesajlaşma uygulamasında sıkıştırılmış kopyalara bağlı kalınmaz. Görüntü düzenlenerek hasarın kapsamı değiştirilmez.

Tesisat raporu yalnızca yapılan işin fiyatını değil, arızanın yerini ve nedenini de açıklamalıdır. Değiştirilen parçanın ne olduğu, borunun hangi sisteme ait bulunduğu ve hangi testin uygulandığı yazılır. Ustanın özel değerlendirmesi ile mahkemece atanmış bilirkişinin raporu aynı usul konumunda değildir. Buna rağmen ilk teknik kayıt, olayın erken aşamasındaki durumu göstermek bakımından önemli bir belgedir.

Delilin kaybolması veya ileride elde edilmesinin güçleşmesi tehlikesinde HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti yolu değerlendirilir. Delil tespiti talebi kaynak, hasar ve gerekli teknik sorularla somutlaştırılır. Bu işlem, esas tazminat davasında bütün tartışmaların bittiği anlamına gelmez; mevcut durumun usulüne uygun korunmasına hizmet eder.

Onarım faturalarıyla birlikte ödeme belgeleri saklanır. Faturadaki adresin ve iş açıklamasının uyuşmazlık konusu eve ait olduğu görülmelidir. Başka bir konutun yenileme gideri aynı dosyaya eklenmez. Özellikle yurt dışından ödeme yapan malik, banka havalesinin kime ve hangi iş için yapıldığını açıklayacak kayıt tutmalıdır. Masrafı fiilen kimin karşıladığı, alacak talebinin sahibi bakımından önem taşır.

Hangi zarar kalemleri ayrı hesaplanmalıdır?

Yapısal onarım, boya, zemin kaplaması ve taşınır eşya hasarı ayrı kalemlerdir. Aynı odanın tamamının yenilenmesi gerekiyorsa neden yalnızca hasarlı kısmın gideriminin yeterli olmadığı açıklanır. Eski eşyanın yerine daha üstün nitelikte yeni ürün alınmasının tamamı otomatik zarar sayılmaz. Gerçek kayıp, kullanım durumu ve zorunlu giderim kapsamı teknik ve mali belgelerle değerlendirilir.

Hasarlı eşya listesinde eşyanın türü, yaşı, önceki durumu ve hasarın niteliği yer almalıdır. Satın alma faturası yoksa eldeki diğer uygun deliller araştırılır; olmayan fatura üretilmez. Kullanılamaz hâle geldiği ileri sürülen eşyanın fotoğrafı ve inceleme imkânı korunur. Hijyen veya güvenlik nedeniyle hemen uzaklaştırılması gereken eşya için de mümkün olan kayıt ve imha bilgisi tutulur.

Taşınmazın kullanılamadığı dönem ayrıca belirlenir. Yalnızca tavan boyasında küçük leke bulunan ev ile elektrik ve sağlık riski nedeniyle boşaltılması gereken ev aynı değildir. Geçici konaklama veya kira kaybı talebinde zorunluluk, süre ve olayla bağlantı gösterilir. Malikin zaten kullanmadığı evi nedeniyle hangi somut ekonomik kayba uğradığı ayrıca açıklanmalıdır; soyut rahatsızlık her kalemi otomatik doğurmaz.

Yurt dışından Türkiye’ye uçak bileti alınması da kendiliğinden bütün tutarı karşı tarafa yüklemez. Seyahatin hasarın giderilmesi için gerekli olup olmadığı, daha dar ve uygun temsil imkânı ve giderin kapsamı değerlendirilir. Kişisel tatil veya başka işlerle birleşen seyahat tamamen hasar gideri gibi gösterilmez. Talep, gerçek ve nedensellik bağı bulunan kayıpla sınırlı biçimde hazırlanır.

Zararın büyümesini önlemek için makul önlem alınmaması, tazminat hesabında ayrıca değerlendirilir. Aktif kaçağın bilindiği hâlde uzun süre hiç bildirim yapılmaması ile teknik erişimin engellendiği için onarım yapılamaması farklıdır. Malik kendi önlem girişimlerini ve karşı tarafın cevaplarını belgelemelidir. Böylece gecikmenin hangi sebepten kaynaklandığı ve hangi ek zararın doğduğu anlaşılır.

Konut sigortası, DASK ve üçüncü kişinin ödemesi

Sigorta bakımından poliçenin türü, teminatları, istisnaları ve bildirim şartları incelenir. Sırf DASK poliçesi bulunması her su sızıntısının kapsamda olduğu anlamına gelmez. Konut sigortasındaki dahili su veya diğer teminatlar da poliçe metni üzerinden değerlendirilir. Bir sigorta şirketinin telefonla verdiği ilk açıklama ile yazılı kapsam kararı ayrı tutulmalıdır.

Sigortacıya yapılan hasar bildirimi ve eksper incelemesi, komşuya veya başka sorumluya karşı gerekli bildirimin yerine her durumda geçmez. Süre ve usul yükümlülükleri ayrı takip edilir. Sigortacı ödeme yaptıysa hangi kalemin ne kadar karşılandığı hesapta gösterilir. Aynı onarım bedeli için hem sigortadan hem sorumludan mükerrer tahsilat talep edilmez; halefiyet ve karşılanmayan zarar ayrıca incelenir.

Komşunun bir kısmı gönüllü ödemesi hâlinde ödemenin hangi kalemi kapattığı yazılmalıdır. Kısmi ödeme karşılığında bütün gelecekteki zararları kapsayan geniş ibra imzalanmamalıdır. Kaynak giderilmiş fakat duvar ve eşya hasarı henüz belirlenmemişse bu ayrım korunur. Sulh metni, onarım yükümlülüğü ile para borcunu ve takip edilecek kontrolü açıkça göstermelidir.

Başvuru, arabuluculuk ve zamanaşımı

Görevli mahkeme ve dava şartı, talebin komşuluk, kat mülkiyeti, kira veya başka bir ilişkiye dayanmasına göre incelenir. Aynı binada yaşanması bütün talepleri tek görev kuralına dönüştürmez. Arabuluculuğa tabi uyuşmazlıkta gerekli başvuru yapılır; acil delil veya geçici koruma ihtiyacı ise kendi kanuni düzenine göre değerlendirilir. Başvuru süreci, aktif zararı durdurma ihtiyacını yok sayacak biçimde yürütülmez.

Haksız fiil tazminatında TBK m.72, zarar ve sorumlu kişinin öğrenilmesi ile fiil tarihine bağlı süreleri düzenler; cezayı gerektiren fiil için özel hüküm saklıdır. Sözleşmeye dayanan talepler ve devam eden müdahalenin önlenmesi aynı süre mantığına otomatik bağlanmaz. Sürekli sızıntıda tek ve tamamlanmış olay varsayımı yapılmadan teknik ve hukuki kronoloji oluşturulur.

Yurt dışında yaşamak süreleri kendiliğinden durdurmaz. Malik haberi ne zaman aldı, temsilci neyi ne zaman gördü, kaynak ne zaman belirlendi ve hangi tarihte onarım yapıldı soruları belgelenir. İhtar, sigorta başvurusu ve dava işleminin süreye etkileri birbirine karıştırılmaz. Sadece komşunun onarım sözü verdiği gerekçesiyle kanuni başvuru imkânı belirsiz süreyle bekletilmez.

Örnek: Üst daireden görünen fakat ortak borudan gelen su

Alt dairenin tavanında hasar oluştuğu ve ilk bakışta üst komşunun banyosundan geldiğinin düşünüldüğü varsayılsın. Teknik incelemede ortak kolon borusunun bağlantısının arızalı olduğu belirlenirse, yalnızca üst daire kullanıcısına yöneltilen ilk tahmin yeniden değerlendirilir. Borunun aidiyeti, bakım geçmişi ve sorumluluk düzeni incelenir. Hasarın konumu ile kaynağı arasındaki fark, doğru kişiye doğru talep yöneltmek için belirleyicidir.

Üst daire kullanıcısının arızayı bildiği hâlde su kullanımını artırarak ek hasara neden olduğu ayrıca ileri sürülüyorsa bu davranış da delilleriyle incelenir. Ortak boru arızası bulunması, başka bir kişinin ek zarar doğuran davranışını otomatik önemsiz kılmaz. Her sebep ve her zarar dönemi ayrı gösterilir; teknik raporun açıklamadığı noktalar tahminle doldurulmaz.

Yurt dışından dosya yönetimi

Malik adına ilk incelemeyi yapacak kişi, tesisat ekibi ve avukat arasında belge akışı kurulmalıdır. Hasar fotoğrafları, raporlar, yazışmalar ve faturalar aynı olay numarasıyla saklanır. Evin anahtarına erişim ile hukuki sulh yetkisi ayrı belirlenir. Gereksiz kişisel veri ve komşunun özel yaşam görüntüleri toplanmaz; yalnızca uyuşmazlığı açıklayan hukuka uygun kayıtlar kullanılır.

Vekâletname düzenlemek için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi üzerinden ilgili temsilcilik bulunur. Genel takip düzeni yurt dışındaki müvekkiller sayfasında açıklanır. Almanca bilgilendirme tercih edenler Almanca ana sayfaya yönlendirilir. Yerinde teknik inceleme, çevrim içi görüşmenin yerine geçmediği ayrı bir aşamadır.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Mersin’de veya başka ildeki su hasarında teknik kaynak ve hukuki sorumluluk birlikte incelenir. Yerinde rapor, uygun başvuru ve belge akışı planlanır. Hasarın fotoğrafı görülmeden ve kaynak belirlenmeden kesin sorumlu, tazminat miktarı veya sonuç garantisi verilmez.

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.49–52, 69, 70 ve 72.
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m.730 ve 737.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: ortak tesisat, yönetim ve onarım hükümleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.400 ve devamı.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.