Kat Maliki Komşularını Rahatsız Ederse Ne Yapılır? KMK 18 ve Hâkimin Müdahalesi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak; özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak zorundadır. Bu yükümlülükler kiracıya, oturma hakkı sahibine ve bağımsız bölümden sürekli faydalanan diğer kişilere de uygulanır. İhlal giderilmezse kat maliki veya yönetim, uyuşmazlığın niteliğine göre KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilir; somut zarar varsa tazminat ve müdahalenin önlenmesi talepleri ayrıca gündeme gelir.
Güncellik: Bu içerik 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.25, m.32 ve m.33 ile Türk Medeni Kanunu m.737 esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
KMK 18 Kat Malikine Hangi Yükümlülükleri Getirir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, kat mülkiyetinde komşuluk ilişkisinin merkez hükmüdür. Madde yalnız ortak alan kullanımını değil, bağımsız bölüm ve eklentilerin kullanımını da kapsar. Kat maliki kendi dairesinde mülkiyet hakkına sahip olsa da bu hak sınırsız değildir. Bağımsız bölümün kullanımı diğer kat maliklerinin mülkiyet ve huzur alanını ihlal edemez.
Kanun dört temel yükümlülüğü birlikte düzenler: doğruluk kurallarına uyma, diğer kat maliklerini rahatsız etmeme, başkalarının haklarını çiğnememe ve yönetim planına uyma. Bu yükümlülüklerden biri ihlal edildiğinde m.18’e dayalı kat mülkiyeti uyuşmazlığı doğar. İhlalin mutlaka fiziksel zarar vermesi gerekmez; sürekli gürültü, ağır koku, ortak alanı kapatma veya yönetim planında yasaklanan kullanım biçimi de somut olaya göre m.18 kapsamına girebilir.
“Daire benim, istediğimi yaparım” yaklaşımı Kat Mülkiyeti Kanununun sistemine aykırıdır. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümde bireysel mülkiyet ile arsa ve ortak yerlerde paylı mülkiyetin birlikte bulunduğu özel bir rejimdir. Bu nedenle bireysel kullanım hakkı, komşuluk ve ortak yaşam yükümlülükleriyle sınırlanmıştır.
KMK m.18 yanında Türk Medeni Kanunu m.737 de taşınmaz malikinin komşularını olumsuz etkileyen taşkın kullanımdan kaçınmasını emreder. Özellikle gürültü, duman, koku, sarsıntı ve benzeri etkilerde taşınmazın yeri, niteliği ve yerel âdetlere göre komşular arasında hoşgörülebilecek sınırın aşılıp aşılmadığı değerlendirilir.
KMK 18 Yalnız Tapu Malikine mi Uygulanır?
Hayır. KMK m.18’in ikinci fıkrası kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden herhangi bir şekilde sürekli yararlanan kişilere de uygulanacağını açıkça düzenler. Böylece apartman düzeni yalnız tapu sahiplerine bağlı kalmaz; daireyi fiilen kullanan kişi de komşulara karşı kanuni yükümlülüklere tabidir.
Kiracı, aile ferdi, kullanım hakkı sahibi veya başka hukuki sebeple bağımsız bölümde sürekli kalan kişi “malik değilim” diyerek m.18 yükümlülüklerinden kurtulamaz. Kanun, borçları yerine getirmeyen bu kişilerin kat malikiyle birlikte müteselsil sorumluluğunu da düzenler. Bunun anlamı, ihlalin giderilmesi ve doğan zararın karşılanması bakımından somut olayın şartlarına göre hem fiili kullanıcıya hem malike başvurulabilmesidir.
Kısa süreli misafirin davranışı ile bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişinin hukuki statüsü aynı değildir. Bununla birlikte malik veya kiracı, kendi davetlilerinin ortak alan ve komşuluk düzenini bozmasına karşı da kullanım ilişkisi çerçevesinde gerekli önlemleri almak zorundadır. Hangi kişinin doğrudan sorumlu tutulacağı olay ve delile göre belirlenir.
Hangi Davranışlar “Rahatsız Etmeme” Borcunu İhlal Eder?
Kanun bütün olasılıkları tek tek saymaz; “özellikle birbirini rahatsız etmemek” şeklinde genel bir ölçüt koyar. Bu nedenle değerlendirme somut davranışın yoğunluğu, süresi, tekrarı, günün saati, binanın niteliği ve yönetim planıyla birlikte yapılır. Bir defalık olağan yaşam sesi ile geceleri düzenli biçimde yüksek sesli müzik yayını aynı değildir.
Sürekli ve yoğun gürültü, ağır koku, ortak koridoru eşyayla kapatma, diğer bağımsız bölümlerin kullanımını engelleyen faaliyet, balkon veya pencereden komşuya fiziksel zarar veren davranışlar, ortak tesisata izinsiz müdahale, komşu bölüme su sızıntısına neden olup onarımı reddetme gibi olaylar m.18 kapsamında incelenebilir. Fakat yalnız kişisel hoşnutsuzluk hukuki ihlal için yeterli değildir; davranışın komşuluk hukukunda korunması gereken sınırı aşması gerekir.
Evcil hayvan, çocuk sesi, müzik aleti veya ev içi faaliyetler bakımından da otomatik yasak yaklaşımı doğru değildir. Yönetim planındaki açık hükümler, faaliyetin yoğunluğu ve somut rahatsızlık birlikte değerlendirilir. Özellikle evcil hayvan konusunda yalnız hayvanın varlığı değil; saldırı, sürekli gürültü, hijyen sorunu veya yönetim planındaki geçerli düzenleme önem taşır.
İşyerlerinde müşterilerin geç saatlere kadar oluşturduğu gürültü, apartman girişini kapatma veya ortak alanı ticari faaliyet için kullanma da m.18 ve kullanım amacına ilişkin diğer KMK hükümleriyle birlikte incelenir. Bağımsız bölümün tapuda mesken olup olmadığı, m.24 kapsamındaki yasak işler ve belediye ruhsatı ayrı hukuki katmanlardır.
Yönetim Planı Komşuluk Uyuşmazlığında Neden Önemlidir?
KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. m.18 de yönetim planına uyma borcunu açıkça tekrarlar. Bu nedenle sessizlik saatleri, ortak alan kullanımı, çöp düzeni, otopark, evcil hayvan, tabela veya benzeri konularda yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan açık kurallar varsa bunlar uyuşmazlıkta doğrudan önem kazanır.
Yönetim planı kanunun emredici hükümlerini ortadan kaldıramaz. Kanunun oybirliği aradığı bir işlem yönetim planına “çoğunlukla yapılır” yazılarak geçerli hâle getirilemez. Aynı şekilde kişilik haklarını veya temel mülkiyet yetkilerini kanuna aykırı biçimde sınırlayan kayıtlar geçerlilik denetimine tabidir.
Uyuşmazlık çıkmadan önce güncel yönetim planının tapu kayıtları ve yönetimdeki nüshası karşılaştırılmalıdır. Sonradan değişiklik yapılmışsa değişikliğin gerekli beşte dört çoğunlukla alınıp alınmadığı ve tapu beyanlar hanesinde tarihinin gösterilip gösterilmediği kontrol edilir.
Kiracı Komşuları Rahatsız Ederse Ev Sahibi Sorumlu mudur?
KMK m.18 ikinci fıkrası kiracı ve sürekli faydalananların da kat maliklerinin borçlarına tabi olduğunu ve borçları yerine getirmeyenlerin kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını düzenler. Bu nedenle malikin “evimi kiraya verdim, hiçbir sorumluluğum yok” savunması genel kural olarak m.18 metniyle bağdaşmaz.
Kiracının davranışı aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu m.316 kapsamındaki özen ve komşulara saygı yükümlülüğünü de ihlal edebilir. Kiraya veren, kanundaki şartlar oluştuğunda kiracıya yazılı ihtar ve sözleşmenin feshi yollarını değerlendirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için TBK m.316’daki özel usul ve süreler uygulanır; ağır ihlallerde kanunun istisnası ayrıca değerlendirilir.
Apartman yönetiminin kiracıya yaptığı uyarı kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yönetim kat mülkiyeti düzenini korumaya çalışırken, tahliye ilişkisi kiraya veren-kiracı arasındaki TBK kurallarına tabidir. Buna rağmen ihlal delilleri daha sonraki tahliye veya hâkimin müdahalesi dosyasında önem taşır.
Komşu Rahatsızlığı Nasıl İspatlanır?
Delil, ihlalin niteliğine göre seçilmelidir. Gürültüde kolluk veya belediye tutanakları, apartman olay kayıtları, komşu tanıkları ve hukuka uygun ses düzeyi/çevresel ölçümler; su sızıntısında fotoğraf, tesisat raporu, sigorta ekspertizi ve hasar faturaları; ortak alan işgalinde fotoğraf, kamera kaydı ve yönetim yazışmaları kullanılabilir.
Komşunun evinin içini gizlice ve hukuka aykırı biçimde kaydetmek delil oluşturma amacıyla sınırsız bir hak vermez. Kişisel veri, özel hayat ve haberleşme alanına müdahale eden kayıtlar ayrıca hukuka uygunluk denetimine tabidir. Delil toplarken yeni bir hak ihlali yaratılmamalıdır.
İhlal sürekli ise tarihlendirilmiş olay günlüğü oluşturmak faydalıdır. Hangi gün, hangi saat, ne kadar süre ve hangi etkinin meydana geldiği düzenli biçimde kaydedilirse tekil ve belirsiz şikâyet yerine tekrarlanan davranış ortaya konulur. Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler de ihlalin ne zamandan beri bilindiğini gösterir.
Apartman Yönetimi İlk Olarak Ne Yapmalıdır?
Yönetim önce yönetim planını, kat malikleri kurulu kararlarını ve somut ihlal kaydını kontrol etmelidir. İhlal açıkça belirlenebiliyorsa malik ve fiili kullanıcıya yazılı uyarı gönderilmesi, davranışın hangi kurala aykırı olduğunun belirtilmesi ve giderilmesi için makul süre verilmesi uyuşmazlığın delil düzenini sağlar.
Yönetici, kanunda veya yönetim planında bulunmayan bir cezayı kendi başına icat edip tahsil edemez. “Gürültü cezası 10.000 TL” gibi yönetim tarafından tek taraflı oluşturulan parasal yaptırımın hukuki dayanağı ayrıca bulunmalıdır. Yönetimin kanuni yetkisi, ortak alanı ve kurul kararlarını uygulamak; gerekli hâllerde kat malikleri kurulu veya mahkeme yoluna başvurmaktır.
İhlal acil tehlike yaratıyorsa kolluk, itfaiye, belediye, sağlık veya ilgili idari birime başvuru apartman içi uyarının önüne geçebilir. Örneğin yangın riski oluşturan faaliyet veya fiziksel saldırı tehdidi yalnız KMK uyuşmazlığı olarak ele alınmaz.
KMK 33 Uyarınca Hâkimin Müdahalesi Nasıl İstenir?
KMK m.33, kat malikleri kurulunun kararına razı olmayan veya kat maliklerinden birinin kanundaki borç ve yükümlülükleri yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat maliki için hâkimin müdahalesi yolunu düzenler. Uyuşmazlık taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin görev alanında değerlendirilir.
Başvuruda yalnız “komşum beni rahatsız ediyor” denilmemeli; ihlal edilen KMK veya yönetim planı hükmü, olay tarihleri ve talep edilen somut müdahale açıklanmalıdır. Mahkeme kanuna ve yönetim planına göre gerekli kararı verir; verilen emre uyulmaması ayrıca KMK’nın yaptırım hükümlerini gündeme getirebilir.
Kat malikleri kurulu kararının iptali ile doğrudan komşunun yükümlülüğüne müdahale talebi aynı dava sebebi değildir. Kurul kararı uyuşmazlığında m.33’teki bir aylık/altı aylık hak düşürücü süre sistemine dikkat edilir; sürekli komşuluk ihlalinde talebin niteliği ve devam eden davranış ayrıca değerlendirilir.
Komşunun Davranışı Zarar Vermişse Tazminat İstenebilir mi?
Somut maddi zarar varsa zarar veren davranış ile zarar arasında illiyet bağı kurulması gerekir. Üst kattaki tesisat müdahalesi alt dairede su hasarı yaratmışsa onarım gideri, değer kaybı veya kullanamama zararının niteliği delillerle ortaya konulur. KMK m.19 ve m.23 belirli onarım/müsaade durumlarında ayrıca özel sorumluluk hükümleri içerir.
Manevi tazminat ise her rahatsızlıkta otomatik değildir. Kişilik hakkına hukuka aykırı ve manevi zararı doğuran müdahale şartları Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun çerçevesinde ayrıca oluşmalıdır. Kat mülkiyeti ihlali bulunması tek başına sabit bir manevi tazminat miktarı doğurmaz.
Zarar tespit edilmeden önce onarım yapılması zorunluysa fotoğraf, video, servis raporu, fatura ve mümkünse delil tespitiyle mevcut durum korunmalıdır. Özellikle su, yangın veya yapısal hasarda onarım önceliği güvenliktir; delil için tehlikeli durum sürdürülmez.
Ağır ve Sürekli İhlalde Mülkiyetin Devri İstenebilir mi?
KMK m.25, kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi durumunda çok ağır bir sonuç öngörür: diğer kat malikleri, bağımsız bölüm mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Bu olağan bir gürültü şikâyetinin ilk yaptırımı değildir; kanunun özel şartları olan istisnai bir yoldur.
Kanun bazı hâllerde çekilmezliğin varlığını açıkça varsayar. Ortak gider borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olma; sulh hâkiminin m.33 emrine rağmen bir yıl süreyle yükümlülük ihlalinde ısrar; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri ahlaka/adaba aykırı yer olarak kullanılması bunlar arasındadır.
Devir davası için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı, devir bedelinin hükme en yakın değeri ve kanundaki altı aylık/beş yıllık hak düşürücü süreler gibi özel şartlar vardır. Bu nedenle m.25 olağan tahliye veya komşuluk davasıyla karıştırılmamalıdır.
Mersin’de Kat Maliki ve Kiracı Rahatsızlığı
KMK m.18 Türkiye genelinde uygulanır; Mersin için farklı bir komşuluk yükümlülüğü yoktur. Akdeniz, Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Tarsus veya diğer ilçelerde taşınmazın kat mülkiyetine tabi olup olmadığı ve yetkili sulh hukuk mahkemesinin yargı çevresi somut adrese göre belirlenir.
Site yönetimi, apartman yönetimi ve profesyonel yönetim şirketi arasındaki görev dağılımı yönetim planıyla kontrol edilir. Uyuşmazlık kısa dönem kiralama, ticari kullanım veya site ortak tesisleriyle bağlantılıysa KMK yanında ilgili özel mevzuat ayrıca uygulanır.
İlgili Rehberler
- Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir?
- Apartman Yönetimi Rehberi
- Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Onay
Sık Sorulan Sorular
1. Kat maliki kendi evinde istediği kadar gürültü yapabilir mi?
Hayır. KMK m.18, bağımsız bölüm kullanılırken diğer kat maliklerini rahatsız etmeme yükümlülüğü getirir.
2. Kiracı da KMK 18’e tabi midir?
Evet. Kiracı, oturma hakkı sahibi ve bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişiler de bu yükümlülüklere tabidir.
3. Kiracının ihlalinden ev sahibi sorumlu olur mu?
KMK m.18 ikinci fıkra, yükümlülüğü yerine getirmeyen sürekli kullanıcıların kat malikiyle birlikte müteselsil sorumluluğunu düzenler.
4. Yönetim planındaki sessizlik saati bağlayıcı mıdır?
Kanunun emredici hükümlerine aykırı değilse yönetim planı bütün kat maliklerini ve haleflerini bağlar.
5. Gürültü için doğrudan dava açılır mı?
İhlalin niteliğine göre yönetim uyarısı, kolluk/idari başvuru ve KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi yolları kullanılır.
6. Yönetici kendi başına para cezası kesebilir mi?
Kanuni veya geçerli sözleşmesel dayanağı bulunmayan parasal yaptırım yönetici tarafından keyfî biçimde oluşturulamaz.
7. Komşu rahatsızlığı nasıl ispatlanır?
Olayın türüne göre tutanak, tanık, hukuka uygun kayıt, fotoğraf, teknik rapor, hasar belgesi ve yazılı yönetim bildirimleri kullanılabilir.
8. Komşu nedeniyle evin satışı zorunlu tutulabilir mi?
Yalnız KMK m.25’teki çekilmezlik ve diğer özel şartlar gerçekleşirse mülkiyetin zorunlu devri davası gündeme gelir.
9. Yönetim planı kanundan üstün müdür?
Hayır. Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.
10. Mersin’de hangi mahkeme bakar?
KMK kapsamındaki hâkimin müdahalesi uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli/yetkili kuralları çerçevesinde belirlenir.
Gürültü, Koku ve Ortak Alan İhlalinde İlk 24 Saatte Ne Yapılmalı?
KMK m.18 ihlalinde delilin niteliği ihlal türüne göre değişir. Sürekli gece gürültüsü varsa olay saatleri düzenli biçimde kaydedilmeli, gerekiyorsa kolluk veya belediye zabıtası çağrılarak resmi tutanak oluşturulmalıdır. Koku veya duman sorunu teknik havalandırma eksikliğinden kaynaklanıyorsa yalnız komşu beyanı yerine teknik inceleme, baca-havalandırma projesi ve işyeri ruhsat kayıtları alınmalıdır. Ortak alan işgalinde yönetim planı, mimari proje, fotoğraf ve kurul kararları birlikte değerlendirilir.
Şikâyet edilen kişiye yazılı bildirim yapılması, ihlalin hangi davranıştan doğduğunu ve hangi KMK/yönetim planı hükmüne aykırı olduğunu somutlaştırır. “Rahatsız ediyor” gibi genel ifade yerine tarih, saat, yer ve davranış açıklanmalıdır. Yönetim uyarısı sonuç vermezse m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi dosyasına bu belgeler eklenebilir.
Komşuluk uyuşmazlığında tarafların birbirine karşı hakaret, tehdit veya hukuka aykırı kayıt toplama davranışına yönelmesi ayrı ceza ve kişilik hakkı sorunları yaratabilir. KMK m.18 hakkını kullanmak, karşı tarafın özel hayatını ihlal etme veya fiziksel müdahalede bulunma yetkisi vermez. Delil toplama ve başvuru kanuni yollarla yürütülmelidir.
İhlalin Sonradan Sona Ermesi Davayı Nasıl Etkiler?
İhlal dava açılmadan önce tamamen sona ermişse hâkimin müdahalesi talebindeki güncel hukuki yarar ayrıca değerlendirilir. Buna karşılık geçmişte doğmuş maddi zarar, onarım gideri veya başka tazmin talebi ihlalin sona ermesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Sürekli tekrar ihtimali bulunan davranışlarda mevcut durum ve tekrar riski somut delillerle açıklanmalıdır.
Kiracı taşınmışsa aynı kiracıya yönelik davranışın durdurulması talebi konusuz kalabilir; ancak malik veya yönetimin geçmiş zarar ve ortak gider talepleri devam edebilir. Bu nedenle dava türü ve talep sonucu, ihlalin güncel durumuna göre hazırlanmalıdır.
İçerik KMK m.18’in 2026 güncel metni, m.25 ve m.33 başvuru sistemi ile TMK m.737 komşuluk kuralı üzerinden hazırlanmıştır. Her rahatsızlığın otomatik tazminat veya zorunlu devir doğurmadığı açıkça ayrılmış, doğrulanmamış karar numarası kullanılmamıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
