Apartmanda Çekilmezlik Nedeniyle Evin Zorunlu Devri Mümkün mü? KMK 25 Şartları 2026
Kısa ve net cevap: Evet, ancak bu olağan bir komşuluk yaptırımı değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 uyarınca bir kat maliki kanundan doğan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bağımsız bölüm mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek kendilerine arsa payları oranında devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu kararına bağlıdır. Dava hakkı devir kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.20, m.25 ve m.33 esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
KMK 25 Zorunlu Devir Davası Nedir?
Kat mülkiyetinde temel amaç, aynı yapı içindeki bağımsız mülkiyetlerin ortak yaşam kurallarına uygun biçimde kullanılmasını sağlamaktır. Çoğu ihlal uyarı, ortak gider takibi veya KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesiyle çözülebilir. Ancak bazı ihlaller o kadar ağır ve süreklidir ki diğer kat maliklerinin o kişiyle ortak mülkiyet düzenini sürdürmesi çekilmez hâle gelir. KMK m.25 bu istisnai durumda mülkiyetin zorunlu devrini düzenler.
Davanın sonucu kabul edildiğinde bağımsız bölüm bedelsiz olarak alınmaz. Kanun, hükme en yakın tarihteki gerçek değerin davalı kat malikine ödenmesini zorunlu kılar. Bu yönüyle yaptırım, mülkiyet hakkının tamamen karşılıksız ortadan kaldırılması değil, kanunda belirlenen şartlarda bedeli karşılığında diğer kat maliklerine devridir.
m.25 dar yorumlanması gereken ağır bir hükümdür. Bir defalık tartışma, sıradan gürültü şikâyeti, küçük aidat gecikmesi veya yönetimle anlaşmazlık tek başına zorunlu devir sonucunu doğurmaz. İhlalin kanundaki “çekilmez hâle getirecek derece” eşiğine ulaşması veya maddede çekilmezliğin kesin olarak var sayıldığı hâllerden birinin gerçekleşmesi gerekir.
Dava doğrudan kiracıya karşı “evin elinden alınması” biçiminde kurulamaz; m.25 kat malikinin bağımsız bölüm mülkiyetinin devrini konu alır. Kiracının davranışı malikin sorumluluğu ve ihlalin giderilmesi bakımından m.18 ve kira hukuku çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
“Çekilmez Hâle Gelecek Derecede İhlal” Ne Demektir?
KMK m.25 ilk fıkra genel bir eşik koyar. Kat malikinin kanundan doğan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle getirecek derecede ihlal etmelidir. Dolayısıyla yalnız hukuka aykırılık yetmez; ortak yaşamın sürdürülemez seviyeye gelmesi gerekir.
Değerlendirmede ihlalin süresi, tekrarı, yoğunluğu, diğer maliklerin kullanım hakkına etkisi, önceki uyarılar ve m.33 kapsamında verilmiş kararlar önem taşır. Sürekli ortak alan işgali, ağır ve ısrarlı komşuluk ihlali veya kanuni yükümlülüğün tüm başvurulara rağmen sürdürülmesi somut olayda bu eşiğe yaklaşabilir.
Kanun ayrıca üç durumda çekilmezliğin “her hâlde mevcut farz edileceğini” açıkça söyler. Bu hâller gerçekleştiğinde davacıların ayrıca genel çekilmezlik yoğunluğunu başlangıçtan ispatlaması yerine kanuni karine devreye girer. Ancak bu özel hâllerin maddi şartlarının tam gerçekleştiği yine ispatlanmalıdır.
Kat malikleri kurulu kararında yalnız “bu kişi çekilmezdir” denilmesi hukuki şartların yerine geçtiği anlamına gelmez. Dava dosyasında ihlaller, takipler, mahkeme emirleri veya kullanım biçimi belgelerle ortaya konulur.
Ortak Gider Borcu Nedeniyle İki Takvim Yılında Üç Takip
KMK m.25 üçüncü fıkrasının (a) bendi, ortak giderlerden ve avanstan payına düşen borçları ödemediği için bir kat malikinin iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmasını çekilmezliğin kanunen var sayıldığı hâllerden biri olarak düzenler.
Burada yalnız borcun miktarı değil, takip sayısı ve zaman aralığı önemlidir. İki takvim yılı içinde üç ayrı icra veya dava takibine sebep olunması gerekir. Yönetimin üç kez hatırlatma mesajı göndermesi, üç icra/dava takibi şartının yerine geçmez. Takip dosyaları ve borç dönemleri somut olarak belgelenmelidir.
“İki takvim yılı” ifadesi de dikkatle uygulanır. Kanun “son 24 ay” dememiştir. Takiplerin hangi takvim yılları içinde gerçekleştiği dosyada tarihleriyle gösterilir. Dava açmadan önce UYAP/icra dosya numaraları, ödeme emirleri ve kesinleşen borç kayıtları toplanmalıdır.
Takibin sonradan ödenmiş olması her durumda geçmişte oluşan takip olgusunu silmez; ancak dava sebebinin ortadan kalkıp kalkmadığı ve m.25 son fıkradaki özel düzenleme somut durumda ayrıca değerlendirilir. Kanun dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkının düşeceğini belirtir.
KMK 33 Hâkim Emrine Rağmen Bir Yıl Israr
m.25 üçüncü fıkrasının (b) bendi, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hâkimi tarafından KMK m.33 uyarınca verilen emre rağmen kanundaki borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hâli sayar.
Bu özel durumda önce m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi kararı bulunmalıdır. Yönetimin veya kurulun yazılı uyarısı tek başına (b) bendindeki “hâkim emri” değildir. Mahkeme kararı ilgiliye tebliğ edilmiş olmalı ve buna rağmen ihlal bir yıl süreyle devamlı biçimde sürdürülmelidir.
Bir yıllık süre içinde ihlalin gerçekten kesilip kesilmediği önemlidir. Mahkeme emrine uyulmuş, sorun giderilmiş ve sonra tamamen farklı yeni bir uyuşmazlık çıkmışsa eski emir otomatik olarak her yeni olay için bir yıllık ısrar şartını oluşturmaz. Devamlılık somut davranışlarla ispatlanır.
Bu hüküm m.33 ile m.25 arasındaki kademeli yapıyı gösterir. Kanun çoğu ihlalde önce hâkimin müdahalesi ve belirlenen sürede yükümlülüğün yerine getirilmesini öngörür; emre rağmen çok uzun süreli ısrarda zorunlu devir ağır yaptırımı gündeme gelir.
Randevu Evi, Kumarhane veya Benzeri Kullanım
m.25 üçüncü fıkrasının (c) bendi, bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulmasını çekilmezliğin kanunen var sayıldığı üçüncü hâl olarak düzenler.
Bu bentte faaliyetin gerçek niteliği belirleyicidir. Soyut komşu dedikodusu, kişisel yaşam tarzına ilişkin önyargı veya doğrulanmamış ihbar mülkiyet devri için yeterli değildir. Bağımsız bölümün kanunda sayılan veya benzeri şekilde süreklilik gösteren hukuka ve genel ahlak düzenine aykırı yer olarak kullanıldığı güçlü delillerle ortaya konulmalıdır.
Kolluk tutanakları, ceza soruşturması belgeleri, idari mühürleme ve tanık anlatımları somut duruma göre önem taşıyabilir. Ancak devam eden ceza soruşturması ile kesinleşmiş mahkûmiyet aynı şey değildir; zorunlu devir davası kendi delil değerlendirmesini yapar.
Faaliyet kiracı tarafından yürütülüyor olsa dahi kat malikinin durumu ve m.18’deki birlikte sorumluluk rejimi ayrıca değerlendirilir. Malik ihlali öğrendikten sonra giderilmesi için kira hukuku çerçevesinde gerekli işlemleri yapmalıdır.
Zorunlu Devir Davası İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
KMK m.25 ikinci fıkra, aksi kararlaştırılmış olmadıkça dava açılması için diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla karar vermesini şart koşar. Yalnız toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterli değildir; sayı ve arsa payı iki ayrı ölçüttür.
Karar alınırken hakkında zorunlu devir istenen malik, kendi mülkiyetinin devrine ilişkin kararın doğrudan tarafıdır. Oy kullanma ve kurul usulü KMK m.31’deki “karar doğrudan kendini ilgilendiren malik” hükmüyle birlikte değerlendirilmelidir. Toplantı çağrısı ve karar defteri usulüne uygun tutulmalıdır.
Karara rağmen bazı kat malikleri dava açmak istemezse kanun, davayı açmak isteyen diğer maliklerin davayı sürdürebileceğini düzenler. Kabul hâlinde mülkiyet davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir; bedelin yatırılması ve ödeme sistemi buna göre yürütülür.
Dava kararıyla birlikte kat maliklerinin kimlik, arsa payı ve bağımsız bölüm kayıtları tapudan güncel olarak alınmalıdır. Devir oranı kişisel anlaşmayla değil kanunun arsa payı sistemine göre belirlenir.
Bağımsız Bölüm Bedelsiz mi Devredilir?
Hayır. KMK m.25 cezai müsadere değildir. Bağımsız bölümün mülkiyeti, hükme en yakın tarihteki değeri davalı kat malikine ödenerek devredilir. Bu nedenle dava sırasında taşınmazın güncel değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzun sunulması için davacılara uygun süre verir. Bedel süresinde yatırılmazsa kanundaki şart yerine getirilmemiş olur.
Devir bedeli süresinde yatırılır ve dava kabul edilirse hâkim davalının bağımsız bölüm mülkiyetinin davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devrine ve bedelin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Bedelin belirlenmesinde eski emlak vergisi değeri veya dava açıldığı günkü satış ilanı tek başına esas alınmaz. Kanun hükme en yakın tarih değerini istediği için yargılama uzadığında değerleme güncellenmelidir.
KMK 25 Davasında Altı Ay ve Beş Yıllık Hak Düşürücü Süre
KMK m.25 son fıkra iki kademeli hak düşürücü süre düzenler. Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır.
Bu süreler zamanaşımı değildir; hak düşürücü niteliktedir. Davanın hazırlanması, ihtar gönderilmesi veya yönetimle görüşme süreyi kendiliğinden durdurmaz. Devir kararı alındığında öğrenme tarihi ve dava tarihi açık biçimde dosyalanmalıdır.
Ayrıca kanun dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkının düşeceğini söyler. Bu nedenle yalnız süre içinde dava açılması yetmez; çekilmezlik sebebinin dava bakımından hâlen hukuki önem taşıması gerekir.
m.25 süreleri, KMK m.33 kapsamında kurul kararlarının iptali için öngörülen sürelerle karıştırılmamalıdır. Talebin mülkiyetin zorunlu devri mi, kurul kararının iptali mi olduğu doğru sınıflandırılmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın bulunduğu yer, kat mülkiyeti uyuşmazlığının doğal bağlantı noktasıdır. Dava açılmadan önce tapu kaydı ve bağımsız bölümün kat mülkiyetine tabi olduğu doğrulanmalıdır.
Dilekçeye kat malikleri kurulu devir kararı, arsa paylarını gösteren tapu kayıtları, çekilmezlik olgusunu kanıtlayan icra/dava dosyaları veya m.33 kararı, yönetim planı ve diğer deliller eklenmelidir. Talep, devir bedeli karşılığında mülkiyetin davacılara arsa payları oranında devri şeklinde açık kurulmalıdır.
Dava sırasında bedel tespiti ve gerekli teminat/yatırma işlemleri m.25’in özel prosedürüne göre yürür. Sıradan “tahliye” davası dilekçesiyle bu sonuç elde edilemez.
Sorunu Yaratan Kiracıysa Ev Sahibinin Evi Zorla Devredilir mi?
Kiracının ihlali, malik açısından otomatik zorunlu devir sonucu doğurmaz. Önce KMK m.18’deki yükümlülükler, malikin ihlali öğrenmesine rağmen tutumu, kira sözleşmesi ve ihlalin giderilmesi için kullanılan yollar değerlendirilir.
Kiracı komşuları ağır biçimde rahatsız ediyorsa malik TBK m.316 kapsamında kiracının özen ve komşulara saygı borcuna aykırılığını ileri sürebilir. Kanundaki ihtar ve fesih koşulları oluştuğunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Malik sorunu gidermek için etkin davranıyorsa bu durum m.25 çekilmezlik değerlendirmesinde önem taşır.
Malik ise ihlali bilerek destekliyor, bağımsız bölümü kanuna aykırı kullanım için tahsis ediyor veya hâkim kararına rağmen ihlalin sürmesine izin veriyorsa m.25 şartları somut olaya göre oluşabilir.
Zorunlu Devirden Önce Hangi Daha Hafif Yollar Var?
Ortak gider borcunda icra takibi, komşuluk ihlalinde yönetim uyarısı, KMK m.33 hâkimin müdahalesi, ortak alan işgalinde müdahalenin önlenmesi ve somut zararda tazminat talepleri daha sık kullanılan yollardır. m.25 son çare niteliğinde ağır bir müdahaledir.
İhlal kiracıdan kaynaklanıyorsa kira hukuku fesih ve tahliye yolları; ruhsatsız ticari faaliyetten kaynaklanıyorsa belediye/idari başvurular; suç niteliği varsa kolluk ve savcılık süreci ayrıca kullanılabilir.
Birden fazla hukuk yolunun bulunması, m.25 şartları oluştuğunda bu davanın hiçbir zaman açılamayacağı anlamına gelmez. Ancak dava, gerçekten çekilmezlik eşiği ve özel maddi şartlar gerçekleştiğinde tercih edilmelidir.
Mersin Uygulaması
KMK m.25 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki apartman ve sitelerde zorunlu devir için farklı çoğunluk veya süre yoktur. Tapu kaydı, arsa payı, toplantı kararı ve çekilmezlik delilleri taşınmazın bulunduğu ilçeye göre hazırlanır.
Mersin’de yüksek katlı site ve karma kullanımlı projelerde yönetim planı ayrıca önemlidir; ancak yönetim planı m.25’in emredici şartlarını hafifletemez. Dava açılmadan önce kat malikleri kurulunun doğru çoğunlukla karar alması ve altı aylık sürenin kaçırılmaması kritik önemdedir.
İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
1. Aidat ödemeyen kişinin evi hemen elinden alınır mı?
Hayır. KMK m.25’in özel şartları oluşmalıdır; iki takvim yılı içinde üç icra veya dava takibine sebep olma kanunda çekilmezliğin varsayıldığı hâllerden biridir.
2. Zorunlu devir bedelsiz midir?
Hayır. Hükme en yakın tarihteki bağımsız bölüm değeri davalı malike ödenir.
3. Dava için oybirliği gerekir mi?
Hayır. Aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu kararı gerekir.
4. Hâkim emrine uymamak tek başına yeterli mi?
m.25/3-b, KMK m.33 emrine rağmen yükümlülük ihlalinde devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini özel çekilmezlik hâli sayar.
5. Kumarhane olarak kullanım zorunlu devir sebebi midir?
m.25/3-c, bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılmasını özel çekilmezlik hâli sayar.
6. Dava açma süresi kaç aydır?
Devir kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay; her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıllık üst süre vardır.
7. Kiracının gürültüsü nedeniyle malik hemen zorunlu devre mahkûm edilir mi?
Hayır. Malikin yükümlülük ihlali ve m.25 şartları ayrıca gerçekleşmelidir.
8. Devir bedelini kim yatırır?
Dava açan kat malikleri, hâkimin verdiği süre içinde bedeli bankadaki vadeli hesaba yatırır.
9. Hangi mahkeme görevlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan bu uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
10. Dava sebebi sonradan ortadan kalkarsa ne olur?
m.25 son fıkra, dava sebebinin ortadan kalkması hâlinde dava hakkının düşeceğini düzenler.
Zorunlu Devir Son Çare Niteliğinde Ağır Bir Müdahaledir
KMK m.25’teki zorunlu devir, kat malikinin her kural ihlalinde uygulanabilecek sıradan bir yaptırım değildir. İhlalin diğer kat malikleri bakımından birlikte yaşamayı çekilmez hâle getirecek ağırlığa ulaşması gerekir. Aidatın gecikmesi, gürültü, ortak alana müdahale veya yönetim planına aykırılık gibi davranışlar öncelikle kendi özel hukuki yollarıyla değerlendirilir; m.25 koşullarının oluşup oluşmadığı ise ihlalin sürekliliği, ağırlığı ve Kanunda sayılan durumlar üzerinden ayrıca incelenir.
Dava hazırlığında yönetim kararları, ihtarlar, tutanaklar, aidat ve icra kayıtları, kolluk veya belediye belgeleri, fotoğraf-video kayıtları ve tanık anlatımları kronolojik biçimde toplanmalıdır. Tek bir soyut “rahatsız ediyor” beyanı, mülkiyet hakkının zorunlu devri gibi ağır bir talebi ispatlamak için yeterli değildir. Kat malikinin davranışı ile diğer maliklerin katlanamayacağı durum arasındaki bağ somutlaştırılmalıdır.
Mahkemenin zorunlu devir kararı vermesi hâlinde bağımsız bölüm bedelsiz olarak el değiştirmez; mülkiyetin devri ve karşılığının belirlenmesi Kanunun sistemi içinde yürütülür. Bu nedenle dava öncesinde hem m.25 koşulları hem de karar alma ve dava açma yetkisi eksiksiz kontrol edilmelidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
İçerik KMK m.25’in güncel metnindeki çekilmezlik, üç kesin varsayım, sayı ve arsa payı çoğunluğu, hükme en yakın değer, banka hesabına yatırma ve altı ay/beş yıl süre hükümleri üzerinden hazırlanmıştır. Olağan komşuluk ihtilafı ile zorunlu devir eşiği birbirinden ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
