Apartman Olağanüstü Toplantısı Nasıl Yapılır? KMK 29 15 Günlük Çağrı ve 1/3 Kuralı 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29’a göre önemli bir sebep ortaya çıktığında kat malikleri kurulu; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine her zaman olağanüstü toplanabilir. Toplantı çağrısı istenen toplantı tarihinden en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve toplantı sebebi açıkça bildirilmelidir. İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de yazılmalıdır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunur.
Güncellik: Bu rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan KMK m.29, m.30, m.31, m.32 ve m.33 esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Olağan Toplantı ile Olağanüstü Toplantı Aynı Değildir
KMK m.29’un ilk fıkrası olağan yıllık toplantıyı düzenler. Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, yönetim planında tarih yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kurul, yönetim planındaki zaman esas olmak üzere en geç iki yılda bir toplanır; plan tarih göstermiyorsa ikinci takvim yılının ilk ayı uygulanır.
Olağanüstü toplantı ise belirli olağan dönem beklenmeden önemli bir sebep çıktığında yapılan toplantıdır. Örneğin acil çatı onarımı, yüksek tutarlı beklenmeyen ortak gider, yönetici değişikliği ihtiyacı, ciddi güvenlik sorunu veya kurul kararı gerektiren beklenmedik işlem olağanüstü toplantı sebebi olabilir.
“Olağanüstü” sözcüğü, çağrı kurallarının uygulanmayacağı anlamına gelmez. Tam tersine m.29 ikinci fıkra özel bir çağrı usulü kurmuştur. Toplantı gerçekten acil görülse bile, kanunun öngördüğü en az 15 günlük çağrı ve toplantı sebebini bildirme şartı gözetilmelidir.
Can ve mal güvenliği bakımından hemen yapılması gereken müdahaleler başka kanuni yetkilere dayanabilir; kurul toplantısı beklenmeden alınması gereken acil teknik tedbir ile kat malikleri kurulunun olağanüstü karar toplantısı birbirinden ayrılmalıdır.
“Önemli Bir Sebep” Ne Anlama Gelir?
KMK m.29 olağanüstü toplantı için “önemli bir sebebin çıkması” şartını kullanır. Kanun örnekleri tek tek saymaz. Sebebin anagayrimenkulün yönetimi, ortak alanı, giderleri, güvenliği veya kat maliklerinin ortak karar alanı bakımından olağan toplantıyı beklemeyi makul kılmayacak bir önem taşıması gerekir.
Yöneticiyle kişisel anlaşmazlık veya gündemsiz sohbet toplantısı için m.29’un özel usulünü kullanmak doğru değildir. Toplantı çağrısında önemli sebep somut biçimde yazılmalıdır. “Gerekli görülen hususların görüşülmesi” şeklindeki belirsiz ifade, maliklerin ne için çağrıldığını anlamasını engeller.
Çatı akması, ana tesisat arızası, güçlendirme kararı, büyük sigorta hasarı, dava açılması, yönetici görevden alınması, ortak yerin kullanımında ciddi sorun veya mevzuat nedeniyle süreli karar ihtiyacı önemli sebep oluşturabilir. Her olayın önemi binanın şartlarına göre değerlendirilir.
Önemli sebep varsa toplantı yalnız yöneticinin isteğine bağlı değildir. Denetçi veya kanundaki üçte bir malik grubu da toplantı sürecini başlatabilir.
Olağanüstü Toplantıyı Kim İsteyebilir?
KMK m.29 üç ayrı talep sahibini açıkça sayar: yönetici, denetçi ve kat maliklerinden üçte biri. Bu kişilerden herhangi birinin kanuni talebi olağanüstü toplantı sürecini başlatabilir. Üçte bir hesabı kat maliki sayısı üzerinden yapılır; bağımsız bölüm sayısı ile malik sayısı aynı olmayabilir.
Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa KMK m.31’de oy hakkı bakımından her bağımsız bölüm için oy ve toplam oyların üçte biri sınırı vardır. Ancak m.29’daki “kat maliklerinden üçte biri” ifadesi toplantı talebi bakımından malik sayısının doğru tespitini gerektirir. Tapu kayıtları ve paydaşlı bağımsız bölümler gözden geçirilmelidir.
Kiracı, m.29’da olağanüstü toplantıyı tek başına isteme yetkisi verilen kişiler arasında değildir. Kiracı kendi malikine veya yönetime sorununu iletebilir; kurulda temsil ancak kanuni vekâlet ve malik oy hakkı üzerinden yürür.
Üçte bir çoğunluğun talebi yazılı yapılmalı, toplantı sebebi ve talep sahipleri açıkça gösterilmelidir. Sonradan “biz istememiştik” tartışmasını önlemek için imza ve tarihlerin aynı belgede tutulması yararlıdır.
15 Günlük Çağrı Süresi Nasıl Hesaplanır?
m.29, olağanüstü toplantı için istenen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılmasını öngörür. Amaç maliklerin toplantıdan haberdar olması, gündemi incelemesi ve gerekiyorsa vekil hazırlamasıdır.
Çağrının son gün yapılması risklidir. Tebliğ ve imza tarihi ispatlanmalıdır. Yönetim, toplantı tarihinden geriye doğru yalnız belgeyi hazırladığı günü değil malike ulaştırıldığı tarihi dikkate almalıdır.
Kanunda 15 gün “iş günü” olarak değil gün olarak düzenlenmiştir. Süre hesabında genel hukuk kuralları uygulanır. Resmî tatil veya hafta sonu nedeniyle maliklerin fiilen bilgilendirilmesi gecikecekse yönetim çağrıyı daha erken yapmalıdır.
Bir malike 15 gün önce, diğerine iki gün önce haber verilmesi bütün maliklere usulüne uygun çağrı yapıldığı anlamına gelmez. m.29 bütün kat maliklerine çağrıyı şart koşar.
Olağanüstü Toplantı Çağrısı WhatsApp ile Yapılabilir mi?
KMK m.29 metni, olağanüstü toplantı çağrısının bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup yoluyla yapılmasını öngörür. Bu nedenle yalnız WhatsApp grubuna mesaj yazılması kanunun açık usulünün güvenli karşılığı değildir.
Elektronik haberleşme ek bilgilendirme olarak kullanılabilir. Yönetim taahhütlü mektubu veya imza karşılığı çağrıyı yaptıktan sonra aynı metni e-posta ya da mesaj uygulamasından da gönderebilir. Ancak olası iptal davasında m.29’un açık biçimde saydığı yöntemlerle ispat edilen çağrı daha güçlüdür.
Kat malikinin fiilen toplantıya katılması çağrı eksikliğinin her durumda tüm sonuçlarını otomatik olarak kaldırmaz; somut itiraz ve kararın niteliği ayrıca değerlendirilir. Yönetim usul tartışmasına girmemek için kanun metnine uygun çağrı yapmalıdır.
Taahhütlü mektubun gönderildiği adres güncel olmalıdır. Maliklerin tebligat/iletişim adresleri yönetimde kayıtlı tutulmalı ve adres değişiklikleri bildirildiğinde güncellenmelidir.
Çağrıda Toplantı Sebebi Yazılmak Zorunda mı?
Evet. m.29, toplantı sebebinin bildirilmesini açık şart olarak düzenler. Olağanüstü toplantı, önemli sebebe dayandığı için maliklerin hangi olağanüstü konuyu görüşeceğini önceden bilmesi gerekir.
“Yönetim meseleleri” gibi sınırsız bir ifade yerine “çatı yenileme tekliflerinin görüşülmesi ve ek avans kararı”, “yönetici değişikliği”, “ortak alan davası açılması” gibi somut gündem maddeleri yazılmalıdır.
Toplantıda gündemde bulunmayan ve maliklerin hazırlık yapmasını gerektiren çok önemli bir karar alınması, kararın iptali uyuşmazlığında sorun yaratabilir. Özellikle kanunun özel çoğunluk veya oybirliği istediği işlemler baştan açık gündeme konulmalıdır.
Gündemle birlikte teklif, keşif özeti veya sözleşme taslağının gönderilmesi kanuni zorunluluk olmasa da maliklerin bilinçli oy kullanmasını sağlar. Yüksek bedelli onarım veya hizmet sözleşmesinde bu uygulama yönetim şeffaflığını güçlendirir.
İlk Çağrıda İkinci Toplantının Bilgileri de Yazılmalı mı?
Evet. KMK m.29 son fıkra, ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının da belirtilmesini şart koşar. İkinci toplantı bilgisi ilk toplantı başarısız olduktan sonra sonradan keyfî biçimde belirlenmemelidir.
Bu düzenleme malikin iki olası toplantı tarihini de baştan bilmesini sağlar. İlk toplantıda çoğunluk oluşmazsa yeni ve belirsiz çağrı tartışması yaşanmaz.
İkinci toplantının yeri erişilebilir ve açık olmalıdır. “Site içinde uygun bir yer” yerine toplantı salonu, blok, açık adres veya herkesçe tereddütsüz anlaşılabilir yer yazılmalıdır.
İkinci toplantının yapılabilmesi, ilk toplantının usulüne uygun çağrılmış olmasını gereksiz hâle getirmez. Çağrı zinciri bir bütün olarak m.29’a uygun tutulmalıdır.
İlk ve İkinci Toplantı Arasında Kaç Gün Olmalı?
KMK m.29, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak sürenin yedi günden az olamayacağını açıkça düzenler. KMK m.30 ise yeter sayı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantının en geç 15 gün sonra yapılacağını söyler. Bu iki hüküm birlikte okunduğunda ikinci toplantı ilk toplantıdan en az 7, en geç 15 gün sonraya planlanır.
Örneğin ilk toplantı 1 Ekim ise ikinci toplantının 3 Ekim yapılması yedi günlük alt sınıra aykırıdır. İkinci toplantıyı bir ay sonraya bırakmak da m.30’daki en geç 15 günlük sınıra uymaz.
Takvim hazırlanırken hem alt hem üst sınır kontrol edilmelidir. Yönetim planında kanunun emredici sürelerine aykırı daha kısa düzenleme bulunması kanuni sınırı ortadan kaldırmaz.
Usulsüz Çağrı Alınan Kararı Geçersiz Yapar mı?
Usulsüz çağrı, kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi talebine konu olabilir. KMK m.33, kurul kararına razı olmayan kat malikinin hâkimin müdahalesini isteme ve karar iptali sistemini düzenler. İptal süresinin başlangıcı toplantıya katılıp katılmamaya ve kararı öğrenme tarihine göre farklılaşabilir.
Her usul hatasının hukuki sonucu aynı değildir. Kanunun oybirliği gibi kurucu bir şart aradığı karar ile basit bir çağrı eksikliği farklı değerlendirilir. Ancak yönetimin “nasıl olsa çoğunluk bizde” düşüncesiyle m.29 çağrı usulünü ihmal etmesi kararı gereksiz iptal riskiyle karşı karşıya bırakır.
Toplantı tutanağında katılan malik/vekiller, arsa payları, kullanılan oylar ve karar metni açık tutulmalıdır. Usul tartışması yalnız çağrı belgesinden değil toplantı ve oy kayıtlarından da doğabilir.
Toplantı Çağrısının Yapıldığı Nasıl İspatlanır?
İmza karşılığı çağrıda her malikin imza ve teslim tarihi, taahhütlü mektupta posta gönderi kaydı ve teslim/iadeye ilişkin belgeler saklanmalıdır. Çağrı metninin bir örneği de yönetim dosyasında tutulmalıdır.
Birden fazla blok veya çok sayıda malik bulunan sitelerde çağrı listesi ile tapu malik listesi karşılaştırılmalıdır. Eski malik, kiracı veya yanlış adrese gönderilen çağrı “bütün kat maliklerine” şartını karşılamayabilir.
Vekâletle temsil edilecek malik bakımından çağrı yine malike yapılır; vekil yetkisi toplantıda ayrıca kontrol edilir. Yönetim, vekâletnameleri çağrı belgelerinden ayrı dosyalamalıdır.
Mersin’de Olağanüstü Apartman Toplantısı
KMK m.29 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki apartman ve sitelerde de 15 günlük çağrı, üçte bir talep ve yedi günlük ikinci toplantı alt sınırı değişmez. Yönetim planı olağan toplantı zamanını belirleyebilir; ancak olağanüstü toplantının kanuni çağrı şartları korunur.
Mersin’de çok bloklu toplu yapılarda hangi kurulun—blok kat malikleri, toplu yapı temsilciler kurulu veya başka yönetim organı—toplanacağı yönetim planı ve KMK toplu yapı hükümlerine göre belirlenmelidir. Yanlış kurulun çağrılması, kararın yetki ve geçerlilik sorununu doğurabilir.
İlgili Rehberler
- Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
- Kat Malikinin Yükümlülükleri
- Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Dilekçesi
Sık Sorulan Sorular
1. Olağanüstü toplantıyı kim çağırabilir?
Önemli sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul toplanabilir.
2. Çağrı kaç gün önce yapılır?
Toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılır.
3. WhatsApp çağrısı tek başına yeterli mi?
KMK m.29 imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektubu açıkça düzenler; elektronik mesaj ek bilgilendirme olarak kullanılabilir.
4. Toplantı sebebi yazılmalı mı?
Evet. Olağanüstü toplantı sebebi çağrıda açıkça bildirilmelidir.
5. İkinci toplantı tarihi ilk çağrıda yazılır mı?
Evet. İlk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda gösterilir.
6. İki toplantı arasında en az kaç gün bulunur?
En az 7 gün bulunmalıdır.
7. İkinci toplantı en geç ne zaman yapılır?
KMK m.30’a göre ilk toplantının yapılamaması hâlinde en geç 15 gün sonra yapılır.
8. Kiracı tek başına olağanüstü toplantı isteyebilir mi?
m.29 talep yetkisini yönetici, denetçi ve kat maliklerinin üçte birine verir.
9. Usulsüz çağrıya karşı dava açılabilir mi?
Alınan kurul kararının iptali KMK m.33 şartları çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinde istenebilir.
10. Yönetim planı 15 günlük süreyi 3 güne indirebilir mi?
Kanunun açık çağrı süresi yönetim planıyla keyfî biçimde ortadan kaldırılamaz.
Olağanüstü Toplantı Talebi Yönetici Tarafından İşleme Alınmazsa
Kat maliklerinin üçte biri veya denetçi m.29 şartlarına uygun şekilde olağanüstü toplantı istemiş olmasına rağmen yönetici çağrıyı yapmıyorsa, talep sahipleri öncelikle yazılı istemi ve yöneticinin hareketsizliğini belgelemelidir. Kat Mülkiyeti Kanununun kurul ve yönetim sistemi, yöneticinin kanuni talebi keyfî biçimde etkisiz bırakmasına izin vermez. Uyuşmazlığın niteliğine göre m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir ve toplantının kanuna uygun şekilde yapılmasını sağlayacak tedbirler talep edilebilir.
Üçte bir talebinin gerçekten oluşup oluşmadığı tapu malik listesi üzerinden kontrol edilmelidir. İmza atan kişinin sonradan bağımsız bölümünü satmış olması, talep tarihindeki malik sıfatı ve toplantı tarihindeki yeni malik durumu bakımından ayrı değerlendirilir. Güncel malik listesi çağrı günü yeniden kontrol edilmelidir.
Yönetici değişikliği talebi olağanüstü toplantının konusuysa, mevcut yöneticinin çağrı yapmak istememesi çıkar çatışması doğurabilir. Bu durum kanundaki üçte bir talep hakkını ortadan kaldırmaz. Talep, gündem, imzalar ve teslim belgesi düzenli tutulduğunda mahkeme veya karar iptali aşamasında olayın kronolojisi açıkça gösterilebilir.
Toplu Yapılarda Olağanüstü Toplantı Kimin Kurulu Tarafından Yapılır?
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde her uyuşmazlık bütün kat maliklerinin genel toplantısını gerektirmez. Blok ortak alanına ilişkin konu blok kat malikleri kurulunun, bütün toplu yapıyı ilgilendiren konu ise toplu yapı temsilciler kurulunun veya yönetim planında belirlenen yetkili organın görev alanında olabilir. Bu nedenle m.29 çağrısı yapılmadan önce hangi kurulun karar yetkisine sahip olduğu belirlenmelidir.
Yanlış kurulun usulüne uygun çağrılmış olması yetki sorununu çözmez. Toplantı çağrısındaki 15 günlük süre kadar, gündemin doğru yönetim organına ait olması da kararın geçerliliği için önemlidir.
Olağanüstü Toplantı Çağrısında Sebep ve Tebliğ Usulü Açık Olmalıdır
KMK m.29, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulunun her zaman toplanabilmesini düzenler. Olağanüstü toplantı yapılabilmesi, gündemsiz ve habersiz biçimde maliklerin bir araya gelmesi anlamına gelmez. Toplantı için istenen sebep çağrıda gösterilmeli ve çağrı Kanunun öngördüğü süre ve usulle maliklere ulaştırılmalıdır.
Kanundaki en az on beş günlük çağrı süresi, maliklerin toplantı gündemini öğrenip hazırlık yapabilmesi için getirilmiştir. Çağrının imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılması, sonradan “toplantıdan haberim yoktu” uyuşmazlığında ispat sağlar. Yönetim planında Kanuna aykırı olmayan tamamlayıcı çağrı hükümleri varsa onlar da uygulanır.
Olağanüstü toplantıda alınacak kararın geçerliliği yalnız çağrı usulüne bağlı değildir; toplantı ve karar yeter sayıları KMK m.30 ile, özel konuya ilişkin nitelikli çoğunluk veya oybirliği şartları ise ilgili özel maddelerle ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle tutanakta çağrı sebebi, katılanlar, arsa payları, gündem ve her kararın oy dağılımı açık biçimde gösterilmelidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Rehber KMK m.29’un güncel metnindeki önemli sebep, yönetici/denetçi/üçte bir talebi, 15 günlük çağrı, çağrı yöntemi, toplantı sebebi ve 7 günlük alt sınır ile m.30’daki 15 günlük üst sınır birlikte değerlendirilerek hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
