Apartman Toplantısında Karar Yeter Sayısı Kaçtır? KMK 30 İlk ve İkinci Toplantı 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 uyarınca ilk kat malikleri kurulu toplantısında toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. Bu yeter sayı oluştuğunda kurul, kanunda özel bir çoğunluk öngörülmemiş konularda oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yeter sayı yokluğu nedeniyle yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak KMK’nın oybirliği, beşte dört veya sayı ve arsa payı çoğunluğu gibi özel yeter sayı istediği konularda ikinci toplantının düşük katılımlı olması bu özel çoğunluğu ortadan kaldırmaz.
Güncellik: Bu rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, m.30, m.31, m.32 ve özel çoğunluk getiren m.24, m.28, m.34 ve m.45 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı Aynı Şey Değildir
Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliğinde iki ayrı sayı kontrol edilir. Birincisi toplantının başlayabilmesi için gerekli katılım, ikincisi toplantıda belirli kararın alınabilmesi için gereken olumlu oy sayısıdır. KMK m.30 ilk toplantıda her iki kavramı aynı fıkra içinde düzenler; buna rağmen hesapları ayrı yapılmalıdır.
İlk toplantı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır olması gerekir. Bu katılım sağlandıktan sonra kanunda özel çoğunluk bulunmayan gündem maddesi oy çokluğuyla karara bağlanır. Dolayısıyla “toplantı açıldı, artık her karar iki kişinin oyuyla alınır” şeklinde bir sonuç yoktur.
İkinci toplantıda ise ilk toplantının yapılamamasının nedeni yeter sayı eksikliği olmalıdır. Bu durumda m.30 ikinci fıkra karar yeter sayısını katılanların salt çoğunluğu olarak düzenler. Ancak özel çoğunluk isteyen kanun hükümleri yine korunur.
Bu ayrım, apartman toplantılarındaki en yaygın iptal sebeplerinden biridir. Karar defterinde yalnız “çoğunlukla kabul edildi” yazılması yeterli denetime imkân vermez; toplantıya katılan malik sayısı, arsa payı ve olumlu-olumsuz oylar açıkça gösterilmelidir.
İlk Toplantıda Kaç Kat Maliki Bulunmalıdır?
KMK m.30/1, ilk toplantının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılacağını söyler. İki koşul birlikte gerçekleşmelidir. Malik sayısının yarısından fazlası var ama temsil edilen arsa payı yarıyı geçmiyorsa toplantı yeter sayısı yoktur. Arsa payı yarıyı geçiyor fakat malik sayısı yarıdan fazla değilse yine toplantı açılamaz.
“Yarısından fazla” salt çoğunluğu ifade eder. Örneğin 20 kat malikinin bulunduğu yapıda malik sayısı bakımından en az 11 kat malikinin toplantıda temsil edilmesi gerekir. Ancak bu 11 kişinin arsa paylarının toplamı da bütün arsa paylarının yarısından fazla olmalıdır.
Bağımsız bölüm sayısı ile kat maliki sayısı her zaman aynı değildir. Bir kişi üç dairenin maliki olabilir; bir bağımsız bölüm de birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunabilir. m.31 oy sistemindeki temsil kuralları bu nedenle toplantı listesinde doğru uygulanmalıdır.
Vekil aracılığıyla temsil edilen malik toplantıda temsil edilmiş sayılır; fakat vekâletin yetkisi ve m.31’deki yüzde beş/en fazla iki kişi sınırı ayrıca kontrol edilir. Usulsüz vekâlet üzerinden toplantı çoğunluğu tamamlanamaz.
Neden Hem Malik Sayısı Hem Arsa Payı Hesaplanır?
Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm sahipliği ile anagayrimenkul arsasındaki payı birlikte barındırır. Kanun yalnız kişi sayısına göre toplantı yapılsaydı çok küçük arsa paylarına sahip maliklerin ekonomik ağırlığı tamamen dikkatsiz kalabilir; yalnız arsa payına göre sistem kurulsa bu kez az sayıdaki büyük paylı malik bütün yönetimi belirleyebilirdi. m.30 ilk toplantıda iki ölçütü birlikte kullanır.
Arsa payları tapu kayıtlarından alınmalıdır. Yönetimin yıllardır kullandığı eski Excel listesi, tapuda devir veya arsa payı düzeltmesi olmuşsa güncel olmayabilir. Toplantıdan önce bağımsız bölümlerin malik ve arsa payı bilgileri güncellenmelidir.
Kat irtifakı veya toplu yapı gibi özel yapılarda hangi kurulun hangi bağımsız bölümleri temsil ettiği ayrıca belirlenir. Blok kurulu ile toplu yapı temsilciler kurulu aynı toplantı hesabına sahip olmayabilir. Yönetim planı ve KMK’nın toplu yapı hükümleri incelenmelidir.
Bir bağımsız bölümün paylı maliklerinden yalnız biri gelmişse m.31’e göre bu paydaşın diğerlerini temsil yetkisi bulunmalıdır. Aksi hâlde o bağımsız bölümün oyunun nasıl kullanılacağı tartışmalı hâle gelir.
İlk Toplantıda Karar Nasıl Alınır?
İlk toplantı yeter sayısı sağlandığında m.30/1 genel kural olarak kurulun oy çokluğuyla karar vereceğini düzenler. Oy çokluğu, toplantıda geçerli şekilde kullanılan oyların lehte olanlarının karşıt oylardan fazla olmasıdır; fakat özel kanun hükümleri varsa genel kural uygulanmaz.
Örneğin olağan hizmet alımı, bütçe uygulamasına ilişkin bazı idari kararlar veya kanunda özel çoğunluk belirtilmeyen yönetim işleri genel oy çokluğu sistemine girebilir. Buna karşılık yönetici atanmasında m.34 bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu; yönetim planı değişikliğinde m.28 bütün kat maliklerinin beşte dördünü; m.24 belirli mesken işyeri kullanımlarında oybirliğini arar.
Bu nedenle her gündem maddesi oylanmadan önce “bu karar için özel çoğunluk var mı?” sorusu sorulmalıdır. Toplantının yeter sayıyla açılmış olması, özel karar çoğunluğunu ortadan kaldırmaz.
Karar metni oylamadan önce anlaşılır biçimde okunmalı veya yazılı olarak sunulmalıdır. “Gereği için yöneticiye yetki verilmesine” gibi sınırı belirsiz kararlar sonradan yetki tartışması doğurabilir.
İkinci Toplantı Ne Zaman Yapılır?
İlk toplantıda KMK m.30/1’deki sayı ve arsa payı yeter sayısı oluşmazsa toplantı yapılamaz. m.30/2 bu durumda ikinci toplantının en geç 15 gün sonra yapılacağını düzenler. m.29 ise ilk ve ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmasını şart koşar.
Dolayısıyla ikinci toplantı, ilk toplantı tarihinden en az 7 ve en geç 15 gün sonraya konulmalıdır. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.
İlk toplantı yeter sayısı bulunmasına rağmen yönetim keyfî olarak “daha çok kişi gelsin” deyip toplantıyı ikinci tarihe bırakırsa m.30/2’nin düşük katılım rejiminin şartı tartışmalı olur. İkinci toplantı, yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantının yapılamaması durumuna özgüdür.
İkinci toplantıda toplantıya katılacak asgari malik sayısı için m.30/1’deki yarıdan fazla kuralı aranmaz. Ancak alınacak kararın özel çoğunluğu varsa o özel oran yine sağlanmalıdır.
İkinci Toplantıda “Katılanların Salt Çoğunluğu” Nasıl Hesaplanır?
m.30/2, ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu söyler. Salt çoğunluk yarıdan bir fazla değil, toplam katılan/temsil edilen oy sayısının yarısından fazlasıdır. Örneğin geçerli 9 oy kullanılıyorsa karar için en az 5 olumlu oy gerekir.
Katılanların sayısı hesabında m.31’deki oy hakkı ve vekâlet kuralları uygulanır. Bir kişi birden çok bağımsız bölüme sahipse her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı olsa da sahip olabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Vekil de yüzde beş sınırına tabidir; 40 veya daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Çekimser oyların salt çoğunluk hesabındaki etkisi toplantı tutanağında açıkça görülmelidir. En güvenli yöntem, her gündem maddesinde kabul, ret ve çekimser oy sayılarını ayrı yazmaktır.
Bir karar doğrudan bir kat malikini ilgilendiriyorsa m.31 uyarınca ilgili malik görüşmede bulunabilir fakat oy kullanamaz. Bu durumda karar yeter sayısı hesabında kullanılabilecek geçerli oy sayısı buna göre değerlendirilir.
İkinci Toplantıda Hangi Özel Çoğunluklar Devam Eder?
KMK m.30/3, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümlerin saklı olduğunu açıkça söyler. Bu cümle, ikinci toplantının “kaç kişi gelirse gelsin her şeyi çoğunlukla yapar” şeklinde anlaşılmasını önler.
KMK m.24’te mesken bölümde belirli işyeri ve işletmelerin açılması için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. İkinci toplantıya yalnız üç malik gelmişse bu üç kişinin oybirliği bütün maliklerin oybirliği değildir.
KMK m.28 yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördü oyunu arar. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu bu beşte dört şartının yerine geçmez.
KMK m.34 yönetici atanması için bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu şart koşar. Toplantı ikinci toplantı olsa da yönetici seçimi bu özel çoğunlukla yapılmalıdır.
KMK m.45 anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, bölünen kısmın devri veya çatı/dış duvarın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli işler için bütün kat maliklerinin oybirliğini ister. Bu oran da ikinci toplantıda düşmez.
Bir Kişi Çok Sayıda Daireye Sahipse Kaç Oy Kullanır?
KMK m.31’e göre her kat malikinin arsa payından bağımsız olarak bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kesirler hesaba katılmaz.
Bu sınırlama, tek kişinin çok sayıda daire satın alarak kurul iradesini tek başına belirlemesini önler. Toplantı listesinde malik sayısı, bağımsız bölüm sayısı ve kullanılabilecek oy sayısı ayrı sütunlarla gösterilmelidir.
Paylı mülkiyetteki bir bağımsız bölüm için paydaşlar içlerinden bir kişiye vekâlet verir ve tek oy kullanılır. Ehliyetsiz malik kanuni temsilcisi tarafından temsil edilir.
Toplantı Tutanağında Hangi Bilgiler Bulunmalı?
Kararların denetlenebilmesi için toplantı tarih ve yeri, çağrı bilgisi, katılan malik/vekiller, temsil ettikleri bağımsız bölümler, arsa payları, toplantı yeter sayısı, gündem, her kararın açık metni ve oy dağılımı tutanakta gösterilmelidir.
“Oy çokluğuyla kabul” ifadesi özel çoğunluk gereken kararda yeterli değildir. Örneğin yönetici seçiminde olumlu oy verenlerin hem malik sayısı hem arsa payı toplamı yazılmalıdır. Yönetim planı değişikliğinde beşte dört hesabının hangi toplam üzerinden yapıldığı gösterilmelidir.
Kararlar KMK m.32 uyarınca noter tasdikli karar defterine yazılarak toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır; karşı oy kullanan malik aykırılık sebebini belirterek imzalar. Defter ve belgeler yönetici tarafından saklanır.
Yetersiz Çoğunlukla Alınan Karar Nasıl İptal Edilir?
KMK m.33, kat malikleri kurulu kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi ve iptal sistemini düzenler. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde kanundaki süre istisnası ayrıca değerlendirilir.
Karar yeter sayısının eksikliği, iptal veya geçersizlik iddiasının temel sebeplerinden biridir. Davacı, tapu malik listesi, arsa payları, hazirun cetveli, vekâletnameler ve karar defterini dosyaya sunmalıdır.
Mahkeme yalnız toplantıda “kaç kişi vardı” sorusuna değil, kararın türüne göre hangi kanuni çoğunluğun gerektiğine bakar. Genel m.30 kuralı mı yoksa özel m.24, m.28, m.34, m.45 çoğunluğu mu uygulanacağı doğru belirlenmelidir.
Karar Yeter Sayısı İçin Örnek Hesaplar
20 malik: İlk toplantı için en az 11 malik ve bunların toplam arsa payının yarıdan fazla olması gerekir. 12 malik katılmış ve arsa payı şartı sağlanmışsa genel karar 7 kabul, 5 ret ile alınabilir; özel çoğunluk gerektiren konu varsa ilgili madde uygulanır.
İkinci toplantıda 7 geçerli oy: Genel karar için katılanların salt çoğunluğu 4’tür. Ancak yönetim planı değişikliği için 7 kişiden 4’ü yetmez; bütün maliklerin beşte dördü gerekir.
Bir malik 15 bağımsız bölümden 8’ine sahipse: m.31 uyarınca kullanabileceği oy bütün oyların üçte birini aşamaz. Toplantı ve karar hesabı buna göre yapılır.
Doğrudan kendisini ilgilendiren karar: Malik toplantıda görüşmeye katılabilir ama oya katılamaz. Kullanılabilecek geçerli oylar buna göre belirlenir.
Mersin Uygulaması
KMK m.30 Mersin’de de aynıdır. Site ve apartman yönetimleri toplantı öncesi güncel tapu malik/arsa payı listesini çıkarmalı, vekâletleri kontrol etmeli ve özel çoğunluk gerektiren gündemleri ayırmalıdır. Çok bloklu toplu yapılarda hangi kurulun yetkili olduğu yönetim planı ve toplu yapı hükümlerine göre ayrıca belirlenir.
İlgili Rehberler
- Apartman Olağanüstü Toplantı Çağrısı
- Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
- Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali
Sık Sorulan Sorular
1. İlk toplantıda kaç kişi gerekir?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir.
2. İkinci toplantıda aynı çoğunluk aranır mı?
Hayır. Genel kararlar için katılanların salt çoğunluğu yeterlidir; özel kanuni çoğunluklar saklıdır.
3. İkinci toplantı kaç gün sonra yapılır?
İlk toplantıdan en az 7, en geç 15 gün sonra yapılır.
4. İkinci toplantıda üç kişi her kararı alabilir mi?
Hayır. Özel çoğunluk isteyen kararlar için kanundaki oran aynen uygulanır.
5. Yönetici ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla seçilir mi?
KMK m.34 bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu arar.
6. Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?
KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
7. Mesken dairede lokanta için kaç oy gerekir?
KMK m.24 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.
8. Bir malik çok sayıda daireyle sınırsız oy kullanabilir mi?
Hayır. m.31 toplam oyların üçte biri üst sınırını getirir.
9. Yanlış çoğunlukla alınan karar iptal edilir mi?
KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde iptal talebi ileri sürülebilir.
10. Karar defterine oy sayısı yazılmalı mı?
Kanuni çoğunluğun denetlenebilmesi için kabul, ret, temsil ve arsa payı bilgilerinin açık tutulması gerekir.
KMK 30’daki Genel Çoğunluk Özel Karar Nisaplarını Ortadan Kaldırmaz
Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 ilk toplantı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanmasını ve toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verilmesini temel kural olarak düzenler. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının zamanı Kanundaki ve çağrıdaki kurala göre belirlenir; ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak m.30’un son fıkrası, Kanunda belirli işler için ayrıca öngörülen yeter sayıları açıkça saklı tutar.
Bu nedenle yönetici seçimi, önemli yönetim işleri, faydalı yenilik ve ilaveler, ortak alan üzerinde tasarruf veya bağımsız bölüm kullanımını etkileyen özel kararlar için yalnız m.30’daki genel çoğunlukla yetinilmez. İlgili işlem için KMK’nın özel maddesi ayrıca kontrol edilir. Toplantıya yüksek katılım olması da özel oybirliği veya nitelikli çoğunluk şartını kendiliğinden düşürmez.
Toplantı tutanağında hazır bulunan malik veya vekiller, arsa payları, gündem, kullanılan oylar ve karar sonucu açıkça gösterilmelidir. Sonradan karar iptali tartışmasında hem toplantı yeter sayısı hem de somut karar için gereken özel nisap ayrı ayrı incelenir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
İçerik KMK m.30’un ilk ve ikinci toplantı için farklı yeter sayı sistemini, m.29’daki 7-15 günlük tarih aralığını ve m.24, m.28, m.34, m.45 özel çoğunluklarını birlikte ele almıştır. “İkinci toplantıda gelenler her şeyi kararlaştırır” şeklindeki yanlış genelleme kullanılmamıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
