Apartman Toplantısında Vekâlet ve Oy Hakkı Nasıl Hesaplanır? KMK 31 Yüzde 5 ve Üçte Bir Sınırı 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31’e göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat maliki oyunu yetkili vekille kullanabilir. Bir kişi toplam oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk veya daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir karar doğrudan bir kat malikini ilgilendiriyorsa o malik görüşmede bulunabilir fakat oy kullanamaz.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan KMK m.30, m.31, m.32, m.34 ve ilgili özel çoğunluk hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Her Kat Maliki Kaç Oy Hakkına Sahiptir?
KMK m.31’in temel kuralı, her kat malikinin arsa payının büyüklüğüne bakılmaksızın bir oy hakkına sahip olmasıdır. Bir dairenin arsa payı diğerinden iki kat fazla olsa bile, tek bağımsız bölüme sahip iki malik kural olarak birer oy kullanır. Arsa payı toplantı ve bazı karar yeter sayılarında ayrıca önem taşır; bireysel oy hakkının başlangıç sayısını belirlemez.
Kat maliki toplantıya bizzat katılabilir veya kanuni sınırlar içinde vekil aracılığıyla oy kullanabilir. Oy hakkı bağımsız bölüm malikliğine bağlıdır. Kiracı kendiliğinden oy sahibi olmaz; malik tarafından usulüne uygun vekil tayin edilirse malikin oyunu temsil edebilir.
Toplantı listesinde yalnız kişi adlarını yazmak yeterli değildir. Hangi malikin hangi bağımsız bölümü temsil ettiği, birden fazla bölüm sahibi olup olmadığı ve vekâlet ilişkileri açıkça gösterilmelidir. Aksi hâlde toplam oy sayısı ile kullanılan oyların denetlenmesi zorlaşır.
Kat mülkiyetinde “arsa payım yüksek, iki oy kullanırım” yaklaşımı m.31’in ilk fıkrasına aykırıdır. Ek oy ancak kişinin gerçekten birden fazla bağımsız bölüm maliki olmasıyla doğar; bunun da üçte bir üst sınırı vardır.
Birden Fazla Dairesi Olan Malik Kaç Oy Kullanır?
m.31 ikinci fıkra, bir malikin anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü bulunması hâlinde her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı olduğunu düzenler. Örneğin 12 bağımsız bölümlü binada üç dairesi olan malik başlangıçta üç ayrı oy hakkına sahiptir.
Ancak kanun bu hakkı sınırsız bırakmaz. Aynı fıkra, kişinin sahip olacağı oy sayısının bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını ve oy hesabında kesirlerin dikkate alınmayacağını belirtir. Bu nedenle çok sayıda bağımsız bölüm satın alan kişi kurul iradesini tek başına belirleyemez.
“Bütün oylar” hesabı anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin oy kapasitesi üzerinden yapılır. Tapu kaydındaki bağımsız bölüm sayısı ve mülkiyet dağılımı toplantıdan önce güncellenmelidir. Birleştirilmiş veya hukuken tek bağımsız bölüm olan yerler fiili kullanım bölünmesine göre fazladan oy yaratmaz.
Bir malik kendi adına sahip olduğu bağımsız bölümlerin oylarını kullanırken ayrıca başka maliklerden vekâlet almışsa, kendi oyları için üçte bir sınırı ile vekil olarak kullanabileceği oylar için yüzde 5/iki kişi sınırı ayrı ayrı doğru uygulanmalıdır.
Üçte Bir Oy Sınırı Nasıl Hesaplanır?
Kanun “kesirler göz önüne alınmaz” dediği için toplam oyların üçte biri tam sayı çıkmıyorsa kesirli bölüm hesaba katılmaz. Örneğin 10 oy bulunan bir yapıda üçte bir 3,33’tür; malik en fazla 3 oy kullanabilir. Dört bağımsız bölümü olsa bile dördüncü oyunu kullanamaz.
15 bağımsız bölümlü yapıda üçte bir 5’tir; beş veya daha fazla bağımsız bölümü olan tek malik en fazla beş oy kullanır. 20 bağımsız bölümde üçte bir 6,66 olduğundan kesir hesaba katılmaz ve üst sınır 6 oy olur.
Bu sınır kişinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; yalnız kurulda kullanılabilecek oy sayısını sınırlar. Arsa payı bakımından özel çoğunluk hesabında malik olduğu bölümlerin tapudaki arsa payları ayrıca önem taşıyabilir. Oy sayısı sınırı ile arsa payı toplamı aynı kavram değildir.
Toplantı tutanağında çok sayıda bağımsız bölümü olan malik için “8 daire sahibi, m.31 nedeniyle 5 oy kullandı” gibi açıklama yapılması kararın denetlenmesini kolaylaştırır.
Bir Dairenin İki veya Daha Fazla Maliki Varsa Oy Nasıl Kullanılır?
KMK m.31 üçüncü fıkra, bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kat malikleri kurulunda bunları, içlerinden vekâlet verecekleri bir kişinin temsil edeceğini düzenler. Paydaşların her biri ayrı ayrı birer oy kullanamaz. Bağımsız bölümün tek oyu vardır.
Örneğin miras yoluyla üç kardeşe geçen daire için kurulda üç oy oluşmaz. Kardeşler içlerinden birini temsilci seçer ve o bağımsız bölüm adına tek oy kullanılır. Paydaşlardan biri diğerlerinin yetkisi olmadan bütün daire oyunu kullanırsa temsil yetkisi tartışması doğar.
Paydaşların kendi aralarında anlaşamaması kurulun o daire için birden fazla oy kabul etmesine izin vermez. Temsil çözümlenmeden bağımsız bölümün oyu kullanılamayabilir. Toplantı yöneticisi, paylı mülkiyet bulunan bölümlerin vekâlet/temsil belgesini önceden istemelidir.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise m.31, onu kanuni temsilcisinin temsil edeceğini açıkça söyler. Vasi veya veli gibi kanuni temsilcinin yetkisi ilgili hukuki statüye göre belgelenir.
Kat Maliki Vekâletle Oy Kullanabilir mi?
Evet. KMK m.31 son fıkra kat malikinin oyunu yetkili vekil eliyle kullanabileceğini düzenler. Vekil başka bir kat maliki olabileceği gibi kanunda aksine yasak bulunmadıkça dışarıdan kişi de olabilir. Kiracı da malik tarafından yetkilendirilmişse vekil sıfatıyla oy kullanabilir.
Vekâlet, toplantıda hangi malik ve bağımsız bölüm adına oy kullanıldığını açıkça göstermelidir. Genel ifadeli belgenin kat malikleri kurulunda oy kullanma yetkisini kapsayıp kapsamadığı somut metne göre değerlendirilir. Yönetim toplantıdan önce vekâlet belgelerini kontrol ederek listeye işlemelidir.
Bir kişinin çok sayıda vekâlet toplayarak kurul iradesini tek başına kontrol etmesini önlemek için kanun yüzde 5 üst sınırını getirmiştir. Bu sınıra ek olarak 40 veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Vekil, vekâlet veren malikin sahip olduğu oy hakkından fazlasını kullanamaz. Malik m.31 üçte bir sınırı nedeniyle bazı kendi oylarını kullanamıyorsa, temsil ilişkisiyle bu sınırı dolanmak amacı taşıyan yapay işlemler ayrıca geçerlilik tartışması doğurabilir.
Vekil Neden Toplam Oyların Yüzde 5’inden Fazlasını Kullanamaz?
KMK m.31 son fıkra, bir kişinin oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceğini söyler. Yüzde 5 hesabı toplam oy sayısı üzerinden yapılır. Amaç, yüzlerce bağımsız bölümlü büyük sitelerde tek kişinin çok sayıda vekâlet toplayarak kararları fiilen tek başına belirlemesini önlemektir.
Örneğin 200 oy bulunan bir toplu yapıda yüzde 5, 10 oydur. Bir kişi vekil sıfatıyla 10 oydan fazlasını temsil edemez. Kendi malik oyları varsa kendi oy hakkı ile vekil olarak temsil ettiği oyların hukuki nitelikleri ayrı gösterilmelidir.
Yüzde 5 sonucunda kesir çıkması hâlinde uygulamada m.31’in amacı ve oyların bölünemezliği gözetilerek tam oy sayısı üzerinden hesap yapılmalıdır. Yönetim, sınırda durumlarda bütün vekâletleri ve toplam oy sayısını tutanağa açıkça yazmalıdır.
Birden fazla vekile bölünerek sınırın aşılması, her vekilin kendi kanuni sınırı içinde kalması şartıyla mümkündür; fakat sahte veya görünüşte vekâlet düzeni kanunun koruyucu amacına aykırı sonuç doğurabilir.
40 veya Daha Az Bağımsız Bölümde Neden “En Fazla İki Vekâlet” Kuralı Var?
Kanun küçük yapılarda yüzde 5 hesabının anlamsız veya çok düşük kalabileceğini dikkate alarak ayrı bir kolaylık getirir. Kırk veya daha az bağımsız bölümlü kat mülkiyetlerinde bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Örneğin 10 bağımsız bölümlü apartmanda yüzde 5 yalnız yarım oya denk gelir. Kanun bu yapıda bir kişinin iki maliki temsil etmesine izin veren açık istisna kurar. Bu iki kişi sınırı, 40 veya daha az bağımsız bölüm için doğrudan uygulanır.
41 bağımsız bölüme çıkıldığında küçük yapı istisnası artık metin olarak uygulanmaz; yüzde 5 sınırı esas alınır. Bu nedenle yönetim toplam bağımsız bölüm sayısını doğru tespit etmelidir.
“İki kişiye vekâlet” ifadesi, iki bağımsız bölüm değil iki malik bakımından dikkatle uygulanır. Birden fazla bağımsız bölümü olan vekâlet veren malikin kaç oy kullanabileceği kendi m.31 sınırına göre ayrıca belirlenir.
Karar Doğrudan Bir Kat Malikini İlgilendiriyorsa Oy Kullanabilir mi?
KMK m.31 dördüncü fıkra bu konuda özel çıkar çatışması kuralı getirir. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Örneğin belirli bir malik hakkında doğrudan sorumluluk, özel işlem veya kendisine ilişkin kurul kararı görüşülüyorsa ilgili malik savunmasını ve görüşünü açıklayabilir; fakat kendi lehine veya aleyhine doğrudan kararın oyuna katılamaz. Hangi kararın “doğrudan doğruya” ilgili olduğu gündem maddesine göre değerlendirilir.
Bu kural her genel bütçe veya aidat kararında bütün maliklerin “kendini ilgilendiriyor” diye oy kullanamaması anlamına gelmez. Kararın genel olarak bütün maliklere etkisi ile belirli malik hakkında doğrudan karar arasında ayrım yapılır.
İlgili malikin oyu yanlışlıkla kullanılmış ve bu oy karar sonucunu değiştirmişse kararın geçerliliği m.33 iptal davasında ciddi biçimde tartışılabilir.
Vekâletname Noterden Olmak Zorunda mı?
KMK m.31 vekilin “yetkili” olmasını şart koşar ancak olağan kat malikleri kurulu oy vekâleti için genel bir noter düzenleme şartını madde metninde öngörmez. Bu nedenle yazılı ve yetkiyi açık gösteren vekâlet uygulamada temel ispat aracıdır.
Bununla birlikte alınacak karar tapuda işlem, ayni hak tesisi veya özel şekle tabi tasarruf için vekâlet gerektiriyorsa, yalnız toplantıda oy kullanma vekâleti ile sonradan yapılacak tapu işlemi vekâleti aynı değildir. Tapu veya noter işleminde ilgili özel şekil şartı ayrıca aranır.
Yönetim planında vekâlet belgelerine ilişkin tamamlayıcı şekil kuralları bulunabilir; bunların kanuna aykırı olup olmadığı ayrıca incelenir. En güvenli toplantı uygulaması, malik adı, bağımsız bölüm, toplantı tarihi ve oy kullanma yetkisini açıkça yazan imzalı vekâlet belgesidir.
Elektronik mesaj veya sözlü telefon beyanının sonradan temsil yetkisini ispatlaması güçtür. Karar iptali riskini azaltmak için yazılı belge saklanmalıdır.
Örnek Oy ve Vekâlet Hesapları
10 bağımsız bölüm: Bir malik dört daireye sahipse üçte bir sınırı nedeniyle en fazla üç oy kullanır. Başka bir kişi küçük yapı istisnasıyla en fazla iki malike vekâlet edebilir.
30 bağımsız bölüm: Bir kişi 15 dairenin sahibi olsa bile en fazla 10 oy kullanır. Vekil bakımından yapı 40’ın altında olduğu için bir kişi en fazla iki maliki temsil eder.
100 bağımsız bölüm: Çok daireli malikin kendi oyları en fazla 33 olabilir. Vekil ise toplam oyların yüzde 5’i olan en fazla beş oy bakımından yetkilendirilebilir.
200 bağımsız bölüm: Vekil sınırı 10 oydur. Tek malik kendi bağımsız bölümleri bakımından en fazla 66 oy kullanabilir; kesirler hesaba katılmaz.
Bu örnekler yalnız KMK m.31 oy kapasitesini gösterir. Belirli kararın alınması için m.30 genel çoğunluğu veya m.24, m.28, m.34, m.45 gibi özel çoğunluk ayrıca hesaplanır.
Usulsüz Vekâletle Alınan Karar İptal Edilebilir mi?
Vekâlet sınırının aşılması veya yetkisiz kişinin oy kullanması, kurul kararının yeter sayısını etkiliyorsa KMK m.33 kapsamında iptal sebebi oluşturabilir. İptal davasında kararın türü, geçerli oylar çıkarıldığında gerekli çoğunluğun kalıp kalmadığı ve çağrı/tutanak usulü incelenir.
Toplantıda usulsüz vekâlete itiraz eden malik, itirazını tutanağa yazdırmalı ve karşı oy gerekçesini karar defterine belirtmelidir. Bu kayıt daha sonraki dava sürecinde itirazın zamanını ve konusunu gösterir.
Vekâlet belgeleri yönetici tarafından karar defteriyle birlikte saklanmalıdır. Mahkeme gerekli gördüğünde asıllarını inceleyebilir. Sadece toplantı günü gösterilip sonra kaybedilen vekâlet, kararın ispatını zayıflatır.
Mersin Uygulaması
KMK m.31 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki apartman, rezidans ve toplu yapılarda da üçte bir, yüzde 5 ve 40 veya daha az bölümde iki kişi sınırları değişmez. Çok bloklu sitelerde hangi kurulun toplam oy sayısının esas alınacağı yönetim planı ve toplu yapı hükümlerine göre doğru belirlenmelidir.
Toplantıdan önce güncel tapu malik listesi, bağımsız bölüm sayısı ve vekâlet belgeleri hazırlanmalıdır. Özellikle yatırım amaçlı çok sayıda dairesi tek kişiye ait yapılarda m.31 üçte bir sınırı karar çoğunluğunu doğrudan etkiler.
İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
1. Her kat malikinin kaç oyu vardır?
Kural olarak her malik bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölüm sahibi her bölüm için oy kullanır ancak üçte bir sınırı vardır.
2. Çok dairesi olan malik oyların yarısını kullanabilir mi?
Hayır. Kendi oyları toplam oyların üçte birini geçemez.
3. Vekil kaç kişiyi temsil edebilir?
Genel sınır oyların yüzde 5’idir; 40 veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
4. Kiracı vekil olabilir mi?
Malik tarafından yetkilendirilirse, kanuni sınırlar içinde vekil olarak oy kullanabilir.
5. Bir dairenin üç ortağı üç oy kullanır mı?
Hayır. Paydaşlar içlerinden vekâlet verecekleri bir kişiyle tek bağımsız bölüm oyunu kullanır.
6. Noter vekâleti şart mı?
KMK m.31 olağan oy vekâleti için genel noter şartı koymaz; ancak yapılacak özel işlem başka şekil şartına tabi olabilir.
7. Kendisi hakkında karar alınan malik oy kullanabilir mi?
Karar doğrudan kendisini ilgilendiriyorsa görüşmede bulunabilir fakat oy kullanamaz.
8. Yüzde 5 sınırı neye göre hesaplanır?
Anagayrimenkuldeki toplam oy sayısı üzerinden hesaplanır.
9. Usulsüz vekâlet kararı etkiler mi?
Geçersiz oylar çıkarıldığında gerekli çoğunluk kalmıyorsa KMK m.33 kapsamında iptal talebi gündeme gelir.
10. Arsa payı büyük olan malik daha fazla oy alır mı?
Tek bağımsız bölüm için hayır. m.31 oy hakkını arsa payından bağımsız olarak bir oy şeklinde düzenler; bazı toplantı/karar çoğunluklarında arsa payı ayrıca hesaplanır.
Rehber KMK m.31’in güncel metnindeki bir oy, çok bağımsız bölümde üçte bir, paylı mülkiyet temsili, çıkar çatışması, yüzde 5 vekâlet ve 40 veya daha az bölümde iki kişi kuralları üzerinden hazırlanmıştır. Oy hakkı ile arsa payı çoğunluğu birbirinden ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
