Apartman Çatısı ve Dış Duvarı Reklam İçin Kiralanabilir mi? KMK 45 Oybirliği 2026

Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.45’e göre ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devri gibi temliki tasarruflar ile ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar üzerine yapılabilir. Yönetici, yönetim kurulu veya çoğunluk tek başına böyle bir kiralama yapamaz.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.45. Ortak yer üzerindeki haklar bakımından m.16, projeye ve ortak alana müdahale bakımından m.19, kurul kararı ve iptal yolu bakımından m.32-33; yöneticinin görev ve temsil sınırı bakımından m.35 ve m.38 birlikte değerlendirilir. Reklamın belediye, imar, çevre, yapı güvenliği ve ticari iletişim mevzuatına uygunluğu ayrıca aranır. Bu rehber 11 Eylül 2026 itibarıyla hazırlanmıştır.

KMK 45 Neyi Düzenler?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.45, ana gayrimenkulün ekonomik ve hukuki bütünlüğünü ciddi biçimde etkileyen işlemlerde çoğunluk kararını yeterli görmez. Kanun, “temliki tasarruflar ve önemli işler” başlığı altında bazı işlemlerin yalnız bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabileceğini düzenler. Bunun nedeni, bu işlemlerin sıradan günlük yönetim faaliyetinden farklı olarak ortak mülkiyetin kapsamını, kullanımını veya ekonomik değerini doğrudan etkilemesidir.

Madde örnek olarak ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanmasını, arsanın bölünmesini ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrini; ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanmasını sayar. “Gibi” ifadesi, aynı ağırlıkta başka önemli yönetim işlerinin de somut olayda değerlendirilmesini mümkün kılar; ancak her uzun süreli sözleşme otomatik olarak m.45 kapsamına girmez.

KMK 45’te Oybirliği Nasıl Hesaplanır?

Madde, “bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar” ifadesini kullanır. Bu nedenle yalnız toplantıya katılan maliklerin oybirliği yeterli değildir. Kat mülkiyeti kütüğünde malik olan bütün kişilerin olumlu iradesi gerekir. Bir malik toplantıya katılmaz, çekimser kalır veya karşı oy kullanırsa oybirliği oluşmaz.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse paydaşların temsil ve oy kullanma usulü KMK’nın oy hakkı kuralları çerçevesinde ayrıca kontrol edilmelidir. Miras intikali tamamlanmamış veya malik bilgileri güncel değilse toplantıdan önce tapu kayıtlarının doğrulanması gerekir. Oybirliği gerektiren işlemde malik listesindeki hata doğrudan kararın hukuki durumunu etkiler.

Karar noter tasdikli karar defterine ayrıntılı yazılmalıdır. Kiralanacak yüzey, kira süresi, reklamın teknik ölçüleri, kira bedeli, ödeme takvimi, sözleşmeyi imzalayacak kişi, gerekli izinler, bakım-söküm sorumluluğu ve gelir dağılımı kararda gösterilmelidir. Salt “çatının reklam için kiralanmasına oybirliğiyle karar verilmiştir” cümlesi uygulamadaki riskleri çözmez.

Apartman Çatısı Reklam İçin Kiralanabilir mi?

Evet; ancak KMK m.45 şartları yerine getirilmelidir. Çatı veya dam ortak yer niteliğindedir. Kanun reklam amacıyla kiralama işlemini açıkça “önemli yönetim işi” olarak saydığı için bütün maliklerin oybirliği olmadan yönetici veya kurul çoğunluğu geçerli bir yetki oluşturamaz. Reklam veren şirketle yapılacak sözleşme, kanuni kararın sınırları içinde olmalıdır.

Reklam panosunun veya ışıklı tabelanın taşıyıcı sisteme, su yalıtımına, yangın güvenliğine, elektrik tesisatına ve çatının bakım kullanımına etkisi teknik olarak incelenmelidir. Kira geliri yüksek olsa bile bina güvenliğini tehlikeye sokan veya idari izni bulunmayan uygulama yapılamaz. Sözleşmede reklam tesisinin montajı kadar söküm ve çatının eski hâline getirilmesi de düzenlenmelidir.

Apartmanın Dış Cephesi Reklam İçin Kiralanabilir mi?

KMK m.45 ana yapının dış duvarlarını da açıkça sayar. Dış cephenin tamamının veya belirli yüzeyinin afiş, dijital ekran, tabela veya benzeri reklam alanı olarak kiralanmasında bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Reklamın geçici olması bu oybirliği şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; işlem reklam amacıyla dış duvarın kullanım hakkını üçüncü kişiye bırakıyorsa m.45 gündeme gelir.

Dış cephe uygulaması ayrıca mimari görünüm, yangın kaçışı, pencere kullanımı, güneş alma, cephe yalıtımı ve bakım çalışmalarını etkileyebilir. Kiralanan yüzey bağımsız bölüm cephesine denk gelse bile dış duvar genel olarak ortak yer niteliğindedir. Bir malik, kendi bağımsız bölümünün dış duvar bölümünü tek başına üçüncü kişiye reklam alanı olarak tahsis edemez.

Apartman Yöneticisi Tek Başına Reklam Sözleşmesi İmzalayabilir mi?

Hayır. Yönetici, KMK m.35 kapsamında günlük yönetim ve kurul kararlarını uygulama yetkisine sahiptir; ancak m.45’in bütün maliklerin oybirliğine bağladığı bir işlemi kendi yetkisiyle oluşturamaz. Önce geçerli oybirliği kararı alınmalı, ardından karar yöneticiyi veya başka bir kişiyi sözleşmeyi imzalamak üzere yetkilendirmelidir.

Yetki belgesi sözleşmenin temel unsurlarını içermelidir. Yönetici, kendisine bir yıllık ve belirli bedelli kiralama yetkisi verilmişken on yıllık farklı bedelli sözleşme yaparsa yetki aşımı tartışması doğar. Yöneticinin KMK m.38 kapsamındaki vekil gibi sorumluluğu da bu noktada önemlidir.

Çatı veya Dış Cephe Reklam Kira Geliri Kime Aittir?

Çatı ve dış duvar ortak yer olduğundan, reklam için elde edilen gelir tek bir malike veya yöneticiye ait değildir. Gelir ana gayrimenkulün ortak yönetimi kapsamında kayda alınmalı, banka hesabına yatırılmalı ve kat mülkiyeti ilişkisi içinde muhasebeleştirilmelidir. Gelirin hangi giderlere mahsup edileceği veya maliklere nasıl yansıtılacağı karar ve vergi sonuçlarıyla birlikte belirlenmelidir.

Yönetici kira bedelini kişisel hesabında tutmamalıdır. Sözleşme, fatura veya tahsilat belgesi ile banka hareketleri yönetim dosyasında saklanmalıdır. Gelirin vergisel niteliği, kiraya veren yapı ve sözleşme taraflarının hukuki durumuna göre mali müşavir veya vergi uzmanıyla ayrıca kontrol edilmelidir.

Ana Gayrimenkulün Bir Hakla Kayıtlanması Ne Demektir?

KMK m.45 yalnız reklam kiralamasını değil, ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanmasını da oybirliğine bağlar. Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine irtifak, üst hakkı veya benzeri ayni/sınırlı hak kurulması ortak mülkiyetin hukuki değerini ve maliklerin tasarruf yetkisini etkileyebilir. Bu nedenle çoğunluk kararı yeterli değildir.

Kurulmak istenen hakkın türüne göre tapuda resmî şekil ve tescil şartları ayrıca uygulanır. Kat malikleri kurulunun oybirliği kararı tek başına ayni hakkı kurmaz; tapu sicilinde gerekli resmî işlem de yapılmalıdır. İpotek veya başka teminat işlemlerinde de işlem türünün kendi kanuni şartları ayrıca değerlendirilir.

Arsanın Bölünmesi ve Bir Kısmının Başkasına Devri

Ana gayrimenkulün arsasının bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin üçüncü kişiye devredilmesi, KMK m.45’in açıkça oybirliğine bağladığı işlemlerden biridir. Bu işlem, bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının dayandığı ortak taşınmazı küçülttüğü için her malikin ayni hakkını etkiler.

İfrazın imar mevzuatı açısından mümkün olması, kat maliklerinin oybirliği şartını kaldırmaz. Önce imar uygulaması, parsel büyüklüğü ve belediye şartları kontrol edilir; ardından bütün maliklerin iradesi ve tapu işlemleri tamamlanır. Bölünen kısmın satış bedelinin nasıl değerlendirileceği de kararda gösterilmelidir.

Çatıya Baz İstasyonu Kurulmasında KMK 45 Uygulanır mı?

Çatının üçüncü kişiye belirli süreyle baz istasyonu, anten veya benzeri tesis için kullandırılması yalnız “reklam” değildir. Ancak ortak yerin üçüncü kişiye ekonomik kullanım amacıyla tahsis edilmesi ve yapıya kalıcı tesis kurulması, işlem niteliğine göre önemli yönetim işi ve ortak yer üzerinde hak tesisi tartışması doğurabilir. Somut sözleşmenin içeriği, süresi ve kurulan hakkın niteliği incelenmelidir.

Baz istasyonu gibi teknik tesislerde elektronik haberleşme mevzuatı, belediye ve yapı güvenliği kuralları ayrıca uygulanır. Kat maliklerinin kararı kamu hukuku izinlerinin yerine geçmez. Teknik rapor, elektromanyetik alan mevzuatı ve yapı statiği yönünden gerekli belgeler sözleşmeden önce alınmalıdır.

Reklam Kira Sözleşmesinde Neler Yazılmalıdır?

Sözleşme en az tarafları, oybirliği kararının tarih ve numarasını, kiralanan yüzeyin tam konumunu, reklamın türünü, ebat ve teknik özelliklerini, kira süresini, kira bedelini, ödeme tarihlerini, gecikme hükümlerini, gerekli izinleri kimin alacağını, elektrik tüketimini, bakım-onarımı, üçüncü kişilere verilen zararı, sigortayı, söküm ve eski hâle getirme yükümlülüğünü düzenlemelidir.

Yapının satılması, yönetici değişmesi veya reklam şirketinin devri gibi ihtimaller de düşünülmelidir. Sözleşmenin devredilip devredilemeyeceği, alt kullanım hakkı verilip verilemeyeceği ve fesih şartları açık olmalıdır. Reklam içeriğinin hukuka aykırı veya binanın niteliğiyle bağdaşmayan bir içeriğe dönüşmesi halinde yönetimin müdahale hakkı düzenlenmelidir.

Kira süresi olağan yönetim dönemiyle ölçüsüz biçimde uzunsa, yeni maliklerin durumuna etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Oybirliği kararı belirli sözleşme şartlarına dayanıyorsa şirketle sonradan yapılan değişiklik yeniden malik onayı gerektirebilir.

Belediye İzni ve Oybirliği Birbirinin Yerine Geçer mi?

Hayır. Belediye reklam ilan yönetmeliği veya imar mevzuatı bakımından izin alınmış olması, KMK m.45’teki özel hukuk oybirliğini ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde bütün kat maliklerinin oybirliği, belediyeden veya ilgili idareden alınması gereken reklam/tabela izninin yerine geçmez. İki hukuk alanı birlikte yerine getirilmelidir.

Reklam panosunun boyutu, konumu, ışık şiddeti, trafik güvenliğine etkisi, tarihi veya koruma alanındaki yapı statüsü ve çevresel kurallar şehir ve belediye mevzuatına göre değişebilir. Mersin’de uygulama yapılacaksa ilgili ilçe belediyesinin güncel ilan-reklam ve ruhsat koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.

Reklam Tesisinin Binaya Zarar Vermesi Halinde Kim Sorumludur?

Montaj sırasında çatı yalıtımının bozulması, dış cephede hasar oluşması, su sızıntısı, elektrik yangını veya düşme tehlikesi doğması halinde sözleşmedeki sorumluluk hükümleri ve genel tazminat kuralları uygulanır. Reklam şirketinin montaj ve bakım sorumluluğu açık yazılmalı; yönetici teknik denetim ve gerekli belgelerin takibini ihmal etmemelidir.

Yönetici bütün maliklerin oybirliği kararını uygulasa dahi açık teknik riski görmezden gelemez. KMK m.35 uyarınca ana gayrimenkulün korunması yöneticinin görevidir. Zarar halinde şirket, yönetici ve karar verenler yönünden kusur ve nedensellik ayrı ayrı incelenir.

Oybirliği Olmadan Yapılan Reklam Kiralaması Geçerli mi?

KMK m.45’in emredici oybirliği şartı bulunmasına rağmen yalnız çoğunluk kararıyla kiralama yapılması ciddi hukuki sakatlık doğurur. Karara karşı çıkan malik kurul kararının iptalini ve ortak alana müdahalenin sona erdirilmesini isteyebilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre sözleşmenin yönetim bakımından bağlayıcılığı ve üçüncü kişinin durumu ayrıca incelenir.

Kararın KMK m.32’ye uygun şekilde karar defterinde bulunması tek başına yeterli değildir; m.45’teki özel oybirliği mutlaka sağlanmalıdır. Hukuka aykırı karar bakımından KMK m.33 yargı yolu gündeme gelir.

Reklam Geliri Aidattan Düşülebilir mi?

Kat malikleri oybirliği veya yönetim planındaki geçerli düzenleme çerçevesinde ortak gelirin belirli yönetim giderlerine mahsup edilmesine karar verebilir. Böylece aidat ihtiyacı azalabilir. Ancak vergi, bakım, elektrik ve sözleşmeyle bağlantılı masraflar düşüldükten sonra net gelirin nasıl kullanılacağı açık muhasebeleştirilmelidir.

Bir malikin “reklamı istemiyorum, gelirden pay istemiyorum; aidat da ödemiyorum” şeklinde tek taraflı mahsup yapması doğru değildir. Ortak gelir ile kişisel aidat borcu yönetim kararları ve hesap cetveli üzerinden birlikte değerlendirilir.

KMK 45 ile KMK 42-43 Arasındaki Fark

Örneğin çatıya ortak yarar sağlayan teknik sistem kurulması m.42 kapsamında tartışılabilirken, çatının üçüncü kişiye reklam alanı olarak kiralanması doğrudan m.45 örneğidir. Lüks yeniliklerde KMK m.43, yeni bağımsız bölümde ise KMK m.44 uygulanır.

Uygulama Öncesi 12 Maddelik Kontrol Listesi

1. Güncel tapu malik listesini alın.
2. Yönetim planını kontrol edin.
3. İşlemin KMK m.45 kapsamında olup olmadığını belirleyin.
4. Bütün maliklerin oybirliğini sağlayın.
5. Kararı karar defterine ayrıntılı yazın.
6. Kiralanacak yüzeyi projede işaretleyin.
7. Statik ve teknik uygunluk raporlarını alın.
8. Belediye ve diğer idari izinleri kontrol edin.
9. Kira bedelini piyasa koşullarıyla karşılaştırın.
10. Montaj, bakım ve söküm sorumluluğunu sözleşmede düzenleyin.
11. Geliri yönetim banka hesabından takip edin.
12. Sözleşme bitiminde eski hâle getirmeyi tutanakla kontrol edin.

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Bu içerik KMK m.45’in temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri için aradığı oybirliği, çatı/dış duvar reklam kiralaması örneği ve m.32-35-38 bağlantısı esas alınarak hazırlanmıştır. Uygulamada oybirliği, idari izin, teknik güvenlik ve sözleşme hükümleri dört ayrı kontrol katmanı olarak incelenmelidir.

Resmî ve Güvenilir Kaynaklar

• T.C. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı – Kat Mülkiyeti Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sonuç: Apartman çatısı veya dış duvarının reklam için kiralanması, sıradan bir yönetim kararı değildir. KMK m.45 bütün kat maliklerinin oybirliğini zorunlu kılar. Geçerli oybirliğinden sonra teknik ve idari izinler tamamlanmalı, sözleşme ayrıntılı kurulmalı ve ortak gelir şeffaf biçimde yönetim hesabında izlenmelidir.