Apartmanda Lüks ve Çok Masraflı Yenilik Masrafını Kim Öder? KMK 43 Rehberi 2026

Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.43’e göre yapılması istenen yenilik veya ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa veya bütün kat maliklerinin mutlaka kullanması gereken ortak yer ya da geçitte bulunmuyorsa, bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gideri ödemek zorunda değildir. Bu durumda yapım ve devam giderlerini yeniliğe karar verip ondan faydalanan kat malikleri karşılar. Başlangıçta giderlere katılmayan malik veya onun halefi, daha sonra yapım ve koruma giderlerine kendi arsa payı oranında katılırsa yenilikten faydalanma hakkını kazanır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.43. Faydalı yenilikler için m.42; ortak yerlerde bireysel müdahale sınırı için m.16 ve m.19; kurul kararlarının bağlayıcılığı ve iptali için m.32-33 birlikte değerlendirilir. Bu rehber 11 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metne göre hazırlanmıştır.

KMK 43 Neyi Düzenler?

KMK m.43, ortak yerde yapılmak istenen her yeniliğin masrafını bütün maliklere yüklemeyi engelleyen özel bir gider kuralıdır. Kanun, özellikle yüksek maliyetli, lüks nitelikte veya bütün maliklerin zorunlu kullanım alanı dışında kalan yeniliklerde “yararlanmak istemeyen maliki” korur. Böylece çoğunluk, ortak mülkiyet ilişkisini kullanarak her tercih ettiği yatırımın maliyetini azınlığa yükleyemez.

Madde iki temel soruyu çözer: Birincisi, hangi yeniliklerde faydalanmak istemeyen malik giderden muaf tutulabilir? İkincisi, başlangıçta katılmayan malik sonradan yenilikten yararlanmak isterse ne yapmalıdır? Bu iki soru, KMK m.42’deki faydalı yenilik rejiminden ayrı değerlendirilmelidir.

KMK 43 Hangi Şartlarda Uygulanır?

Madde metni alternatif nitelikte üç ölçüt sayar. Yenilik çok masraflı olabilir; yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyabilir; yahut bütün kat maliklerinin mutlaka kullanması gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmayabilir. Uygulamada bu ölçütler çoğu zaman birlikte tartışılır. Ancak kanunun amacı, objektif zorunluluk taşımayan ve yüksek tercihe dayalı yatırımları bütün maliklere mecburen finanse ettirmemektir.

Bir işin m.43 kapsamına girip girmediği yalnız toplam fiyatına bakılarak belirlenmez. Binanın büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, mevcut teknik durum, yeniliğin sağlayacağı yarar, alternatif çözüm maliyeti, ortak alanın niteliği ve yenilikten kaç kişinin objektif olarak yararlanabileceği değerlendirilir. Aynı tesis küçük bir apartmanda lüks kabul edilirken, çok büyük bir sitede olağan yönetim ihtiyacına dönüşebilir.

“Çok Masraflı” Yenilik Nasıl Belirlenir?

KMK m.43 parasal bir sabit sınır koymaz. Bu nedenle “şu tutarın üzerindeki her iş çok masraflıdır” şeklinde yasal eşik yoktur. Çok masraflılık, ana gayrimenkulün ekonomik yapısına ve işin niteliğine göre somutlaştırılır. Projenin toplam maliyeti, malik başına düşecek yük, yapının mevcut bütçesi, yeniliğin zorunlu olup olmaması ve aynı ihtiyacın daha düşük maliyetle karşılanıp karşılanamayacağı birlikte incelenmelidir.

Kurul toplantısından önce teknik keşif ve karşılaştırılabilir teklifler alınması bu nedenle önemlidir. Teklifler yalnız fiyattan ibaret olmamalı; iş kapsamı, malzeme kalitesi, garanti, bakım gideri, enerji tüketimi ve sonraki yıllara ait işletme maliyeti de gösterilmelidir. Başlangıç maliyeti düşük fakat sürekli yüksek işletme gideri doğuran bir sistemin toplam maliyeti farklı değerlendirilebilir.

Lüks Yenilik Ne Demektir?

Lüks nitelik, yeniliğin yapının normal kullanım ve korunma ihtiyacını aşarak konfor, prestij veya tercih düzeyinde ek fayda sağlamasını ifade eder. Ancak “lüks” tamamen öznel bir kavram değildir. Yapının sınıfı, mevcut donanımı, çevresel koşullar ve yeniliğin işlevsel katkısı dikkate alınır. Can güvenliği, zorunlu bakım veya temel erişim ihtiyacını karşılayan işin sırf pahalı olması onu otomatik olarak lüks yapmaz.

Örneğin çalışmayan mevcut bir ortak tesisin güvenli hâle getirilmesi ile yapıda daha önce bulunmayan yüksek maliyetli prestij tesisinin kurulması aynı hukuki kategori değildir. İlkinde bakım-onarım ve ortak gider kuralları, ikincisinde ise m.43 tartışması öne çıkabilir. Projeyi doğru hukuki maddeye oturtmadan yapılan gider dağılımı sonradan iptal ve icra uyuşmazlığına dönüşür.

Bütün Kat Maliklerinin Mutlaka Kullandığı Yerlerde Kural Değişir mi?

KMK m.43, yeniliğin ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmamasını ayrıca ölçüt olarak sayar. Bu ifade, zorunlu dolaşım veya temel kullanım alanlarında yapılan gerekli düzenlemelerin yalnız “ben faydalanmak istemiyorum” beyanıyla gider dışına çıkarılamayacağını gösterir.

Ana giriş, zorunlu geçiş koridoru veya yapının güvenli kullanımına doğrudan hizmet eden ortak tesis bakımından proje gerçekten gerekli ise m.43’teki yararlanmama savunması daralır. Buna karşılık yalnız belirli blok, bahçe bölümü veya isteğe bağlı sosyal alanla ilişkili bir yenilikte faydalanmayan malikin durumu farklı olabilir. Ortak yerin tapu veya mimari projedeki niteliği ile fiili kullanım yapısı birlikte incelenmelidir.

Lüks Yeniliğin Giderini Kim Öder?

KMK m.43’ün temel sonucu açıktır: koşullar gerçekleşmişse ve kat maliki yenilikten faydalanmak istemiyorsa gideri ödemek zorunda değildir. Bu tür yenilik ve ilavelerin gideri, yapılmasına karar veren kat malikleri tarafından karşılanır. Karar verenlerle yararlananların kimler olduğu yönetim kayıtlarında netleştirilmelidir.

Gider yalnız ilk yapım bedelinden ibaret değildir. Yeniliğin korunması, bakımı ve işletilmesi de taraflar arasında uyuşmazlık doğurabilir. Maddenin ikinci fıkrası sonradan yararlanmak isteyen kişinin “yapılma ve korunma giderlerine” arsa payı oranında katılmasını öngördüğünden, yeniliğin sonraki giderlerinin de kayıt altına alınması gerekir.

Yönetici, m.43 kapsamındaki gideri genel aidat cetveline bütün maliklere dağıtırsa borca itiraz çıkabilir. Bu nedenle işletme projesinde normal ortak giderler ile lüks yenilik giderleri ayrı kalemlerde gösterilmeli; hangi maliklerin neden sorumlu olduğu karar defteri ve ödeme listesiyle uyumlu olmalıdır.

Başlangıçta Ödemeyen Malik Sonradan Yararlanabilir mi?

Evet. KMK m.43 bu ihtimali açıkça düzenler. Başlangıçta yapım giderine katılmayan kat maliki veya onun külli ya da cüzi halefleri, yenilik ve ilavenin yapılması ile korunması giderlerine sonradan kendi arsa payı oranında katılırlarsa yararlanma hakkı kazanırlar. Böylece başlangıçtaki gider muafiyeti, yenilikten sonsuza kadar yararlanma yasağına dönüşmez.

Sonradan katılım hesabında hangi giderlerin dahil olduğu belgelendirilmelidir. İlk yapım faturaları, proje bedeli, zorunlu izin giderleri, bakım ve koruma harcamaları ile daha önce yapılan ödemeler kayıtlı olmalıdır. Yönetim, sonradan yararlanmak isteyen malikten keyfî bir “giriş bedeli” isteyemez; kanunun öngördüğü gider katılımı esas alınır.

Bağımsız bölüm satılmışsa yeni malik de cüzi halef olarak bu imkândan yararlanabilir. Satın alma sırasında sitenin lüks tesisleri ve gider rejimi araştırılmalı; karar defteri ve yönetim planı incelenmelidir.

KMK 42 ile KMK 43 Arasındaki Fark Nedir?

KMK m.42 faydalı yenilikleri düzenler ve temel olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmasını öngörür. Bu işlerin gideri yenilikten faydalananlarca faydalanma oranına göre ödenir. KMK m.43 ise çok masraflı veya lüks nitelikteki ve zorunlu ortak kullanım alanı dışındaki yeniliklerde faydalanmak istemeyen malikin gidere katılmamasına imkân verir.

Bir projenin m.42 mi m.43 mü olduğu gider borcunu doğrudan etkiler. Yönetim, yalnız projenin adını kullanarak sonucu belirleyemez; işin gerçek ekonomik ve işlevsel niteliği değerlendirilir.

Lüks Yenilik Kararı Nasıl Yazılmalıdır?

Karar metninde projenin teknik kapsamı, tahmini maliyeti, teklif sayısı, yeniliğin neden yapılmak istendiği, hangi ortak alanı etkilediği ve kimlerin yararlanacağı açıkça yazılmalıdır. Olumlu ve olumsuz oylar, arsa payları ve faydalanmak istemediğini bildiren malikler ayrı gösterilmelidir. Karar KMK m.32’ye uygun karar defterine geçirilmelidir.

Gider planı da kararla birlikte belirlenmelidir. “Masraf aidata eklenecektir” şeklindeki genel cümle, m.43 kapsamındaki muafiyet tartışmasını çözmez. Yöneticiye verilecek sözleşme, ödeme ve tahsilat yetkisi açık olmalı; yeniliğe katılmayan maliklerin genel ortak giderleriyle bu özel gider birbirine karıştırılmamalıdır.

Yönetici, kurul kararını uygularken KMK m.35’teki görevlerine ve KMK m.38’deki özen sorumluluğuna uymak zorundadır.

Lüks Yenilik Gideri Ödenmezse İcra Takibi Yapılabilir mi?

Önce borcun gerçekten doğup doğmadığı belirlenmelidir. Yenilik m.43 kapsamındaysa ve malik açıkça faydalanmak istemiyorsa gider yükümlülüğü bulunmayabilir. Yönetimin buna rağmen tüm maliklere eşit veya arsa payı oranında borç çıkarması, icra itirazında temel uyuşmazlık konusu olur.

Buna karşılık malik yeniliğe katılmış, yararlanmış veya sonradan giderlere katılarak yararlanma hakkı kazanmışsa ödeme yükümlülüğü farklı değerlendirilir. İcra takibinde kurul kararı, gider cetveli, faturalar, banka kayıtları, yararlanma durumu ve yönetim planı birlikte incelenir. “Aidat borcu” etiketi tek başına m.43’ten doğmayan bir borcu yaratmaz.

Yenilik Hiç Kullanılmadan Gider İstenebilir mi?

KMK m.43 bakımından fiili kullanım ile hukuken yararlanma iradesi birbirinden ayrılmalıdır. Kat maliki yeniliğe katılmadığını ve faydalanmak istemediğini açıkça bildirmişse, yalnız tesisin binada bulunması ona gider yüklemek için yeterli değildir. Buna karşılık malik yenilikten düzenli biçimde yararlanıyor, erişim kartı alıyor, kullanım talebinde bulunuyor veya hizmetten fiilen fayda sağlıyorsa “giderden muafım” savunması somut davranışlarla çelişebilir.

Bu nedenle yönetim kullanım hakkını ve gider katılımını belgeye bağlamalıdır. Sosyal tesis, özel ortak alan veya isteğe bağlı sistemlerde erişim listesi, kart teslimi, başvuru formu ve gider ödeme kayıtları tutulabilir. Ancak kişisel veriler yalnız gerekli ölçüde işlenmeli, kullanım takibi sınırsız gözetim aracına dönüştürülmemelidir.

Yeniliğin Kaldırılması veya Değiştirilmesi Gerekirse Masraf Kimindir?

Lüks yenilik zamanla ekonomik ömrünü tamamlayabilir, teknik bakımdan kullanılamaz hâle gelebilir veya kurul tarafından kaldırılmasına karar verilebilir. Yapım giderine ilişkin m.43 sistemi, kaldırma ve eski hâle getirme masrafının her olayda otomatik olarak tüm maliklere bölüneceği anlamına gelmez. Yeniliğin kime hizmet ettiği, neden kaldırıldığı, ilk karar ve sözleşmedeki bakım-kaldırma düzeni ile ortak yapıya etkisi birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle ilk yatırım kararı alınırken yalnız yapım değil bakım, yenileme ve ekonomik ömrün sonunda söküm maliyeti de hesaplanmalıdır. Böylece sonraki kurul, belgesiz ve beklenmedik bir yükle karşılaşmaz; giderin hangi malik grubuna ait olduğu daha kolay belirlenir.

Karara Karşı Nasıl İtiraz Edilir?

Kat maliki projenin lüks olduğunu, giderin kendisine yüklenemeyeceğini, karar yeter sayısının oluşmadığını veya gider dağılımının kanuna aykırı olduğunu ileri sürebilir. Kurul kararının iptali ve hâkimin müdahalesi bakımından KMK m.33 uygulanır. Toplantıya katılan malikin karşı oy gerekçesini karar defterine yazdırması ispat açısından önemlidir.

İtiraz sürecinde yalnız projenin pahalı olduğu değil, m.43 koşullarının neden gerçekleştiği somutlaştırılmalıdır. Teknik rapor, maliyet karşılaştırması, kullanım alanının yerini gösteren proje, alternatif çözüm teklifleri ve kimlerin fiilen/objektif olarak yararlanabileceğini gösteren belgeler güçlü delildir.

Uygulamada Hangi Yenilikler KMK 43 Tartışması Doğurur?

Yüksek maliyetli dekoratif peyzaj, zorunlu olmayan sosyal tesis, prestij amaçlı ortak alan yenilemesi, yalnız belirli kişilerin kullanacağı eğlence veya konfor tesisi, yapının ihtiyacını aşan pahalı dekorasyon ve benzeri işler m.43 tartışması doğurabilir. Ancak örneklerin hiçbiri otomatik sonuç vermez; binanın özel durumu ve yeniliğin işlevi belirleyicidir.

Örneğin güvenlik kamerası bazı yapılarda temel güvenlik ihtiyacına cevap veren faydalı yenilik olabilir; başka bir projede aşırı kapsam ve maliyet nedeniyle farklı değerlendirme yapılabilir. Asansörün zorunlu güvenlik yenilemesi lüks sayılamazken, mevcut ihtiyacın çok üzerinde ek konfor sistemi farklı nitelik taşıyabilir. Bu nedenle önce teknik ihtiyaç, sonra hukuki madde seçilir.

Mersin’de Apartman ve Site Yönetimleri İçin Uygulama Planı

1. Yeniliğin ortak yer üzerindeki kapsamını projede işaretleyin.
2. İşin zorunlu bakım mı, faydalı yenilik mi, lüks yenilik mi olduğunu ayırın.
3. En az birkaç karşılaştırılabilir yazılı teklif alın.
4. Toplam ve devam eden bakım maliyetini hesaplayın.
5. Kimlerin objektif olarak yararlanabileceğini belirleyin.
6. Faydalanmak istemeyen maliklerin beyanını tutanağa geçirin.
7. Karar yeter sayısını ve arsa paylarını ayrı gösterin.
8. Özel gideri genel aidattan ayrı muhasebeleştirin.
9. Sözleşme ve faturaları yönetim dosyasında saklayın.
10. Sonradan yararlanmak isteyenler için yapım ve koruma gideri hesabını belgeye dayandırın.

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Bu içerik KMK m.43’teki çok masraflı/lüks yenilik ve sonradan yararlanma kuralı, m.42’deki faydalı yenilik rejimi ve m.32-33’teki kurul kararı sistemi birlikte değerlendirilerek hazırlanmıştır. Gider uyuşmazlığının çözümü için projenin gerçek niteliği, kullanım zorunluluğu, maliyet, yararlanma çevresi ve karar defteri birlikte incelenmelidir.

Resmî ve Güvenilir Kaynaklar

• T.C. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı – Kat Mülkiyeti Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sonuç: KMK m.43, çok masraflı ve lüks ortak alan yeniliklerinde çoğunluğun maliyetini istemeyen malike sınırsız biçimde yüklemesini engeller. Bu ayrım karar alınmadan önce açıkça yapılmalıdır. Fayda istemeyen malik koşullar oluştuğunda giderden muaf olur; sonradan yararlanmak isterse yapım ve koruma giderlerine arsa payı oranında katılarak kullanım hakkını kazanır.