Kira Sözleşmesi Önemli Sebeple Feshedilebilir mi? TBK 331 Rehberi 2026
11 Eylül 2026 itibarıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.331 ve bağlantılı hükümler esas alınmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve Net Cevap
Evet. TBK m.331’e göre kiracı veya kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep varsa kira sözleşmesini olağanüstü yolla feshedebilir. Ancak bu fesih, kanunun açık hükmü gereğince yasal fesih bildirim süresine uyularak yapılır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK m.329, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi öngörür. Feshin mali sonuçlarını ise tarafların kusuru, olayın ağırlığı, sözleşmenin kalan süresi ve somut koşullar dikkate alınarak hâkim belirler.
TBK 331 önemli sebeple fesih, olağan kira sona erme nedenlerinden farklı ve istisnai bir sona erdirme yoludur.
TBK 331 Ne Düzenler?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira sözleşmesinin önemli sebeple olağanüstü feshini düzenler. Maddeye göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunduğunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını hâkimin durum ve koşulları değerlendirerek karara bağlayacağını açıkça belirtir.
Bu düzenleme yalnızca kiracıya tanınmış bir hak değildir. Kiraya veren de kiracı da aynı maddeden yararlanabilir. Bununla birlikte TBK 331, taraflardan birinin sözleşmeden kolayca çıkmasını sağlayan serbest bir fesih maddesi değildir. Kanunun aradığı eşik, kira ilişkisinin sürdürülmesinin ilgili taraf bakımından objektif olarak beklenemeyecek, yani çekilmez hâle gelmesidir.
TBK 331’in temel farkı burada ortaya çıkar. Olağan fesihte sözleşmenin süresi, fesih dönemi ve tarafların normal sona erdirme hakları ön plandadır. Önemli sebeple fesihte ise sözleşme sürerken ortaya çıkan veya etkisi sonradan ağırlaşan olağanüstü bir durum söz konusudur. Bu durum, dürüstlük kuralı çerçevesinde tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasını beklenemez hâle getirir.
Kanun metninin güncel hâli için TBMM Türk Borçlar Kanunu metni incelenebilir.
Önemli Sebep Nedir?
TBK m.331 önemli sebebi tek tek saymaz. Kanunun ölçütü, kira ilişkisinin devamının fesheden taraf için çekilmez hâle gelmesidir. Bu nedenle değerlendirme, olayın bütün özellikleri birlikte ele alınarak yapılır. Her rahatsızlık, ekonomik güçlük, taraflar arasındaki tartışma veya beklenti değişikliği TBK 331 anlamında önemli sebep değildir.
Önemli sebebin varlığında temel test şudur: Aynı durumda bulunan makul bir kişiden, dürüstlük kuralı gereği bu kira ilişkisini sürdürmesi hâlâ beklenebilir mi? Cevap hayır ise TBK 331 gündeme gelir. Sebebin mutlaka karşı tarafın kusurundan doğması gerekmez. Kusur, daha çok feshin mali sonuçlarının belirlenmesinde önem taşır.
Önemli sebebin değerlendirilmesinde özellikle olayın öngörülebilirliği, sebebin geçici mi kalıcı mı olduğu, tarafların sözleşme kurulurken üstlendiği risk alanı, kira ilişkisinin kalan süresi, tarafların davranışları ve daha hafif bir çözümün ilişkiyi sürdürülebilir kılıp kılmadığı dikkate alınır. Kısa süreli ve giderilebilir bir sorun, tek başına çekilmezlik eşiğini karşılamaz. Buna karşılık sözleşmenin temelini ağır biçimde sarsan, güven ilişkisini yok eden veya tarafı makul biçimde sözleşmeyi sürdüremeyecek konuma getiren olaylar TBK 331 kapsamında değerlendirilir.
TBK 331 ile Önemli Sebeple Fesih Şartları Nelerdir?
TBK 331’in uygulanması için dört temel unsur birlikte incelenir.
1. Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır
Öncelikle taraflar arasında devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, TBK 331’in olağanüstü fesih niteliğini ortadan kaldırmaz. Ancak sözleşme türü ve kiralananın niteliği, uygulanacak bildirim süresinin tespitinde önemlidir.
2. Önemli bir sebep ortaya çıkmalıdır
Ortaya çıkan olay, sözleşmeye bağlılığın normal risk alanını aşmalıdır. Sadece daha avantajlı bir taşınmaz bulunması, kira bedelinin sonradan pahalı gelmesi veya tarafın kişisel tercihinin değişmesi önemli sebep sayılmaz. Önemli sebep, sözleşme ilişkisinin devamını ağırlaştıran sıradan bir güçlükten daha yüksek yoğunlukta olmalıdır.
3. Kira ilişkisinin devamı çekilmez hâle gelmelidir
Kanunun asıl ölçütü çekilmezliktir. Çekilmezlik değerlendirmesi yalnızca fesih isteyen kişinin öznel beyanına göre yapılmaz. Somut olayın objektif şartları, dürüstlük kuralı ve tarafların menfaat dengesi birlikte değerlendirilir. Bu nedenle fesih bildiriminde “benim için çekilmez oldu” denilmesi tek başına yeterli değildir; sebebin somutlaştırılması ve gerektiğinde ispatlanması gerekir.
4. Yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır
TBK 331, bildirimsiz ve aynı gün sonuç doğuran bir fesih hakkı tanımaz. Madde açıkça yasal fesih bildirim süresine uyulmasını şart koşar. Bu yönüyle TBK 332’de kiracının iflası üzerine güvence verilmemesi hâlinde tanınan derhal fesih hakkından ayrılır.
TBK 331 Fesih Süresi Nasıl Hesaplanır?
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında yasal fesih bildirim süresi TBK m.329’da düzenlenmiştir. Buna göre taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyar.
Bu nedenle TBK 331’e dayanan fesihte “önemli sebep doğduğu anda sözleşme biter” şeklinde bir kural yoktur. Önemli sebep olağanüstü fesih hakkını doğurur; fakat kanunda öngörülen bildirim süresi korunur. Taşınır kira ilişkilerinde ise TBK m.330’daki özel bildirim süreleri dikkate alınır.
Bildirim süresinin doğru hesaplanması, özellikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kiralananın türü ve tarafların sözleşmede daha uzun süre kararlaştırıp kararlaştırmadığı bakımından önem taşır. TBK m.328, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmışsa bu düzenlemenin dikkate alınacağını; yasal veya sözleşmesel süreye uyulmayan bildirimin bir sonraki fesih dönemi için hüküm doğuracağını düzenler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması TBK m.348 gereğince geçerlilik şartıdır. Bu nedenle sözlü bildirim, telefon görüşmesi veya yalnızca anahtar teslimine ilişkin fiilî davranış güvenli bir fesih yöntemi değildir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında TBK 331 Uygulanır mı?
Evet. TBK 331, kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler içinde yer alır ve konut ile çatılı işyeri kiralarında da önem taşır. 6098 sayılı Kanun’un bazı hükümlerinin tacir ve tüzel kişi işyeri kiracıları bakımından uygulanmasını erteleyen geçiş düzenlemesi 1 Temmuz 2020 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılında TBK 331, kapsamına giren işyeri kiralarında da yürürlüktedir.
Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.339 ve devamındaki özel koruyucu hükümler de birlikte değerlendirilir. Kiraya verenin sırf sözleşmeyi sona erdirmek istemesi, TBK 331’in şartlarını oluşturmaz. Özellikle kiracıyı koruyan sona erdirme rejimi, TBK 331’in önemli sebep şartı aşındırılarak dolanılamaz.
Kiracı bakımından ise erken çıkışın her durumda TBK 331 sayılmadığı ayrıca belirtilmelidir. Kiracının sözleşme süresinden önce kiralananı geri vermesi TBK m.325 kapsamında ayrı sonuçlara bağlanmıştır. Bu konuda ayrıntılı bilgi için kiracının sözleşme bitmeden çıkması ve TBK 325 rehberimize bakabilirsiniz.
Önemli Sebeple Feshin Parasal Sonuçları Nelerdir?
TBK m.331’in ikinci fıkrası, feshin parasal sonuçlarının otomatik ve tek kalemli olmadığını açıkça ortaya koyar. Hâkim, durum ve koşulları değerlendirerek mali sonucu belirler. Bu düzenleme, önceki Borçlar Kanunu dönemindeki katı tazminat yaklaşımından ayrılır.
Parasal sonuç belirlenirken önemli sebebin kimin risk alanında doğduğu, tarafların kusuru, fesih nedeniyle diğer tarafın uğradığı doğrudan zarar, kiralananın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebildiği, sözleşmenin kalan süresi, tarafların zararı azaltma imkânı ve hakkaniyet dikkate alınır. Bu nedenle TBK 331’e göre fesih yapan tarafın “hiçbir bedel ödemez” veya “kalan bütün kiraları öder” şeklinde peşin bir sonuç çıkarılamaz.
Örneğin önemli sebebin karşı tarafın ağır kusurlu davranışıyla doğması ile tarafların hiçbirinin kusuruna dayanmayan olağanüstü bir olaydan kaynaklanması aynı mali sonuca bağlanmaz. Hâkim, somut olayın ekonomik etkisini ve menfaat dengesini kurar.
Kira ilişkisinde gecikme cezası, muacceliyet şartı veya başka yan hükümler ayrıca değerlendirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346’nın emredici sınırları için kira sözleşmesinde gecikme cezası rehberimize bakılabilir.
Önemli Sebeple Fesih Nasıl İspatlanır?
Feshe dayanak yapılan olayın somutlaştırılması ve ispatlanması, uyuşmazlığın merkezindedir. İspat aracı, önemli sebebin niteliğine göre değişir. Yazılı bildirimler, noter ihtarnameleri, taraflar arasındaki e-postalar ve mesajlar, resmi kurum kayıtları, sözleşmeler, tutanaklar, bilirkişi incelemesine elverişli teknik belgeler ve hukuka uygun elde edilmiş diğer deliller kullanılabilir.
Fesih bildiriminin kendisi de ispatlanabilir ve ulaşma tarihi belirlenebilir biçimde yapılmalıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekil zaten TBK m.348 gereğince geçerlilik şartıdır. Noter ihtarnamesi, zorunlu tek yöntem değildir; ancak bildirimin içeriği ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından güçlü bir araçtır.
Fesih bildiriminde önemli sebep açık, somut ve tarihli biçimde anlatılmalıdır. Genel ve soyut ifadeler yerine, kira ilişkisinin neden sürdürülemez hâle geldiği ortaya konulmalıdır. Sonradan dava doğduğunda mahkeme, bildirimin dayandığı vakıalar ile ileri sürülen deliller arasındaki bağlantıyı inceleyecektir.
TBK 331 ile TBK 325 Arasındaki Fark Nedir?
TBK 325, kiracının kira süresi dolmadan kiralananı geri vermesini düzenler. Bu durumda kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder; kiracı kabul edilmesi makul yeni bir kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir. TBK 331 ise kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebebe dayanan olağanüstü fesih kurumudur.
Bu iki madde aynı değildir ve biri diğerinin yerine otomatik uygulanmaz. Kiracının yalnızca taşınmak istemesi veya daha uygun bir yer bulması, TBK 331’deki önemli sebep eşiğini karşılamaz; böyle bir durumda TBK 325’in erken geri verme sonuçları gündeme gelir. Buna karşılık gerçekten çekilmezlik oluşturan önemli bir sebep varsa TBK 331 değerlendirilir.
TBK 331 ile Aşırı İfa Güçlüğü Aynı Şey mi?
Hayır. TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü şart değişikliğinin borçludan ifayı dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırması hâlinde uyarlama ve şartları varsa sözleşmeden dönme/fesih gündemini düzenler. TBK 331 ise kira ilişkisine özgü önemli sebeple olağanüstü fesih hükmüdür.
Uyuşmazlığın hukuki niteliği somut vakıaya göre belirlenir. Salt ekonomik dengesizlik iddiasının TBK 331 başlığı altında sunulması doğru değildir. Kira bedelinin uyarlanması talebi ile kira ilişkisinin çekilmezlik nedeniyle sona erdirilmesi farklı hukuki sonuçlara sahiptir.
TBK 331 Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel durumlar hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu nedenle TBK 331’e dayanan kira uyuşmazlığının dava konusu hâline getirilmesinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri dikkate alınır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık görevli mahkemeye taşınır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Fesih bildirimi, arabuluculuk başvurusundan önce hukuki sonuç doğuracak şekilde yapılmış olmalıdır; arabuluculuk, maddi hukuk bakımından gerekli fesih bildiriminin yerine geçmez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme HMK m.4 gereğince, kira alacağına ilişkin ilamsız icra takiplerine yapılan itirazın kaldırılması gibi kanunun başka mercie bıraktığı hâller saklı olmak üzere, sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından HMK’nın genel yetki kuralları ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin hükümleri uygulanır.
Taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri kuralları somut talebin niteliğine göre incelenir. Kira uyuşmazlığında yanlış görev veya yetki değerlendirmesi, süreci uzatır ve gereksiz yargılama gideri doğurur.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TBK 331 Türkiye genelinde aynı kanun hükmü olarak uygulanır. Mersin’deki konut, ofis, depo, mağaza ve diğer kira ilişkilerinde de önemli sebep, çekilmezlik, yasal bildirim süresi ve feshin parasal sonuçları aynı kanuni çerçevede değerlendirilir. Bölgesel fark, kanun maddesinde değil; somut kira piyasası, yerel âdet iddiası, taşınmazın yeniden kiralanma koşulları ve delillerde ortaya çıkar.
Mersin’de kira uyuşmazlığı yaşayan tarafların fesih bildirimi, arabuluculuk başvurusu ve gerektiğinde sulh hukuk davası aşamalarını birbirinden ayırması gerekir. Genel kira ve tahliye başlıkları için Mersin kira hukuku rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Uygulamada Yapılan Hatalar
- Önemli sebep var diye feshi bildirimsiz ve aynı gün sonuç doğuracak şekilde kabul etmek.
- Her ekonomik güçlüğü TBK 331 kapsamına sokmak.
- TBK 325 erken geri verme ile TBK 331 olağanüstü feshi birbirine karıştırmak.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekil şartını göz ardı etmek.
- Önemli sebebi soyut ifadelerle yazıp delilleri somutlaştırmamak.
- Feshin parasal sonucunun otomatik olarak sıfır veya kalan tüm kira bedelleri olduğunu düşünmek.
- Dava şartı arabuluculuğu atlayarak doğrudan dava açmak.
Sık Sorulan Sorular
1. TBK 331 önemli sebeple fesih nedir?
Kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep ortaya çıktığında, o tarafın yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi olağanüstü biçimde sona erdirmesidir.
2. TBK 331’e göre kira sözleşmesi hemen biter mi?
Hayır. TBK 331 açıkça yasal fesih bildirim süresine uyulmasını ister. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK 329’daki süreler dikkate alınır.
3. Önemli sebep varsa üç aylık bildirim süresi uygulanır mı?
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında yerel âdet yoksa TBK 329 uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi uygulanır.
4. Kiraya veren TBK 331’e dayanabilir mi?
Evet. Madde hem kiracıya hem kiraya verene tanınmıştır. Ancak kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiracısını koruyan emredici hükümleri TBK 331’i amaç dışı kullanarak aşması mümkün değildir.
5. İşyerinin zarar etmesi TBK 331 için yeterli midir?
Tek başına zarar edilmesi otomatik önemli sebep değildir. Kira ilişkisinin devamının somut olayda çekilmez hâle gelip gelmediği değerlendirilir.
6. TBK 331 feshinde tazminat ödenir mi?
Parasal sonuçlar otomatik değildir. TBK 331/2 uyarınca hâkim, durum ve koşulları değerlendirerek mali sonucu belirler.
7. Fesih bildirimi noterle mi yapılmalıdır?
Noter tek zorunlu yöntem değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekil zorunludur; noter bildirimin içeriğini ve ulaşma tarihini ispat bakımından güçlü bir yöntemdir.
8. TBK 331 davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava konusu yapılacak uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kuralı uygulanır; kanunun özel istisnaları saklıdır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.328, 329, 331, 348; 6100 sayılı HMK’nın görev hükümleri ve kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri birlikte dikkate alınarak hazırlanmıştır. Kanun maddelerinin kapsamı, süreler ve kurumlar birbirinden ayrılarak açıklanmıştır.
Yazar: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
