Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Evi Varsa Tahliye: TBK 352/3 (2026)

TBK 352/3 nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmasını kiracıdan kaynaklanan özel bir tahliye sebebi olarak düzenler. Bu hüküm yalnız mülkiyet bilgisinden hareket etmez; kiraya verenin sözleşme kurulurken bu konutu bilmemesi de açık şarttır.

Düzenlemenin mantığı, aynı yerleşim alanı içinde kendisinin oturabileceği elverişli konuta sahip olan kiracının, bu durum kiraya verenden gizli veya bilinmeyen bir olgu iken başka bir konutu kiralamasına rağmen kira sözleşmesinin kanuni uzama korumasından sınırsız biçimde yararlanmasını engellemektir. Ancak bu sonuç otomatik değildir. Kanunda sayılan bütün şartlar birlikte gerçekleşmelidir.

TBK m.352/3, kiraya verenin kendi ihtiyacına dayanan TBK m.350 ve yeni malikin ihtiyacına ilişkin TBK m.351’den farklıdır. Burada kiraya verenin ihtiyaç sahibi olması aranmaz. Dava sebebi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahip olduğu elverişli konut ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesidir.

TBK 352/3 ile tahliye şartları nelerdir?

Tahliye için temel şartlar beş başlıkta toplanır. Birincisi, kiralanan yer konut niteliğinde olmalıdır. İkincisi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutu bulunmalıdır. Üçüncüsü, bu konut kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunmalıdır. Dördüncüsü, konut kiracı ve ailesinin oturmasına elverişli olmalıdır. Beşincisi, kiraya veren kira sözleşmesi kurulurken bu konutun varlığını bilmemelidir.

Bu şartlara dava süresi de eklenir. Kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre içinde TBK m.353’e uygun yazılı dava bildirimi yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir.

Koşullardan biri eksikse tahliye kararı verilemez. Örneğin konut aynı şehirde fakat farklı ilçe belediye sınırında ise maddenin açık yer şartı karşılanmaz. Veya aynı ilçedeki taşınmaz tapuda konut görünse bile fiilen oturmaya elverişli değilse yine tahliye sebebi oluşmayabilir.

Konut kime ait olmalıdır?

Kanun açıkça kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutundan söz eder. Çocuğun, anne-babanın, kardeşin veya başka bir yakının mülkiyetindeki konut doğrudan TBK m.352/3 kapsamına girmez. Kiracının yakınından kullanım imkânı bulunması, mülkiyet şartının yerine geçmez.

Eş yönünden ayrıca “birlikte yaşayan eş” ifadesi önemlidir. Evlilik devam ediyor olsa bile fiilen ayrı yaşayan eşe ait konutun m.352/3 kapsamına girip girmediği somut yaşam düzeni üzerinden değerlendirilir. Kanun, her evli kişinin eşine ait her konutu otomatik tahliye sebebi saymamıştır; birlikte yaşam olgusunu ayrıca aramıştır.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan konutlarda kiracının taşınmazı tek başına kullanabilme imkânı önem kazanır. Küçük bir miras payı veya kullanımın diğer paydaşlar nedeniyle fiilen mümkün olmadığı bir taşınmaz, salt tapu kaydı nedeniyle otomatik olarak “oturmaya elverişli konut” sayılmaz. Mülkiyetin türü, pay oranı, kullanım düzeni ve varsa ortaklığın hukuki durumu birlikte incelenmelidir.

Aynı ilçe veya belde belediye sınırları şartı nasıl uygulanır?

TBK m.352/3, eski düzenlemelerden farklı olarak açık bir coğrafi ölçüt koymuştur: kiracının veya eşinin konutu, kiralananın bulunduğu aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır. Büyükşehir sınırlarının tamamı tek alan gibi değerlendirilmez; madde ilçe veya belde belediye sınırını esas alır.

Örneğin kiralanan Mersin’in Yenişehir ilçesinde, kiracının evi Mezitli ilçesinde ise aynı ilçe şartı kural olarak oluşmaz. Her iki yer Mersin Büyükşehir Belediyesi sınırlarında bulunsa da kanun “aynı büyükşehir” dememiştir. Buna karşılık hem kiralanan hem kiracıya ait konut Yenişehir ilçe belediye sınırları içindeyse bu şart sağlanır.

Belediye sınırı değişiklikleri, yeni ilçe kurulması veya idari sınır düzenlemeleri bulunan dosyalarda taşınmazların dava tarihindeki ve sözleşme kurulma tarihindeki idari kayıtları ayrıca incelenmelidir. Tapu adresi, belediye numaratajı ve güncel idari sınır haritaları delil olarak kullanılabilir.

“Oturmaya elverişli konut” ne demektir?

Kanun yalnız “konut” değil, “oturmaya elverişli konut” arar. Bu nedenle tapuda mesken olarak kayıtlı olmak tek başına yeterli değildir. Elverişlilik somut kiracı ve birlikte yaşadığı aile bireyleri bakımından değerlendirilir.

Fiziksel açıdan konutun sağlam, kullanılabilir, temel yaşam ihtiyaçlarını karşılayabilir ve barınmaya uygun olması gerekir. Ağır hasarlı, yıkım kararlı, zorunlu esaslı onarım gerektiren veya fiilen yaşanması mümkün olmayan bir taşınmaz elverişli sayılmaz. Konutun büyüklüğü de aile nüfusuna göre önem taşır; tek odalı çok küçük bir yer kalabalık aile bakımından elverişsiz olabilir.

Konum yönünden de somut değerlendirme yapılır. Kanun aynı ilçe şartını zaten arasa da sağlık, engellilik, zorunlu erişim ve benzeri kişisel koşullar konutun gerçek kullanımına etki edebilir. Örneğin ağır hareket engeli bulunan kişinin asansörsüz ve erişilemez yüksek kattaki konutu somut şartlarda elverişlilik tartışması doğurabilir.

Hukuki durum da önemlidir. Taşınmaz üzerinde üçüncü kişinin kullanım hakkı, intifa hakkı veya kiracının kullanımını fiilen ve hukuken engelleyen bir durum varsa “oturmaya elverişli” olma şartı sırf mülkiyet kaydına dayanılarak kabul edilemez.

Kiracının kendi evi başka bir kiracıya verilmişse ne olur?

Kiracının aynı ilçedeki kendi konutunun üçüncü kişiye kiralanmış olması tek başına TBK m.352/3 şartını ne otomatik olarak ortadan kaldırır ne de kendiliğinden tahliye sonucunu doğurur. Mevcut kira ilişkisinin süresi ve gerçekliği, üçüncü kişinin kullanım durumu ve kiracının kendi konutundan fiilen ve hukuken yararlanabilme imkânı somut delillerle birlikte değerlendirilir.

Buna karşılık sırf TBK m.352/3 tahliyesini engellemek amacıyla dava veya ihtar sonrasında muvazaalı kira ilişkisi kurulması korunmaz. Kira sözleşmesinin tarihi, banka hareketleri, üçüncü kişinin fiilî ikameti ve abonelik kayıtları incelenebilir.

Elverişlilik değerlendirmesi dava dosyasındaki somut şartlara göre yapılır. Bu nedenle “kendi evi kiradaysa tahliye kesinlikle olmaz” veya “mülk sahibi olmak her hâlde yeterlidir” şeklindeki iki uç ifade de doğru değildir.

Kiraya verenin sözleşme kurulurken konutu bilmemesi neden önemlidir?

TBK m.352/3’ün en açık şartlarından biri budur. Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunduğunu biliyorsa daha sonra bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.

Bilme veya bilmeme olgusu her türlü delille ispatlanabilir. Kira sözleşmesindeki açıklama, taraf yazışmaları, emlakçı görüşmeleri, önceki komşuluk veya akrabalık ilişkisi, kiracının kendi evini neden kullanmadığına ilişkin sözleşme öncesi konuşmalar ve tanık anlatımları önem taşıyabilir.

Kiraya verenin sözleşme kurulduktan sonra öğrenmesi ise maddenin uygulanmasına engel değildir. Kanun, “sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” demektedir. Dolayısıyla sonradan tapu araştırmasıyla veya başka yolla öğrenilen mülkiyet, diğer şartlar da mevcutsa dava sebebi olabilir.

Dava süresi nasıl hesaplanır?

Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bir yıllık konut kirası uzamışsa ilgili uzama yılının sonu esas alınır. Kira başlangıç tarihi sözleşmeden belirlenir; takvim yılıyla karıştırılmaz.

Örneğin sözleşme 10 Ekim başlangıçlı ve bir yıllıksa ilgili kira yılı 9 Ekim’de sona erer. TBK m.352/3 davası bu tarihten sonra başlayan bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Zorunlu arabuluculuğa başvurunun süre hesabına etkisi 6325 sayılı Kanun m.16/2 uyarınca ayrıca dikkate alınır.

Kiraya veren, bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse TBK m.353 gereğince dava açma süresi bir kira yılı uzar. Ayrıntılı süre hesabı için TBK 353 Tahliye Davası Süresi rehberi kullanılabilir.

TBK 352/3 davasında hangi deliller kullanılır?

Davacı kiraya veren, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin mülkiyetini tapu kayıtlarıyla; konutların aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunduğunu adres ve belediye kayıtlarıyla; oturmaya elverişliliği keşif, bilirkişi, fotoğraf, yapı kayıtları ve gerektiğinde sağlık/erişilebilirlik verileriyle ispatlar.

Kiraya verenin sözleşme kurulurken konutu bilmediği de dava şartıdır. Bu olgu doğası gereği negatif bir vakıa olduğu için dosyadaki bütün sözleşme öncesi ilişki değerlendirilir. Kiracı, kiraya verenin bildiğini ileri sürüyorsa yazışma, tanık, sözleşme açıklaması veya başka deliller sunabilir.

Kiracı ise konutun aile nüfusuna uygun olmadığını, fiziksel olarak kullanılamadığını, hukuki kullanım engeli bulunduğunu, farklı ilçe sınırında kaldığını veya kiraya verenin sözleşme kurulurken mülkiyetten haberdar olduğunu ispatlayabilir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır. Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri hak düşürücü süre hesabına işlenmelidir. Süre içinde yapılan başvuru, 6325 sayılı Kanun m.16/2 gereğince süreç boyunca süreyi durdurur; daha önce tamamen sona ermiş dava hakkını yeniden doğurmaz.

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından HMK’nın genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin hükümleri uygulanır. Kiralananın bulunduğu yer ve sözleşmenin ifa yeri somut dosyada önem taşır.

Uygulama örnekleri

Aynı ilçede boş ve kullanılabilir daire

Kiracı Yenişehir’de kirada oturuyor, yine Yenişehir’de kendisine ait boş, aile nüfusuna uygun ve kullanılabilir bir daire bulunuyor. Kiraya veren sözleşme kurulurken bu daireyi bilmiyorsa, sözleşme sonundan itibaren bir aylık sürede TBK m.352/3’e dayanabilir.

Farklı ilçede konut

Kiralanan Yenişehir’de, kiracının kendi evi Mezitli’de ise her iki yer aynı büyükşehir içinde bulunsa da aynı ilçe şartı oluşmaz. TBK m.352/3 bu mülkiyet nedeniyle uygulanmaz.

Eşe ait fakat eşler fiilen ayrı yaşıyor

Kanun “birlikte yaşadığı eş” dediği için eşlerin fiilî yaşam düzeni incelenir. Evlilik kaydının tek başına yeterli olduğu kabul edilmeden, birlikte yaşam şartı somut delillerle değerlendirilir.

Tapuda konut ama ağır hasarlı

Kiracıya ait taşınmaz tapuda mesken görünmesine rağmen ağır hasarlı ve fiilen oturulamaz durumdaysa, oturmaya elverişlilik şartı oluşmaz. Gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

TBK 352/3 dosyasında kontrol listesi

1. Kiralanan konut niteliğinde mi?
2. Diğer konut kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine mi ait?
3. Mülkiyet güncel tapu kaydıyla doğrulandı mı?
4. İki konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde mi?
5. Diğer konut aile nüfusuna göre yeterli mi?
6. Fiziksel, hukuki veya sağlık yönünden kullanım engeli var mı?
7. Kiraya veren sözleşme kurulurken konutu biliyor muydu?
8. Kira sözleşmesinin bitiş tarihi doğru hesaplandı mı?
9. Bir aylık dava süresi veya TBK 353 bildirimi korundu mu?
10. Zorunlu arabuluculuk süresi hesaba katıldı mı?

İlgili rehberler ve resmî kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – TBK m.352 ve 353
• Kiracı Tahliye Davası
• İki Haklı İhtar – TBK 352/2
• Tahliye Davası Süresi – TBK 353
• Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı – TBK 354

Sık sorulan sorular

Kiracının başka evi varsa her durumda tahliye edilir mi?

Hayır. Konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde, oturmaya elverişli olmalı; kiraya veren de sözleşme kurulurken bu durumu bilmemelidir.

Kiracının eşi adına ev varsa tahliye sebebi olur mu?

Evet, ancak kanun birlikte yaşayan eşin konutunu kapsar ve diğer tüm şartların da gerçekleşmesi gerekir.

Farklı ilçedeki ev tahliye sebebi midir?

TBK m.352/3 bakımından hayır. Kanun aynı ilçe veya belde belediye sınırını açık şart olarak düzenler.

Aynı büyükşehirde olmak yeterli mi?

Hayır. Ölçüt büyükşehir sınırı değil aynı ilçe veya belde belediye sınırıdır.

Konutun boş olması şart mı?

Kanun “oturmaya elverişli” olmasını arar. Konutun üçüncü kişiye kiralanmış olması, fiilî ve hukuki kullanım imkânı yönünden somut olarak değerlendirilir.

Kiraya veren sözleşme başında evi biliyorsa dava açabilir mi?

TBK m.352/3’e dayanamaz. Maddenin açık şartı, kiraya verenin sözleşme kurulurken bu konutu bilmiyor olmasıdır.

Dava ne zaman açılır?

Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

TBK 353 bildirimi yapılabilir mi?

Evet. Asıl dava süresi içinde yazılı dava bildirimi yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Görevli mahkeme hangisidir?

Sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →