İki Haklı İhtar ile Tahliye Şartları: TBK 352/2 (2026)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

İki haklı ihtar, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini düzenli ödeme borcunu aynı kira dönemi içinde birden fazla kez ihlal etmesine bağlanan özel bir tahliye sebebidir. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Düzenlemenin amacı, kiracının her defasında ihtar geldikten sonra ödeme yaparak temerrüt tahliyesini önlemesi fakat bu davranışı aynı kira yılı boyunca tekrarlaması hâlinde kiraya verene dönem sonunda tahliye davası açma imkânı sağlamaktır.

Bu tahliye yolu, TBK m.315’teki temerrüt nedeniyle fesih ve tahliyeden farklıdır. Temerrüt tahliyesinde kiraya veren muaccel kira borcu için kanundaki ödeme süresini verir ve kiracı bu sürede ödeme yapmazsa sözleşmeyi feshedebilir. İki haklı ihtarda ise kiracı ihtarlardan sonra ödeme yapmış olabilir. Buna rağmen aynı kira yılı içinde iki farklı kira borcu nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa dönem sonunda m.352/2 kapsamında tahliye gündeme gelir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26 Mayıs 2025 tarihli E.2025/1494, K.2025/3047 sayılı kararında da aynı kira döneminde kiracı temerrüdünün iki kez gerçekleşmesinin TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar tahliye sebebini oluşturduğu açıkça belirtilmiştir.

TBK 352/2 iki haklı ihtar şartları nelerdir?

İki haklı ihtarla tahliye için şartlar birlikte gerçekleşmelidir. Birinci şart geçerli bir konut veya çatılı işyeri kira ilişkisidir. İkinci şart, kiracının muaccel olmuş kira bedelini zamanında ödememiş olmasıdır. Üçüncü şart, bu ödeme gecikmeleri nedeniyle kiracıya iki ayrı yazılı ihtar gönderilmesidir. Dördüncü şart, ihtarların haklı olmasıdır. Beşinci şart, ihtarların kanunun aradığı aynı kira dönemi içinde gerçekleşmesidir. Son şart ise kira dönemi bittikten sonra kanundaki bir aylık dava süresine uyulmasıdır.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtar kira süresi içinde oluşmalıdır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ise ihtarlar bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde değerlendirilir. Uygulamada çoğu konut kirası bir yıllık yapıldığı ve sonradan TBK m.347 uyarınca uzadığı için kritik hesap “kira yılı” hesabıdır.

İhtarların noter kanalıyla gönderilmesi kanunda mutlak şekil şartı olarak yazmasa da ihtarın yazılı olması zorunludur ve tebliğ tarihinin ispatı gerekir. Bu nedenle noter ihtarı, KEP veya ispatı güçlü diğer yazılı bildirim yöntemleri tercih edilir. İcra takibiyle gönderilen ödeme emri de şartları varsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir.

İhtar ne zaman “haklı” sayılır?

İhtarın haklı olabilmesi için dayandığı kira alacağının muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Değerlendirmede yalnız ihtarnamenin düzenlendiği veya gönderildiği tarih değil; borcun vadesi, ödeme tarihi ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı ya da usulüne uygun tebliğ edildiği tarih birlikte dikkate alınır. Henüz muaccel olmayan borç için yapılan bildirim haklı ihtar oluşturmaz. Borç kiracıya yöneltilen bildirimden önce tamamen ödenmişse sonradan yapılan bildirim de TBK m.352/2 hesabında haklı ihtar olarak kullanılamaz.

Kira bedelinin hangi gün muaccel olduğu sözleşmeden ve TBK m.314’ten belirlenir. Taraflar ödeme gününü kararlaştırmışsa öncelikle bu tarih esas alınır. Sözleşmede hüküm yoksa TBK m.314 gereğince kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür; yerel âdet veya tarafların aksine anlaşması saklıdır.

İhtarın fazla veya yanlış tutar içermesi de haklılık tartışması doğurur. Özellikle kira artış oranı, önceki ödeme, mahsup veya banka dekontları konusunda uyuşmazlık varsa mahkeme, ihtarın dayandığı gerçek borcu inceler. İki haklı ihtarın varlığı yalnız “iki ihtarname var” şeklinde mekanik sayımla belirlenmez.

İki ihtar farklı aylara mı ilişkin olmalıdır?

Evet; iki haklı ihtar sisteminin mantığı kiracının farklı muaccel kira borçlarını zamanında ödememesi üzerine kuruludur. Aynı ayın aynı kira borcu için iki ayrı ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtar şartını oluşturmaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin E.2022/1791, K.2023/876 sayılı kararında her iki ihtarın aynı ay kira bedeline ilişkin olması nedeniyle TBK m.352/2 şartlarının oluşmadığı kabul edilmiştir.

Örneğin Ocak kirası ödenmediği için 5 Ocak ve 15 Ocak tarihlerinde iki ayrı ihtar gönderilmesi, iki farklı temerrüt olayı yaratmaz. Buna karşılık Ocak kirasının gecikmesi üzerine bir haklı ihtar, Mayıs kirasının gecikmesi üzerine ikinci haklı ihtar aynı kira yılı içinde gerçekleşmişse şartın oluşması mümkündür.

İhtarların mutlaka art arda iki aya ait olması gerekmez. Kanun, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar arar. Arada düzenli ödenen aylar bulunması ikinci ihtarın etkisini kaldırmaz.

Kiracının sonradan ödeme yapması ihtarı geçersiz kılar mı?

Kiracı, kira borcu muaccel olduktan ve haklı ihtara sebep olduktan sonra ödeme yaparsa bu ödeme geçmişte oluşmuş haklı ihtarı ortadan kaldırmaz. İki haklı ihtar tahliyesinin temel özelliği budur. Kiracı, TBK m.315’teki fesih süresi içinde ödeme yaparak o anda temerrüt nedeniyle feshi önleyebilir; fakat aynı kira yılı içinde ikinci kez haklı ihtara sebep olursa m.352/2’nin tahliye şartları oluşabilir.

Buna karşılık ödeme bildirimin kiracıya ulaşmasından veya tebliğinden önce yapılmışsa kronoloji özellikle önem taşır. Banka dekontundaki işlem tarihi, gerekiyorsa hesaba geçiş bilgisi, ödeme açıklaması, tebliğ kaydı ve tarafların önceki ödeme düzeni birlikte incelenir. Bu nedenle yalnız ihtarnamenin düzenlenme tarihine bakılarak haklı ihtar sonucu çıkarılmaz.

Kiracı kısmi ödeme yaptıysa kalan borcun miktarı ve muacceliyeti değerlendirilir. İhtar, mevcut kalan borca dayanıyorsa haklı olabilir. Ancak ödenmiş tutar da borç gibi gösterilmişse ihtarın kapsamı bakımından bilirkişi veya hesap incelemesi gerekebilir.

İki haklı ihtarda kira yılı nasıl hesaplanır?

En sık hata takvim yılı ile kira yılının karıştırılmasıdır. Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir. Sözleşme 15 Ağustos 2025 başlangıçlıysa ilk kira yılı 15 Ağustos 2025–14 Ağustos 2026’dır. Ocak–Aralık takvim yılı esas alınmaz.

Bir yıl süreli kira sözleşmesi TBK m.347 gereğince kiracı tarafından süresinde sona erdirilmediğinde aynı koşullarla birer yıl uzar. Bu uzama dönemlerinin her biri iki haklı ihtar hesabında ayrı kira yılıdır. Bir ihtar 10 Ağustos 2026’da, diğer ihtar 20 Ağustos 2026’da oluşmuşsa, 15 Ağustos başlangıçlı sözleşmede iki ihtar farklı kira yıllarında kalabilir ve aynı dönem şartı gerçekleşmeyebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce kira başlangıç tarihi, tüm uzama dönemleri ve her ihtarın dayandığı kira ayı ayrı tabloya yazılmalıdır. Sadece ihtarnamelerin tarihine bakmak yeterli değildir; hangi borca ilişkin oldukları ve ilgili kira yılı içindeki konumları belirlenmelidir.

İki haklı ihtarda tahliye davası ne zaman açılır?

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde dava, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Mahkeme sürenin geçirilip geçirilmediğini kendiliğinden değerlendirir.

Kiraya veren henüz kira yılı bitmeden iki haklı ihtara dayanarak m.352/2 tahliye davası açamaz. Bu tahliye sebebi dönem sonunda dava hakkı verir. Çünkü kanun kiracının aynı kira yılı içindeki ödeme davranışını esas alır ve dava zamanını açıkça kira yılının sonuna bağlar.

Kiraya veren, bir aylık dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse TBK m.353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu süre koruma mekanizması için Tahliye Davası Süresi Kaçırılırsa Ne Olur? TBK 353 rehberi incelenebilir.

İki haklı ihtar tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları, kanundaki özel istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmalı ve son tutanak alınmalıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.16/2 gereğince arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz. Bu nedenle kira yılı sonundan başlayan bir aylık tahliye süresi hesaplanırken arabuluculuk başvuru tarihi ve son tutanak tarihi ayrı ayrı dosyaya işlenmelidir.

Arabuluculuk başvurusu süresi içinde yapılmalıdır. Daha önce tamamen dolmuş hak düşürücü süreyi arabuluculuk başvurusu yeniden canlandırmaz. Süre hesabı gün bazında ve belgelerle yapılmalıdır.

İki haklı ihtar davasında hangi deliller kullanılır?

Davacı kiraya veren, geçerli kira ilişkisini, iki ayrı muaccel kira borcunu, bu borçların zamanında ödenmediğini, her bir ihtarın yazılı olduğunu, ihtarların haklılığını, aynı kira yılı içinde kaldığını ve davanın süresinde açıldığını ispatlamalıdır.

Başlıca deliller kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri, kira ödeme dekontları, noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri, icra dosyaları, taraf yazışmaları, arabuluculuk başvuru ve son tutanak kayıtlarıdır. Ödemeler açıklamasız yapılmışsa hangi aya mahsup edildiği TBK’nın mahsup hükümleri ve tarafların önceki ödeme düzeni çerçevesinde incelenebilir.

Kiracı yönünden en önemli savunmalar, borcun ihtardan önce ödendiğini göstermek, ihtarların aynı borca ilişkin olduğunu göstermek, ihtarlardan birinin muaccel olmayan veya gerçekte mevcut olmayan alacağa dayandığını ispatlamak, iki ihtarın farklı kira yıllarında kaldığını göstermek ve dava süresinin geçtiğini ortaya koymaktır.

İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye arasındaki fark

TBK m.315 ve TBK m.352/2 aynı şey değildir. TBK m.315’te kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu süre en az otuz gündür. Kiracı verilen sürede ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

İki haklı ihtarda ise kiracı ihtardan sonra ödeme yaparak borcu kapatmış olabilir. Birinci olay tek başına dönem sonunda tahliye için yeterli değildir. Aynı kira yılı içinde ikinci ayrı kira borcu için ikinci haklı ihtar oluşursa, kira yılı bittikten sonra tahliye davası açılır.

Bu nedenle dava dilekçesinde hukuki sebep açık kurulmalıdır. Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarında temerrüt tahliyesi ile iki haklı ihtar tahliyesinin birbirine karıştırılması bozma veya ret nedeni olabilmektedir. Hâkim hukuku resen uygular; ancak ileri sürülen vakıalar ve talep sonucu hangi tahliye yolunun şartlarının inceleneceğini belirler.

Uygulama örnekleri

Ocak ve Mayıs kiraları gecikti

1 Ocak başlangıçlı bir yıllık sözleşmede Ocak kirası zamanında ödenmemiş ve yazılı haklı ihtar gönderilmiştir. Mayıs kirası da zamanında ödenmemiş ve ikinci yazılı haklı ihtar oluşmuştur. Kiracı her iki ihtardan sonra ödeme yapmıştır. İki ihtar aynı kira yılı içinde farklı muaccel kira borçlarına dayandığından, kira yılı 31 Aralık’ta bittikten sonra bir ay içinde m.352/2 tahliye davası açılabilir.

Aynı Ocak borcu için iki ihtar gönderildi

Ocak kirası ödenmediği için aynı borca ilişkin iki ayrı noter ihtarı gönderilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. Aynı borcun iki kez ihtar edilmesi iki ayrı temerrüt olayı değildir.

İlk ihtardan önce ödeme yapılmıştı

Kiracı kira bedelini 3 Mart’ta ödemiş, kiraya verenin ihtarı 5 Mart’ta gönderilmişse ihtarın gönderildiği aşamada ödenmemiş muaccel borç bulunmadığı için ihtarın haklılığı oluşmaz. Bu ihtar m.352/2 hesabında kullanılamaz.

İki ihtar farklı kira yıllarında kaldı

15 Ağustos başlangıçlı sözleşmede ilk ihtar 1 Ağustos, ikinci ihtar 1 Eylül tarihliyse farklı kira yılları söz konusu olabilir. Aynı kira yılı şartı oluşmadığı için bu iki ihtara dayanılarak m.352/2 tahliyesi istenemez.

İki haklı ihtar dosyasında kontrol listesi

1. Kira başlangıç tarihi ve kira yılı kesin olarak belirlendi mi?
2. İlk ihtarın dayandığı kira borcu muaccel miydi?
3. İlk borç ihtardan önce ödenmiş miydi?
4. İkinci ihtar farklı bir muaccel kira borcuna mı dayanıyor?
5. İki ihtar aynı kira yılı içinde mi?
6. İhtarlar yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde mi?
7. Banka dekontları ve ödeme tarihleri dosyada mı?
8. Kira yılı bitmeden dava açılmadı mı?
9. Kira yılı sonundan başlayan bir aylık süre korundu mu?
10. Arabuluculuk süresinin etkisi doğru hesaplandı mı?

İlgili rehberler ve resmî kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı TBK
• Yargıtay Karar Arama
• Kiracı Tahliye Davası
• İki Haklı İhtar Tahliye Dilekçesi
• TBK 353 Tahliye Davası Süresi
• TBK 354 Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı

Sık sorulan sorular

İki haklı ihtar için kiracının iki ay üst üste gecikmesi şart mı?

Hayır. İki ayrı muaccel kira borcunun aynı kira yılı içinde gecikmesi ve her biri için haklı yazılı ihtar oluşması yeterlidir.

Aynı ay için iki ihtar gönderilirse tahliye olur mu?

Hayır. Aynı kira borcuna ilişkin iki ihtar, iki ayrı haklı ihtar sayılmaz.

Kiracı ihtardan sonra ödeme yaparsa ihtar silinir mi?

Hayır. İhtar haklı olarak oluştuktan sonra yapılan ödeme geçmişteki haklı ihtarı ortadan kaldırmaz.

Kiracı ihtardan önce ödediyse ne olur?

Borç, yazılı bildirim kiracıya ulaşmadan veya usulüne uygun tebliğ edilmeden önce tamamen ödenmişse bu bildirim TBK m.352/2 hesabında haklı ihtar olarak kullanılamaz.

İki haklı ihtar davası ne zaman açılır?

Bir yıl ve daha uzun süreli kirada ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Kira yılı takvim yılı mıdır?

Hayır. Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.

İcra ödeme emri haklı ihtar sayılır mı?

Muaccel ve ödenmemiş kira borcuna ilişkin, usulüne uygun ödeme emri şartları varsa haklı ihtar niteliğinde değerlendirilebilir.

İki haklı ihtarla tahliyede 30 günlük ödeme süresi şart mı?

TBK m.352/2’nin tahliye sebebi, iki haklı yazılı ihtardır. TBK m.315’teki 30 günlük süre temerrüt nedeniyle fesih yoluna aittir. İki kurumun şartları karıştırılmamalıdır.

TBK 353 ile dava süresi uzatılabilir mi?

Evet. Asıl dava süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağı bildirilirse TBK m.353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →