Tahliye Davası Süresi Kaçırılırsa Ne Olur? TBK 353 (2026)
Kısa ve net cevap: Kiraya veren, tahliye davası için kanunda öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, Türk Borçlar Kanunu m.353 gereğince dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yazılı bildirim en geç asıl dava süresi dolmadan yapılmalıdır. Bildirim yapılmaz ve hak düşürücü dava süresi geçirilirse, o döneme bağlı tahliye davası süre yönünden reddedilir. 2025 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı ayrıca zorunlu arabuluculukta geçen sürenin 6325 sayılı Kanun m.16/2 gereğince hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmayacağını açıkça kabul etmiştir.
TBK 353 ne düzenler?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.353, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açma süresini koruyan özel bir düzenlemedir. Maddeye göre kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Bu hüküm yeni bir tahliye sebebi yaratmaz. Kiraya verenin önce TBK m.350, m.351, m.352 veya uygulanabilir başka kanuni tahliye sebebine sahip olması gerekir. TBK m.353 yalnız o kanuni sebebe bağlı dava açma süresini, şartlarına uygun yazılı bildirimle bir kira yılı korur.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmede sözleşme sonundan başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kiraya veren bu bir ay içinde dava açmak yerine kiracıya yazılı olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını bildirirse, m.353 sayesinde dava hakkını takip eden kira yılı boyunca korur.
TBK 353 hangi tahliye davalarında uygulanır?
TBK m.353, dava açılması için belirli süre öngören kira sona erme hükümleriyle birlikte uygulanır. En sık karşılaşılan bağlantılar ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtardır. Her bir tahliye sebebinin başlangıç tarihi ve kendi özel süresi farklıdır.
TBK m.350’de kiraya verenin gereksinimi veya yeniden inşa ve imar sebebiyle dava, belirli süreli sözleşmede kira süresinin sonundan; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre belirlenecek fesih döneminden başlayarak bir ay içinde açılır. TBK m.351 yeni malike özel bir sistem kurar. TBK m.352/1 tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihten başlayarak bir aylık dava/icra süresi, m.352/2 iki haklı ihtarda ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık dava süresi öngörür.
TBK m.353 bu sürelerden bağımsız çalışmaz. Önce hangi tahliye sebebine dayanıldığı tespit edilir. Daha sonra o sebebin dava süresinin son günü bulunur. Yazılı bildirim en geç bu süre dolmadan kiracıya yöneltilmiş olmalıdır.
TBK 353 yazılı bildirimi nasıl yapılır?
Kanun açık biçimde yazılı bildirim arar. Sözlü konuşma, telefon görüşmesi veya sonradan ispatı mümkün olmayan mesajlaşma bu güvenli alanı sağlamaz. Tahliye iradesi ve dava açılacağı açıkça yazılı olmalıdır. Bildirimin hangi kira sözleşmesine ve hangi taşınmaza ilişkin olduğu belirli olmalı; mümkünse dayanılan tahliye sebebi de açıkça gösterilmelidir.
Uygulamada noter ihtarnamesi en güçlü ispat araçlarından biridir. İadeli taahhütlü posta, KEP veya diğer yazılı tebligat yöntemleri somut koşullara göre kullanılabilir. Kritik nokta, yazılı bildirimin varlığının ve kiracıya ulaştığı tarihin ispatlanabilmesidir. Bildirim metni hazırlandıktan sonra yalnız gönderim tarihi değil, muhataba ulaşma ve tebliğ süreci de takip edilmelidir.
TBK m.348 konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. TBK m.353 de açıkça yazılı bildirim aradığı için sözlü “seneye dava açacağım” açıklamasına dayanılarak bir yıllık uzama talep edilemez.
Bir kira yılı uzama nasıl hesaplanır?
TBK m.353’teki sonuç “bir yıl” değil, “bir kira yılı” uzamadır. Bu nedenle sözleşmenin kira dönemi esas alınır. Kira sözleşmesi 1 Mayıs başlangıçlı ve bir yıllıksa kira yılı 1 Mayıs–30 Nisan düzeninde takip edilir. Asıl dava süresi içinde yapılan yazılı bildirim, dava açma hakkını takip eden kira yılı sonuna kadar korur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1440 sayılı kararında da m.353 kapsamında daha önce veya en geç dava açma süresinde yapılan yazılı bildirim üzerine davanın bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılabileceği vurgulanmıştır. Aynı kararda sözleşmedeki bildirim düzeni ve kira döneminin belirlenmesi de önem taşımıştır.
Süre hesabı yapılırken sözleşme başlangıcı, uzama dönemi, tahliye sebebinin doğduğu tarih, ihtarnamenin tebliği, zorunlu arabuluculuğa başvuru ve son tutanak tarihi tek çizelgede gösterilmelidir. Kira davalarında en sık kayıp, maddi haklılık değil yanlış süre hesabıdır.
Zorunlu arabuluculuk tahliye davası süresini nasıl etkiler?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu durum bir aylık tahliye dava sürelerinin hesabında özel önem taşır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.16/2 gereğince arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Aralık 2025 tarihli E.2025/2548, K.2025/5852 sayılı kararında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki bir aylık hak düşürücü süre bakımından bu kural doğrudan uygulanmıştır. Yargıtay, arabuluculuk sürecinde geçen zamanın hak düşürücü süre hesabına katılamayacağını belirterek süre aşımı gerekçesiyle verilen ret kararını kanun yararına bozmuştur.
Bu nedenle 2026’da kira tahliye dosyasında süre hesabı yalnız TBK maddesine bakılarak yapılamaz. Arabuluculuk başvuru tarihi ve son tutanak tarihi de hesaba dâhil edilmelidir. Ancak arabuluculuk, başvuru öncesinde zaten tamamen dolmuş bir hak düşürücü süreyi yeniden canlandırmaz. Başvuru kalan süreyi korur; geçmişte tükenmiş hakkı geri getirmez.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede TBK 353
İhtiyaç nedeniyle tahliye TBK m.350/1’de düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmesinde dava sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Kiraya veren bu bir aylık dönemi dava açmadan geçirmek istiyorsa, en geç sürenin sonuna kadar kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmelidir.
Bildirim yapıldığında ihtiyaç sebebinin maddi şartları ortadan kalkmaz. Dava daha sonra açıldığında ihtiyaç hâlâ gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. TBK m.353 yalnız süreyi korur; ihtiyacın ispat yükünü düşürmez.
Yeni malikin ihtiyacı ise TBK m.351’deki özel kazanma, bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonrası dava sistemiyle birlikte değerlendirilir. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye rehberinde bu özel süreler açıklanmaktadır.
Tahliye taahhüdünde TBK 353 uygulanır mı?
TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde çıkmazsa kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Öğreti ve uygulamada, bu bir aylık dava süresi içinde TBK m.353’e uygun yazılı bildirim yapılması dava açma süresini bir kira yılı koruyabilir.
Ancak icra yoluna ilişkin özel süre ve prosedür ile tahliye davası yolu birbirine karıştırılmamalıdır. TBK m.353 özellikle dava açma süresinin uzamasını düzenler. Hangi yolun seçildiği, taahhütnamenin geçerliliği ve bir aylık sürenin hangi işlemle korunduğu dosya bazında açıkça belirlenmelidir.
Tahliye taahhüdüne itiraz ve dava süreci için Tahliye Taahhütnamesine İtiraz 2026 rehberi kullanılabilir.
İki haklı ihtarda TBK 353
TBK m.352/2 uyarınca bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiraya veren bu bir aylık sürede davayı açmayacaksa m.353’e uygun yazılı bildirimle dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Fakat iki haklı ihtarın maddi şartları ayrıca mevcut olmalıdır: ihtarlar farklı muaccel kira borçlarına dayanmalı, ödeme zamanlaması nedeniyle ihtarların haklılığı ortadan kalkmamalı ve aynı kira yılı hesabı doğru yapılmalıdır. TBK m.353 eksik ihtarı tamamlamaz; sadece dava süresini korur.
Bildirim ve süre nasıl ispatlanır?
Kiraya veren m.353’ten yararlanmak istiyorsa yazılı bildirimin süresinde yapıldığını ispatlamalıdır. Bu nedenle dosyada kira sözleşmesinin aslı veya güvenilir kopyası, kira başlangıç tarihi, ihtarname, tebliğ şerhi, UETS/KEP kayıtları, arabuluculuk başvuru formu ve son tutanak birlikte tutulmalıdır.
Kiracı “bildirimi hiç almadım” dediğinde yalnız ihtarnamenin hazırlanmış olması yeterli değildir; gönderim ve tebliğ süreci incelenir. Adres sorunu, iade tebligat veya yanlış muhatap süre riskine dönüşebilir. Bildirim sürenin son gününe bırakılmamalı; tebliğ işleminin sorun çıkarması ihtimali dikkate alınmalıdır.
Dava açıldığında mahkeme hak düşürücü süreyi kamu düzeni nedeniyle kendiliğinden inceler. Davalı süre itirazı yapmasa bile mahkeme sözleşme tarihini, ihtar tarihini, arabuluculuk dönemini ve dava tarihini değerlendirir.
TBK 353 uygulamasında sık yapılan hatalar
- Bir aylık dava süresi geçtikten sonra ihtar gönderip sürenin canlanacağını sanmak.
- Yazılı bildirimde dava açma iradesini açık göstermemek.
- Sözleşme başlangıç ve uzama tarihini yanlış hesaplamak.
- “Bir kira yılı” ile takvim yılını aynı kabul etmek.
- Arabuluculukta geçen süreyi hak düşürücü süreden düşmemek.
- Arabuluculuğun daha önce tükenmiş süreyi yeniden başlatacağını düşünmek.
- Yeni malik ihtiyacında TBK m.351’in özel sürelerini gözden kaçırmak.
- Tahliye taahhüdünde dava yolu ile icra yolunu aynı süre koruma işlemi sanmak.
- İhtarın yalnız gönderildiğini ispatlayıp tebliğ sorununu incelememek.
- TBK m.353’ün eksik tahliye sebebini tamamladığını düşünmek.
Pratik süre kontrol tablosu
1. Tahliye sebebini kanun maddesiyle belirleyin. 2. Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihini çıkarın. 3. Özel maddede dava için verilen bir aylık dönemi belirleyin. 4. TBK m.353 bildirimi varsa tarih ve tebliği ekleyin. 5. Arabuluculuğun başlangıç-son tarihlerini takvime işleyin. 6. Kalan hak düşürücü süreyi hesaplayın. 7. Dilekçe eklerine süreyi ispatlayan tüm belgeleri koyun.
İlgili rehberler ve resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı TBK ve 6325 sayılı Kanun
- Yargıtay Karar Arama
- Kiracı Tahliye Davası
- TBK 354: Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı
- TBK 355: Yeniden Kiralama Yasağı
Sık sorulan sorular
Tahliye davası için bir aylık süre kaçırılırsa ne olur?
Süre içinde TBK m.353’e uygun yazılı bildirim yapılmamışsa o döneme bağlı dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir.
TBK 353 bildirimi ne kadar uzatır?
Dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Bildirim sözlü yapılabilir mi?
Hayır. Madde açıkça yazılı bildirim arar.
Noter ihtarı şart mı?
Kanun yalnız yazılı bildirimi şart koşar. Noter ihtarı, içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından güçlü yöntemdir.
Arabuluculukta geçen günler bir aylık süreden sayılır mı?
Hayır. 6325 sayılı Kanun m.16/2 uyarınca arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz. Yargıtay 3. HD’nin 03.12.2025 tarihli 2025/5852 sayılı kararı bunu ihtiyaç tahliyesinde uygulamıştır.
Arabuluculuk süresi geçmiş dava hakkını canlandırır mı?
Hayır. Arabuluculuk, başvuru tarihinde mevcut süreyi korur; daha önce tamamen dolmuş hak düşürücü süreyi yeniden başlatmaz.
TBK 353 ihtiyaç davasında uygulanır mı?
Evet. TBK m.350’deki dava süresi içinde yazılı bildirim yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.
İki haklı ihtarda uygulanır mı?
Evet. TBK m.352/2’deki bir aylık dava süresi içinde yazılı bildirim yapılarak dava süresi korunabilir; iki haklı ihtarın maddi şartları ayrıca mevcut olmalıdır.
Tahliye taahhüdünde uygulanır mı?
Dava açma süresi yönünden TBK m.353 dikkate alınabilir. İcra yolunun özel prosedürü ayrıca değerlendirilir.
Mahkeme süreyi kendiliğinden inceler mi?
Evet. Tahliye davalarındaki hak düşürücü süre kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen gözetilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T: Bu rehber 13 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.348, 350-353; 6325 sayılı Kanun m.16/2 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2025/2548, K.2025/5852 ile 2025/1440 sayılı kararları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil BAKIRCI — Mersin Barosu, Sicil No: 3472
İnceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu — Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
