Yurt Dışındaki Kat Maliki Olağanüstü Genel Kurulu Nasıl Toplantıya Çağırır? KMK m.29 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki olağanüstü genel kurul çağrısı için tek başına her durumda toplantı yaptıramaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29’a göre önemli bir sebep varsa kat malikleri kurulu; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplanabilir. Toplantı sebebi bütün maliklere bildirilir ve çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır. İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilir; ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunur. Yurt dışında yaşayan malik, üçte bir destek şartı gereken hâlde vekâlet ve yazılı taleplerle süreci Türkiye’ye gelmeden yürütebilir.
1. KMK m.29 Olağanüstü Kat Malikleri Kurulunu Nasıl Düzenler?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 olağan ve olağanüstü toplantıyı birbirinden ayırır. Olağan toplantı, yönetim planında gösterilen zamanda ve yılda en az bir kez yapılır; yönetim planında zaman belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplantı yapılır. Toplu yapılarda kanunda ayrıca iki yıllık dönem esasına ilişkin düzenleme vardır. Olağanüstü toplantı ise belirli bir takvimden bağımsızdır ve önemli bir sebep ortaya çıktığında gündeme gelir.
Yurt dışında yaşayan malik için kritik nokta, olağanüstü toplantının sadece “toplanmak istiyorum” iradesiyle başlatılamamasıdır. Kanun çağrı mekanizmasını yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri üzerinden kurar. Yönetici veya denetçi önemli sebep bulunduğunda çağrı yapabilir. Maliklerin girişimiyle toplantı isteniyorsa malik sayısının en az üçte birine ulaşılması gerekir. Arsa payının üçte biri değil, kat maliki sayısı esas alınır.
Bu kural özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan sitelerde önemlidir. Bir malik on bağımsız bölüme sahip olsa dahi üçte bir malik sayısı şartını tek başına doldurmuş sayılmaz. Oy hakkı ve çoklu bağımsız bölüm sınırları KMK m.31’de ayrıca düzenlenir. Olağanüstü toplantıyı isteme eşiği ile toplantıda oy kullanma sistemi birbirine karıştırılmamalıdır.
2. Kat Maliklerinin Üçte Biri Nasıl Hesaplanır?
KMK m.29’daki “kat maliklerinden üçte birinin istemi” hesabında malik sayısı belirlenmelidir. Örneğin on sekiz farklı malik varsa en az altı malikin istemi gerekir. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması onu malik sayısı bakımından birden fazla kişi hâline getirmez. Bir bağımsız bölüm birden fazla paydaşın mülkiyetindeyse malik ve temsil yapısı tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir.
Yurt dışında yaşayan malik, destek veren diğer maliklerden imzalı talep toplayabilir. Talebin içeriğinde olağanüstü toplantının hangi önemli sebeple istendiği, hangi gündem maddelerinin görüşülmesinin talep edildiği ve talep sahiplerinin bağımsız bölüm bilgilerinin açık olması ispat bakımından önemlidir. Sadece apartman WhatsApp grubundaki “toplanalım” mesajları, kanundaki yazılı çağrı sürecinin yerine geçirilmemelidir.
Üçte bir desteğin toplantı gününe kadar sürüp sürmediği ile toplantı talebinin ilk anda geçerli kurulup kurulmadığı farklı meselelerdir. Uygulamada tartışmayı azaltmak için başvuru anında malik sıfatı ve imza listesi güncel tapu bilgileriyle eşleştirilmelidir. Özellikle satış, miras veya pay devri olan bağımsız bölümlerde eski malik imzasına dayanılmamalıdır.
3. Önemli Sebep Ne Anlama Gelir?
Kanun olağanüstü toplantı için önemli sebep arar fakat tek tek bir liste vermez. Bunun sonucu, her rahatsızlığın otomatik olağanüstü toplantı sebebi sayılmamasıdır. Ana taşınmazın güvenliğini, mali yapısını, yönetimini veya maliklerin ortak haklarını gecikmeden etkileyen konular önemli sebep niteliği taşıyabilir.
Örneğin yöneticinin istifası nedeniyle yönetimsiz kalınması, acil ve yüksek bedelli ortak alan onarımı, çatı veya taşıyıcı sistemde ciddi sorun, işletme projesinin uygulanamaması, önemli bir hizmet sözleşmesinin sona ermesi, ortak alanın hukuka aykırı kullanımı, acil güvenlik ihtiyacı veya kurul kararının alınmasını zorunlu kılan başka bir gelişme olağanüstü toplantı ihtiyacı doğurabilir.
Buna karşılık sırf kişisel anlaşmazlık, komşuyla özel husumet veya gündemi belirsiz bir “yönetimi konuşalım” talebi önemli sebep unsurunu zayıflatır. Toplantı sebebi çağrıda açıkça bildirilmelidir. Çünkü maliklerin hangi konunun görüşüleceğini önceden bilmesi, oy ve temsil hazırlığını buna göre yapması gerekir.
Yurt dışındaki malik açısından gündemin açık kurulması daha da önemlidir. Malik Türkiye’de bulunmayacağı için temsilciye vereceği talimat, gündem maddesinin sınırlarına göre şekillenir. Sonradan tamamen başka bir konunun karara bağlanması, kararın iptali bakımından ayrıca tartışma yaratabilir.
4. Olağanüstü Toplantı Çağrısı Neden En Az 15 Gün Önce Yapılmalıdır?
KMK m.29 olağanüstü toplantı çağrısının toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce yapılmasını düzenler. Çağrı bütün kat maliklerine imzalattırılmalı veya taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Ayrıca toplantının sebebi de bildirilmelidir. Bu düzenleme, malikin toplantıya katılma, vekil tayin etme ve gündem hakkında hazırlık yapma hakkını korur.
Yurt dışında yaşayan malike çağrı yapılırken tebligat ve ispat sorunu baştan düşünülmelidir. Kanundaki taahhütlü mektup yönteminin yurt dışı adresine uygulanması, gönderinin ulaşıp ulaşmadığı ve toplantı tarihine kadar makul sürenin bulunup bulunmadığı kayıt altına alınmalıdır. Malik yönetim kayıtlarında geçerli bir adres bildirmişse bunun dikkate alınması gerekir.
E-posta veya WhatsApp gibi elektronik iletişim araçları pratik bilgi verme bakımından yararlıdır; ancak kanunda öngörülen çağrı şeklinin yerine hiçbir tartışma olmadan geçtiği varsayılmamalıdır. Özellikle iptal davası riskini azaltmak isteyen yönetimin kanuni çağrı yöntemini belgeleyebilmesi gerekir.
Çağrıda toplantının tarihi, saati, yeri, gündemi ve olağanüstü toplantı sebebi açıkça yazılmalıdır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da ilk çağrıda belirtilir.
5. İlk ve İkinci Toplantı Arasındaki Süre Nasıl Belirlenir?
KMK m.29’a göre ilk çağrıda ikinci toplantı bilgisi gösterilir ve ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz. KMK m.30 ise ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının en geç on beş gün sonra yapılacağını düzenler. İki hüküm birlikte uygulandığında ikinci toplantı tarihi ilk toplantıdan en az yedi, en fazla on beş gün sonraya konulmalıdır.
Bu süreler toplantı çağrısının usulüne uygunluğu bakımından önemlidir. İlk toplantı salı günü yapıldıysa ikinci toplantıyı iki gün sonrasına koymak kanuna uygun değildir. Buna karşılık aylar sonraya bırakılan ikinci toplantı da KMK m.30’daki en geç on beş günlük sınıra uymaz.
İkinci toplantıda genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur; ancak Kanun’un belirli işler için aradığı özel çoğunluklar saklıdır. Örneğin kanunun oybirliği, beşte dört veya başka nitelikli çoğunluk öngördüğü bir konuda ikinci toplantıya az sayıda malik geldi diye basit çoğunlukla karar alınamaz.
Bu ayrım yurt dışındaki malik için önemlidir. “İkinci toplantıda gelenler her şeyi kararlaştırır” şeklindeki yaygın ifade hukuken doğru değildir. İkinci toplantı genel karar nisabını düşürür; özel çoğunluk gerektiren konuları ortadan kaldırmaz.
6. Yurt Dışındaki Malik Toplantıya Vekil Gönderebilir mi?
Evet. KMK m.31, kat malikinin oyunu yetkili vekil eliyle kullanmasına izin verir. Ancak temsil sınırları vardır. Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü kat mülkiyetlerinde bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu nedenle yurt dışındaki malik, temsilci seçerken yalnız vekâletname düzenlemekle yetinmemeli; vekilin toplam temsil kapasitesini de kontrol etmelidir.
Olağanüstü toplantıyı istemek için gereken üçte bir malik desteği ile toplantıda vekâletle oy kullanma sınırı farklıdır. Talep sahiplerinin iradesi yazılı şekilde ortaya konulmalı, toplantı gününde ise temsil ayrı belgeyle yürütülmelidir.
Yurt dışından düzenlenen vekâletnamenin şekli, malikin vatandaşlığı ve belgenin düzenlendiği yere göre değişir. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname veya yabancı noter belgesinin apostil/tasdik ve tercüme süreci kullanılabilir. Toplantı temsilinde belge kapsamı açık olmalıdır. Mahkemede dava takibi için avukata verilecek vekâletname ise toplantı temsil belgesinden farklıdır.
Konuyla bağlantılı olarak yurt dışındaki kat malikinin kurul toplantısına vekâletle katılması rehberindeki temsil sınırları ayrıca incelenebilir.
7. Üçte Bir Malik İstediği Hâlde Yönetici Toplantı Çağrısı Yapmazsa Ne Olur?
Yönetici kanuna ve yönetim planına uygun yönetim görevlerini yerine getirmekle yükümlüdür. Kanundaki şartları taşıyan olağanüstü toplantı talebinin sebepsiz biçimde sürüncemede bırakılması, yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirebilir. Öncelikle üçte bir malikin talebi ispatlanabilir biçimde yöneticiye iletilmelidir.
Talepte toplantı sebebi, önerilen gündem, imza sahipleri ve bağımsız bölüm bilgileri bulunmalıdır. Yönetici çağrı yapmıyorsa maliklerin doğrudan kendi aralarında toplantı yapmasının geçerliliği konusunda dikkatli hareket edilmelidir; çağrı yetkisi, yönetim planı ve somut koşullar birlikte incelenmeden “biz toplandık, karar aldık” yöntemi yeni bir iptal uyuşmazlığı doğurabilir.
Yöneticinin görevini sürekli yerine getirmemesi hâlinde KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi, m.34 kapsamında yönetici atanması veya değiştirilmesi ve m.38 kapsamındaki sorumluluk hükümleri dosyanın özelliğine göre gündeme gelebilir. Hangi yolun kullanılacağı, sadece toplantı çağrısı sorununa mı yoksa genel yönetim krizine mi ilişkin olduğuna göre belirlenir.
8. Usulsüz Çağrıyla Alınan Kararlar Geçerli midir?
Çağrı usulündeki aykırılık, kurul kararlarının iptalini gerektirebilecek bir hukuki sakatlık oluşturabilir. Ancak sonuç her olayda otomatik olarak aynı değildir. Çağrı hatasının niteliği, malikin toplantıya katılıp katılmadığı, itiraz edip etmediği, karar nisabının oluşup oluşmadığı ve aykırılığın kurul iradesine etkisi birlikte değerlendirilir.
Yurt dışındaki malik toplantıdan haberdar edilmediği için katılamamışsa, karar örneğini ne zaman öğrendiğini belgelemelidir. KMK m.33 uyarınca toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlinde süre koşulu aranmaz.
İptal davası hakkında ayrıntılı açıklama için yurt dışındaki kat malikinin genel kurul kararının iptali rehberi incelenebilir.
9. Olağanüstü Toplantı Dosyasında Hangi Belgeler Saklanmalıdır?
Toplantı talebinde bulunan maliklerin imzalı istemi, tapu ve bağımsız bölüm listesi, yönetime gönderilen başvuru, teslim belgesi, toplantı çağrısı, posta kayıtları, gündem, ilk ve ikinci toplantı tarihleri, hazirun listesi, vekâletnameler, toplantı tutanağı ve karar defteri birlikte saklanmalıdır. Bu belgeler, ileride toplantının usule uygun yapılıp yapılmadığını gösterecek ana delil setidir.
Yurt dışındaki malik kendi adresine gönderilen çağrı zarfını ve teslim tarihini de muhafaza etmelidir. Elektronik bilgilendirme yapıldıysa e-posta ve mesaj kayıtları silinmemelidir. Toplantıya vekil katılmışsa vekâlet belgesi ile vekilin toplantıda kullandığı oy ve varsa muhalefet kaydı birlikte tutulmalıdır.
Site yönetiminin belge paylaşmaması hâlinde hesap ve belge inceleme hakkı kullanılabilir. Yurt dışından genel hukuki takip için uzaktan vekâletli temsil süreci de ayrıca planlanabilir.
10. Uygulanacak Adım Sırası
Yurt dışındaki malik önce olağanüstü toplantıyı gerektiren önemli sebebi netleştirir. Sonra güncel malik listesini kontrol eder ve gerekiyorsa kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı desteğini toplar. Talep yöneticiye veya ilgili organa ispatlanabilir şekilde iletilir. Çağrı metninde sebep ve gündem açık yazılır; bütün maliklere en az on beş gün önce kanuni yöntemle bildirim yapılır. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi gösterilir. İkinci toplantı ilk toplantıdan en az yedi ve en fazla on beş gün sonra belirlenir. Toplantıda hazirun, vekâlet ve oylar kayıt altına alınır. Özel çoğunluk gerektiren maddelerde KMK’nın ilgili hükmü ayrıca uygulanır.
Bu sıra, yurt dışındaki malikin toplantı hakkını kullanırken sonradan “çağrı usulsüzdü” veya “yeter sayı yoktu” tartışmasını azaltır. Özellikle yüksek maliyetli iş, yönetici değişikliği veya ortak alan kararı gibi konularda çağrı dosyasının eksiksiz tutulması gerekir.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- KMK m.33 genel kurul kararı iptali
- Kat malikleri kuruluna vekâletle katılım
- Site yönetimi belge inceleme hakkı
Sık Sorulan Sorular
Bir kat maliki tek başına olağanüstü toplantı isteyebilir mi?
Yönetici veya denetçi değilse maliklerin girişimi için KMK m.29’daki üçte bir malik desteği gerekir.
Üçte bir hesaplanırken arsa payı mı malik sayısı mı esas alınır?
Madde, kat maliklerinin üçte birinin istemini arar; malik sayısı esas alınır.
Çağrı kaç gün önce yapılır?
Olağanüstü toplantı çağrısı toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılır.
Toplantı sebebi çağrıda yazılmak zorunda mı?
Evet. KMK m.29 olağanüstü toplantı sebebinin çağrıda bildirilmesini zorunlu tutar.
İkinci toplantı ilk toplantıdan kaç gün sonra yapılır?
İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunur; KMK m.30’a göre ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır.
İkinci toplantıda özel çoğunluklar kalkar mı?
Hayır. Kanunun özel bir konu için aradığı nitelikli çoğunluk ikinci toplantıda da uygulanır.
Yurt dışındaki malik vekil gönderebilir mi?
Evet. KMK m.31’deki temsil sınırlarına uyularak yetkili vekil aracılığıyla oy kullanılabilir.
Usulsüz çağrı nedeniyle alınan karar iptal edilebilir mi?
Çağrı aykırılığı KMK m.33 kapsamında iptal sebebi oluşturabilir; somut aykırılığın kurul iradesine etkisi ve dava süresi birlikte incelenir.
Yurt Dışındaki Malik İçin Çağrı ve Temsil Dosyası Nasıl Hazırlanır?
Olağanüstü toplantı çağrısında yurt dışındaki malikin dosyası iki ayrı aşamada kurulmalıdır. Birinci aşama KMK m.29’daki çağrının ispatıdır. Çağrı metninde toplantı sebebi, gündem, birinci toplantının tarih-saat-yeri ile yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının tarih ve yeri açıkça gösterilmelidir. Çağrının toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılması ve Kanunun öngördüğü imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup yönteminin belgelendirilmesi gerekir. Yurt dışındaki adrese gönderi yapılıyorsa gönderi belgesi, takip numarası ve teslim/iadeye ilişkin posta kayıtları toplantı dosyasında saklanmalıdır.
İkinci aşama KMK m.31 kapsamındaki temsil dosyasıdır. Malik toplantıya bizzat katılmayacaksa vekilin kimliği, hangi bağımsız bölümü temsil ettiği ve temsil belgesinin kapsamı toplantıdan önce kontrol edilmelidir. Bir kişinin toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceği; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda ise bir kişinin en fazla iki kişiyi temsil edebileceği sınırı toplantı başlamadan hazirun listesi üzerinde denetlenmelidir. Böylece geçersiz temsil nedeniyle oy hesabının sonradan değişmesi önlenir.
Yönetim ayrıca çağrı belgesi, posta kayıtları, güncel malik listesi, vekâlet belgeleri, hazirun cetveli, toplantı tutanağı ve karar defteri kaydını tek dosyada tutmalıdır. Elektronik mesajlar yalnız ek bilgilendirme amacıyla kullanılmışsa bunlar da HMK m.199 kapsamında elektronik belge niteliği taşıyabilecekleri için orijinal biçimleriyle korunmalıdır. Ancak elektronik mesajın varlığı, KMK m.29’daki kanuni çağrı yönteminin yerine geçtiği şeklinde değerlendirilmemelidir. Bu ayrım özellikle yurt dışında yaşayan ve toplantıya katılamayan malikin sonradan KMK m.33 kapsamında kararın iptalini istemesi hâlinde önem taşır.
Hukukçu İncelemesi ve E‑E‑A‑T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin — Mersin Barosu Sicil No: 5507.
İçerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, m.30, m.31 ve m.33 ile 6100 sayılı HMK m.199 esas alınarak 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Türkiye geneli dosyalar Mersin’deki tek fiziksel ofisten yürütülür.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
