Yabancı Alıcı Hisseli Tapu Alırsa Önalım Hakkı Riski Var mı? TMK m.732–734 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca yasal önalım hakkı doğabilir. 24 Aralık 2025’te 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında TMK m.733’te önalım davası için satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl hak düşürücü süre uygulanır. Yabancı alıcı hisseli tapu satın alırken diğer paydaşları, noter bildirimini, satış bedelinin gerçekliğini ve TMK m.734 uyarınca mahkemenin belirlediği önalım bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin depo edilmesi sistemini dikkate almalıdır.
Hisseli Tapu ve Paylı Mülkiyet Ne Anlama Gelir?
Paylı mülkiyette bir taşınmazın mülkiyeti birden fazla kişiye belirli pay oranlarıyla aittir. Örneğin tapuda üç kişinin 1/3’er payı bulunabilir. Her paydaş kendi payı üzerinde kural olarak tasarruf edebilir; ancak payın üçüncü kişiye satışı diğer paydaşların yasal önalım hakkını doğurabilir.
Hisseli tapu, belirli bir odanın, katın veya arsanın belirli köşesinin tek başına satın alınması anlamına gelmez. Pay taşınmazın tamamı üzerinde soyut oranı ifade eder. Fiilî kullanım anlaşması bulunsa bile tapuda paylı mülkiyet sistemi devam eder.
Yabancı alıcı, “bu 1/4 pay bahçenin sağ tarafıdır” şeklindeki sözlü anlatıma güvenmemelidir. Payın hukuki niteliği ile fiilî kullanımın örtüşüp örtüşmediği ayrı incelenir.
TMK m.732 Yasal Önalım Hakkını Nasıl Düzenler?
TMK m.732’ye göre paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Amaç, paylı mülkiyete dışarıdan yeni kişinin girmesi karşısında mevcut paydaşlara öncelikli satın alma imkânı vermektir.
Önalım hakkı, pay üçüncü kişiye satıldığında kullanılabilir. Payın diğer bir paydaşa satılması durumunda alıcı zaten paydaş olduğundan yasal önalımın doğması farklı değerlendirilir. Bağış, miras veya gerçek satış niteliği taşımayan işlemler de önalımın şartları bakımından ayrıca incelenir.
Yabancı alıcı açısından önemli olan, tapu devrinin kesinlikle geri alınamaz olmadığıdır. Önalım hakkı sahibi süresinde dava açar ve kanuni şartları yerine getirirse pay mahkeme kararıyla önalım hakkı sahibine geçirilebilir.
24 Aralık 2025 Değişikliği Ne Getirdi?
7571 sayılı Kanunla TMK m.733 ve m.734’te önemli değişiklikler yapıldı. 24 Aralık 2025 tarihli düzenleme özellikle hak düşürücü süreyi kısalttı ve önalım bedelinin belirlenmesi sistemini değiştirdi.
Eski düzenlemede satıştan itibaren iki yıllık üst süre bulunuyordu. Yeni düzenlemede bu süre bir yıla indirildi. Noter bildirimi sonrası üç aylık süre korunurken, satış tarihinden itibaren mutlak üst süre artık bir yıldır.
TMK m.734’te de alıcıya karşı dava açan önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin belirlenmesinde mahkemece taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi yönünde değişiklik yapıldı. Bu nedenle eski internet içeriklerindeki “tapuda gösterilen bedel + alıcı masrafları otomatik depo edilir” anlatımı 2026 için tek başına yeterli değildir.
Satış Diğer Paydaşlara Nasıl Bildirilir?
TMK m.733’e göre alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Noter bildirimi üç aylık önalım dava süresini başlatır. Telefon mesajı, e-posta veya sözlü haber verme kanunun aradığı noter bildiriminin yerine geçmez.
Yabancı alıcı hisseli tapuyu aldıktan sonra diğer paydaşlara noter bildirimini geciktirirse belirsizlik uzar. Üç aylık süre başlamasa bile satış tarihinden itibaren bir yıllık üst süre işlemeye devam eder.
Bildirimde taşınmaz, satılan pay, satış tarihi ve işlem bilgileri açık olmalıdır. Paydaşın yurt dışında olması hâlinde noter bildiriminin uluslararası tebligat veya adres sorunları ayrıca değerlendirilmelidir.
Önalım Davasında 3 Ay ve 1 Yıl Nasıl Hesaplanır?
Birinci süre noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç aydır. Hak sahibi bu süre içinde önalım davası açmazsa o satışa ilişkin hakkını kaybeder. İkinci süre satış tarihinden itibaren bir yıldır ve her hâlde uygulanır.
Örneğin satış 1 Mart 2026’da yapılmış, noter bildirimi 1 Haziran 2026’da paydaşa tebliğ edilmişse üç aylık süre 1 Haziran’dan itibaren başlar; fakat dava her hâlde satıştan itibaren bir yıllık üst süre içinde açılmalıdır.
Noter bildiriminin hiç yapılmaması bir yıllık üst süreyi durdurmaz. Bu nedenle yabancı alıcı açısından riskin teorik olarak sonsuza kadar sürmesi söz konusu değildir; güncel kanunda üst süre bir yıldır.
2026’da Önalım Bedeli Nasıl Belirleniyor?
7571 sayılı Kanun sonrası TMK m.734, mahkemenin önalım hakkına konu taşınmazın değeri ile alıcıya düşen tapu giderlerini belirlemesi ve bu toplamın mahkemece belirlenecek kesin süre içinde nakden depo edilmesini öngörür. Değer belirlenirken bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.
Bu değişiklik, tapu satış bedelinin gerçeğe aykırı düşük gösterilmesi üzerinden önalım bedelini yapay biçimde düşürme tartışmalarını azaltmayı amaçlayan önemli bir yapısal değişikliktir. Alıcı ve satıcı yine de tapu harcı ve vergi mevzuatı gereğince gerçek işlem bedelini doğru beyan etmelidir.
Önalım davasında hangi tarihteki değerin esas alınacağı ve bilirkişi yöntemi somut dava koşullarında mahkemece belirlenir. Eski içtihatların tamamının yeni kanun metnine mekanik uygulanması doğru değildir.
Hangi Satışlarda Yasal Önalım Hakkı Kullanılamaz?
TMK m.733’te 2025 değişikliğiyle cebri artırmayla satışların yanında Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların da yasal önalım hakkına konu olmayacağı açıklaştırılmıştır. Bu nedenle icra yoluyla yapılan cebri satış ile malik tarafından yapılan normal rızai pay satışı aynı değildir.
Gerçek bir bağış işleminde yasal önalım satış şartına bağlı olduğundan kural olarak doğmaz; ancak satışın bağış gibi gösterildiği muvazaalı işlemler uyuşmazlık yaratabilir. İşlemin gerçek hukuki niteliği önemlidir.
Payın başka bir paydaşa devri veya miras yoluyla intikal gibi işlemler de “üçüncü kişiye satış” şartı açısından farklıdır. Somut işlem türü tapu ve dayanak sözleşmeyle belirlenmelidir.
Yabancı Alıcı İçin Önalım Davasının Sonucu Ne Olabilir?
Önalım davası kabul edilirse alıcının satın aldığı pay, mahkemenin belirlediği bedel ve kanuni şartlar karşılığında önalım hakkını kullanan paydaşa geçirilir. Yabancı alıcı payı kaybeder; bedelini mahkeme mekanizması üzerinden geri alır ancak yatırım planı ve işlem maliyetleri etkilenebilir.
Bu nedenle hisseli taşınmazın piyasa fiyatının ucuz olması tek başına fırsat olarak görülmemelidir. Diğer paydaşların sayısı, ilişkileri, fiilî kullanım, ortaklığın giderilmesi riski ve önalım ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.
Satın alma yatırım amacı taşıyorsa payın tamamına dönüşme ihtimali, ortaklığın giderilmesi davası ve kullanım anlaşmazlıkları da ayrıca incelenmelidir.
Yabancı Alıcı Hisseli Tapu Almadan Önce Neleri Kontrol Etmeli?
- Tapu kaydından tüm paydaşları ve pay oranlarını belirleyin.
- Satıcının hangi payı sattığını kesinleştirin.
- Payın başka bir paydaşa mı yoksa üçüncü kişiye mi devredildiğini değerlendirin.
- Diğer paydaşlarla önceki satış veya feragat ilişkilerini inceleyin.
- Tapu bedelini gerçek işlem bedeli üzerinden beyan edin.
- Satıştan sonra noter bildirimini geciktirmeyin.
- Üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreleri takip edin.
- Fiilî kullanım ile hukuki payı birbirine karıştırmayın.
- Ortaklığın giderilmesi riskini ayrıca değerlendirin.
- Yabancı edinim şartlarının Tapu Kanunu m.35’e uygunluğunu kontrol edin.
Tapu ve takyidat kontrolü için TMK m.1020 tapu kayıt inceleme rehberi, genel yabancı alım şartları için Tapu Kanunu m.35 rehberi kullanılabilir.
Hukuki Dayanak ve Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.732, 733 ve 734
- 7571 sayılı Kanun – 24 Aralık 2025 önalım değişiklikleri
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Sık Sorulan Sorular
Yabancı hisseli tapu alabilir mi?
Tapu Kanunu m.35’teki yabancı edinim şartları sağlanıyorsa paylı taşınmaz payı edinilebilir.
Hisseli tapu alınca diğer paydaşlar payı geri alabilir mi?
Üçüncü kişiye satışta TMK m.732 koşulları varsa diğer paydaşlar önalım davası açabilir.
Önalım davası süresi 2026’da kaç ay?
Noter bildiriminden itibaren üç ay; her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıldır.
Eskiden iki yıl değil miydi?
Evet. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla üst süre bir yıla indirildi.
Satışı WhatsApp’tan bildirmek yeterli mi?
Hayır. TMK m.733 noter aracılığıyla bildirimi öngörür.
Noter bildirimi yapılmazsa hak sonsuza kadar sürer mi?
Hayır. Satış tarihinden itibaren bir yıllık üst hak düşürücü süre vardır.
Önalım bedeli tapuda yazan bedel mi?
2025 değişikliği sonrası TMK m.734 mahkemece taşınmaz değerinin ve alıcı tapu giderlerinin belirlenmesini öngörür.
İcra satışında önalım hakkı var mı?
Kanunda cebri artırma yoluyla satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir.
Devlet İhale Kanunu satışında önalım kullanılabilir mi?
2025 değişikliğiyle bu satışlarda da yasal önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir.
Önalım davası alıcıya karşı mı açılır?
Evet. TMK m.734 gereğince yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.