Yurt Dışındaki Kat Maliki İşletme Projesine ve Aidat Bütçesine Nasıl İtiraz Eder? KMK m.37 | 2026
Kısa ve net cevap: 22 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 önemli ölçüde değişti. Güncel kurala göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje bedeli, yürürlükteki projenin bedelinin takvim yılı başından itibaren bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Yurt dışında yaşayan kat maliki işletme projesi, bütçe veya avans payının kanuna, yönetim planına ya da kurul kararına aykırı olduğunu düşünüyorsa projeyi, toplantı tutanağını, gider kalemlerini ve kendi pay hesabını incelemeli; gerekiyorsa KMK m.33 kapsamında kurul kararına karşı iptal davası açmalı ve başlamış bir icra takibi varsa ayrıca icra süresini korumalıdır.
2026 değişikliği, yöneticinin tek başına sınırsız aidat belirleyebileceği anlamına gelmez. Tersine yeni m.37 işletme projesinin genel kurulda onaylanmasını esas hâle getirmiş, kurul kararı bulunmayan geçici dönemde yöneticinin hazırlayacağı projenin de süre ve artış sınırını düzenlemiştir. Bu nedenle yurt dışındaki malik “yönetim bu yıl aidatı iki katına çıkardı” şikâyetini yalnız tutar üzerinden değil; hangi işletme projesine, hangi genel kurul kararına, hangi gider kalemine ve KMK m.20’deki hangi paylaşım kuralına dayandığını inceleyerek değerlendirmelidir.
7579 sayılı Kanunla KMK m.37’de ne değişti?
7 Mayıs 2026 kabul tarihli ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK m.37’nin işletme projesine ilişkin sistemini değiştirdi. Güncel ilk fıkra, “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” esasını getirdi. Böylece işletme projesinin asıl meşruiyet kaynağı genel kurul kararı oldu.
Değişiklik ayrıca kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yöneticinin, en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir proje hazırlamasını öngördü. Eski sistemdeki itiraz ve kesinleşme mekanizması da yeni kurul-onay modeline göre yeniden kuruldu. Yurt dışındaki malik 2025 ve öncesindeki eski rehberlere değil, 2026 sonrası güncel metne göre hareket etmelidir.
İşletme projesini kim onaylar?
Güncel KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Yönetici bütçeyi hazırlayabilir, hesapları toplayabilir ve taslak sunabilir; fakat kalıcı işletme projesinin kurul onayıyla yürürlüğe girmesi esastır. Kurul toplantısı çağrısı, gündem, toplantı ve karar yeter sayıları KMK m.29-31 ve yönetim planıyla birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle yönetimin WhatsApp grubunda “yeni aidat 8.000 TL olmuştur” şeklinde duyuru yapması tek başına işletme projesinin hukuki dayanağını kanıtlamaz. Hangi genel kurulda, hangi gündem maddesi altında, hangi çoğunlukla işletme projesinin kabul edildiği ve karar defterine nasıl yazıldığı görülmelidir.
Geçici işletme projesi nedir?
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici, genel kurul onayına kadar günlük yönetimin finansmansız kalmaması için geçici işletme projesi hazırlar. 2026 değişikliğine göre bu geçici projenin en geç üç ay içinde genel kurulun önüne getirilmesi ve aynen veya değiştirilerek kabulüne ilişkin karar alınması gerekir.
Geçici işletme projesi yöneticinin kalıcı ve sınırsız bütçe yetkisi değildir. Projenin amacı, kurul onayı alınana kadar zorunlu ortak giderlerin finansmanını sağlamaktır. Üç aylık süre, yönetimin toplantı yapmaksızın bütün yıl boyunca tek taraflı bütçe uygulaması için kullanılamaz.
Geçici projede yeniden değerleme oranı sınırı
7579 sayılı Kanunla m.37’ye eklenen yeni fıkraya göre mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin VUK mükerrer m.298 uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmayacak şekilde belirlenir.
Bu hüküm özellikle genel kurul toplanmadan yöneticinin geçici aidat artırdığı dönemlerde önemlidir. Örneğin yürürlükteki projede aylık toplam avans 1.000.000 TL ise yönetici, yeni genel kurul onayı alınmadan geçici proje için kanundaki yeniden değerleme sınırını aşan bir artış yaptıramaz. Kurul toplandıktan sonra gerçek bütçe ihtiyacına göre yeni işletme projesi ayrıca değerlendirilebilir.
KMK m.37 işletme projesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
KMK m.37, işletme projesinin anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, bütün giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktarı ve her kat malikinin bu giderleri karşılamak üzere vermesi gereken avans tutarını göstermesini öngörür.
Bu nedenle yalnız “aidat 5.000 TL” yazan bir tablo işletme projesinin mantığını açıklamakta yetersiz kalabilir. Personel, enerji, sigorta, bakım-onarım, yönetim, ortak tesis, güvenlik, temizlik ve planlanan büyük onarım kalemleri ayrı gösterilmeli; bu kalemlerin maliklere hangi yöntemle dağıtıldığı anlaşılabilmelidir.
Aidat payı KMK m.20’ye göre nasıl hesaplanır?
İşletme projesi m.37’de hazırlanırken avans tutarının m.20 esaslarına göre belirlenmesi gerekir. KMK m.20’ye göre, aralarında geçerli başka bir düzenleme yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yer bakım-onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
Yönetim planında kanuna uygun farklı paylaşım düzeni varsa bu da dikkate alınır. Yurt dışındaki malik, kendi aidatının komşusundan farklı olmasını tek başına hukuka aykırılık saymamalıdır; bağımsız bölümlerin arsa payları ve gider türü karşılaştırılmalıdır. Ayrıntılı aidat hesabı için KMK m.20-22 aidat ve ortak gider rehberi incelenebilir.
Planlanmayan büyük onarım işletme projesine sonradan eklenebilir mi?
Çatı, dış cephe, asansör, güçlendirme veya büyük tesis yenilemesi gibi beklenmeyen giderler sonradan ortaya çıkabilir. Bu hâlde yöneticinin günlük zorunlu tedbir alma yetkisi ile kat malikleri kurulunun mali karar yetkisi birlikte değerlendirilir. Büyük ve olağan dışı harcamalarda kurul kararı, teklif/fatura ve giderin hukuki dayanağı özellikle önemlidir.
Acil müdahale gerektiren bir durum ile yıllara yayılan isteğe bağlı yenileme aynı değildir. Yönetici “acildi” diyerek sınırsız harcama yapamaz; harcamanın zorunluluğu, tutarı ve belgesi sonradan denetlenebilir.
Yurt dışındaki malik işletme projesine nasıl itiraz eder?
İlk adım, projeyi ve dayanaklarını yazılı olarak almaktır. Malik yönetimden kurul çağrısını, hazirun cetvelini, karar tutanağını, onaylanan işletme projesini, yönetim planını ve hesap cetvelini istemelidir. Proje genel kurulda onaylanmışsa uyuşmazlık çoğu kez artık kurul kararının hukuka uygunluğu üzerinden değerlendirilir.
Malik toplantıya katılmışsa karşı oyunu tutanağa yazdırması önemlidir. Toplantıya vekil katıldıysa vekil de talimata uygun olarak muhalefet şerhi koyabilir. Yurt dışındaki malikin kurul toplantısına vekâletle katılması için KMK m.31 toplantı vekâleti rehberi kullanılabilir.
KMK m.33 uyarınca işletme projesi kararının iptali
KMK m.33’e göre toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlleri için kanundaki süre istisnası saklıdır.
İşletme projesinin gelir-gider gerçekliğinden kopuk olması, KMK m.20 paylaşımına aykırı olması, yetkisiz toplantıda onaylanması veya toplantı/karar yeter sayısının oluşmaması somut olaya göre iptal sebebi olabilir. Mahkeme yalnız aidatın “yüksek” olup olmadığına değil kararın kanuna, yönetim planına ve objektif gider ihtiyacına uygunluğuna bakar.
Aidat için icra takibi başlamışsa işletme projesine itiraz yeterli mi?
Hayır. Yönetimin aidat veya avans borcu için ilamsız icra takibi başlatması hâlinde ödeme emrine İİK m.62 kapsamında kural olarak tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmelidir. İşletme projesi veya kurul kararı için ayrıca dava açılması, icra itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz.
Bu nedenle yurt dışındaki malik iki ayrı süreyi aynı anda yönetebilir: KMK m.33 kurul kararı iptal süresi ve İİK m.62 icra itiraz süresi. Tebligat yurt dışına yapılmışsa tebligat usulü ayrıca incelenir. Genel bilgi için Yurt Dışına Tebligat Usulü rehberi kullanılabilir.
Yönetimden hangi belgeler istenmelidir?
Yurt dışındaki malik en az şu belgeleri istemelidir: güncel yönetim planı; genel kurul çağrısı ve gündem; hazirun cetveli; işletme projesinin onaylandığı karar; onaylı proje; önceki yılın işletme projesi; yeniden değerleme oranı hesabı kullanıldıysa hesap cetveli; personel sözleşmeleri ve bordroların kişisel veriler korunarak mali özeti; sigorta poliçesi; enerji faturaları; bakım-onarım sözleşmeleri; yönetici/profesyonel yönetim sözleşmesi; banka hesap özetleri; büyük giderlere ilişkin teklifler ve faturalar.
KMK m.36 yöneticiye karar, gelir-gider ve belgeleri saklama yükümlülüğü getirir. Kat malikinin yönetimi denetleme hakkı, kişisel verilerin korunmasıyla dengeli kullanılmalıdır; başka malik veya çalışanların gereksiz özel bilgileri paylaşılmamalıdır.
Profesyonel yönetim şirketi aidatı tek başına belirleyebilir mi?
Hayır. Profesyonel yönetim şirketiyle sözleşme yapılmış olması KMK m.37’deki genel kurul onayı sistemini ortadan kaldırmaz. Yönetim şirketi bütçe taslağı hazırlayabilir ve kurul kararlarını uygulayabilir; ancak kanunun malikler kuruluna verdiği işletme projesi onay yetkisini kendi şirket kararıyla ikame edemez.
Yönetim şirketinin hizmet bedeli de işletme bütçesinin bir gider kalemidir. Sözleşme süresi, ücret artışı, ek hizmetler ve fesih şartları kurul kararları ve yönetim planıyla birlikte incelenmelidir.
Yurt dışındaki malik vekil aracılığıyla bütçeyi denetleyebilir mi?
Evet. Malik Türkiye’de avukatına veya başka güvenilir temsilcisine toplantıya katılma, belgeleri alma ve gerektiğinde hukuki başvuru yapma yetkisi verebilir. Toplantı temsilinde KMK m.31’deki %5 vekâlet ve 40 veya daha az bağımsız bölümde en fazla iki kişiyi temsil sınırlamaları gözetilmelidir.
Dava açma, sulh, feragat ve benzeri işlemler için HMK m.74’te öngörülen özel yetkiler gerekiyorsa vekâletname buna göre hazırlanmalıdır. Yurt dışından genel temsil süreçleri için Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Hukuki Destek sayfası incelenebilir.
Yurt dışındaki kat maliki için 13 maddelik kontrol listesi
- Güncel yönetim planını alın.
- 2026 sonrası işletme projesinin genel kurulca onaylanıp onaylanmadığını kontrol edin.
- Kurul onayı yoksa geçici işletme projesinin tarihini belirleyin.
- Üç ay içinde genel kurul önüne getirilip getirilmediğini kontrol edin.
- Mevcut proje varsa geçici artışın yeniden değerleme oranı sınırını aşmadığını kontrol edin.
- Bir yıllık tahmini gelir ve gider kalemlerini inceleyin.
- Kendi avans payınızın KMK m.20 ve yönetim planına uygunluğunu hesaplayın.
- Toplantı çağrı, gündem ve yeter sayılarını denetleyin.
- Karara karşıysanız muhalefet şerhini tutanağa yazdırın.
- KMK m.33’teki bir aylık ve altı aylık süreleri hesaplayın.
- İcra takibi varsa İİK m.62 yedi günlük itiraz süresini ayrıca koruyun.
- Bütçe ve harcamaların belge/fatura dayanaklarını isteyin.
- Yurt dışındaysanız toplantı ve dava yetkilerini içeren uygun vekâletname düzenleyin.
Resmî kaynaklar
Resmî Gazete – 7579 sayılı Kanun, m.4 (KMK m.37 değişikliği)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.20, 29-33, 36-37
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – m.62
Sık Sorulan Sorular
2026’dan sonra aidatı yönetici tek başına belirleyebilir mi?
Kalıcı işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici en fazla üç aylık geçiş dönemi için geçici proje hazırlar ve bunu genel kurula sunar.
Geçici işletme projesinde aidat istediği kadar artırılabilir mi?
Mevcut bir işletme projesi varsa 7579 sayılı Kanunla eklenen hüküm, geçici proje bedelini bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranıyla sınırlar.
Genel kurul yeni bütçeyi yeniden değerleme oranından daha fazla artırabilir mi?
Yeniden değerleme sınırı m.37’de geçici işletme projesine yöneliktir. Genel kurul gerçek ve belgeli gider ihtiyacına göre yeni işletme projesini onaylar; kararın KMK m.20, yönetim planı ve genel hukuk kurallarına uygunluğu denetlenebilir.
İşletme projesinde gider kalemleri yazılmalı mı?
Evet. m.37 bir yıllık tahmini gelir-gider, her malike düşen pay ve avans tutarının gösterilmesini öngörür.
Yüksek aidat otomatik olarak iptal edilir mi?
Hayır. Aidatın dayandığı giderler, paylaşım, karar usulü ve yönetim planına uygunluk incelenir.
İşletme projesine itiraz için mahkeme hangisidir?
Kat malikleri kurulu kararının iptali KMK m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde istenir.
Toplantıya katılmadım; süre ne zaman başlar?
Kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay kuralı uygulanır; yokluk ve mutlak butlan hâlleri saklıdır.
İcra geldi; önce kurul kararına dava açmak yeterli mi?
Hayır. İcra ödeme emrine ilişkin İİK m.62 itiraz süresi ayrıca korunmalıdır.
Profesyonel yönetim şirketi bütçeyi onaylayabilir mi?
Hayır. Şirket taslak ve uygulama yapabilir; işletme projesinin onayı genel kurulun yetkisindedir.
Yurt dışından vekil toplantıya katılabilir mi?
Evet. KMK m.31 temsil sınırlarına uyulmak kaydıyla yetkili vekil toplantıya katılıp oy kullanabilir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışındaki kat malikinin işletme projesi ve aidat uyuşmazlığında yönetim planı, genel kurul çağrısı ve kararı, geçici/kalıcı proje, gider belgeleri, arsa payı hesabı ve varsa icra tebligatı birlikte incelenir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
