Yurt Dışındaki Kat Maliki Aidat ve Ortak Gider Borcunu Ödemezse Ne Olur? KMK m.20-22 | 2026
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan kat maliki, Türkiye’deki daire veya işyerini kullanmıyor, boş tutuyor ya da uzun süre ülkeye gelmiyor olsa bile Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak gider ve avans payını ödemekle yükümlüdür. “Asansörü kullanmıyorum”, “havuzdan yararlanmıyorum”, “dairem boş” veya “Türkiye’de yaşamıyorum” savunması kanunun açık hükmü gereği aidat/ortak gider yükümlülüğünü kaldırmaz. KMK m.20’ye göre gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir; ödenmeyen tutar için gecikilen günler bakımından aylık %5 gecikme tazminatı doğar. KMK m.22’ye göre bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka nedenle devamlı yararlanan kişi de gider, avans ve gecikme tazminatından malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Yurt dışındaki malik bakımından en büyük risk, borcun uzun süre fark edilmemesidir. Yönetim aidatı yıllarca biriktirip icra takibi başlattığında asıl borca gecikme tazminatı, icra gideri ve vekâlet ücreti eklenebilir. Buna karşılık her “yönetim borcu” otomatik olarak geçerli değildir. Aidatın dayanağı olan yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi; giderin hangi kalemden oluştuğu; malike hangi tarihte borç çıkarıldığı; ödeme kayıtları ve gecikme başlangıcı ayrı ayrı incelenmelidir.
KMK m.20: ortak giderler nasıl paylaşılır?
KMK m.20, kat maliklerinin ortak giderlere hangi ölçüde katılacağını açıkça düzenler. Kanunun birinci fıkrasının (a) bendine göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılır. (b) bendine göre anagayrimenkulün sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans ise arsa payı oranında karşılanır.
Ancak yönetim planında kanunun izin verdiği ölçüde farklı bir paylaşım düzeni bulunabilir. KMK m.20’nin başlangıcındaki “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planı veya bütün malikleri bağlayan geçerli düzenlemelerin önemini ortaya koyar. Aidat hesabı incelenirken yalnız yöneticinin hazırladığı aylık tabloya değil, tapuya bağlı yönetim planına, kurul kararlarına ve işletme projesine de bakılmalıdır.
Örneğin personel giderlerini arsa payına göre dağıtan bir yönetim uygulaması, yönetim planında geçerli farklı bir düzen yoksa KMK m.20’deki eşit paylaşım kuralıyla karşılaştırılmalıdır. Aynı şekilde büyük daireye asansör, sigorta veya ortak tesis giderinin küçük daireden daha fazla yansıtılması arsa payı farklılığından kaynaklanabilir.
“Daire boş, asansör veya havuzu kullanmıyorum” denilebilir mi?
KMK m.20/c bu konuda tereddüde yer bırakmayacak kadar açıktır: Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Bu nedenle yurt dışında yaşadığı için Türkiye’deki dairesine yılda birkaç hafta gelen malik, “asansöre binmiyorum”, “kapıcıdan yararlanmıyorum”, “güvenliği kullanmıyorum” veya “havuz sezonunda Türkiye’de değilim” diyerek yasal gider payını tek taraflı sıfırlayamaz. Ortak tesisin fiilen kullanılmaması, ortak mülkiyet ve yönetim giderine katılma borcunu kaldırmaz.
Buna karşılık giderin hiç ortak gider niteliğinde olmadığı, başka bir bağımsız bölümün özel giderinin yönetimce ortaklaştırıldığı veya paylaşım oranının kanun/yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülebilir. “Kullanmıyorum” savunması ile “bu gider hukuken bana ait değil” itirazı birbirinden farklıdır.
Aidat borcunda aylık %5 gecikme tazminatı
KMK m.20 ikinci fıkra, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu oran yıllık %5 değildir; kanun aylık oran öngörür. Hesap gecikilen günlere göre yapılır.
Gecikme tazminatının başlayacağı tarih, aidatın ne zaman muaccel olduğu ile bağlantılıdır. Yönetim planında sabit ödeme tarihi bulunabilir; kat malikleri kurulu aidat/avans için tarih belirlemiş olabilir; usulüne uygun kesinleşmiş işletme projesinde vade yer alabilir. “Borç var” demek tek başına gecikme başlangıcını kanıtlamaz; dayanak belge ve vade incelenmelidir.
Yurt dışındaki malik, yönetimin kendisine aylık hesap dökümü göndermemesini “borç doğmadı” şeklinde otomatik yorumlamamalıdır. Yönetim planı ve kurul kararları maliki bağlayabilir. Ancak gecikme tazminatı hesabında muacceliyet ve borcun hangi döneme ait olduğu somutlaştırılmalıdır.
KMK m.20 uyarınca aidat için icra takibi yapılabilir mi?
Evet. KMK m.20 açıkça, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini düzenler. Yönetimin önce uzun bir dava açıp kesinleştirmesi zorunlu değildir; koşulları varsa genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir.
İcra takibinde borçluya ödeme emri tebliğ edilir. İlamsız takipte İcra ve İflas Kanunu m.62 uyarınca genel olarak ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca, yetkiye veya imzaya itiraz edilmesi mümkündür. İtiraz takibi durdurur; alacaklı uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın iptali veya kaldırılması yoluna başvurabilir.
Yurt dışında bulunan malik ödeme emrini görmezden gelmemelidir. Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yedi günlük sürenin başlayıp başlamadığı ve takip dosyasındaki borç hesabı birlikte kontrol edilmelidir. Usulsüz tebligat iddiası varsa Tebligat Kanunu m.32 ve ilgili hükümler ayrıca değerlendirilir.
Yönetici aidat alacağı için avukat tutabilir mi?
Yönetici KMK m.35 kapsamında kanunda ve yönetim planında verilen yönetim görevlerini yürütür; ortak giderlerin toplanması ve borçların takibi yönetim işinin parçasıdır. İcra ve dava işlemleri avukat aracılığıyla takip edilebilir. Takip haklı çıkarsa kanuni vekâlet ücreti ve icra giderleri borçluya yüklenebilir.
Bu nedenle küçük bir aidat borcunun uzun süre ödenmemesi toplam maliyeti büyütebilir. Yurt dışındaki malik, “Türkiye’ye gidince öderim” yaklaşımı yerine düzenli banka talimatı veya güvenilir temsil sistemi kurmalıdır.
KMK m.22: kiracı da aidattan sorumlu mu?
KMK m.22’nin birinci fıkrasına göre kat malikinin KMK m.20 uyarınca payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişi de kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir: Kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlar ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini açıkça düzenler. Yönetim, malikin aidat borcunu kiracıdan talep ettiğinde kiracının o dönem için malike ödeyeceği kirayı aşan bir tutarı KMK m.22’ye dayanarak tahsil edemez.
Örneğin aylık kira 25.000 TL ve malik yönetim aidatına 60.000 TL borçluysa, kiracının KMK m.22 çerçevesindeki sorumluluğu o anda ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Kiracının yönetime yaptığı ödeme kendi kira borcundan düşer. Bu ilişki ödeme belgesi ve yönetim yazısıyla kayıt altına alınmalıdır.
Kiracı “aidatı mal sahibi öder” yazan sözleşmeye dayanabilir mi?
Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde belirli aidatların malike ait olduğu kararlaştırılabilir. Bu iç ilişki tarafların birbirine karşı sorumluluğunu belirler. Ancak KMK m.22, ortak gider alacağının korunması için bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişiye karşı kanuni müşterek ve müteselsil sorumluluk kurar.
Kiracı yönetimce tahsil edilen ve aslında sözleşmeye göre malike ait olan tutarı kira borcundan düşebilir; gerektiğinde iç ilişkiye göre malik ile hesaplaşır. Yönetim, kira sözleşmesinin tarafları arasındaki özel paylaşım nedeniyle KMK m.22’deki kanuni teminatı tamamen kaybetmez.
KMK m.22 kapsamında kanuni ipotek hakkı
KMK m.22, ortak gider alacağının kiracıdan veya diğer devamlı kullanıcıdan da alınamaması hâlinde ek teminat mekanizması kurar. Mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa diğer kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. Türk Medeni Kanunu m.893’ün son fıkrasındaki süre ve usul hükümleri saklıdır.
Bu mekanizma sıradan ilamsız icra takibinden farklıdır ve mahkemece tespit edilmiş borç ile tapuda kanuni ipotek tescili şartlarını gerektirir. Yurt dışındaki malikin aidat borcunu uzun süre cevapsız bırakması taşınmaz üzerinde tapu kaydına yansıyan ciddi sonuçlar doğurabilir.
KMK m.22’de ortak gider alacağı öncelikli midir?
KMK m.22, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğunu da düzenler. Bu öncelik, icra-iflas ve ayni teminat hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Somut dosyada taşınmaz üzerinde başka haciz ve ipotekler varsa sıra ve öncelik ayrı hukuki inceleme gerektirir.
İşletme projesi aidat borcunun dayanağı olabilir mi?
KMK m.37, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticinin anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir-giderlerini ve her kat malikine düşecek avans miktarını gösteren işletme projesi hazırlamasını düzenler. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla KMK m.37’de profesyonel yönetim ve hesap denetimine ilişkin güncel değişiklikler yapılmıştır; güncel metin esas alınmalıdır.
İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. İtiraz süresi ve projenin kesinleşmesi, aidat alacağının takibinde önemlidir. Yönetim “aidat şu kadar” demekle yetinmemeli; bütçe, gider kalemleri ve paylaştırma dayanağını gösterebilmelidir.
2026 değişiklikleri aidat hesabını nasıl etkiler?
2026 tarihli 7579 sayılı Kanun özellikle büyük ve profesyonel yönetilen yapılarda yönetim ve işletme projesi şeffaflığına ilişkin yeni hükümler getirmiştir. Ancak KMK m.20’deki temel gider paylaşımı ve aylık %5 gecikme tazminatı kuralı yürürlüktedir. Yurt dışındaki malik 2026 ve sonrası aidat dosyasında hem KMK m.20-22’yi hem de işletme projesi/yönetim bakımından güncel m.35-37 hükümlerini kontrol etmelidir.
Aidat yanlış hesaplanmışsa ne yapılır?
Malik borcun tamamına veya belirli kalemlerine itiraz edebilir. Önce yönetimden ayrıntılı hesap dökümü, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, yönetim planı, banka hareketleri ve gider faturaları istenmelidir. Personel giderinin eşit, ortak tesis ve yönetim giderinin arsa payına göre dağıtılıp dağıtılmadığı kontrol edilir.
Kat malikleri kurulu kararı kanuna veya yönetim planına aykırıysa KMK m.33 kapsamında iptal davası gündeme gelebilir. Toplantıya katılıp karşı oy veren malik karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlleri süre istisnasına tabidir.
İcra takibi başlamışsa kurul kararına karşı dava açılması, ödeme emrine itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz. İcra dosyasındaki yedi günlük itiraz süresi ayrıca korunmalıdır.
Fahiş aidat tek başına geçersiz midir?
Aidatın yüksek olması tek başına kurul kararını hükümsüz yapmaz. Yüksekliğin gerçek bütçe ihtiyacından mı, hatalı paylaştırmadan mı, yetkisiz harcamadan mı veya yönetim planına aykırılıktan mı kaynaklandığı incelenmelidir. Kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı ve giderlerin belgelendirilip belgelendirilmediği önem taşır.
Yurt dışındaki malik “bu kadar aidat olamaz” diyerek ödemeyi tamamen kesmek yerine, ihtilaflı tutarı ve gerekçesini yazılı şekilde yönetimle paylaşmalı; gerekiyorsa ihtirazi kayıt ve hukuki başvuru seçeneklerini değerlendirmelidir.
Aidat borcunda zamanaşımı ne kadardır?
Aidat ve ortak gider alacakları dönemsel edim niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu m.147’deki beş yıllık zamanaşımı kapsamında değerlendirilebilir. Ancak icra takibi, dava, borcun ikrarı veya diğer kesilme sebepleri zamanaşımı hesabını değiştirir. Her aidat dönemi için muacceliyet tarihi ayrı belirlenmelidir.
“Beş yıl geçti, bütün borç silindi” şeklinde otomatik sonuç çıkarılmamalıdır. Zamanaşımı borcu kendiliğinden ortadan kaldıran bir ödeme yasağı değil, süresinde ileri sürülmesi gereken defidir. İcra dosyasında ve davada usulüne uygun ileri sürülmesi gerekir.
Yurt dışındaki malike aidat icra tebligatı nasıl yapılır?
Borçlunun bilinen adresi yurt dışındaysa tebligat Tebligat Kanunu, ilgili ikili anlaşmalar ve varsa 1965 Lahey Tebligat Sözleşmesi gibi uluslararası düzenlemelere göre yapılabilir. Türk vatandaşı bakımından Tebligat Kanunu m.25/a’daki konsolosluk yoluyla tebligat mekanizması koşulları varsa uygulanabilir.
Yönetimin eski Türkiye adresine tebligat göndermesi veya e-Devlet/MERNİS kayıtlarına dayanılması, somut tebligatın geçerli olup olmadığını tek başına çözmez. İcra ödeme emrinin hangi adrese, hangi usulle ve hangi tarihte tebliğ edildiği incelenmelidir. Yurt dışı tebligatı hakkında Yurt Dışına Tebligat Usulü rehberi ayrıca kullanılabilir.
Yurt dışındaki malik aidat hesabını vekil aracılığıyla denetleyebilir mi?
Evet. Malik Türkiye’de güvenilir bir temsilci veya avukata yönetimle yazışma, hesap ve karar belgelerini alma, toplantıya katılma ve gerektiğinde hukuki başvuru yapma yetkisi verebilir. Kat malikleri kurulu toplantısına vekâletle katılım bakımından KMK m.31 toplantı vekâleti rehberi uygulanır.
Aidat ödemesi için düzenli banka talimatı verilecekse açıklamada dönem ve bağımsız bölüm numarası belirtilmelidir. Yönetimin kişisel hesaba ödeme istemesi hâlinde yönetim kararları ve hesap bilgisi doğrulanmalıdır. Her ödeme dekontu saklanmalıdır.
Yurt dışındaki malik için 15 maddelik aidat kontrol listesi
- Güncel yönetim planını alın.
- Kat malikleri kurulu aidat ve bütçe kararını alın.
- Kesinleşmiş işletme projesini kontrol edin.
- Bağımsız bölümün arsa payını tapudan doğrulayın.
- Personel giderlerinin eşit dağıtımını kontrol edin.
- Ortak tesis/sigorta/yönetim giderlerinin arsa payı hesabını kontrol edin.
- Ödeme vadesini ve gecikmenin başlangıç tarihini belirleyin.
- KMK m.20 aylık %5 gecikme tazminatı hesabını dönem bazında denetleyin.
- Daire boş olsa da aidat yükümlülüğünün sürdüğünü dikkate alın.
- Kiracı varsa KMK m.22’deki kira tutarıyla sınırlı sorumluluğu kontrol edin.
- İcra ödeme emri geldiyse yedi günlük itiraz süresini kaçırmayın.
- Tebligat yurt dışına yapılmışsa usulünü inceleyin.
- Eski borçlar için TBK m.147 zamanaşımını dönem bazında değerlendirin.
- Ödemeleri banka üzerinden dönem açıklamasıyla yapın.
- İhtilaflı kurul kararı varsa KMK m.33 iptal sürelerini ayrıca koruyun.
Resmî kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.20, 22, 33 ve 37
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – m.62
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.147
Resmî Gazete – 7579 sayılı Kanun (Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri)
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşıyorum ve dairem boş; aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. KMK m.20/c, ortak yer veya tesisleri kullanmama gerekçesiyle gider ve avans payından kaçınılamayacağını açıkça düzenler.
Aidat gecikme faizi kaçtır?
KMK m.20’de gider ve avans payının ödenmesinde gecikilen günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir.
Yönetim doğrudan icra takibi yapabilir mi?
Evet. KMK m.20 yönetici veya diğer kat maliklerinden her birine dava ve icra takibi imkânı verir.
İcra ödeme emrine kaç gün içinde itiraz edilir?
Genel haciz yoluyla ilamsız takipte İİK m.62 uyarınca kural olarak tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilir.
Kiracı mal sahibinin aidat borcundan sorumlu mu?
KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümden devamlı yararlanan kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kiradan düşer.
Havuzu hiç kullanmıyorum; havuz giderini ödemeyebilir miyim?
Kural olarak hayır. KMK m.20/c, ortak tesisten yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek giderden kaçınılamayacağını düzenler.
Personel giderleri arsa payına göre mi ödenir?
Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; KMK m.20/b’deki diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır.
Aidat borcu için daireye ipotek konabilir mi?
KMK m.22’deki şartlar gerçekleşir ve borç mahkemece tespit edilirse diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescili istenebilir.
Eski aidat borçlarında zamanaşımı kaç yıl?
Dönemsel aidat alacaklarında TBK m.147’deki beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir; kesilme sebepleri ve her dönemin muacceliyet tarihi ayrıca incelenir.
Yurt dışında olduğum için toplantı ve aidat kararlarını vekil takip edebilir mi?
Evet. Uygun temsil yetkisiyle vekil belge alabilir ve KMK m.31 sınırları içinde kurul toplantısına katılıp oy kullanabilir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışındaki kat malikinin aidat dosyasında tapu/arsa payı, yönetim planı, kurul kararları, işletme projesi, dönemsel hesap dökümü, banka ödemeleri, kira sözleşmesi ve varsa icra/tebligat belgeleri birlikte incelenir. Borç hatalıysa icra ve kurul kararı süreleri ayrı ayrı korunur.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
