Kiracı Evi Teslim Ederken Ev Sahibi Hasarı Ne Zaman Bildirmeli? TBK 335 Rehberi 2026

TBK m.335 Kiralananın Geri Verilmesinde Ne Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.335, kira ilişkisi sona ererken kiraya verene aktif bir inceleme ve bildirim yükümlülüğü getirir. Hükme göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı olağan incelemeyle teslim anında tespit edilebilecek eksiklik ve ayıplardan doğan sorumluluktan kurtulur.

Madde, kiraya verene “daha sonra istediğim zaman evi inceleyip hasar listesi çıkarırım” şeklinde sınırsız bir imkân tanımaz. Tam tersine, kira ilişkisinin sona erdiği ve kiralananın geri verildiği anda delil durumunun süratle netleştirilmesini amaçlar. Kiracı da anahtarı teslim ettikten haftalar veya aylar sonra, teslim sırasında fark edilebilecek bir hasarın ilk kez ileri sürülmesiyle belirsiz süre boyunca karşı karşıya bırakılmaz.

Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

TBK 335 Bakımından “Geri Verme” Ne Zaman Gerçekleşir?

TBK m.335’teki inceleme yükümlülüğü, kiralananın geri verilmesiyle bağlantılıdır. Geri verme yalnız kiracının evden fiziksel olarak çıkması değildir. Kiraya verenin kiralanan üzerinde fiilî hâkimiyeti yeniden kurabileceği biçimde anahtarın teslim edilmesi ve kullanımın bırakılması önem taşır. Bu nedenle “evi boşalttım ama anahtar bende”, “anahtarı komşuya bıraktım” veya “mesaj attım, çıktım” gibi durumlar ayrıca ispat sorunu yaratabilir.

Anahtar teslimi konusunda yayımladığımız Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Ne Zaman Biter? TBK 334 rehberi, geri vermenin ispatını ayrıntılı açıklar. En güvenli yöntem, anahtar sayısının, teslim tarih ve saatinin, sayaç değerlerinin ve taşınmazın genel durumunun yazıldığı imzalı bir teslim-tesellüm tutanağıdır.

Kiraya veren teslimi kabul etmiyorsa kiracının anahtar teslimini noter veya yasal tevdi yollarıyla belgelemesi gerekebilir. Çünkü TBK m.335’teki inceleme yükümlülüğünün hangi tarihte başladığı, çoğu dosyada anahtarın ve fiilî hâkimiyetin ne zaman devredildiğiyle bağlantılıdır.

“Hemen Yazılı Bildirim” İçin Kaç Günlük Süre Vardır?

TBK m.335, üç gün, yedi gün veya otuz gün gibi sabit bir takvim süresi vermez; “hemen” ve “yazılı” bildirim şartını öngörür. Bu nedenle kanunda bulunmayan sabit bir gün sayısını genel kural gibi söylemek doğru değildir. Kiraya veren, teslimde olağan bir incelemeyle tespit edebileceği eksiklikleri gecikmeksizin belirleyip yazılı bildirmelidir.

“Hemen” kavramı, somut olayın olağan inceleme için gerektirdiği makul zamanla sınırlıdır. Boş ve erişilebilir bir konutta duvar kırığı, kapı hasarı, kırık cam, sökülmüş sabit donanım veya belirgin yanık gibi açık hasarların teslim sırasında veya çok kısa inceleme süresinde tespiti mümkündür. Buna karşılık büyük bir ticari işyerinde teknik sistemlerin kontrolü için uzman incelemesi gerekebilir. Ancak teknik inceleme ihtiyacı, kiraya verene belirsiz ve sınırsız bir bekleme hakkı vermez.

Bildirim mutlaka yazılı olmalıdır. Teslim sırasında sözlü biçimde “duvarlarda hasar var, sonra konuşuruz” denilmesi m.335’in yazılı bildirim koşulunu karşılamaz. Teslim tutanağına hasarların yazılması, noter ihtarı, yazılı imzalı bildirim veya ispat gücü bulunan elektronik yazışma kullanılabilir. Bildirimin ulaştığı ve içeriğinin belirli olduğu ispatlanmalıdır.

Teslimde Fark Edilemeyen Gizli Hasarlar Ne Olur?

TBK m.335, olağan incelemeyle teslim anında belirlenemeyen eksiklik ve ayıplar için istisna getirir. Bu tür gizli ayıplarda kiracının sorumluluğu sırf teslim anında yazılı bildirim yapılmadığı için sona ermez. Fakat kiraya veren gizli eksiklik veya ayıbı tespit ettiğinde bu kez yine hemen yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır.

Gizli ayıp kavramı, kiraya verenin yeterince incelemediği açık hasarı sonradan “gizli” olarak adlandırmasına imkân vermez. Ölçüt, olağan bir teslim incelemesinde hasarın görülüp görülemeyeceğidir. Örneğin dolabın arkasında kalan tesisat kaçağı, ancak sistem çalıştırıldığında ortaya çıkan teknik arıza veya yüzey kaplaması kaldırılmadan görülemeyen zarar gizli olabilir. Buna karşılık kırık iç kapı, sökülmüş priz, belirgin duvar deliği veya görünür yanık teslim anında tespit edilebilir niteliktedir.

Gizli ayıp iddiasında tespit tarihi ayrıca ispatlanmalıdır. Servis raporu, ekspertiz, fotoğrafın tarih bilgisi ve ilk fark edildiğinde kiracıya yapılan bildirim, m.335 koşullarının yerine getirildiğini göstermek için önemlidir.

Normal Yıpranma ile Kiracının Sorumlu Olduğu Hasar Nasıl Ayrılır?

TBK m.334’e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle m.335 kapsamında bildirim yapılmış olması, bildirilen her kalemin otomatik olarak kiracı borcu olduğu anlamına gelmez.

Duvar boyasının yıllar içinde matlaşması, normal kullanım sonucu oluşan makul eskime, yürüyüş alanındaki olağan aşınma veya ekonomik ömrü dolan bazı parçalar kiracının kusurlu hasarıyla eşit tutulamaz. Buna karşılık sözleşmeye aykırı kullanım sonucu oluşan kırık, yanık, sökme, tahrip, aşırı kirlenme veya kiracının yaptığı izinsiz değişiklikten doğan zarar kiracının sorumluluğunu gündeme getirebilir.

“Kiracı evi mutlaka yeni boyanmış teslim eder” şeklinde genel bir kanun kuralı yoktur. Bu konuda Kiracı Evi Boyamak Zorunda mı? Normal Yıpranma, Hasar ve Depozito rehberimiz TBK m.334 ayrımını somut örneklerle açıklar.

Ev Sahibi Hasarı Bildirmeden Depozitodan Kesinti Yapabilir mi?

Depozito veya güvence bedeli, kiraya verene belgesiz ve sınırsız kesinti yetkisi vermez. Kiraya veren hasar nedeniyle alacak ileri sürecekse hasarın kiracının sorumluluğunda olduğunu, teslimdeki durumu, zarar miktarını ve m.335 kapsamındaki bildirim yükümlülüğünü ispatlamalıdır.

TBK m.342 kapsamında para olarak kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para veya kıymetli evrak güvence olarak kararlaştırılmışsa bankada tutulmasına ilişkin özel rejim vardır. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iadesi konusunda Kiracı Depozito İadesi ve Arabuluculuk rehberimiz incelenebilir.

Kiraya veren teslim anında açıkça görülebilen hasarı yazılı bildirmemiş ve daha sonra depozitodan kesinti yapmışsa, kiracı m.335 hükmüne dayanarak sorumluluğun sona erdiğini ileri sürebilir. Gizli ayıp varsa ise tespit üzerine hemen yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı ayrıca incelenir.

Teslim Tutanağı Nasıl Düzenlenmelidir?

Teslim tutanağı, kira uyuşmazlığında en değerli delillerden biridir. Yalnız “anahtar teslim edildi” cümlesi yerine taşınmazın durumu somutlaştırılmalıdır. Tutanakta tarih, saat, adres, teslim edilen anahtar sayısı, elektrik-su-doğalgaz sayaçları, mevcut demirbaşların durumu ve tarafların hasar tespitleri yazılmalıdır.

Hasar varsa “salonda zarar var” gibi genel ifade yerine yer ve nitelik belirtilmelidir: “salon giriş kapısının iç yüzünde yaklaşık 20 cm kırık”, “mutfak tezgâhında yanık izi”, “yatak odası pencere kolu eksik” gibi somut kayıt yapılmalıdır. Fotoğraflar tutanağa eklenebilir ve taraflarca numaralandırılarak imzalanabilir.

Kiracının hasar tespitine katılmaması, kiraya verenin tek taraflı delil toplamasını engellemez; ancak tek taraflı tutanak tek başına her zaman yeterli ispat sağlamaz. Fotoğraf, video, tanık, teknik rapor ve gerekiyorsa mahkemeden delil tespiti gibi araçlar birlikte değerlendirilebilir.

Ev Sahibinin Kiracıdan Hasar Bedeli İsteyebilmesi İçin Neleri İspatlaması Gerekir?

Hasar alacağında dört temel unsur önemlidir: kiralananın başlangıçtaki durumu, geri verme tarihindeki durum, zararın kiracının sorumluluğuna giren bir sebepten kaynaklanması ve zarar miktarı. Başlangıç teslim tutanağı bulunmuyorsa, kiraya verenin “bu hasar kiracıdan önce yoktu” iddiasını ispatlaması zorlaşabilir.

• Kira sözleşmesi ve başlangıç teslim tutanağı,
• Giriş ve çıkış tarihli fotoğraf/video kayıtları,
• Anahtar teslim belgesi,
• TBK m.335 kapsamındaki yazılı hasar bildirimi,
• Servis veya ekspertiz raporu,
• Onarım faturası ve piyasa teklifleri,
• Hasarlı eşyanın yaşı ve ekonomik ömrünü gösteren kayıtlar,
• Varsa delil tespiti dosyası saklanmalıdır.

Kiraya veren, eski ve ekonomik ömrünü büyük ölçüde tamamlamış bir demirbaşın sıfır ürün bedelini doğrudan kiracıya yükleyemez. Gerçek zarar hesabında eşyanın yaşı, kullanım süresi ve önceki durumu önem taşır. Tazminat, zarar göreni zenginleştirme aracı değildir.

Kiracı Teslim Tutanağını İmzalamazsa Ne Olur?

Kiracının tutanağı imzalamaması, kiraya verenin hiçbir hak ileri süremeyeceği anlamına gelmez; ancak ispat yöntemini değiştirir. Kiraya veren, m.335’teki yazılı bildirimi ayrı şekilde yapmalı ve hasarı bağımsız delillerle belgelemelidir. Kiracı da taşınmazı hasarsız teslim ettiğini göstermek için teslim günü fotoğraf-video kaydı, tanık, noter tespiti veya başka ispat araçlarına dayanabilir.

Özellikle yüksek bedelli ticari kiralarda veya ciddi hasar iddiasında tarafların teslim anında teknik uzman bulundurması ve ayrıntılı tutanak düzenlemesi, sonradan açılacak alacak davasındaki bilirkişi tartışmasını önemli ölçüde azaltır.

Kiracı Hasarı ve Depozito Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, İcra ve İflas Kanununa göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Hasar bedeli, depozito kesintisi ve kira ilişkisinden doğan tazminat talepleri bu kapsamda değerlendirilir.

Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – 6325 sayılı Kanun üzerinden ulaşılabilir. Arabuluculukta her hasar kalemi, talep edilen tutar, dayanak fatura ve m.335 bildirimi ayrı ayrı gösterilmelidir.

Yurt dışında yaşayan ev sahiplerinin delil ve tahsil sürecini ayrıca ele aldığımız Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracının Eve Verdiği Zararı Nasıl Tahsil Eder? rehberinde vekâlet ve uzaktan takip konuları da açıklanmıştır.

TBK 335 Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi hasarı kaç gün içinde bildirmeli?

TBK m.335 sabit gün sayısı vermez; geri verme sırasında inceleme ve “hemen yazılı bildirim” şartını getirir. Olağan incelemeyle görülebilen hasarlar gecikmeksizin yazılı bildirilmelidir.

Bir ay sonra hasar talep edilebilir mi?

Teslim sırasında görülebilecek bir hasarın ilk kez bir ay sonra bildirilmesi m.335 bakımından ciddi sorun yaratır. Gizli ayıp ise öğrenildiği anda hemen yazılı bildirim gerekir.

WhatsApp hasar bildirimi yazılı bildirim sayılır mı?

Elektronik mesajın yazılılık ve ispat değeri somut olayda değerlendirilir. Bildirimin içeriği, göndericisi, alıcısı ve ulaştığı tarih ispatlanabilmelidir. Noter veya imzalı teslim tutanağı daha güçlü delildir.

Ev sahibi teslim tutanağı yapmazsa ne olur?

Tutanak tek zorunlu yöntem değildir; ancak m.335’teki hemen yazılı bildirim yükümlülüğü devam eder. Bildirim yapılmazsa açık eksiklik ve ayıplar bakımından kiracının sorumluluğu sona erebilir.

Normal boya eskimesi kiracı hasarı mıdır?

TBK m.334 uyarınca sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir. Olağan yıpranma ile kusurlu hasar ayrılmalıdır.

Gizli su kaçağı sonradan çıkarsa kiracı sorumlu olur mu?

Önce kaçağın kiracının sorumluluğunda bir sebepten doğup doğmadığı tespit edilir. Teslimde olağan incelemeyle fark edilemeyen bir eksiklikse kiraya veren öğrendiğinde hemen yazılı bildirim yapmalıdır.

Ev sahibi depozitonun tamamını hasar diye tutabilir mi?

Hayır. Kesinti yapılan hasarın kiracının sorumluluğunda olduğu ve tutarın gerçek zarara karşılık geldiği belgelenmelidir.

Kiracı anahtarı teslim etmezse TBK 335 süreci başlar mı?

Geri verme ve fiilî hâkimiyetin kiraya verene geçirilmesi önemlidir. Anahtar teslim edilmediyse geri verme tarihi ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.

Hasar için fatura şart mı?

Fatura tek ispat aracı değildir; ancak zarar miktarının somutlaştırılmasında güçlü delildir. Ekspertiz, piyasa teklifi, servis raporu ve bilirkişi incelemesi de kullanılabilir.

Hasar davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan hasar ve depozito uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66