Ev Sahibi Depozitoyu Vermezse Ne Yapılır? TBK 342 ve İade 2026
Kısa cevap: Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa önce kira sözleşmesi, ödeme dekontu, anahtar teslim tarihi ve varsa hasar iddiası belgelenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa TBK m.342’deki banka hesabı sistemi uygulanır. Kiracıdan kaynaklanan ispatlı zarar veya ödenmemiş borç yoksa depozito iade edilmelidir. Uyuşmazlık çözülmezse dava şartı arabuluculuk ve ardından görevli mahkeme yolu kullanılır.
- Depozito nedir?
- TBK 342
- Ne zaman iade edilir?
- Hangi zararlar kesilebilir?
- Banka güvence hesabı
- İspat
- Arabuluculuk ve dava
- SSS
İlgili rehberler: kiracı hakları, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, anahtar teslimi, boya ve normal yıpranma, depozito iadesi dava dilekçesi. Resmî mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
Depozito Nedir?
Depozito, kira ilişkisinde kiracının kira, yan gider veya kiralanana verdiği zarar gibi borçlarının teminatı olarak kararlaştırılan güvencedir. Türk Borçlar Kanunu bu güvenceyi “depozito” kelimesi yerine güvence başlığıyla düzenler. Güvence ev sahibinin serbestçe harcayabileceği ek kira bedeli değildir.
Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının borcu ve sorumluluğu kalmamışsa güvence iade edilir. Ev sahibinin “her kiracıdan son ay boya parası kesiyorum” gibi genel uygulaması, gerçek zarar ispatlanmadan depozitoya el koyma hakkı vermez.
TBK m.342 Depozito İçin Ne Düzenliyor?
TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence miktarını en fazla üç aylık kira bedeliyle sınırlar. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır veya kıymetli evrakı bankaya depo eder.
Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Böylece depozitonun tek taraflı biçimde kiraya veren tarafından kullanılması önlenir.
Üç Aylık Sınır Nasıl Hesaplanır?
Güvence miktarı kira sözleşmesinin kurulduğu anda kararlaştırılan aylık kira bedeline göre belirlenir. Üç aylık kira bedelini aşan güvence kaydı TBK m.342’deki kiracı korumasıyla bağdaşmaz. Ev sahibi ayrıca “iki depozito + son ay kira + boya parası” adı altında aynı işlevi gören sınırsız teminatlar talep edemez.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiralananın geri verilmesi ve kiracının güvenceyle karşılanan borcu kalmadığının belirlenmesiyle depozitonun iadesi gündeme gelir. Kiralananın geri verilmesi bakımından anahtar teslim tarihi önemlidir. Anahtar teslim edilmeden kiracının zilyetliği devam ediyor görünüyorsa kira ve yan gider tartışması sürebilir.
Kiracı anahtarı teslim ederken tutanak düzenlemeli, sayaçları ve taşınmazın durumunu fotoğraflamalı ve depozitonun iadesini yazılı istemelidir.
Banka Hesabındaki Depozitoda Üç Aylık Kural
TBK m.342/3 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Bu üç aylık kural, usulüne uygun banka güvence hesabı bakımından önemlidir. Elden ev sahibine ödenmiş depozitoda banka otomatik iade mekanizması bulunmaz; kiracı alacağını doğrudan ev sahibinden talep eder.
Ev Sahibi Hangi Masrafları Depozitodan Kesebilir?
Kiracının ödenmemiş kira borcu, sözleşme gereği kiracıya ait yan giderleri veya kiralanana kusuruyla verdiği gerçek zararlar güvence kapsamında ileri sürülebilir. Ancak her kalemin belgelenmesi gerekir. Ev sahibi zarar miktarını keyfi biçimde belirleyemez.
TBK m.334 uyarınca kiracı sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Normal boya eskimesi, kullanım sonucu oluşan makul izler ve cihazların yaşlanması depozitodan kesilemez.
Boya Masrafı Depozitodan Kesilir mi?
Kiracının olağan kullanımı nedeniyle boyanın solması veya yaşlanması normal eskimedir. Kiracının duvarlara ciddi hasar vermesi, aşırı kirletmesi veya izinsiz değişiklik yapması varsa gerçek onarım bedeli kesinti konusu olabilir. Ayrıntılı ayrım için kiracı evi boyatmak zorunda mı rehberi incelenebilir.
Kombi Arızası Depozitodan Kesilir mi?
Kiracının kusuruyla oluşan kombi hasarı ispatlanırsa gerçek zarar mahsup edilebilir. Normal eskime, cihaz yaşı veya ev sahibinin esaslı onarım borcuna giren arıza depozitodan kesilemez. Servis raporu arızanın nedenini belirlemede önemlidir.
Son Ay Kirası Depozitodan Sayılır mı?
Kiracı, ev sahibinin açık kabulü olmadan “son ay kira ödemiyorum, depozitodan düş” diyemez. Depozito güvence niteliğindedir ve kira borcunun otomatik ödeme aracı değildir. Taraflar yazılı olarak mahsup konusunda anlaşabilir.
Depozito Elden Verildiyse Ne Olur?
Kanundaki banka sistemi uygulanmamış ve depozito doğrudan ev sahibine ödenmişse bu durum kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz. Kiracı ödeme yaptığını banka dekontu, kira sözleşmesindeki “depozito alındı” kaydı, makbuz veya diğer delillerle ispatlar.
Elden ödeme ispatı zayıflatabilir. Bu nedenle depozito ödemesi açıklamalı banka havalesiyle yapılmalı ve sözleşmede tutar açıkça yazılmalıdır.
Depozito Döviz veya Altın Olarak Verildiyse
Güvencenin hangi değerle ve hangi türde iade edileceği sözleşmenin içeriğine göre belirlenir. Taraflar belirli miktar döviz veya altını aynen güvence olarak kararlaştırmışsa iade borcu bu edimin niteliğine göre değerlendirilir. Türk parasına çevrilmiş sabit bir alacakla aynen iade yükümlülüğü birbirine karıştırılmamalıdır.
Depozito Güncel Kira Bedeline Çıkarılır mı?
Depozitonun kira artışlarıyla her yıl otomatik olarak üç aylık yeni kira tutarına yükseltileceğine dair kanuni bir kural yoktur. Sözleşmedeki güvence düzenlemesi ve TBK m.342’deki üst sınır birlikte değerlendirilir. Ev sahibi tek taraflı olarak her yıl yeni depozito farkı talep edemez.
Depozito Faizi Kime Ait?
TBK m.342’de güvence parası vadeli tasarruf hesabında tutulur. Banka hesabında oluşan getiri güvence bütününün parçasıdır ve hesabın hukuki statüsüne tabidir. Ev sahibinin bu getiriyi tek taraflı alması kanunun banka güvence sistemiyle bağdaşmaz.
Depozito Ödendiği Nasıl İspatlanır?
- Kira sözleşmesindeki depozito maddesi,
- banka havalesi açıklaması,
- makbuz,
- ev sahibinin mesaj veya e-postadaki kabulü,
- banka güvence hesabı belgesi,
- tarafların imzaladığı teslim-tesellüm belgesi.
Kiracı “depozito verdim” iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Büyük tutarlı elden ödemelerde HMK’nın senetle ispat hükümleri ayrıca dikkate alınır.
Hasarı Kim İspatlar?
Ev sahibi depozitodan zarar kesmek istiyorsa kiracının sorumlu olduğu hasarı ve miktarını ispatlamalıdır. Kira başlangıç ve çıkış fotoğrafları, teslim tutanağı, servis raporu, fatura ve bilirkişi incelemesi kullanılır.
TBK m.335 Bildirim Kuralı
Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Teslimde olağan incelemeyle görülebilecek eksikliklerin zamanında bildirilmemesi kiracının sorumluluğunu etkiler. Gizli ayıplar öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmelidir.
Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanır?
Anahtar teslimi yazılı tutanakla yapılmalıdır. Ev sahibi anahtarı almıyorsa noter veya tevdi yoluyla ispat seçenekleri değerlendirilir. Anahtarın teslim edildiği tarih kira ilişkisinin fiili sona erme noktası ve depozito iade tartışması için önemlidir.
Ev Sahibi Fatura Sunmadan Kesinti Yapabilir mi?
Ev sahibi gerçek zararını ispatlamak zorundadır. Her durumda mutlaka fatura zorunluluğu bulunduğu söylenemez; bilirkişi rayiç bedelle zarar hesaplayabilir. Ancak belge sunulmaması ve soyut yüksek bedel ileri sürülmesi ev sahibinin ispatını zayıflatır.
Depozito İadesi İçin İhtar Gerekli mi?
Kanunda her durumda noter ihtarı zorunlu tutulmamıştır. Bununla birlikte kiracının iade talebini, banka hesabını ve süresini yazılı bildirmesi temerrüt ve ispat bakımından önemlidir. Somut olayın niteliğine göre noter ihtarı kullanılabilir.
Depozito İadesinde Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenlemeler uyarınca dava şartı arabuluculuk kapsamı bulunmaktadır. Depozito iadesi uyuşmazlığında dava açılmadan önce görev alanına giren arabuluculuk başvurusu yapılır.
Arabuluculuk başvurusunda depozito aslı, varsa faiz talebi, ev sahibinin kesinti iddiaları ve teslim tarihi ayrı ayrı belirtilmelidir.
Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan depozito alacağı uyuşmazlığında HMK m.4 kapsamında sulh hukuk mahkemesi görev alanı içindedir. Dava şartı arabuluculuk tamamlandıktan sonra görevli ve yetkili mahkemede alacak talep edilir.
Zamanaşımı
Depozito iadesi sözleşmesel alacak niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı hükümleri uygulanır. İade borcunun muaccel olduğu tarih somut kira ilişkisinin sona ermesi ve güvence sistemine göre belirlenir. Banka güvence hesabındaki üç aylık bildirim süresi ile alacağın genel zamanaşımı birbirinden farklıdır.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Kiracı evi hasarsız teslim etmiş, son kira ve aidatlar ödenmiştir. Ev sahibi “her kiracı çıkarken boya parası öder” diyerek depozitonun tamamını tutamaz.
Örnek 2: Kiracının kusuruyla kırılan kapı için servis/fatura bedeli 8.000 TL’dir. Gerçek zarar depozitodan mahsup edilip kalan güvence iade edilebilir.
Örnek 3: Depozito TBK m.342’ye uygun banka hesabındadır. Ev sahibi sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takip bildirmemiştir. Banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Kontrol Listesi
- Depozito ödeme belgesini bulun.
- Anahtar teslim tarihini belgeleyin.
- Son kira ve yan giderleri kontrol edin.
- Giriş-çıkış fotoğraflarını karşılaştırın.
- Ev sahibinin hasar listesini ve belgelerini isteyin.
- Normal eskimeyi gerçek hasardan ayırın.
- Banka güvence hesabı varsa üç aylık bildirimi kontrol edin.
- Yazılı iade talebi gönderin.
- Arabuluculuk ve dava yolunu kullanın.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TBK m.342, 334, 335 ve HMK m.4 Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; Türkiye geneli kira dosya takibi Mersin’den yönetilir.
Sık Sorulan Sorular
Depozito en fazla kaç aylık olabilir?
TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz.
Ev sahibi depozitoyu istediği gibi kullanabilir mi?
Hayır. Kanun para güvenliği için banka hesabı sistemi öngörür.
Normal boya eskimesi depozitodan kesilir mi?
Hayır. TBK m.334’e göre normal eskime kiracının sorumluluğunda değildir.
Son ay kirayı depozitodan düşebilir miyim?
Ev sahibinin kabulü olmadan depozito kira ödemesinin yerine otomatik geçmez.
Depozito elden verildiyse geri alınır mı?
Evet. Ödeme ispatlandığı sürece iade hakkı vardır.
Ev sahibi hasar varsa tamamını kesebilir mi?
Yalnızca kiracının sorumlu olduğu gerçek ve ispatlı zarar ölçüsünde mahsup yapabilir.
Banka depozitoyu ne zaman serbest bırakır?
TBK m.342/3’teki şartlarla ve kiraya veren üç ay içinde dava/takip bildirmemişse kiracının istemi üzerine geri verir.
Depozito davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Düzenleme kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Depozito davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Anahtar teslimi neden önemli?
Kiralananın geri verildiğini ve kira ilişkisinin fiili sona ermesini ispatlar.
Hukukçu İncelemesi
Av. Halil Bakırcı – Av. Emirhan Keskin. İçerik TBK m.342, 334, 335; HMK m.4 ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk hükümleri esas alınarak editoryal kontrolden geçirilmiştir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
