Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracının Eve Verdiği Zararı Nasıl Tahsil Eder?
yurt dışındaki ev sahibi kiracı zarar tahsili: Yurt dışındaki ev sahibinin kiracının eve verdiği zararı tahsili; TBK m.316, 334-335, teslim tutanağı, depozito ve delil tespiti.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki kiracının olağan kullanımı aşan zararlarını talep edebilir; ancak her eskime ve boya ihtiyacı kiracı zararı sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu m.316 kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu, m.334-335 ise geri verme ve teslimdeki durumun incelenmesini düzenler. Ev teslim alınırken hasarın fotoğraf, video, tutanak ve mümkünse uzman raporuyla hemen belgelenmesi önemlidir.
Olağan Eskime ile Kiracı Zararı Nasıl Ayrılır?
Konutun yıllar içinde doğal olarak yıpranması, duvar boyasının eskimesi veya normal kullanım izleri kural olarak kiracıdan istenemez. Kırılmış kapı, ciddi tesisat tahribatı, sökülmüş demirbaş, kasıtlı hasar veya olağan kullanımın açıkça dışındaki zararlar ise tazminat konusu olabilir.
TBK 335 Neden Kritik?
Kiraya veren, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen bildirmekle yükümlüdür. Olağan incelemeyle belirlenemeyen gizli ayıplar daha sonra ortaya çıkarsa kiracıya bildirim yapılmalıdır. Gurbetçi ev sahibi anahtar teslimini bir yakınına bırakıyorsa bu kontrolün belgeli yapılması gerekir.
Anahtar Teslim Tutanağı Nasıl Olmalı?
Teslim tarihinde sayaçlar, duvarlar, kapılar, mutfak, banyo, klima, beyaz eşya ve demirbaşların durumu ayrı ayrı yazılmalıdır. Fotoğraflar tarihli olmalı ve mümkünse kira başlangıcındaki fotoğraflarla karşılaştırılmalıdır.
Depozito Zarara Mahsup Edilebilir mi?
Depozitonun hukuki rejimi TBK m.342’ye tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli bakımından kanundaki sınırlar ve bankada tutulma kuralları uygulanır. Ev sahibinin elindeki depozitoyu tek taraflı ve belgesiz biçimde tüm zarar olarak sayması uyuşmazlık yaratabilir. Gerçek zarar kalemleri fatura veya piyasa bedeliyle gösterilmelidir.
Zarar Depozitodan Fazlaysa
Kiracının sorumlu olduğu zarar güvence bedelini aşıyorsa kalan kısım için ihtar, zorunlu arabuluculuk ve şartları oluştuğunda dava veya icra yolu gündeme gelebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk kuralları ayrıca kontrol edilmelidir.
Kiracı Evi Terk Edip Anahtarı Bırakmadıysa
Fiilî tahliye ile hukuki teslim aynı olmayabilir. Anahtarın kime ve ne zaman teslim edildiği kira ilişkisinin sona erme tarihi ve kira borcu bakımından önemlidir. Ev sahibi kilidi kendiliğinden değiştirerek konuta girmeden önce teslim durumunu hukuken güvenli biçimde belirlemelidir.
Yurt Dışından Delil Tespiti
Hasarın onarımdan önce tespiti gerekiyorsa mahkemeden delil tespiti istenebilir. Özellikle yüksek bedelli hasar, su baskını, kırılan tesisat veya yapısal zarar varsa bilirkişi incelemesi sonradan ispatı kolaylaştırır.
Noter İhtarı
Kiracıya zarar kalemleri ve talep edilen tutar yazılı bildirilmelidir. Yurt dışından noter ihtarı süreci için Yurt Dışından Türkiye’de Noter İhtarnamesi rehberi kullanılabilir.
Türkiye’ye Gelmeden Takip
Avukat aracılığıyla teslim tutanağı hazırlanması, delil tespiti, arabuluculuk, dava ve icra işlemleri yürütülebilir. Yurt dışındaki ev sahipleri için kiracı tahliye rehberi ve yurt dışındaki müvekkiller sayfası da incelenebilir. Almanya’da yaşayanlar için konsolosluk rehberi, Almanca için Almanca ana sayfa mevcuttur.
Sık Sorulan Sorular
Her boya masrafını kiracıdan isteyebilir miyim?
Hayır. Olağan eskime ve kullanım izleri kiracının tazmin sorumluluğunu doğurmaz.
Fotoğraf yeterli mi?
Fotoğraf önemlidir; ancak teslim tutanağı, başlangıç fotoğrafları ve gerektiğinde bilirkişi raporu ispatı güçlendirir.
Kiracı zararı kabul etmiyorsa ne olur?
Delillerle arabuluculuk ve dava/ takip yolu değerlendirilir.
Eski eşyanın yerine yenisini aldığımda faturanın tamamını isteyebilir miyim?
Yeni eşyanın faturası tek başına kiracının sorumlu olduğu zarar miktarını belirlemez. Eski eşyanın yaşı, önceki durumu, onarım imkânı ve zorunlu yenileme kapsamı incelenir. Hasarla ilgisiz iyileştirmeler veya daha pahalı malzeme tercihi otomatik olarak kiracıya yüklenmez.
Üst komşudan gelen su zararını kiracıya yükleyebilir miyim?
Önce suyun kaynağı ve kiracının somut davranışı belirlenir. Ortak tesisat veya komşu kaynaklı hasar, sırf kiracı evde oturduğu için onun borcu olmaz. Buna karşılık bildiği sızıntıyı bildirmemesi gibi davranışların büyüyen zarara etkisi ayrıca incelenir.
Kiracıya hasar ihtarı göndermek bankadaki depozitoyu korumaya yeter mi?
Kiracıya bildirim ile TBK m.342 kapsamındaki bankaya bildirim ayrı işlemlerdir. Bankaya, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira ilişkisine dayalı dava veya icra ya da iflas takibine girişildiği yazılı bildirilmelidir. Salt hasar ihtarı bu bildirimin yerine geçmez; üç ay bütün zarar alacaklarının genel dava süresi değildir.
Sigortadan aynı hasar için ödeme aldıysam kiracıdan yeniden tamamını isteyebilir miyim?
Aynı zararı karşılayan sigorta, depozito ve doğrudan ödemeler hesapta ayrı gösterilir. Aynı zarar iki kez tahsil edilmez. Sigortacının ödeme sonrasında doğan hakları, karşılanmayan zarar ve kiracının sorumluluğu ayrı değerlendirilir; hasarın bütün onarım giderleri tek açıklamasız toplamda birleştirilmez.
Resmî mevzuat nerede?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu güncel metni kontrol edilmelidir.
Kiracı Zararında İspatın Başlangıcı Kira Teslim Tutanağıdır
Kiracının hangi zarardan sorumlu olduğunu belirlemek için yalnız tahliye tarihindeki görüntülere bakmak yeterli değildir. Kira başlangıcında konutun hangi durumda teslim edildiği de bilinmelidir. Boya, parke, kapılar, mutfak dolapları, beyaz eşya, klima, tesisat ve demirbaşlar başlangıçta fotoğraf ve tutanakla kaydedilmişse tahliye sırasındaki fark daha kolay ispatlanır.
Yurt dışındaki ev sahibi Türkiye’de bulunamıyorsa kira başlangıcında güvenilir vekil veya emlak danışmanı aracılığıyla ayrıntılı teslim tutanağı düzenlemelidir. “Ev sağlam teslim edildi” şeklindeki tek cümle, yıllar sonra hangi çizik veya kırığın kiracı döneminde oluştuğunu ispatlamak için yetersiz kalabilir.
Olağan Eskime Nasıl Belirlenir?
TBK m.334 kapsamında kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucunda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Boyanın zamanla solması, yoğun kullanılan parkede normal yüzey aşınması veya cihazların ekonomik ömür nedeniyle eskimesi kural olarak kiracıya yüklenemez. Buna karşılık sigara yanığı, kırılmış kapı, sökülmüş dolap, kasıtlı delik, ihmal nedeniyle büyüyen su hasarı veya demirbaşın kaybolması olağan kullanımın ötesine geçebilir.
Zarar hesabında eşyanın yenisiyle değiştirme bedelinin tamamı da otomatik olarak kiracıya yüklenmez. On yıllık bir laminat parkenin küçük bölümünün zarar görmesi hâlinde ekonomik ömür ve değer artışı dikkate alınabilir. Amaç ev sahibini zarardan önceki durumdan daha zengin hâle getirmek değil, gerçek zararı karşılamaktır.
TBK m.335 Bildirim Yükümlülüğü
Kiraya veren, kiralananı geri alırken gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli zararlar sonradan ortaya çıkarsa öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmelidir. Yurt dışındaki ev sahibi anahtar teslimini bir yakına bırakıp aylar sonra evi görürse, açık zararlar bakımından bildirim süresi tartışması doğabilir.
Bu nedenle anahtar teslim günü ev mutlaka sistematik biçimde kontrol edilmeli; zarar listesi hazırlanmalı ve kiracıya yazılı gönderilmelidir. Kiracı tutanağı imzalamayı reddederse bu durum da tutanağa yazılabilir ve fotoğraf/video ile desteklenebilir.
Anahtarın Teslim Tarihi Neden Çok Önemli?
Kiranın sona ermesi, kira borcu ve hasarın kimin döneminde oluştuğu bakımından anahtarın teslim tarihi belirleyicidir. Kiracı evi boşaltmış ancak anahtarı ev sahibine veya yetkili kişiye vermemişse hukuki teslim gerçekleşmemiş olabilir. Anahtarın kapıcıya, komşuya veya posta kutusuna bırakılması her durumda geçerli teslim sayılmaz.
Yurt dışındaki ev sahibi, anahtarın kime teslim edileceğini kira sona ermeden önce yazılı olarak belirlemelidir. Yetkili kişinin adı ve teslim adresi kiracıya bildirilirse sonradan “anahtarı bıraktım” tartışması azaltılır.
Kiracı Evi Habersiz Terk Ederse
Kiracının evi terk etmiş görünmesi, ev sahibine otomatik olarak kapıyı kırıp içeri girme yetkisi vermez. Eşyaların içeride bulunup bulunmadığı, kira sözleşmesinin sona erip ermediği ve anahtar tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmelidir. Hukuka aykırı giriş, kiracının zilyetlik veya eşya zararına ilişkin karşı iddialarına yol açabilir.
Gerekirse noter tespiti, icra veya mahkeme yoluyla teslim durumu güvenli biçimde belirlenmelidir. Özellikle kiracının iletişimi tamamen kestiği dosyalarda acele fiilî müdahale yerine hukuki teslim prosedürü izlenmelidir.
Hasar Tespit Tutanağında Neler Yazılmalı?
- Teslim tarihi ve saati,
- Hazır bulunan kişiler,
- Anahtar sayısı,
- Elektrik, su ve doğal gaz sayaç değerleri,
- Her oda için duvar, zemin ve kapı durumu,
- Mutfak ve banyo ekipmanları,
- Demirbaş ve beyaz eşya listesi,
- Fotoğraf numaralarıyla eşleşen hasar açıklamaları,
- Kiracının kabul veya itiraz beyanı,
- Tutanağı imzalayan kişilerin kimlik bilgileri.
Fotoğraf ve Video Nasıl Delil Hâline Getirilir?
Fotoğraflar mümkün olduğunca tarih ve yer bilgisiyle alınmalı, her görüntü hangi oda veya demirbaşa ait olduğu anlaşılır biçimde saklanmalıdır. Kira başlangıcındaki fotoğraflarla yan yana karşılaştırma yapılması ispat gücünü artırır. Video çekiminde evin tamamı kesintisiz gezilerek genel durum gösterilebilir.
Yüksek bedelli uyuşmazlıkta yalnız telefon görüntülerine dayanmak yerine delil tespiti yoluyla bilirkişi incelemesi yapılması daha güvenlidir. Özellikle su tesisatı, elektrik, duvar içi zarar, kırılan mermer veya pahalı demirbaşlarda teknik uzmanlık gerekir.
Delil Tespiti Ne Zaman İstenmeli?
Hasarın onarılması gecikemeyecek durumdaysa, onarım öncesinde HMK m.400 ve devamı kapsamında delil tespiti değerlendirilebilir. Bilirkişi hasarın niteliğini, muhtemel sebebini, onarım yöntemini ve yaklaşık bedeli raporlayabilir. Bu rapor daha sonra arabuluculuk veya davada önemli delil oluşturur.
Delil tespiti talebi asıl tazminat davası değildir. Amaç mevcut durum değişmeden önce teknik delili korumaktır.
Su Baskını ve Tesisat Zararında Sorumlu Kim?
Her su hasarı kiracıdan kaynaklanmaz. Bina ana tesisatı, üst komşu, çatı veya ortak alan kaynaklı zararlar site yönetimi ya da başka kişilerle ilgili olabilir. Kiracının musluğu açık bırakması, bilinen sızıntıyı ev sahibine bildirmemesi veya tesisata yetkisiz müdahale etmesi ise farklı sonuç doğurabilir. Teknik rapor, zararın kaynağını ayırmalıdır.
İzinsiz Tadilat ve Sökülen Demirbaşlar
Kiralananda yenilik ve değişiklik için özel hüküm TBK m.321’dir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla değişiklik yapar. Değişikliğe yazılı rıza veren kiraya veren, eski hâle getirmeyi ancak bunu ayrıca yazılı olarak kararlaştırmışsa ister. Bu nedenle yalnız TBK m.316’ya atıf yapmak veya sessiz kalmayı her durumda yazılı rızayla eş tutmak doğru değildir. Sözleşmedeki tadilat izni, yazılı ek protokol ve geri verme koşulları birlikte incelenir. Kiracı, aksine yazılı anlaşma olmadıkça izinli değişikliğin doğurduğu değer artışını talep edemez.
İzin belgesi, yapılan işin kapsamını da göstermelidir. Banyoda dolap değiştirilmesine izin verilmesi taşıyıcı duvarın kaldırılmasına izin anlamına gelmez. İzinli yenilikten ayrı olarak kusurlu uygulama sonucu oluşan zarar için sorumluluk devam eder. Resmî kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.321, m.334 ve m.335.
Depozito Bankada Tutulmuşsa Nasıl Çözülür?
TBK m.342’deki güvence en çok üç aylık kira bedelidir. Para olarak kararlaştırılan güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen vadeli tasarruf hesabına; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Banka, iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi yahut kesinleşmiş mahkeme kararıyla güvenceyi geri verir.
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira ilişkisine dayalı dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmelidir. Bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Salt kiracıya hasar ihtarı göndermek bankaya yapılacak bu bildirimin yerine geçmez. Bu üç ay, bütün kiracı zararı alacaklarının genel dava açma süresi değildir; bankadaki güvencenin serbest bırakılmasına ilişkin özel düzendir. TBK m.335’teki hemen bildirim yükümlülüğü, güvenceye ilişkin banka bildirimi ve alacağın zamanaşımı ayrı ayrı takip edilir.
Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibinin hesabına gönderildiği eski kira ilişkileri de vardır. Bu durumda paranın ne kadar olduğu, döviz/TL cinsi ve kira sonunda ne şekilde iade edileceği sözleşme ve ödeme belgeleriyle belirlenir.
Depozito Son Ay Kirasına Sayılabilir mi?
Kiracı “depozitoyu son kiraya saydım” diyerek tek taraflı mahsup yaparsa sözleşme ve güvence bedelinin amacı dikkate alınır. Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşı güvence niteliğindedir; son ay kirasını kendiliğinden sona erdirmez. Tahliye sonunda kira borcu ve hasar ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Zarar Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ev sahibi üç ayrı fiyat teklifi, fatura, bilirkişi raporu veya piyasa rayiciyle onarım maliyetini belgeleyebilir. Hasarlı eşyanın yaşı ve ekonomik ömrü dikkate alınmalıdır. Örneğin beş yıllık klima tamamen yok edilmişse yeni klima bedeli ile eski cihazın gerçek değeri arasında fark olabilir. Bilirkişi değer düşümü veya yenileme zorunluluğunu belirler.
Onarım sırasında ev kiraya verilememişse koşulları varsa makul kira kaybı da talep edilebilir; bunun için hasarın gerçekten kiracının sorumluluğunda olması ve onarım süresinin makul olması gerekir.
Arabuluculuk Dava Şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamı genişletilmiştir. Kiracının verdiği zarar nedeniyle açılacak alacak davasında da uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı değerlendirilerek arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculukta hasar listesi, fotoğraflar ve tekliflerle somut talep sunulması anlaşma ihtimalini artırır.
İcra Takibi mi Alacak Davası mı?
Zarar miktarı belirli ve belgeye dayanıyorsa ilamsız icra takibi düşünülebilir. Kiracı itiraz ederse takibin devamı için itirazın iptali veya kaldırılması koşulları değerlendirilir. Hasarın nedeni ve miktarı ciddi teknik inceleme gerektiriyorsa doğrudan alacak davası daha uygun olabilir. Hangi yolun seçileceği eldeki delillere göre belirlenmelidir.
Örnek Senaryo: Almanya’daki Ev Sahibinin Dairesinde Büyük Hasar
Almanya’da yaşayan malik Mersin’deki dairesini üç yıl kiraya vermiş olsun. Tahliyede parkelerin bazı bölümleri su nedeniyle kabarmış, iki iç kapı kırılmış ve klima sökülmüş olsun. Başlangıç fotoğraflarında bu unsurların sağlam olduğu açıkça görülüyor. Anahtar teslim günü vekil ayrıntılı tutanak tutup fotoğraf çekmiş ve ertesi gün noter ihtarı göndermiş olsun.
Bu dosyada parkelerdeki suyun kaynağı bilirkişiyle belirlenir. Kiracının ihmalinden kaynaklanıyorsa onarım bedeli talep edilir; bina ana tesisatından kaynaklanıyorsa bu kalem kiracıya yüklenmez. Kırık kapılar ve kayıp klima ise başlangıç-tahliye karşılaştırmasıyla daha kolay ispatlanabilir. Depozito gerçek zarara mahsup edilir, aşan tutar için arabuluculuk ve dava/icra yolu kullanılır.
12 Adımlık Tahliye ve Hasar Kontrolü
- Kira başlangıcı fotoğraf ve tutanağını hazır edin.
- Anahtar teslim tarihini yazılı belirleyin.
- Teslim günü yetkili kişiyle evi oda oda inceleyin.
- Sayaç ve anahtar sayılarını kaydedin.
- Her hasarı fotoğraf/video ile belgeleyin.
- Kiracıya hasar listesini gecikmeden yazılı bildirin.
- Teknik zarar varsa delil tespiti gereğini değerlendirin.
- Onarım teklifleri ve faturaları toplayın.
- Olağan eskime kalemlerini talepten çıkarın.
- Depozito ve kira borcunu ayrı hesaplayın.
- Dava şartı arabuluculuğa süresinde başvurun.
- Anlaşma olmazsa delile göre icra veya alacak davasını başlatın.
Delil Tablosu
| Delil | İşlevi |
| Başlangıç teslim tutanağı | Konutun ilk durumunu gösterir |
| Tahliye tutanağı | Geri verme anındaki durumu gösterir |
| Fotoğraf/video | Hasarın görünümünü belgeler |
| Bilirkişi raporu | Neden ve onarım bedelini belirler |
| Fatura/teklif | Gerçek onarım maliyetini destekler |
| Kira sözleşmesi | Demirbaş ve tadilat yükümlülüklerini gösterir |
| Noter ihtarı | TBK m.335 bildiriminin zamanını ispatlar |
Onarım Yapılırken Aynı Zararın İki Kez İstenmesi Nasıl Önlenir?
Hasar hesabında her kalem için ayrı bir satır açılır: zarar gören eşya veya bölüm, başlangıç durumu, tahliye görüntüsü, gerekli onarım, bedel ve yapılan tahsilat. Depozitodan karşılanan tutar, kiracının doğrudan ödediği para ve varsa aynı zararı karşılayan sigorta ödemesi ayrıca gösterilir. Böylece ev sahibi onarım bedelini hem güvenceden hem de alacak talebinden mükerrer biçimde istemez. Sigortacının ödeme sonrasında sahip olduğu haklar da kendi hukuki ilişkisi içinde değerlendirilir.
Örneğin tek odadaki parke hasarı nedeniyle bütün konut yenilenmişse, hangi işin hasarın giderilmesi için zorunlu olduğu açıklanmalıdır. Malik kendi tercihiyle daha pahalı malzeme seçmiş veya hasarsız odaları da yenilemişse, faturanın tamamı kendiliğinden kiracı borcu olmaz. Teklif, fatura ve fotoğrafların aynı iş kalemine ait olması gerekir. Onarım sırasında ortaya çıkan gizli hasar, ilk hasar listesine tarih belirtilerek eklenir ve TBK m.335’teki bildirim düzeni ayrıca korunur.
Yurt dışındaki malik bakımından işin bitişi de belgelenmelidir. Ustanın işe başladığı gün, tamamlanan bölüm ve konutun yeniden kullanılabilir hâle geldiği tarih kaydedilir. Böylece talep edilen kullanım veya kira kaybı süresi, belgesiz bir tahmine değil gerçek onarım takvimine dayanır. Büro İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerinden çalışır; başka illerdeki taşınmazlara ilişkin hukuki takip ilgili görev ve yetki kurallarına göre koordine edilir.
Sonuç
Yurt dışındaki ev sahibinin kiracıdan zarar tahsilinde en kritik aşama anahtar teslimidir. Hasar hemen ve karşılaştırmalı biçimde belgelenmezse sonradan hangi zararın kiracı döneminde oluştuğunu ispatlamak güçleşir. Olağan eskime ile gerçek hasar ayrılmalı ve talep yalnız belgelenebilir zarar kalemlerine dayanmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
