Tapu Sicili Nelerden Oluşur? Tapu Kütüğü, Yevmiye Defteri, Belgeler ve Planlar | TMK 997 (2026)

Tapu uyuşmazlıklarında sık yapılan hata, “tapu kaydı” ile “tapu sicili” kavramlarını aynı kabul etmektir. Tapu kütüğündeki malik hanesi elbette temel kayıttır; ancak bir satışın, ipoteğin, irtifak hakkının, terk veya düzeltme işleminin hukuki dayanağı çoğu zaman yevmiye kaydı ve arşiv belgeleriyle anlaşılır. Parselin fiziksel kapsamı ve sınırı ise resmî planla bağlantılıdır. Türk Medenî Kanunu m.997 bu nedenle tapu sicilini birbirini tamamlayan unsurlardan oluşan bir bütün olarak düzenlemiştir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Bu rehber, tapu sicilinin hangi parçalardan meydana geldiğini, her unsurun hangi soruya cevap verdiğini, tapu senediyle kütük arasındaki farkı, yevmiye defterinin neden sıra ve tarih bakımından kritik olduğunu ve bir taşınmaz satın alınmadan veya dava açılmadan önce hangi sicil belgelerinin birlikte incelenmesi gerektiğini açıklamaktadır. Yazıda yalnız yürürlükteki kanun maddeleri ve resmî tapu sistemi esas alınmıştır.

TMK m.997 Tapu Sicilini Nasıl Tanımlar?

Türk Medenî Kanunu m.997’nin ilk fıkrası, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulacağını hükme bağlar. İkinci fıkra ise sicilin unsurlarını açıkça sayar: tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlar. Üçüncü fıkrada sicilin örneğinin, tutulma usulünün ve yardımcı sicillerin ikincil mevzuatla düzenleneceği belirtilir.

Bu düzenleme iki sonucu doğurur. Birincisi, tapu sicili taşınmaz üzerindeki ayni hakların kamuya açıklanmasını sağlayan resmî bir sistemdir. İkincisi, bu sistem tek bir belgeye indirgenemez. Kütükte görünen sonuç kaydının hangi isteme, hangi resmî senede, hangi mahkeme kararına veya hangi idari belgeye dayandığının anlaşılması gerektiğinde tamamlayıcı sicil unsurlarına başvurulur.

Tapu sicilinin bütünlük ilkesi, özellikle eski devir zincirinin incelendiği tapu iptal ve tescil davalarında önemlidir. Güncel malik hanesi yalnız bugünkü sonucu gösterir. Önceki maliklerin kim olduğu, hangi işlemle devir yapıldığı, işlemde vekil bulunup bulunmadığı, işlem tarihindeki sınırlamalar ve yevmiye sırası arşiv kayıtlarıyla birlikte okunur. Bu nedenle bir tapu uyuşmazlığını yalnız “son tapu senedini” inceleyerek değerlendirmek eksik kalır.

Tapu Kütüğü Nedir ve Hangi Hakları Gösterir?

Tapu kütüğü, taşınmaz esasına göre tutulan ana sicildir. Türk Medenî Kanunu m.1000 her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılmasını öngörür. Bu sayfada mülkiyet, taşınmaz üzerindeki veya taşınmaz lehine kurulmuş irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları için ayrı sütunlar bulunur. Şerhler ve beyanlar da kendi hukuki niteliklerine göre ilgili bölümlerde yer alır.

Kütüğün temel işlevi, taşınmazın hukuki statüsünü dış dünyaya açıklamaktır. Malik hanesinde kimin veya kimlerin hangi payla malik olduğu görülebilir. Bir taşınmaz üzerinde ipotek varsa rehin bilgisi, intifa veya geçit gibi ayni haklar bulunuyorsa ilgili kayıtlar, satış vaadi veya kira gibi kanunen şerhedilebilen kişisel haklar varsa şerh bölümü incelenir. Kamu hukuku kaynaklı bazı durumlar ise beyanlar hanesinde gösterilebilir.

Ancak kütük kaydı, her uyuşmazlığın bütün ayrıntısını tek başına anlatmaz. Örneğin bir ipoteğin hangi kredi ilişkisine dayandığı, bir vekâletle yapılan satışta vekilin yetki kapsamı veya bir mahkeme ilamının tam hüküm fıkrası kütükte özetlenmiş olabilir. Bu nedenle kütükteki kaydın dayanağına ulaşmak gerektiğinde işlem belgeleri ve yevmiye kaydı birlikte incelenir.

Güncel tapu kaydındaki hak ve sınırlamaların önemi, özellikle satın alma öncesi kontrolde ortaya çıkar. Sitedeki Web Tapu işlemleri rehberinde de açıklandığı üzere elektronik ekranda taşınmazı görmek mülkiyetin ve bütün takyidatların hukuki yorumunu kendiliğinden yapmaz. Kayıt okunmalı ve her unsurun işlem üzerindeki etkisi ayrı değerlendirilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kütüğü Nedir?

Türk Medenî Kanunu m.997 tapu kütüğünün yanında kat mülkiyeti kütüğünü de ana sicil unsuru olarak sayar. TMK m.1001’e göre kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Bir apartmandaki daire, dükkân, ofis veya diğer bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulmuşsa hukuki kayıt yalnız ana parselin genel tapu sayfasından ibaret değildir.

Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm; ana taşınmazla, arsa payıyla ve proje düzeniyle bağlantılı olarak kayıt altına alınır. Alıcı bakımından “daire numarası” ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının aynı olup olmadığı, arsa payı, nitelik ve malik bilgisi kontrol edilmelidir. Fiilî kullanımın konut olması, tapu niteliğinin de mutlaka mesken olduğu anlamına gelmez.

Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve arsa tapusu birbirinden farklı hukuki yapılardır. Tapu sicilinin doğru okunması, binanın hangi statüde bulunduğunu belirlemeyi sağlar. Özellikle projeden satış, iskan, cins değişikliği, bağımsız bölüm numarası uyuşmazlığı ve ortak alan tartışmalarında kat mülkiyeti kütüğü ile belediye projesi birlikte değerlendirilir.

Yevmiye Defteri Neden Tapu Sicilinin Kritik Bir Unsurudur?

Türk Medenî Kanunu m.1002, tapu kütüğüne tescil istemlerinin isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılmasını emreder. Bu düzenleme, başvuruların hangi sırayla tapu sistemine girdiğini resmî olarak sabitler. Tapu hukukunda sıra yalnız idari bir takip numarası değildir; bazı ayni hakların etkisinin başlangıcı ve birbirine önceliği bakımından doğrudan hukuki sonuç taşır.

TMK m.1022 uyarınca ayni hakların sırası ve tarihi tescile göre belirlenir; tescilin etkisi gerekli belgelerin isteme eklenmiş olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bu nedenle aynı taşınmaz hakkında kısa aralıklarla birden fazla işlem veya talep bulunduğunda yalnız nihai tescil tarihine bakmak yeterli değildir. Yevmiye kaydı, istemlerin sisteme hangi sırayla girdiğini gösterir.

Satış başvurusu, ipotek tesisi, haciz bildirimi, mahkeme tedbiri, terkin veya düzeltme talepleri arasında zamanlama uyuşmazlığı bulunduğunda yevmiye bilgileri özellikle önem kazanır. İşlem zinciri incelenirken tarih, saat ve yevmiye numarası belirsiz bırakılmamalıdır. “Önce başvurmuştum” şeklindeki taraf anlatımı yerine resmî yevmiye kaydı esas alınır.

Bu yönüyle yevmiye defteri, tapu sicilindeki aleniyet ve güven sisteminin işlem kronolojisini oluşturan parçasıdır. Dava dilekçesinde veya hukuki görüşte birden fazla tapu işlemi tartışılıyorsa her işlemin yevmiye numarası ve dayanağı ayrı satırda gösterilmelidir.

Tapu İşlem Belgeleri Neyi Gösterir?

TMK m.997’nin saydığı “belgeler”, kütükte görülen kaydın hukuki sebebini ve işlemin nasıl kurulduğunu açıklayan arşiv malzemesidir. TMK m.1002, tapu işlemlerinin dayanağı belgelerin özenle sıraya konulup saklanmasını ayrıca emreder. Bu belgelerin türü işlemin niteliğine göre değişir.

Satışta resmî senet ve taraf kimlikleri, vekille işlemde vekâletname, mahkeme kararına dayalı tescilde kesinleşmiş ilam ve ilgili yazılar, miras intikalinde mirasçılık belgesi, ipotekte kredi veya borç ilişkisine ilişkin belgeler, terkin işleminde hak sahibinin veya yetkili kurumun terkin iradesini gösteren belge dosyada yer alabilir. Her işlemin dayanak seti aynı değildir.

Bir tapu devrinin geçersiz olduğu iddia edildiğinde yalnız kütükteki tarih ve alıcı-satıcı isimleri yeterli olmayabilir. İşlemde temsilci kullanıldıysa vekâletnamenin aslı veya resmî örneği, temsil yetkisinin kapsamı, işlem sırasında kimlik tespitinin nasıl yapıldığı ve resmî senet içeriği incelenmelidir. Sahtecilik, ehliyetsizlik, yetki aşımı veya irade sakatlığı iddiaları doğrudan işlem belgelerinin içeriğiyle bağlantılıdır.

Tapu kayıt zincirine dayalı dava hazırlığında sitedeki tapu iptal ve tescil davası rehberi, dava sebebinin doğru ayrıştırılması bakımından tamamlayıcıdır. Sicil belgeleri, dava sebebinin yerine geçmez; fakat hukuki sebebin ispatında temel delil kaynaklarından biridir.

Resmî Plan Tapu Sicilinde Ne İşe Yarar?

TMK m.997 planları tapu sicilini tamamlayan unsurlar arasında sayar. TMK m.1003 ise bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan planın esas alınacağını açıkça düzenler. Böylece tapu kütüğündeki hukuki kayıt ile taşınmazın zemindeki konumu, sınırı ve geometrisi arasında bağlantı kurulur.

Tapuda “500 metrekare” yazması, zeminde sınırın yalnız gözle veya eski duvarla belirleneceği anlamına gelmez. Parsel sınırı resmî plan, kadastro paftası ve gerektiğinde aplikasyon işlemleri üzerinden belirlenir. TMK m.719 da tapu planı ile arz üzerindeki sınır işaretleri birbirini tutmazsa kural olarak plandaki sınırın esas olduğunu düzenler.

Sınır, yüzölçümü, taşkın yapı, komşu parsele tecavüz, yol cephesi ve kadastro uyuşmazlıklarında harita ve plan unsuru belirleyicidir. Eski bir emlak ilanındaki kroki, belediye internet haritası veya telefon ekran görüntüsü resmî tapu planının yerini tutmaz. Teknik uyuşmazlık varsa lisanslı harita-kadastro hizmeti ve resmî paftalar üzerinden koordinatlı inceleme yapılmalıdır.

Bu alan sitedeki kadastro içerikleriyle de bağlantılıdır. Örneğin tapu kaydının kapsamının kadastroda belirlenmesi rehberi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.20 çerçevesinde kayıt ve plan ilişkisinin kadastro boyutunu açıklar.

Tapu Senedi ile Tapu Sicili Aynı Şey midir?

Hayır. Tapu senedi, belirli bir tarihte sicildeki mülkiyet kaydını belgeleyen resmî belgedir; tapu sicilinin kendisi değildir. Tapu sicili yaşayan ve yeni işlemlerle güncellenen bir kayıt sistemidir. Bir kişinin yıllar önce aldığı tapu senedi elinde bulunsa bile taşınmaz üzerine sonradan ipotek, haciz, şerh veya başka kayıt konulmuş olabilir.

Bu nedenle alıcıya gönderilen eski tapu fotoğrafı “güncel takyidat yoktur” sonucunu vermez. Satış öncesinde güncel sicil kaydı incelenmelidir. Aynı şekilde kütükteki bir yanlışlığın düzeltilmesi sonrasında eski senedin fiziksel olarak elde bulunması eski kaydı geçerli hâle getirmez.

Web Tapu ve e-Devlet ekranları güncel bilgiye erişimi kolaylaştırır; ancak işlem türüne göre resmî kayıt örneği, dayanak belge veya arşiv belgesinin ayrıca alınması gerekebilir. Mahkemeye delil sunarken ekran görüntüsü ile resmî kurum belgesinin ispat değeri aynı kabul edilmemelidir.

Taşınmaz Satın Almadan veya Dava Açmadan Önce Hangi Sicil Kayıtları Birlikte İncelenmeli?

Tapu incelemesi amaca göre yapılmalıdır. Basit bir mülkiyet kontrolü ile geçmişteki sahte vekâlet iddiasını araştıran dava dosyasının belge ihtiyacı aynı değildir. Bununla birlikte taşınmazın hukuki durumunu ciddi biçimde incelemek için aşağıdaki sicil unsurları birlikte değerlendirilir:

1. Güncel tapu kütüğü kaydı ve malik bilgisi,
2. Pay oranları ve mülkiyet türü,
3. İpotek, haciz, tedbir, irtifak, şerh ve beyanlar,
4. İşlem zincirindeki önemli devirlerin yevmiye numaraları,
5. İncelenen işlemlerin resmî senet ve dayanak belgeleri,
6. Vekâlet kullanıldıysa vekâletnamenin işlem tarihindeki kapsamı,
7. Taşınmazın resmî planı, kadastro paftası ve gerektiğinde aplikasyon verileri,
8. Kat mülkiyetli taşınmazda bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtları,
9. Mahkeme veya icra işlemi varsa ilgili resmî yazı ve kararlar,
10. İşlemin mali yönü bakımından gerçek satış bedeli ve harç kayıtları.

Özellikle yüksek bedelli satışta güncel tapu kaydı ile satış bedeli planı birlikte ele alınmalıdır. Tapu harcının hukuki ve mali çerçevesi için 2026 tapu harcı rehberi incelenebilir. Harç beyanı, mülkiyet kaydının hukuki incelemesinin yerine geçmez; her ikisi ayrı kontrol kalemidir.

Tapu kaydı veya işlem dayanağı hakkında görüşme talep edin. İnceleme öncesinde taşınmazın il, ilçe, ada ve parsel bilgilerini; varsa tapu kaydını, işlem tarihini ve dava evrakını hazırlayın. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun Mersin/Akdeniz ve İstanbul/Maslak-Sarıyer’de fizikî ofisleri bulunmaktadır. Telefonla arayın: +90 552 224 43 66 · İletişim ve randevu bilgileri.

Tapu Uyuşmazlıklarında Sicilin Hangi Unsuru Hangi Soruyu Cevaplar?

“Malik kim?” sorusunun ilk cevabı tapu kütüğündedir. “İşlem hangi sırada ve ne zaman başlatıldı?” sorusu yevmiye defteriyle cevaplanır. “Bu devir hangi hukuki belgeye dayanıyor?” sorusu arşivdeki resmî senet veya diğer dayanak belgelerle incelenir. “Parsel zeminde nerede ve sınırı ne?” sorusu resmî plan ve kadastro verileriyle çözülür.

Bu ayrım dava stratejisinde doğrudan önem taşır. Örneğin tapu kaydının düzeltilmesi isteniyorsa önce yanlışlığın malik hakkını mı, kimlik bilgisini mi, parsel geometrisini mi veya işlem dayanağını mı etkilediği belirlenir. Her hata türünde aynı hukuki yol kullanılamaz. TMK m.1027 kapsamındaki düzeltme ile mülkiyet çekişmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası birbirine karıştırılmamalıdır.

Sitedeki tapu sicilinin düzeltilmesi rehberi kayıt düzeltme talebinin çerçevesini; TMK m.1025 yolsuz tescil rehberi ise hukuki sebebi bulunmayan tescilin dava boyutunu ayrı ayrı gösterir.

Sicil unsurlarının birlikte okunması, “tapuda böyle yazıyor, konu kapanmıştır” veya tam tersine “eski belge bende, güncel kayıt önemli değildir” şeklindeki iki yanlış uç yaklaşımı önler. Tapu sicili resmî ve güçlü bir sistemdir; fakat kanun, bu sistemi kütük, yevmiye, belge ve planın oluşturduğu bütün olarak kurmuştur.

Resmî Kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.997 ve devamı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – tapu sicili ve Web Tapu hizmetleri
• e-Devlet – Tapu Bilgileri Sorgulama
• Resmî Gazete – tapu siciline ilişkin ikincil mevzuat

Tapu Sicili Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu sicili sadece tapu kütüğü müdür?

Hayır. TMK m.997 uyarınca tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur.

Tapu senedi güncel tapu kaydı yerine geçer mi?

Eski tarihli tapu senedi geçmişteki mülkiyet kaydını gösterir; sonradan kurulan ipotek, haciz, şerh veya diğer değişiklikleri göstermeyebilir. Güncel sicil ayrıca kontrol edilir.

Yevmiye numarası neden önemlidir?

Başvurunun tapu sistemine hangi sırada ve tarihte girdiğini gösterir. TMK m.1022 uyarınca şartları bulunan tescilin etkisi yevmiye defterine kayıt tarihinden başlayabilir.

Tapu işlemine dayanak resmî senet alınabilir mi?

TMK m.1020 çerçevesinde ilgisini inanılır kılan kişi sicil ve dayanak belgelerin gösterilmesini veya örnek verilmesini isteyebilir. Kişisel veri ve ilgiyi ispat koşulları korunur.

Tapu planı ile zemindeki çit farklıysa hangisi esas alınır?

TMK m.719’a göre tapu planları ile arz üzerindeki sınır işaretleri birbirini tutmazsa kural olarak plandaki sınır esas alınır. Teknik hata iddiası varsa kadastro düzeltme yolları ayrıca incelenir.

Web Tapu ekran görüntüsü mahkemede tapu sicilinin tamamı sayılır mı?

Hayır. Ekran görüntüsü bilgi sağlayabilir; fakat tapu sicilinin bütün unsurlarını ve her işlemin dayanak belgesini içermez. Dava için gerekli resmî kayıt ve belgeler ilgili kurumdan getirtilir veya temin edilir.

Kat mülkiyeti kütüğü neden ayrı tutulur?

TMK m.1001 gereği kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ayrı kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Bağımsız bölüm, arsa payı ve ana taşınmaz bağlantısı bu sistem içinde takip edilir.

Tapu kütüğündeki yanlışlık her zaman tapu iptal davası gerektirir mi?

Hayır. Yanlışlığın niteliğine göre idari düzeltme, TMK m.1027 kapsamında sicilin düzeltilmesi veya mülkiyet çekişmesi varsa tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.

Bir taşınmazı almadan önce sadece malik hanesine bakmak yeterli midir?

Hayır. İpotek, haciz, tedbir, irtifak, şerh ve beyanlar ile taşınmazın plan ve kat mülkiyeti bilgileri de incelenmelidir.

Tapu sicilinin resmî kaynağı hangi kurumdur?

Tapu sicili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tapu teşkilatı tarafından tutulur. Güncel mevzuat Mevzuat Bilgi Sisteminden, hizmet ve uygulama bilgileri TKGM resmî kanallarından kontrol edilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →