Taşınmaz Birden Fazla Tapu Sicil Bölgesindeyse Ne Olur? | TMK 1005 (2026)

Tapu sicilinin temel kuralı, taşınmazın bulunduğu bölgenin siciline kaydedilmesidir. Bu kural Türk Medenî Kanunu m.1004’te düzenlenmiştir. Ancak bazı büyük parseller, idari veya tapu sicil bölgesi sınırlarının iki tarafına taşabilir. Böyle bir durumda “parselin yarısı bir müdürlükte, yarısı başka müdürlükte; o hâlde iki farklı tapu mu vardır?” sorusu gündeme gelir. TMK m.1005 tam olarak bu özel durumu çözer.

Kanun, taşınmazın tekliğini korurken sicil güvenliğini de sağlar. Her ilgili bölgede kayıt açılır; fakat kayıtlar birbirinden kopuk değildir. Her kayıtta taşınmazın diğer bölge sicillerinde de kayıtlı olduğu belirtilir. Tescil talepleri ise dağınık biçimde iki farklı yerde yürütülmez. Taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölge işlem merkezi olur ve sonuç diğer bölgelere bildirilir.

1. TMK m.1005 ne düzenler?
2. Tek taşınmaz neden iki bölgede kaydedilir?
3. Karşılıklı kayıt zorunluluğu
4. Büyük kısmın bulunduğu bölge nasıl belirlenir?
5. Tescil istemi hangi müdürlükte yapılır?
6. Diğer bölgelere bildirim nasıl işler?
7. İpotek ve irtifak işlemlerinde sonuç
8. Satışta hangi kayıtlar kontrol edilir?
9. Uyuşmazlıkta hangi belgeler istenir?
10. Sık sorulan sorular

TMK m.1005 Birden Çok Sicil Bölgesindeki Taşınmaz İçin Hangi Kuralı Getirir?

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1005 iki fıkradan oluşur. Birinci fıkraya göre birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgede sicile ayrı ayrı kaydedilir. İkinci fıkraya göre böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır; yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki tapu idarelerine bildirilir.

Hükmün amacı aynı taşınmazın farklı sicil bölgelerinde parçalı ve çelişkili biçimde takip edilmesini önlemektir. Coğrafi gerçeklik nedeniyle iki bölgeye giren parsel, hukuken tek taşınmaz olarak kalır. Sicil tekliğini sağlamak için kayıtlar karşılıklı birbirine bağlanır ve işlem yetkisi merkezileştirilir.

Bu madde, TMK m.1004 ve başka şehirde tapu işlemi rehberindeki genel yer kuralının özel tamamlayıcısıdır. m.1004 normal durumda tek bölgede bulunan taşınmazı; m.1005 ise birden fazla sicil bölgesine yayılan taşınmazı düzenler.

Buradaki “bölge” kavramı yalnız il sınırı anlamına gelmez. Tapu sicilinin yetki ve kayıt bölgesi esas alınır. İdari sınır ile tapu sicili teşkilatının görev alanı her durumda aynı kavram olarak kabul edilmemelidir.

Taşınmaz İki Bölgede Kayıtlıysa İki Ayrı Taşınmaz mı Olur?

Hayır. TMK m.1005’in sistemi, tek taşınmazın coğrafi olarak birden fazla sicil bölgesine yayılması hâlinde kayıtların birlikte tutulmasını sağlar. Kanun taşınmazı ikiye bölmez; yalnız sicil kayıtlarının iki bölgede de görünmesini emreder.

İki ayrı taşınmaz oluşması için ifraz, kadastro veya başka kanuni işlemle bağımsız parseller meydana gelmiş olması gerekir. Sadece sicil bölgesi sınırının parsel içinden geçmesi, parseli hukuken iki ayrı mülkiyet konusuna dönüştürmez.

Bu ayrım satışta özellikle önemlidir. Alıcı, farklı sicil bölgelerindeki kayıtları iki farklı mal olarak görmemeli; aynı taşınmazın bütününe ilişkin malik, rehin, irtifak, şerh ve beyanları birlikte değerlendirmelidir.

Taşınmazın resmî geometrisinin nasıl belirlendiği konusunda TMK m.1003 tapu planı ve parsel sınırı rehberi önemlidir. Hangi alanın hangi sicil bölgesinde kaldığı da resmî plan ve teknik verilere göre tespit edilir.

Diğer Sicil Bölgesindeki Kaydın Belirtilmesi Neden Zorunludur?

TMK m.1005, her bölgede yapılan kaydın diğer bölge sicillerine de kayıtlı olduğunu belirtmesini ister. Bu karşılıklı bağlantı, üçüncü kişilerin aynı taşınmazın başka bir sicil bölgesinde devam eden kısmından haberdar olmasını sağlar.

Tapu sicilinin güvenilirliği, yalnız mevcut bilgilerin doğru olmasına değil, birbiriyle ilişkili kayıtların da görünür olmasına bağlıdır. Bir bölgede yalnız kısmi alan görülüp taşınmazın devamının başka sicilde olduğu belirtilmezse alıcı veya rehin alacaklısı taşınmazın gerçek kapsamını yanlış değerlendirebilir.

Karşılıklı kayıt sistemi, aynı taşınmaz hakkında farklı bölgelerde çelişkili malik veya takyidat kayıtlarının oluşmasını önlemeye de hizmet eder. Tescil merkezi tek bir bölge olarak belirlendiği için işlemin sonucu diğer bölgelere bildirilir ve sicil bütünlüğü korunur.

Tapu sicilinin kütük, yevmiye, belgeler ve planlardan oluşan sistematiği için TMK m.997 rehberi incelenebilir.

Taşınmazın “Büyük Kısmının Bulunduğu Bölge” Nasıl Belirlenir?

TMK m.1005 işlem merkezini belirlerken taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgeyi esas alır. Bu değerlendirme taşınmazın resmî planı ve yüzölçümü verileri üzerinden yapılır. Tahmin, fiilî kullanım, yapı yoğunluğu veya taşınmazın ekonomik değerinin hangi tarafta yüksek olduğu ölçüt değildir.

Örneğin 40.000 metrekarelik bir parselin 25.000 metrekaresi bir sicil bölgesinde, 15.000 metrekaresi diğer bölgede kalıyorsa tescil istemleri büyük kısmın bulunduğu ilk bölgede yürütülür. Taşınmazın üzerinde ana binanın ikinci bölgede bulunması tek başına bu sonucu değiştirmez; kanunun ölçütü taşınmazın büyük kısmıdır.

Alanların belirlenmesinde güncel resmî kadastro planları esas alınmalıdır. Eski pafta, özel kroki veya tarafların kendi hesabı farklı sonuç veriyorsa tapu-kadastro teknik kayıtları üzerinden doğrulama yapılır.

İdari sınır değişikliği veya tapu sicili teşkilatında görev alanı değişimi olmuşsa güncel yetki durumu ayrıca kontrol edilmelidir. Eski tapu senedindeki müdürlük adı, tek başına bugünkü işlem merkezini belirlemez.

Tescil İstemi Hangi Tapu Müdürlüğünde Yapılır?

TMK m.1005’in açık hükmü gereğince, birden çok bölgede bulunan taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır. Bu, aynı taşınmaz için iki ayrı müdürlüğe bağımsız ve birbirinden kopuk tescil talebi verilmesini önler.

Satış, bağış, rehin, irtifak kurulması veya başka tescile bağlı ayni hak işlemlerinde işlem merkezi bu bölgedir. Ancak güncel TKGM sistemi kapsamında yetki alanı dışı işlem uygulanabiliyorsa işlemin başka bir müdürlükte yürütülmesi ayrıca mümkün olabilir. Bu ikinci konu işlem yeri kolaylığına ilişkindir; TMK m.1005’in sicil merkezini belirleyen kuralını ortadan kaldırmaz.

Başvuru yevmiyeye alındığında tarih ve sıra önemlidir. Yevmiye sisteminin hukuki etkisi için TMK m.1002–1022 tapuda yevmiye numarası rehberi kullanılabilir.

Birden fazla bölge kaydı bulunan taşınmazda işlem dosyasına diğer sicil kayıtlarının ve planların da dâhil edilmesi gerekir. Takyidat kontrolü yalnız işlem merkezindeki satırlarla sınırlı tutulmamalıdır.

Tescil Sonucu Diğer Tapu İdarelerine Nasıl Yansır?

TMK m.1005, büyük kısmın bulunduğu bölgede yapılan tescilin diğer bölgelerdeki tapu idarelerine bildirilmesini emreder. Amaç, diğer bölge kütüklerinin aynı hukuki sonucu göstermesidir.

Örneğin malik değişikliği gerçekleştiğinde bir bölgede eski malik, diğer bölgede yeni malik görünmesi kabul edilemez. Aynı şekilde taşınmazın tamamını etkileyen ipotek, irtifak veya terkin sonucunun ilgili diğer sicil kayıtlarına da yansıtılması gerekir.

Modern TAKBİS altyapısı bildirim ve kayıt eşleştirmesini elektronik ortamda kolaylaştırsa da hukuki yükümlülüğün kaynağı kanundur. Sistemsel kayıt hatası veya bildirimin eksik yansıdığı iddia edilirse yevmiye, işlem belgesi ve her iki sicil kaydı karşılaştırılır.

İşlemden sonra malik veya vekili güncel kayıt örneklerini kontrol ederek tüm ilgili sicillerde sonucun tutarlı olduğunu doğrulamalıdır. Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda bu kontrol sonraki satış veya finansman uyuşmazlığını önler.

İpotek ve İrtifak Hakkı Birden Çok Sicil Bölgesindeki Taşınmazı Nasıl Etkiler?

Birden çok bölgede kayıtlı olmak taşınmazı hukuken parçalamadığından, taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak ayni hakkın sicil yansımaları bütün kayıtlar açısından ele alınır. Rehin veya irtifak tescili büyük kısmın bulunduğu bölgede yürütülür ve diğer sicil bölgelerine bildirilir.

İpotek alacaklısı açısından taşınmazın yalnız bir bölgedeki kısmını teminat sanmak hatalı olabilir. Rehnin konusu ve kapsamı resmî senet ile tescil kaydından belirlenmelidir. Rehin yalnız belirli bağımsız taşınmaz üzerinde kurulacaksa bunun parsel ve sicil yapısının hukuken ayrılmış olması gerekir.

Benzer biçimde taşınmaz lehine veya aleyhine kurulan geçit, üst, kaynak gibi irtifaklarda hangi kayıtların etkilendiği incelenir. Hak fiziksel olarak yalnız taşınmazın bir bölümünde kullanılacak olsa bile ayni hakkın sicildeki konusu ve kapsamı resmî tescil belgesine göre belirlenir.

Ortak kütük sayfası ve rehinin bütün taşınmazları bağlaması gibi farklı bir risk ise TMK m.1000 ortak sayfa rehberi kapsamındaki ayrı hukuki kurumdur; TMK m.1005 ile karıştırılmamalıdır.

Birden Fazla Sicil Bölgesindeki Taşınmaz Satın Alınırken Neler Kontrol Edilir?

1. Taşınmazın güncel ada, parsel, nitelik ve toplam yüzölçümünü doğrulayın.
2. Hangi tapu sicil bölgelerinde kayıt bulunduğunu belirleyin.
3. Her kayıtta diğer sicil bölgesine ilişkin karşılıklı belirtmenin mevcut olup olmadığını kontrol edin.
4. Taşınmazın büyük kısmının hangi bölgede kaldığını resmî plan üzerinden doğrulayın.
5. İşlem merkezindeki güncel malik ve takyidat kaydını inceleyin.
6. Diğer bölgelerdeki kayıtlarla malik, ipotek, irtifak, şerh ve beyanları karşılaştırın.
7. Eski tescil ve terkinlerin bütün sicil kayıtlarına yansıyıp yansımadığını kontrol edin.
8. Satışın yevmiye numarasını ve resmî senedini saklayın.
9. İşlem sonrası bütün ilgili sicillerde yeni malik kaydının uyumlu olduğunu doğrulayın.
10. Parsel geometrisini özel kroki yerine TKGM resmî verisi üzerinden inceleyin.

Satış bedeli ve tapu harcı bakımından 2026 tapu harcı rehberi ayrıca uygulanır. Sicil bölgesinin birden fazla olması, gerçek satış bedelinin beyanı ve harç yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Uyuşmazlıkta Hangi Tapu ve Kadastro Belgeleri İstenmelidir?

Birden çok sicil bölgesindeki kayıtların çeliştiği veya bir işlemin diğer bölgeye işlenmediği iddiasında, yalnız güncel tapu belgesi yeterli değildir. Her iki veya daha fazla bölgedeki kütük kayıtları, yevmiye kayıtları, işlem dayanak belgeleri ve resmî planlar birlikte getirtilmelidir.

İşlemin hangi bölgede başlatıldığı, taşınmazın büyük kısmının o tarihte hangi sicil bölgesinde bulunduğu ve diğer müdürlüklere bildirim yapılıp yapılmadığı araştırılır. İdari sınır değişikliği olmuşsa tarihsel sicil bölgesi kayıtları da önem taşır.

Sicil kayıtları arasında maddi hata varsa TMK m.1027 kapsamındaki düzeltme yolları; maddi hakkın kendisi çekişmeliyse tapu iptal ve tescil veya diğer uygun dava türleri gündeme gelir. Sitedeki tapu sicilinin düzeltilmesi rehberi kayıt yanlışlıklarının genel çerçevesini açıklar.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar iddiasında TMK m.1007 Devlet sorumluluğunu düzenler. Ancak önce zararın hangi sicil işlemi veya kayıt hatasından doğduğu somut olarak belirlenmelidir.

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1004 ve m.1005
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• TKGM Parsel Sorgu
• TKGM Web Tapu

Birden Fazla Tapu Sicil Bölgesindeki Taşınmaz Hakkında Sık Sorulan Sorular

Bir taşınmaz iki tapu sicil bölgesinde olabilir mi?

Evet. TMK m.1005, bir taşınmazın birden çok sicil bölgesine yayılması hâlini açıkça düzenler.

İki bölgede kayıt varsa iki ayrı mülkiyet mi vardır?

Hayır. Sicil kayıtları aynı taşınmazın farklı bölgelere yayılan kısımlarını karşılıklı olarak gösterir; hukuken tek taşınmaz söz konusudur.

Satış hangi tapu bölgesinde yapılır?

TMK m.1005’e göre tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır.

Diğer bölgedeki tapu kaydı nasıl güncellenir?

İşlem merkezinde yapılan tescil, diğer bölgelerdeki tapu idarelerine kütüğe işlenmek üzere bildirilir.

Büyük kısmın bulunduğu bölge neye göre belirlenir?

Resmî plan ve yüzölçümü verileri esas alınır; yapı değeri veya fiilî kullanım yoğunluğu kanuni ölçüt değildir.

Başka şehirde yetki alanı dışı işlem yapılabilir mi?

Güncel TKGM kuralları kapsamında izin verilen işlemler başka müdürlükte yürütülebilir; bu durum TMK m.1005’teki asli sicil ve işlem merkezi kuralını değiştirmez.

İpotek yalnız bir bölgedeki kayda işlenirse ne olur?

Taşınmazın tamamını etkileyen rehin tescilinin ilgili tüm sicil kayıtlarına doğru yansıtılması gerekir; kapsam resmî tescil belgesi ve kütüklerden kontrol edilmelidir.

Diğer sicil bölgesine bildirim yapılmamışsa hangi belgeler incelenir?

Tescil yevmiyesi, resmî senet, işlem merkezi kütüğü, diğer bölge kütüğü ve bildirim kayıtları birlikte incelenir.

İki sicil kaydı çelişirse hangisi esas alınır?

Çelişkinin nedeni, işlem yevmiyesi ve dayanak belgeleri üzerinden tespit edilir; maddi hata varsa düzeltme, hak çekişmesi varsa uygun dava yolu uygulanır.

Parselin sicil bölgesi değişirse eski kayıtlar önemini kaybeder mi?

Hayır. Tedavül ve arşiv kayıtları mülkiyet zinciri ile önceki işlemlerin doğrulanması bakımından önemini korur.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →