Aidat Borcu İçin Kanuni İpotek Hakkı Nasıl Kullanılır? KMK 22 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.22’ye göre kat malikinin KMK m.20 kapsamındaki gider, avans ve gecikme tazminatı borcu bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerden de kanundaki sınırlar içinde tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilmiş borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu ipotek, apartman aidatı ve ortak gider alacağının taşınmaz üzerinde ayni teminatla güvenceye alınmasını sağlar.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.893 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Kanuni ipotek, yönetimin tek taraflı bir yazıyla doğrudan tapuya koydurduğu haciz değildir; KMK m.22’deki şartların ve mahkemece borç tespitinin gerçekleşmesi gerekir.
Kat Mülkiyetinde Kanuni İpotek Hakkı Nedir?
Kat mülkiyetinde ortak giderlerin düzenli ödenmesi binanın bakım, güvenlik, temizlik, personel, enerji, sigorta ve diğer yönetim işlerinin sürdürülebilmesi için zorunludur. KMK m.20, gider ve avans borcunu; m.22 ise bu borcun tahsilini güçlendiren özel teminat mekanizmasını düzenler.
Kanuni ipotek, aidat borçlusunun bağımsız bölümü üzerinde diğer kat malikleri lehine tescil edilen ayni bir teminattır. Borçlu malik dairesini satmaya çalışsa dahi tapu kaydındaki ipotek yeni alıcı tarafından görülebilir ve ipotek hakkı taşınmazı yükler. Bu yönüyle sıradan kişisel alacak talebinden daha güçlü bir güvence sağlar.
Kanuni ipotek hakkı, tapuda kendiliğinden görünmez. KMK m.22’deki koşulların gerçekleşmesi, borcun mahkemece tespit edilmesi ve yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle tescil işleminin yürütülmesi gerekir.
Hangi Borçlar İçin KMK m.22 Kanuni İpoteği Kullanılabilir?
KMK m.22, KMK m.20 uyarınca kat malikinin payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatını güvence altına alır. Bu kapsamda işletme projesindeki aylık aidat, ortak onarım gideri, sigorta primi, asansör bakım gideri, yönetici aylığı, ortak tesis işletme gideri ve kanuna/yönetim planına uygun diğer ortak giderler gündeme gelebilir.
Borcun gerçekten kat malikine ait olması gerekir. Yönetim planı veya kurul kararı kanuna aykırı biçimde gider yüklemişse, uyuşmazlıkta önce borcun hukuki dayanağı incelenir. Örneğin arsa payına göre bölünmesi gereken sigorta priminin hiçbir dayanak olmadan eşit dağıtılması borç hesabını tartışmalı hâle getirebilir.
Ortak gider paylaşımına ilişkin temel kurallar için Boş Daire Aidat Öder mi? ve Apartman Sigorta Primi Nasıl Paylaşılır? rehberlerine bakabilirsiniz.
KMK m.20 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu gecikme tazminatı da m.22’deki teminat kapsamına girebilir.
Kanuni İpotekten Önce Kiracı veya Oturandan Tahsil Yoluna Başvurulur mu?
KMK m.22’nin ilk fıkrası, bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalanan kişilerin de m.20 kapsamındaki gider, avans ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler.
Kiracı bakımından sorumluluğun sınırı açıkça belirlenmiştir: Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı sorumludur ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle 100.000 TL geçmiş aidat borcu bulunan malikin kiracısından, aylık kira borcunu aşan sınırsız bir ödeme istenemez.
Kanun “kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa” kanuni ipotek tescilini düzenler. Bu ifade, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiden kanuni sınırlar içinde tahsil imkânının da değerlendirilmesini öngörür.
Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinde aidatı kimin üstlendiği, apartman yönetimine karşı KMK m.22’nin verdiği kanuni imkânları tamamen ortadan kaldırmaz; taraflar arasındaki iç ilişki ve rücu hesabı ayrıca değerlendirilir.
Kanuni İpotek İçin Borcun Mahkemece Tespit Edilmesi Gerekir mi?
Evet. KMK m.22’nin güncel metni, “mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine” kanuni ipotek hakkı tescil edileceğini düzenler. Bu nedenle yönetici yalnız kendi aidat çizelgesini tapuya götürerek doğrudan kanuni ipotek tescil ettiremez.
Borç miktarı, aidat kararları, işletme projesi, gider dağılımı, ödemeler, gecikme tazminatı ve borçluya ilişkin kayıtlar mahkeme incelemesinde belirlenir. Kesinleşmiş veya icra edilebilir nitelikteki mahkeme tespiti sonrasında kanundaki yazılı istemle tapu tescili süreci yürütülür.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır. Aidat alacağının tahsili ve ipotek talebinin hukuki niteliğine göre arabuluculuk son tutanağı dava dosyasına eklenmelidir.
Görev bakımından KMK Ek m.1, Kanun’un uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesini görevlendirir.
Kanuni İpotek Tapuya Nasıl Tescil Edilir?
Mahkemece borç tespit edilip KMK m.22 şartları gerçekleştiğinde, varsa yönetici; yönetici yoksa kat maliklerinden biri yazılı istemde bulunabilir. İpotek, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine borç tutarı için tescil edilir.
Tapu kaydında borçlu malikin bağımsız bölümü, arsa payı ve varsa eklentileri hukuki bütünlük oluşturur. İpotek bağımsız bölümü yükler; arsa payı KMK m.5 gereği bağımsız bölümden ayrı düşünülemez.
Tescil işlemi sırasında mahkeme kararı, kesinleşme veya icra edilebilirlik durumu, yazılı istem, taraf ve bağımsız bölüm bilgileri tapu müdürlüğünce değerlendirilir. Güncel tapu uygulaması bakımından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün işlem kuralları da dikkate alınır.
Tapuya tescil, alacağı otomatik olarak tahsil etmez. Borç devam ederse ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca gündeme gelebilir.
Kanuni İpotek Yönetim Lehine mi, Kat Malikleri Lehine mi Tescil Edilir?
KMK m.22, ipoteğin diğer kat malikleri lehine tescil edileceğini düzenler. Apartman yönetimi tüzel kişiliğe sahip ayrı bir şirket veya dernek değildir. Yönetici, kat malikleri topluluğunun yönetim işlerini yürütür ve kanunun verdiği temsil yetkisini kullanır.
Bu nedenle tapu tescilinin lehdar yapısı yönetici adına kişisel hak olarak kurulmaz. Yönetici görevden ayrılsa dahi alacağın ekonomik menfaati kat malikleri topluluğuna aittir.
Birden fazla kat malikinin arsa payları veya yaptıkları ödeme oranları nedeniyle ipotek lehdarlığındaki payların nasıl gösterileceği tapu tescil kararı ve mahkeme hükmüne göre belirlenir. Tescil belgesinin mahkeme hükmüyle tam uyumlu olması gerekir.
Kanuni İpotek ile Haciz Arasındaki Fark Nedir?
Haciz, icra takibi sırasında borçlunun malvarlığına cebrî icra organlarınca konulan geçici bir takip işlemidir. Kanuni ipotek ise belirli alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde tapuya tescil edilen sınırlı ayni haktır.
Yönetici aidat alacağı için ilamsız icra takibi yapabilir; borçlu itiraz ederse uyuşmazlık itirazın kaldırılması veya iptali gibi yollarla devam edebilir. Kanuni ipotek ise borcun mahkemece tespiti ve KMK m.22 şartlarıyla tapuya tescil edilen ayrı teminat yoludur.
İki yol birbirini mutlak biçimde dışlamaz. Yönetim, alacağı tahsil için icra takibi yürütürken koşulları oluştuğunda kanuni ipotek teminatından da yararlanabilir. Ancak takip ve tescil usulleri ayrı hukuki mekanizmalardır.
Aidat Borcu Ödenince Kanuni İpotek Nasıl Kaldırılır?
Borç tamamen ödendiğinde ipoteğin teminat amacı sona erer. İpotek lehdarlarının terkin iradesi ve tapu mevzuatındaki usul izlenerek ipotek kaydı kaldırılır. Yönetim borcun ödendiğini gösteren hesap dökümünü düzenlemeli, varsa faiz ve takip giderlerinin de kapatıldığını netleştirmelidir.
Borç ödendiği halde terkin için gerekli irade açıklaması yapılmıyorsa malik hukuki yollara başvurabilir. Hangi davanın açılacağı tescilin dayanağı, ödeme belgeleri ve lehdarların durumuna göre belirlenir.
Taşınmaz satılacaksa kanuni ipotek kaydının terkin edilmemiş olması tapu incelemesinde görünür. Alıcı ve banka finansmanı açısından sorun yaratabileceğinden, satıştan önce aidat ve ipotek durumu netleştirilmelidir.
Kanuni İpotek Hakkı Alıcının Tapu İncelemesinde Neden Önemlidir?
Bir kat mülkiyetli daire satın alınırken tapu kaydında yalnız banka ipoteği ve haciz değil, KMK m.22’ye dayalı kanuni ipotek de kontrol edilmelidir. Kanuni ipotek, önceki malikin ortak gider borcu nedeniyle taşınmaz üzerinde kurulmuş olabilir.
Alıcı, tapu devrinden önce yönetimden borçsuzluk yazısı istemeli; ancak yalnız bu yazıya güvenmek yerine resmi tapu takyidatını da incelemelidir. Tapuda tescilli ipotek varsa terkin işlemi tamamlanmadan devir yapılması alıcı açısından risk yaratır.
Kat mülkiyeti tescilinin ve takyidatların nasıl çalıştığını Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Nasıl Yapılır? rehberimizde açıkladık.
Sık Sorulan Sorular
1. Aidat borcu için daireye ipotek konabilir mi?
Evet. KMK m.22 şartları gerçekleşirse borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilir.
2. Yönetici tek başına tapuya ipotek koyabilir mi?
Hayır. Kanun mahkemece tespit edilen ve ödenmeyen borcu arar; ardından yazılı istemle tescil süreci yürür.
3. Hangi borçlar ipotek kapsamına girer?
KMK m.20 kapsamındaki gider, avans borcu ve gecikme tazminatı temel kapsamdadır.
4. Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?
KMK m.22’ye göre malik ile müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
5. İpotek kimin lehine tescil edilir?
Diğer kat malikleri lehine tescil edilir.
6. Kanuni ipotek ile haciz aynı şey mi?
Hayır. Haciz cebrî icra işlemi; kanuni ipotek tapuya tescilli ayni teminattır.
7. Aidat borcu ödenince ipotek otomatik silinir mi?
Hayır. Tapu kaydında terkin işlemi yapılmalıdır.
8. Kanuni ipotekli daire satılabilir mi?
Tapu mevzuatı çerçevesinde devir teknik olarak mümkün olabilir; ancak ipotek taşınmazı yüklemeye devam edeceğinden alıcı açısından ciddi risk oluşturur.
9. İpotek için arabuluculuk gerekir mi?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkta dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında arabuluculuk dava şartı uygulanır.
10. Mahkemece borç tespiti hangi mahkemede yapılır?
KMK Ek m.1 uyarınca Kanun’un uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Boş Daire Aidat Öder mi?
- Apartman İşletme Projesi
- Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 ve Ek m.1 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.893 temel alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
