Kiracı Evdeki Ayıbı Ev Sahibine Bildirmek Zorunda mı? TBK m.318 ve Gecikme Zararı | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. Türk Borçlar Kanunu m.318’e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Kiracı bu bildirimi yapmazsa, ayıbın zamanında haber verilmemesi nedeniyle doğan veya büyüyen zarardan sorumlu olabilir. Bu yükümlülük kiraya verenin ayıbı giderme borcunu ortadan kaldırmaz; amaç zararın büyümesini önlemektir. Su kaçağı, elektrik tehlikesi, ciddi rutubet, çatı akması veya tesisat arızası fark edildiğinde tarih-saat kaydı bırakacak yazılı bildirim yapılmalı; acil durumda güvenlik tedbirleri de geciktirilmemelidir. Ayıp kiralananın kullanımını azaltıyorsa kiracının ayıbın giderilmesi, kira bedelinin indirilmesi, şartları varsa zararının giderilmesi ve ağır hâllerde fesih hakları ayrıca değerlendirilir.
TBK m.318 Kiracıya Hangi Bildirim Yükümlülüğünü Getirir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.318 kısa fakat çok önemli bir hükümdür. Kiracı, kiralananda kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmaması yüzünden ortaya çıkan zarardan kiracı sorumlu olur.
Bu hükmün amacı, küçük bir sorunun büyük zarara dönüşmesini önlemektir. Örneğin duvar içinde başlayan su kaçağı erken bildirildiğinde tesisat onarımıyla sınırlı kalabilir; haftalarca haber verilmezse döşeme, komşu daire, elektrik tesisatı ve taşıyıcı olmayan yapı elemanlarında çok daha ağır zarar oluşabilir.
Kiracının bildirim yükümlülüğü, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcunu ortadan kaldırmaz. “Kiracı bana geç haber verdi, artık hiçbir onarım yapmam” şeklinde genel bir sonuç çıkmaz. Geç bildirim, özellikle gecikme nedeniyle büyüyen zarar bakımından kiracının sorumluluğunu gündeme getirir.
Hangi arızanın kiracının kendi giderme yükümlülüğünde olduğu ile hangisinin kiraya verene ait olduğu ayrıca belirlenmelidir. TBK m.318 yalnız kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpların bildirimini düzenler.
Kiralanandaki “Ayıp” Ne Demektir?
Kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya azaltan fiziksel, hukuki ya da ekonomik eksiklikler kira hukuku bakımından ayıp oluşturabilir. Konut kiralarında su tesisatı arızası, ciddi rutubet, ısıtma sisteminin çalışmaması, elektrik güvenliği sorunu, kanalizasyon geri tepmesi, çatı akması veya kapı-pencerenin temel işlevini yerine getirmemesi tipik örneklerdir.
Her estetik kusur aynı ağırlıkta ayıp değildir. Küçük boya izi ile evin bir odasının kullanılamamasına yol açan yoğun küf aynı hukuki etkiyi doğurmaz. Ayıbın kiralananın kullanım değerine etkisi önemlidir.
Ayıp kira başlangıcında mevcut olabilir veya kira devam ederken ortaya çıkabilir. TBK m.318 özellikle kiracının kullanım sürecinde fark ettiği ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbın kiraya verene bildirilmesini güvence altına alır.
Kiracı ayıbın teknik sebebini bilmek zorunda değildir. Duvarın neden ıslandığını tesisat uzmanı belirleyebilir; kiracının yükümlülüğü fark ettiği olağandışı durumu zamanında bildirmektir.
“Gecikmeksizin Bildirim” Kaç Gün Demektir?
TBK m.318 sabit bir “3 gün” veya “7 gün” süresi koymaz. “Gecikmeksizin” ifadesi ayıbın niteliğine ve zarar büyüme riskine göre değerlendirilir. Aktif su patlağında saatler önem taşırken, yavaş gelişen ve ilk anda tehlike yaratmayan bir sorun için makul inceleme süresi daha farklı olabilir.
Bu nedenle kiracı “kanunda süre yazmıyor, istediğim zaman bildiririm” diyemez. Ölçüt, dürüstlük kuralına göre makul kişinin ayıbın niteliğini fark ettikten sonra kiraya verene ne kadar hızlı haber vermesinin bekleneceğidir.
Elektrik kablosunda kıvılcım, gaz kokusu, tavandan yoğun su akması veya ciddi güvenlik riski bulunan durumda bildirim derhal yapılmalı; yalnız ev sahibinin cevap vermesi beklenmeden ilgili acil servis veya teknik güvenlik birimiyle de iletişim kurulmalıdır.
Ayıbın bir süre gözlenmesi gerekiyorsa kiracı ilk belirtileri tarihli fotoğraf/video ile belgeleyip kiraya verene “şu tarihten beri bu sorun var” şeklinde bildirebilir. Böylece hem gecikme iddiası hem ayıbın başlangıç süresi daha sağlıklı belirlenir.
Ayıp Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?
Kanun m.318’de özel bir şekil şartı öngörmez; ancak ispat bakımından yazılı bildirim en güvenli yöntemdir. WhatsApp, SMS, e-posta, kiraya verenin kayıtlı iletişim sistemi, KEP veya noter ihtarı somut olayın ağırlığına göre kullanılabilir.
Bildirimde sorunun yeri, fark edildiği tarih, mevcut etkisi ve aciliyet açıkça yazılmalıdır. “Evde sorun var” yerine “mutfak lavabosunun altındaki tesisattan 14 Eylül saat 20.00’den beri sürekli su sızıyor, alt dolap şişmeye başladı” biçimindeki bildirim daha işlevseldir.
Fotoğraf ve kısa video eklenmesi, özellikle su, küf, çatlak veya cihaz arızasında önemlidir. Görsel kayıt kiraya verenin sorunu anlamasını ve uygun usta göndermesini kolaylaştırır.
Kiraya veren telefonla arandıysa görüşmeden sonra kısa bir yazılı teyit gönderilmesi yararlıdır: “Bugün saat 10.15’te görüştüğümüz banyodaki su kaçağını tekrar bildiriyorum.” Böylece bildirim tarihi ispatlanabilir.
Kiracı Ayıbı Bildirmezse Hangi Zarardan Sorumlu Olur?
TBK m.318, kiracıyı ayıbın bütün sonuçlarından otomatik sorumlu tutmaz. Sorumluluk, bildirimin yapılmaması nedeniyle doğan zarar bakımındandır. Yani gecikmeyle zarar arasında nedensellik bağı kurulmalıdır.
Örneğin tesisat borusu zaten patlamış ve ilk anda zemine belirli miktarda zarar vermişse bu başlangıç zararı kiracının geç bildiriminden kaynaklanmayabilir. Fakat kiracı su sızıntısını bir hafta bildirmemiş ve bu nedenle parkeler, alt kat tavanı ve dolaplar ağır biçimde zarar görmüşse büyüyen zarar bakımından sorumluluk tartışılır.
Kiraya veren, “kiracı geç bildirdi” iddiasını zarar hesabıyla somutlaştırmalıdır. Hangi zarar zamanında bildirim yapılmış olsaydı önlenebilirdi? Teknik bilirkişi bu nedensellik sorusunu inceleyebilir.
Kiracının hiç fark edemeyeceği gizli ayıp bakımından bildirim yükümlülüğü fark etme anından önce başlamaz. Duvardaki görünmeyen boru içten sızarken hiçbir belirti yoksa kiracıdan bilinmeyen olayı bildirmesi beklenemez.
Acil Arızada Kiracı Sadece Ev Sahibine Haber Verip Beklemeli mi?
Hayır. Can veya mal güvenliğini tehdit eden acil durumda kiracı zararın büyümesini önlemek için makul tedbirleri almak zorundadır. Ana su vanasını kapatmak, elektrik tehlikesinde sigortayı indirmek, gaz kokusunda ilgili acil hattı aramak gibi güvenlik işlemleri geciktirilmemelidir.
Kiraya verene de eş zamanlı veya mümkün olan en kısa sürede bilgi verilmelidir. Kiracı kendi başına gereksiz kapsamlı tadilata girişmemeli; yalnız acil tehlikeyi giderecek ölçüde müdahale ettirmelidir.
Kiraya veren ulaşılamıyorsa ve arıza bekleyemeyecek nitelikteyse kiracının zorunlu onarım giderlerini hangi koşullarda kiraya verenden isteyebileceği TBK’nın ayıp ve borçların ifasına ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Fatura ve servis raporu mutlaka alınmalıdır.
Acil müdahalenin neden gerektiği fotoğraf, video, apartman tutanağı veya servis raporuyla belgelenmelidir. Böylece kiraya veren sonradan “beni bekleseydi daha ucuza yapılırdı” dediğinde zorunluluk gösterilebilir.
Ayıp Bildirildikten Sonra Kiracının Hangi Hakları Vardır?
Kiraya veren kiralananı kira süresi boyunca sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplarda kiracı TBK’nın kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümleri kapsamında ayıbın giderilmesini isteyebilir.
Ayıp kullanım değerini azaltıyorsa kira bedelinde ayıpla orantılı indirim gündeme gelebilir. İndirim dönemi ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği veya gerekli koşullarda sorumluluğun başladığı zaman ile ayıbın giderildiği dönem arasında somutlaştırılır.
Kiraya veren kusurluysa veya kanundaki diğer sorumluluk koşulları oluşmuşsa kiracının uğradığı zararın giderilmesi de istenebilir. Örneğin bildirilen su kaçağının uzun süre onarılmaması nedeniyle kiracının eşyası zarar görmüşse tazminat talebi değerlendirilebilir.
Ayıp ağırsa ve kiralananın kullanımını çekilmez veya imkânsız hâle getiriyorsa fesih hakkı da gündeme gelebilir. Her ayıp otomatik fesih sebebi değildir; ayıbın ağırlığı, giderilme imkânı ve verilen süre önemlidir.
Kiracının Küçük Bakım ve Temizlik Giderleri Nelerdir?
TBK m.317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Yerel âdetlere de bakılır. Bu nedenle ampul değiştirme, olağan filtre temizliği veya kullanıcı tarafından yapılması beklenen basit bakım ile ana tesisat arızası aynı değildir.
Kiracının yanlış kullanımından doğan arıza da kiraya verenin normal bakım borcundan farklıdır. Örneğin yabancı cisim atılması nedeniyle gider tıkanmışsa kusur ve masraf kiracıya ait olabilir.
Hangi onarımın “küçük bakım” olduğu sabit parasal limite bağlı değildir. Arızanın nedeni, tesisin niteliği, olağan kullanım ve yerel uygulama birlikte değerlendirilir.
Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olduğu küçük bakımı yapmadığı için daha büyük zarar doğurursa ayrıca sorumluluk gündeme gelebilir. TBK m.318’deki bildirim yükümlülüğü ile m.317’deki bakım yükümlülüğü birlikte düşünülmelidir.
Ayıp ve Bildirim Nasıl İspatlanır?
- Ayıbın ilk görüldüğü tarihte çekilmiş fotoğraf ve videolar,
- Kiraya verene gönderilen mesaj/e-posta ve teslim kayıtları,
- Telefon görüşmesi sonrası yazılı teyit,
- Servis raporu ve arızanın sebebini gösteren teknik belge,
- Onarım faturası ve ödeme dekontu,
- Apartman yönetimi veya komşu tutanakları,
- Su/elektrik tüketimindeki olağandışı artış kayıtları,
- Eşyadaki zarar fotoğrafları ve ekspertiz,
- Gerekirse mahkeme delil tespiti ve bilirkişi incelemesi.
Ayıp onarılmadan önce hukuki uyuşmazlık bekleniyorsa delil tespiti önemlidir. Onarımdan sonra sızıntının kaynağı veya hasarın ilk hâli görülemeyebilir.
Kiraya veren de bildirim tarihini ve kendi onarım girişimlerini belgelemelidir. Usta randevusu, teklif, servis giriş kaydı ve kiracının erişim vermediğine ilişkin yazışmalar sorumluluk değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Ayıp Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Mahkeme Yolu
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Ayıbın giderilmesi, kira indirimi veya zarar tazmini için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.
Acil tehlike, delil tespiti veya ihtiyati tedbir ihtiyacı varsa geçici hukuki koruma hükümleri ayrıca uygulanır. Dava şartı arabuluculuk, delilin kaybolmasına izin vermek anlamına gelmez.
Kira ilişkisinden doğan dava ve işlerde görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Talep türü ve taraf sıfatı somut dosyada kontrol edilmelidir.
Arabuluculukta onarım tarihi, kira indirimi, zarar bedeli ve gelecekteki bakım sorumluluğu tek protokolde düzenlenebilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Su kaçağı veya ciddi arızayı günlerce bildirmemek.
- Bildirim için yalnız telefon görüşmesine güvenmek.
- Ayıbın ilk hâlini fotoğraf/video ile belgelememek.
- Acil güvenlik riski varken sadece ev sahibinin cevap vermesini beklemek.
- Kiracının küçük bakım yükümlülüğü ile ana tesisat arızasını karıştırmak.
- Geç bildirim nedeniyle büyüyen zarar ile ilk zararı ayırmamak.
- Ayıp giderilmeden delil tespiti ihtiyacını gözden kaçırmak.
- Dava öncesi zorunlu arabuluculuğu atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Kiraya verenin tadilat yetkisi için TBK 320 tadilat rehberi, depozito için TBK 342 güvence bedeli rehberi, diğer kira yazıları için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi ve hukuk blogu incelenebilir.
Kiracının Ayıp Bildirimi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı su kaçağını ev sahibine bildirmek zorunda mı?
Evet. Kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıp TBK m.318 uyarınca gecikmeksizin kiraya verene bildirilmelidir.
Bildirim için kaç gün süre var?
Kanun sabit gün sayısı koymaz; “gecikmeksizin” der. Süre ayıbın aciliyeti ve zarar büyüme riskine göre değerlendirilir.
WhatsApp bildirimi geçerli olur mu?
Kanunda özel şekil şartı yoktur; ulaşmayı ve tarihi ispatlayan yazılı mesaj pratik delildir. Ağır uyuşmazlıkta noter veya KEP de kullanılabilir.
Kiracı bildirmezse bütün hasarı mı öder?
Hayır. Özellikle bildirimin gecikmesi nedeniyle doğan veya büyüyen zarardan sorumluluk gündeme gelir; nedensellik teknik olarak incelenir.
Gizli boru arızasını kiracı bilmiyorsa sorumlu olur mu?
Fark edilmesi mümkün olmayan ayıp bakımından bildirim yükümlülüğü, kiracının ayıbı öğrendiği veya makul olarak fark edebileceği andan önce başlamaz.
Acil su baskınında kiracı usta çağırabilir mi?
Zararın büyümesini önlemek için makul acil tedbir alınabilir. Kiraya verene derhal bilgi verilmeli ve zorunlu müdahale fatura/servis raporuyla belgelenmelidir.
Ayıp varsa kira indirimi istenir mi?
Kiralananın kullanım değeri azalmışsa TBK’nın ayıp hükümleri kapsamında ayıpla orantılı kira indirimi talebi gündeme gelebilir.
Küçük bakım masrafı kime ait?
TBK m.317 uyarınca olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir; ana tesisat ve ciddi ayıplar ayrı değerlendirilir.
Ayıp davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan ayıp, kira indirimi ve zarar uyuşmazlıklarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayda ayıbın niteliği, ne zaman fark edildiği, bildirim tarihi, acil müdahale ihtiyacı ve gecikmeyle büyüyen zarar birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
