Ev Sahibi Evi Göstermek İçin Eve Girebilir mi? TBK m.319 ve Kiracının İzin Yükümlülüğü | 2026
Kısa ve net cevap: Kiraya veren, “ev benim” diyerek kiracının konutuna habersiz ve izinsiz giremez. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.319 uyarınca kiracı, kiralananın bakımını, satışını veya sonraki kiralamasını gerekli kıldığı ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren ziyareti uygun bir süre önce bildirmeli ve ziyaret sırasında kiracının menfaatlerini gözetmelidir. Bu nedenle satış için evi göstermek mümkündür; fakat ziyaretler makul gün-saat ve sıklıkta planlanmalı, kiracının özel hayatı ve konutu kullanma hakkı korunmalıdır. Kiracının tamamen ve sürekli engellemesi de doğru değildir; taraflar anlaşamazsa kira uyuşmazlığına ilişkin arabuluculuk ve gerektiğinde Sulh Hukuk Mahkemesi yolu kullanılır.
TBK m.319 Evin Gösterilmesini Nasıl Düzenler?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.319, kira ilişkisinde iki menfaati dengeler: kiraya verenin taşınmazını koruma, satma ve yeni kiracı bulma menfaati ile kiracının konutu huzur içinde kullanma ve özel yaşam hakkı. Maddeye göre kiracı, kiralananın bakımını, satışını veya sonraki kiralamasını gerekli kıldığı ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Hüküm kiraya verene sınırsız “ziyaret hakkı” vermez. Kanunun kullandığı kritik ifade “gerekli kıldığı ölçüde”dir. Ziyaretin bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla gerçek bağlantısı olmalıdır. Sırf merak, kiracıyı denetleme veya baskı kurma amacıyla eve girme yetkisi doğmaz.
Madde ayrıca kiraya verenin ziyaret ve çalışmaları uygun süre önce kiracıya bildirmesini ve kiracının yararlarını göz önünde tutmasını zorunlu kılar. Bu nedenle ziyaret saati, süresi, katılacak kişi sayısı ve sıklığı kiracının yaşam düzenine göre makul olmalıdır.
Kiracı da “evde ben oturuyorum, hiçbir zaman göstermem” diyemez. Satış veya yeniden kiralama gerçekten gündemdeyse makul gösterim talebine izin vermek sözleşmeden doğan yan yükümlülüktür.
Ev Hangi Amaçlarla Gösterilebilir?
TBK m.319 üç temel amacı sayar: bakım, satış ve sonraki kiralama. Bakım amacıyla usta, teknik uzman veya kiraya verenin taşınmazı görmesi gerekebilir. Satış amacıyla emlak danışmanı, ekspertiz uzmanı veya potansiyel alıcıların sınırlı erişimi gerekebilir. Kira sona erecekse yeni kiracı adaylarına gösterim yapılabilir.
Bakım amacı, ayıp veya arızanın gerçekten görülmesiyle bağlantılı olmalıdır. Örneğin su kaçağı bildirilen banyoya tesisatçıyla erişim makuldür; bu gerekçeyle yatak odası dolaplarının incelenmesi gerekli değildir.
Satış sürecinde her potansiyel alıcı için ayrı ayrı sınırsız ziyaret yerine belirli günlerde toplu veya randevulu gösterim planlanabilir. Böylece kiraya veren satış menfaatini kullanırken kiracının yaşamı gereksiz biçimde bölünmez.
Sonraki kiralama için gösterim, kira ilişkisinin sona ereceğinin belirli olduğu dönemde anlamlıdır. Kira yıllarca devam edecekse sırf piyasa araştırması için sürekli yeni kiracı adaylarının eve getirilmesi m.319’un amacıyla bağdaşmaz.
Ev Sahibi Evi Göstermeden Ne Kadar Önce Haber Vermelidir?
TBK m.319 sabit bir “24 saat” veya “3 gün” süresi koymaz. Kanun uygun bir süre önce bildirim yapılmasını ister. Uygun süre; ziyaret amacı, aciliyet, kiracının çalışma düzeni ve olayın koşullarına göre belirlenir.
Planlı satış gösteriminde aynı gün “bir saat sonra geliyoruz” demek çoğu durumda kiracının menfaatlerini yeterince gözetmez. Kiracıya evi düzenlemesi, evde bulunması veya kişisel eşyalarını koruması için makul zaman tanınmalıdır.
Acil teknik arıza farklıdır. Üst kata yoğun su sızıntısı varsa tesisatçı erişimi daha hızlı planlanabilir. Ancak acil olmayan ekspertiz veya alıcı gösterimi aynı gerekçeyle son dakikaya bırakılamaz.
Bildirim yazılı yapılırsa tarih-saat, katılacak kişi ve ziyaret amacı ispatlanabilir. WhatsApp, SMS veya e-posta pratik yöntemlerdir. Ağır uyuşmazlıkta noter veya KEP kullanılabilir.
Evi Göstermek İçin Uygun Gün ve Saat Nasıl Belirlenir?
Kiraya veren tek taraflı “her gün 09.00-20.00 arası açık tutacaksın” şeklinde geniş bir gösterim düzeni dayatmamalıdır. Kiracının çalışma saatleri, çocukların uyku ve okul düzeni, sağlık durumu, uzaktan çalışma ve dinlenme hakkı dikkate alınmalıdır.
Kiracı da yalnız fiilen imkânsız saatleri önererek gösterimi engelleyemez. Tarafların dürüstlük kuralına uygun şekilde karşılıklı seçenek sunması gerekir. Örneğin haftada iki gün belirli iki saatlik pencere oluşturulabilir.
Gösterim süresi taşınmazın büyüklüğüne ve amaca uygun olmalıdır. Normal bir konut için saatler süren inceleme her ziyaret bakımından gerekli olmayabilir. Ekspertiz veya teknik inceleme ise alıcı gösteriminden daha uzun sürebilir.
İşyeri kiralarında işletme faaliyeti ve müşteri yoğunluğu ayrıca gözetilir. Faaliyeti durduracak saatte kalabalık alıcı grubuyla ziyaret planlamak yerine işin niteliğine uygun zaman seçilmelidir.
Ev Sahibi Evi Haftada Kaç Kez Gösterebilir?
Kanunda sabit ziyaret sayısı yoktur. Ölçüt yine gereklilik ve kiracının menfaatlerinin gözetilmesidir. Satışın ilk haftasında yoğun talep varsa birden fazla randevu gerekebilir; ancak her gün farklı saatlerde sürekli giriş yapılması kiracının konutu huzurla kullanma hakkını aşırı etkileyebilir.
Pratik çözüm, gösterimleri belirli gün ve saatlerde toplamak, ziyaret süresini sınırlamak ve mümkünse ciddi alıcılarla randevu oluşturmaktır. Emlak danışmanının “her arayana hemen gösterim” yöntemi kiracının özel hayatından üstün değildir.
Kiracı haklı neden gösterirse belirli randevuyu değiştirebilir. Hastalık, evde sınav, çocuk bakımı veya iş toplantısı gibi somut nedenler makul alternatif saat önerilerek çözülmelidir.
Tarafların mesajlaşmada birbirini suçlamak yerine haftalık sabit takvim kurması ispat ve uyuşmazlık riskini azaltır.
Ev Sahibi Yedek Anahtarla Habersiz Eve Girebilir mi?
Hayır. Kiralanan konut kira süresince kiracının kullanımına bırakılmıştır. Kiraya verenin yedek anahtarı bulunması, konuta dilediği zaman girme yetkisi vermez. TBK m.319 erişim için kiracıya bildirim ve menfaatlerinin gözetilmesi şartını açıkça getirir.
Habersiz giriş özel hayat, konut dokunulmazlığı ve sözleşmeye uygun kullanım hakkı bakımından ciddi sorun doğurabilir. Somut fiile göre ceza hukuku yönünden de konut dokunulmazlığının ihlali değerlendirmesi gündeme gelebilir.
Yangın, ciddi su patlağı veya can güvenliği tehlikesi gibi gerçek acil durumlar ayrı değerlendirilir. Acil müdahalede amaç yalnız tehlikeyi gidermek olmalı; sonrasında kiracı bilgilendirilmelidir.
Emlakçıya anahtar bırakılmış olması da sonucu değiştirmez. Emlak danışmanı kiracının bilgisi olmadan eve girme yetkisine sahip değildir.
Evi Göstermeye Gelenler Fotoğraf veya Video Çekebilir mi?
Kiralananın satış veya kiralama ilanı için görüntülenmesi ile kiracının kişisel yaşam alanının kaydedilmesi farklı konulardır. Evde kiracıya ait aile fotoğrafları, belgeler, bilgisayar ekranları, çocuk eşyaları veya kişisel veriler bulunabilir. Kiraya verenin satış menfaati, bunların sınırsız görüntülenmesi hakkı vermez.
İlan fotoğrafı gerekiyorsa kiracı önceden bilgilendirilmeli, kişisel eşyaların görünmediği veya mümkün olduğunca azaltıldığı kareler kullanılmalıdır. Kiracıya ait hassas içerikler bulanıklaştırılmalı ya da kadraj dışı bırakılmalıdır.
Potansiyel alıcıların izinsiz video çekerek bütün evi ve kişisel eşyaları kaydetmesine kiracı itiraz edebilir. Mülkün fiziksel özelliklerini ölçmek için gerekli kısa kayıt ile özel yaşamın ayrıntılı kaydı ayrılmalıdır.
Fotoğrafların internet ilanında yayımlanması kişisel veri içeriyorsa KVKK ve kişilik hakkı hükümleri ayrıca gündeme gelebilir. İlan kaldırıldığında gereksiz kişisel görüntüler de silinmelidir.
Kiracı Evi Göstermeye Hiç İzin Vermezse Ne Olur?
Kiracı TBK m.319 kapsamındaki makul ve gerekli gösterim talebini tamamen reddederse sözleşmeden doğan yükümlülüğünü ihlal etmiş olur. Kiraya veren öncelikle yazılı şekilde uygun randevu önerileri sunmalı ve erişimin amacını açıklamalıdır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur. Taraflar arabuluculukta haftalık gösterim takvimi ve ziyaret kuralları üzerinde anlaşabilir.
Anlaşma olmazsa kiralananın gösterilmesine izin verilmesi yönündeki uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesine taşınabilir. Mahkeme TBK m.319’un gereklilik ve kiracının menfaatlerini gözetme ölçütlerini somut olayda değerlendirir.
Kiraya veren, kiracı izin vermedi diye zorla eve girmemeli veya kilidi açtırmamalıdır. Hukuki yol kullanılmalıdır.
Gösterim veya Bakım Kiracının Kullanımını Azaltırsa Kira İndirimi İstenebilir mi?
TBK m.319, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Olağan birkaç kısa gösterim tek başına ciddi kira indirimi doğurmayabilir; ancak bakım çalışmaları veya yoğun inceleme nedeniyle kullanım önemli ölçüde azalırsa hak gündeme gelebilir.
Örneğin satış ekspertizi nedeniyle bir gün boyunca bütün işyerinin kapatılması gerekmiş veya bakım için belirli oda uzun süre kullanılamamışsa kullanım kaybı değerlendirilir. İndirim oranı ve zarar somut etkiye göre belirlenir.
Kiracı, kendi keyfî davranışı nedeniyle gösterimin uzamasından doğan zararları kiraya verene yükleyemez. Kiraya veren de kendi satış organizasyonunun bütün maliyetini kiracıya yansıtamaz.
Gerçek zarar belgeyle ispatlanmalıdır. İşyeri kapanışı, taşınma-eşya koruma gideri veya başka ekonomik kayıp için nedensellik aranır.
Evi Gösterme Uyuşmazlığında Hangi Deliller Önemlidir?
- Kira sözleşmesi,
- Satış ilanı veya satışa ilişkin belge,
- Kiraya verenin randevu talepleri,
- Kiracının önerdiği alternatif gün-saatler,
- WhatsApp, SMS ve e-posta yazışmaları,
- Habersiz giriş iddiasına ilişkin kamera/apartman kayıtları,
- Tanık anlatımları,
- Gösterim sıklığını gösteren randevu listesi,
- Bakım/ekspertiz raporları,
- Kiracının kullanım kaybı veya zarar belgeleri.
Tarafların çözüm odaklı yazışması önemlidir. “Asla giremezsin” veya “istediğim zaman girerim” şeklindeki uç ifadeler yerine makul alternatifler sunulması mahkeme değerlendirmesinde dürüstlük kuralına uygunluğu gösterir.
Kiracı gösterime izin veriyor ancak yalnız belirli günlerde mümkün olduğunu söylüyorsa bu mesajlar erişimi tümden engellemediğini ispatlayabilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Ev sahibinin mülkiyet nedeniyle habersiz giriş hakkı olduğunu sanmak.
- Kiracının hiçbir koşulda evi göstermek zorunda olmadığını düşünmek.
- TBK 319’daki “gerekli ölçüde” sınırını gözden kaçırmak.
- Son dakika ziyaret bildirimlerini alışkanlık hâline getirmek.
- Emlakçıya sınırsız anahtar kullanma yetkisi vermek.
- Kiracının kişisel eşyalarını izinsiz fotoğraflamak.
- Randevu seçeneklerini yazılı belgelememek.
- Kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuğu atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Kiralanandaki ayıp bildirimi için TBK 318 rehberi, tadilat için TBK 320 rehberi, depozito için TBK 342 rehberi ve diğer yazılar için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi incelenebilir.
Evi Gösterme Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi evi satacaksa kiracı göstermek zorunda mı?
Evet. TBK m.319 uyarınca satışın gerekli kıldığı ölçüde makul gösterime izin vermekle yükümlüdür.
Ev sahibi haber vermeden gelebilir mi?
Hayır. Kiraya veren gezip görme veya çalışmaları uygun süre önce kiracıya bildirmek zorundadır.
Kaç saat önce haber vermesi gerekir?
Kanunda sabit saat yoktur. Ziyaret amacı ve koşullara göre kiracıya hazırlanma imkânı veren uygun süre aranır.
Kiracı yalnız hafta sonu gösterebilir mi?
Çalışma düzeni nedeniyle makul ise olabilir; ancak karşı tarafın menfaatini tamamen engellemeyecek makul alternatifler sunulmalıdır.
Ev sahibi yedek anahtarla girebilir mi?
Kiracının bilgisi ve izni olmadan olağan gösterim için giremez. Gerçek acil tehlike hâlleri ayrıca değerlendirilir.
Emlakçı kiracı yokken evi gösterebilir mi?
Kiracının buna onayı veya önceden kurulmuş makul düzen yoksa emlakçı sırf anahtarı bulunduğu için eve giremez.
Alıcılar fotoğraf çekebilir mi?
Kiracının kişisel eşyalarını ve özel yaşam verilerini izinsiz kaydetmek doğru değildir. Gerekli mülk fotoğrafları önceden planlanmalı ve kişisel veriler korunmalıdır.
Kiracı hiç izin vermezse ne yapılır?
Yazılı randevu önerileri sunulur; uyuşmazlık sürerse dava şartı arabuluculuk ve gerektiğinde Sulh Hukuk Mahkemesi yolu kullanılır.
Her gün ev gösterilebilir mi?
Kanunda sabit sayı yoktur; ancak gerekli ölçü, sıklık ve kiracının menfaatleri gözetilir. Sürekli rahatsız edici gösterim ölçüsüz olabilir.
Gösterim nedeniyle zarar olursa kiracı talep edebilir mi?
TBK m.319 kiracının kira indirimi ve zarar giderimi haklarını açıkça saklı tutar; gerçek kullanım kaybı ve zarar somut olarak ispatlanır.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut kira ilişkisinde gösterim amacı, randevu sıklığı, bildirim süresi, kiracının çalışma ve aile düzeni ile varsa satış/bakım ihtiyacı birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
