Önemli Sebeple Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? TBK m.331 | 2026
Kısa ve net cevap: Türk Borçlar Kanunu m.331’e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Bu yol, sıradan fikir değişikliği veya daha avantajlı bir yer bulunması için değildir; sözleşmenin devamını dürüstlük kuralına göre taraf bakımından katlanılamaz kılan olağanüstü nitelikte sebep aranır. Fesih geçerli olsa dahi “hiçbir parasal sonuç doğmaz” denilemez. TBK m.331 uyarınca hâkim, olayın tüm durum ve koşullarını dikkate alarak olağanüstü feshin mali sonuçlarını belirler. Bu nedenle önemli sebep, bildirim süresi, anahtar teslimi ve ortaya çıkan gerçek zarar ayrı ayrı belgelenmelidir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
TBK m.331 Olağanüstü Feshi Nasıl Düzenler?
Kira sözleşmeleri çoğu zaman belirli süreli veya kanuni fesih dönemlerine bağlı olarak yürür. Taraflardan biri normal koşullarda sözleşme süresine ve fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır. Ancak kira ilişkisini sürdürmek bazı olağanüstü olaylar nedeniyle objektif olarak çekilmez hâle gelebilir.
TBK m.331 bu durumlar için “önemli sebeple fesih” imkânı getirir. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebepler ortaya çıktığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
Hüküm yalnız kiracıya tanınmış bir hak değildir; kiraya veren de koşulları oluşursa kullanabilir. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel tahliye hükümleri bulunduğundan kiraya veren bakımından önemli sebep iddiası daha dikkatli değerlendirilir.
Önemli sebeple fesih, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ile de aynı kurum değildir. Karşı taraf kusurlu davranmasa bile sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar ilişkiyi çekilmez hâle getirebilir.
“Önemli Sebep” Ne Demektir?
Kanun önemli sebepleri tek tek saymaz. Ölçüt, somut olayda sözleşmenin devamının fesheden taraf bakımından dürüstlük kuralına göre beklenemeyecek, çekilmez bir hâl almasıdır.
Sebebin ağırlığı, öngörülebilirliği, tarafların kusuru, sözleşmenin kalan süresi, kiralananın niteliği ve olayın etkisi birlikte değerlendirilir. Günlük hayatın olağan riskleri veya basit memnuniyetsizlik tek başına m.331 düzeyine ulaşmaz.
Örneğin kiracının başka mahallede daha ucuz ev bulması önemli sebep değildir. Buna karşılık ağır sağlık değişikliği nedeniyle merdivenli konutta yaşamın fiilen imkânsızlaşması, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve devamı çekilmez kılan koşullar varsa önemli sebep tartışmasına konu olabilir.
İşyerinde faaliyet izninin tarafların kusuru dışında sonradan objektif olarak imkânsız hâle gelmesi veya kiralananın bulunduğu çevrede olağanüstü hukuki değişiklik sonucu sözleşme amacının sürdürülememesi de somut şartlara göre değerlendirilebilir.
Kiracı Hangi Durumlarda Önemli Sebeple Fesih İleri Sürebilir?
Kiracının ağır ve kalıcı sağlık sorunu, iş veya aile durumunda öngörülemeyen köklü değişiklik, kiralananın kullanım amacını olağanüstü biçimde etkileyen hukuki/idari gelişme veya yaşam güvenliğini etkileyen dış koşullar önemli sebep iddiasına dayanak olabilir.
Ancak her tayin, iş değişikliği veya gelir azalması otomatik önemli sebep değildir. Kişinin kendi tercihiyle işten ayrılması ve daha sonra kira yükünün ağır gelmesi ile zorunlu işyeri kapanması ya da uzun süreli sağlık kaybı aynı değildir.
Kiralanandaki ayıp nedeniyle kullanım imkânsızlaşmışsa öncelikle TBK m.305-308’deki ayıp hükümleri ve fesih şartları uygulanabilir. M.331, özel ayıp hükümlerinin yerine geçecek genel bir yol olarak kullanılmamalıdır.
Aile içi şiddet, ciddi güvenlik riski veya 6284 sayılı Kanun kapsamında koruma kararı bulunan olaylarda konutun acilen terk edilmesi gerekebilir. Bu durumda özel koruma tedbirleri ile kira ilişkisinin sona erdirilmesi farklı hukuk alanları birlikte değerlendirilir.
Kiraya Veren Önemli Sebeple Sözleşmeyi Feshedebilir mi?
TBK m.331 metni “taraflardan her biri” dediği için kiraya veren de teorik olarak önemli sebeple fesih hakkına sahiptir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye hakkı TBK m.350 ve devamında sıkı biçimde sınırlandırılmıştır.
Bu nedenle kiraya veren, sırf evi daha yüksek bedelle kiralamak veya satmak istediği için m.331’i kullanamaz. Piyasa kira bedelinin yükselmesi önemli sebep üzerinden tahliye yolu değildir.
Kiraya veren açısından gerçekten sözleşmenin sürmesini çekilmez kılan olağanüstü kişisel veya hukuki koşulların bulunması ve özel kira koruma hükümleriyle çelişmemesi gerekir. Hâkim olayın bütün dengesini değerlendirir.
Kiracının sözleşmeye aykırılığı, kira ödememesi veya kötü kullanım gibi durumlarda ilgili özel fesih ve tahliye hükümleri varken doğrudan m.331’e başvurmak yerine doğru özel hüküm kullanılmalıdır.
Kira Bedelinin Çok Artması veya Gelirin Düşmesi Önemli Sebep midir?
Tek başına ekonomik zorluk her zaman m.331 kapsamında önemli sebep değildir. Kira ilişkisinin ekonomik dengesi değişmişse TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü veya kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümler gündeme gelebilir.
Enflasyon, döviz kuru veya genel ekonomik kriz toplumun geniş kesimini etkileyen risklerdir. Sözleşmenin devamını özel olarak çekilmez kılan olağanüstü sonuç somutlaştırılmalıdır.
Kiracının ticari cirosunun düşmesi, işletmenin kötü yönetilmesi veya beklenen kârın çıkmaması kural olarak iş riskinin parçasıdır. Buna karşılık mevzuat değişikliği nedeniyle faaliyet ruhsatının imkânsızlaşması gibi dışsal olayın etkisi farklı olabilir.
Kiraya veren için de “piyasa kirası iki katına çıktı” m.331 sebebi değildir. Kira artış ve tespit mekanizmaları TBK m.344-345’te ayrıca düzenlenmiştir.
Önemli Sebeple Fesih Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?
Fesih iradesi açık, tek anlamlı ve ispatlanabilir olmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekli TBK m.348 gereğince önem taşır.
Bildirimde önemli sebep ayrıntılı olarak açıklanmalı, hangi tarihte ortaya çıktığı, sözleşmenin neden çekilmez hâle geldiği ve sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilmek istendiği belirtilmelidir.
Noter ihtarı en güçlü ispat araçlarından biridir; ancak kanunun yazılı şekil şartını karşılayan başka yöntemler de somut olaya göre değerlendirilebilir. E-posta veya mesajın yazılı şekil ve imza yönünden yeterliliği tartışma yaratabileceğinden ağır uyuşmazlıkta noter tercih edilmelidir.
Fesih bildirimiyle birlikte kiralananın teslim planı, anahtar teslim günü ve varsa son kira/aidat hesabı önerilmelidir. Fesih beyanı yapıp taşınmazı aylarca kullanmaya devam etmek iradenin ciddiyeti konusunda sorun doğurur.
Önemli Sebeple Fesihte Yasal Bildirim Süresi Var mı?
Evet. TBK m.331, tarafın sözleşmeyi “hemen” ve hiçbir süreye uymadan sona erdirebileceğini söylemez; yasal fesih bildirim süresine uyulmasını öngörür.
Uygulanacak yasal süre kira türüne ve sözleşmenin niteliğine göre TBK’nın olağan fesih hükümlerinden belirlenir. Taşınmaz ve taşınır yapı kiraları ile ürün kiralarında farklı kurallar olabilir.
Taraflar somut olayda daha kısa bir sona erme tarihinde anlaşabilir. Karşılıklı anlaşma varsa m.331 tartışmasına gerek kalmadan ikale ile kira ilişkisi sona erdirilebilir.
Acil güvenlik nedeniyle taşınmazın fiilen hemen terk edilmesi gerekiyorsa bu, sözleşmesel fesih bildiriminin mali sonuçlarından ayrı değerlendirilir. Kişinin can güvenliği için konutta kalması beklenmez; ancak kira borcunun hukuki sona erme tarihi ayrıca belirlenir.
Önemli Sebeple Feshin Parasal Sonuçlarını Kim Belirler?
TBK m.331’in ikinci cümlesi, hâkimin durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağını düzenler. Bu nedenle önemli sebeple fesihte “feshettim, hiçbir şey ödemem” veya “kalan bütün kiraları ödersin” şeklindeki iki uç yaklaşım da doğru değildir.
Hâkim sebebin hangi tarafın risk alanında doğduğunu, öngörülebilirliğini, tarafların ekonomik durumunu, sözleşmenin kalan süresini, yeniden kiralama imkânını ve gerçek zararları dikkate alabilir.
Depozito, taşınmazdaki hasar, aidat ve teslim tarihine kadar doğan kira borçları ayrıca hesaplanır. Olağanüstü fesih, kiracının taşınma sırasında verdiği zararı ortadan kaldırmaz.
Kiraya verenin taşınmazı kısa sürede yeniden kiralaması mali sonucu azaltabilir. Aynı dönem için hem yeni kiracıdan kira hem eski kiracıdan tam kira alınamaz.
TBK m.331 ile Erken Tahliye m.325 Arasındaki Fark Nedir?
TBK m.325, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesinin sonuçlarını düzenler. Önemli sebep şartı aranmaz; kiracı erken çıkabilir, ancak makul yeniden kiralama süresi boyunca sorumluluğu devam edebilir.
TBK m.331 ise hem kiracıya hem kiraya verene, ilişkinin devamını çekilmez kılan önemli sebep varsa olağanüstü fesih hakkı verir ve hâkim parasal sonuçları hakkaniyete göre belirler.
Bu nedenle “erken çıkıyorum” ile “önemli sebeple feshediyorum” aynı hukuki iddia değildir. M.331 kullanılacaksa önemli sebep ispatlanmalıdır.
Erken tahliye hakkında ayrıntılı bilgi için TBK 325 makul süre rehberi incelenebilir.
Önemli Sebep Nasıl İspatlanır?
- Kira sözleşmesi ve ekleri,
- Önemli sebebi gösteren sağlık, iş veya idari belgeler,
- Ruhsat iptali veya mevzuat değişikliği belgeleri,
- Taraflar arasındaki yazışmalar,
- Noter fesih bildirimi,
- Kiralananın fiilî durumunu gösteren fotoğraf/video,
- Teknik raporlar,
- Anahtar teslim tutanağı,
- Yeniden kiralama tarihi ve yeni kira sözleşmesi,
- Gerçek zarar ve gider belgeleri.
Önemli sebebin yalnız varlığı değil, kira ilişkisini neden çekilmez kıldığı anlatılmalıdır. Örneğin sağlık raporunda yalnız teşhis bulunması yetmeyebilir; hastalığın mevcut konutta yaşamayı nasıl imkânsızlaştırdığı bağlantılandırılmalıdır.
Kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kural olarak dava şartıdır. Taraflar parasal sonuçları arabuluculukta anlaşmayla belirleyebilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Daha ucuz ev bulmayı önemli sebep sanmak.
- TBK 331’i hiçbir bildirim süresi olmadan anlık fesih hakkı olarak görmek.
- Ayıp veya temerrüt için özel hükümler varken yanlış maddeye dayanmak.
- Önemli sebebi belgelememek.
- Fesih bildirimini sözlü yapmak.
- TBK 325 erken tahliye ile TBK 331 olağanüstü feshi karıştırmak.
- Feshin parasal sonucunun hâkim tarafından koşullara göre belirlenebileceğini gözden kaçırmak.
- Anahtar teslimini belgesiz yapmak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Erken tahliye için TBK 325 rehberi, kiralanandaki ayıp için TBK 306-308 rehberi, diğer kira içerikleri için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi incelenebilir.
Önemli Sebeple Fesih Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı önemli sebeple sözleşmeyi erken feshedebilir mi?
TBK m.331 koşulları oluşmuşsa ve yasal fesih bildirim süresine uyulmuşsa mümkündür.
İş değişikliği önemli sebep midir?
Her iş değişikliği otomatik önemli sebep değildir. Değişikliğin öngörülemezliği ve kira ilişkisini objektif olarak çekilmez hâle getirip getirmediği incelenir.
Sağlık sorunu nedeniyle fesih olur mu?
Ağır ve konutun kullanımını fiilen sürdürülemez kılan sağlık durumu somut belgelerle önemli sebep oluşturabilir.
Gelirim düştü, m.331’le çıkabilir miyim?
Tek başına gelir düşüşü yeterli olmayabilir. Olayın olağanüstülüğü ve sözleşmeyi çekilmez kılan etkisi değerlendirilir.
Ev sahibi kira düşük kaldı diye m.331’le tahliye edebilir mi?
Hayır. Kira bedelinin piyasanın altında kalması kira tespit/artış hükümleriyle çözülür; tek başına olağanüstü fesih sebebi değildir.
Fesih hemen mi sonuç doğurur?
M.331 yasal fesih bildirim süresine uyulmasını öngörür. Uygulanacak süre kira türüne göre belirlenir.
Önemli sebeple fesihte kalan kiralar ödenir mi?
Otomatik olarak ne tamamı ödenir ne de hiç ödeme olmaz. Hâkim koşullara göre parasal sonuçları belirler.
Erken tahliye ile önemli sebeple fesih aynı mı?
Hayır. TBK 325 makul yeniden kiralama süresini, TBK 331 ise çekilmez hâle getiren önemli sebeple olağanüstü feshi düzenler.
Fesih bildirimi nasıl yapılmalı?
Yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılmalı; sebep ve sona erme tarihi açıkça belirtilmelidir.
Arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada önemli sebebin ağırlığı, öngörülebilirliği, fesih bildirimi, yasal süre, anahtar teslimi ve tarafların gerçek mali kayıpları birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
