Kira Depozitosu Bankaya Yatırılmak Zorunda mı? TBK 342 Güvence Hesabı ve İade 2026
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Kira depozitosunda en çok gözden kaçan hüküm, Türk Borçlar Kanunu m.342‘dir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli yalnız “en fazla üç kira” kuralından ibaret değildir. Para veya kıymetli evrak güvence olarak kararlaştırılmışsa kanun, bu değerin kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılmasını veya bankaya depo edilmesini öngörür.
Kısa ve Net Cevap
Evet. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında para veya kıymetli evrak şeklinde güvence kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
Güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Banka, güvenceyi yalnız iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde bankaya yazılı olarak kiracıya karşı dava açtığını veya icra/takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu hüküm özellikle önemlidir; çünkü depozitonun doğrudan ev sahibinin şahsi banka hesabına gönderilmesiyle TBK m.342’deki bloke güvence hesabı aynı şey değildir.
TBK m.342 Ne Diyor?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi üç temel kuralla düzenler:
- Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
- Para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa, güvence kiraya verenin tek başına çekemeyeceği şekilde bankada tutulur.
- Banka güvenceyi yalnız tarafların rızası, kesinleşmiş takip/karar veya kiraya verenin üç ay boyunca hak talebini bankaya bildirmemesi hâlinde kiracının talebiyle serbest bırakır.
Kanunun güncel tam metni için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu esas alınmalıdır.
Depozito En Fazla Kaç Aylık Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır TBK m.342’nin emredici kiracı korumasıdır.
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL ise güvence en fazla 90.000 TL olabilir. Tarafların sözleşmeye “altı aylık depozito” yazması, konut ve çatılı işyeri kirasında bu kanunî üst sınırı ortadan kaldırmaz.
Buradaki “kira bedeli” ile aidat, elektrik, su veya ayrı hizmet bedellerinin otomatik olarak toplanıp güvence sınırının yükseltilmesi doğru değildir. Güvence hesabı, kira sözleşmesindeki çıplak kira bedeli ve somut sözleşme yapısı üzerinden değerlendirilmelidir.
Üç Aylık Sınır Her Kirada Geçerli mi?
TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel hükümdür. Taşınır kirası, ürün kirası veya bu özel rejimin dışında kalan kira türlerinde aynı üç aylık sınır doğrudan uygulanmaz.
Bu nedenle “her kira sözleşmesinde depozito en fazla üç aydır” şeklinde genelleme yapılmamalıdır. Kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı önce belirlenmelidir.
Depozito Ev Sahibinin Normal Hesabına Gönderilebilir mi?
TBK m.342’nin öngördüğü sistem, depozitonun kiraya verenin serbestçe kullanabileceği normal banka hesabına aktarılması değildir. Kanun, kiracının güvence parasını kiraya verenin onayı olmaksızın çekemeyeceği bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörür.
Bu koruyucu mekanizmanın amacı, güvence parasının kira ilişkisi devam ederken taraflardan birinin tek başına tasarrufuna geçmesini engellemektir. Böylece kira sona erdiğinde “depozito zaten harcandı”, “ev sahibi geri vermiyor” veya “kiracı borç yokken parayı çekti” türü uyuşmazlıkların önüne geçilmesi amaçlanır.
Kira sözleşmesinde güvence maddesinin diğer temel hükümlerle birlikte nasıl düzenlenmesi gerektiği için Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Depozito Hesabı Kimin Adına Açılır?
TBK m.342’deki sistemde güvence parası kiracının yatırdığı, ancak kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bir hesapta tutulur. Hesap, tarafların kira ilişkisine bağlı güvence amacıyla bloke edilir.
Bankada işlem yapılırken hesabın sıradan vadesiz veya serbest tasarruf hesabı olmadığı; kira sözleşmesi kapsamında güvence hesabı olarak bloke edilmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir. Bankanın ürün adı değişebilir; belirleyici olan, taraflardan birinin tek başına parayı çekememesi ve TBK m.342’deki serbest bırakma şartlarının uygulanmasıdır.
Ev Sahibi Depozitoyu Tek Başına Çekebilir mi?
Hayır. Kanundaki güvence hesabında kiraya veren tek başına bankaya gidip depozitoyu alamaz. TBK m.342, bankanın güvenceyi yalnız:
- iki tarafın rızasıyla,
- kesinleşmiş bir icra takibiyle,
- kesinleşmiş mahkeme kararıyla
geri verebileceğini düzenler.
Bu sistem, “evde hasar var” şeklindeki tek taraflı beyanın banka açısından otomatik ödeme talimatı sayılmasını engeller. Kiraya veren zarar veya kira borcu iddia ediyorsa uyuşmazlığı kanunî yoldan ileri sürmelidir.
Kiracı Depozitoyu Tek Başına Çekebilir mi?
Kira ilişkisi devam ederken kiracı da güvenceyi tek başına çekemez. Aksi hâlde güvence işlevi ortadan kalkar. Ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra TBK m.342’nin üçüncü fıkrasındaki üç aylık süre önem kazanır.
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya yazılı olarak kira ilişkisine bağlı bir alacağı nedeniyle kiracıya karşı dava açtığını veya icra/takip yoluna başvurduğunu bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Depozito İadesindeki Üç Aylık Süre Nedir?
TBK m.342’deki üç aylık süre, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra bankadaki güvence bakımından özel serbest bırakma mekanizmasıdır. Bu süre, “ev sahibi her durumda üç ay depozitoyu tutabilir” şeklinde anlaşılmamalıdır.
Kiraya verenin üç aylık süre içinde bankaya, kiracıya karşı kira ilişkisiyle bağlantılı alacağı nedeniyle dava açtığını veya icra/takip başlattığını yazılı olarak bildirmesi gerekir. Böyle bir bildirim yoksa banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder.
Taraflar kira sona erdiği gün hesap üzerinde birlikte anlaşırsa elbette üç ay beklemek zorunda değildir; iki tarafın rızasıyla banka güvenceyi daha önce serbest bırakabilir.
Ev Sahibi “Hasar Var” Derse Depozito Otomatik Olarak Ona mı Geçer?
Hayır. Hasar iddiası, bankadaki güvenceyi tek taraflı olarak kiraya verene geçirmez. Kiraya verenin zarar iddiasını somutlaştırması gerekir. Teslim tutanağı, fotoğraf, demirbaş listesi, fatura, uzman incelemesi veya diğer hukuka uygun deliller önem taşır.
Kiracı, olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranmadan sorumlu değildir. Buna karşılık kiracının kusuruyla meydana gelen ve olağan kullanımı aşan zararlar için sorumluluk doğabilir.
Bu yüzden kira başlangıcında ve tahliye anında fotoğraflı teslim tutanağı hazırlanması depozito uyuşmazlığında en etkili delil tedbirlerinden biridir.
Boyama ve Normal Eskime Depozitodan Kesilebilir mi?
Kiracının sorumluluğu, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve aldığı duruma uygun şekilde geri verme borcu çerçevesinde değerlendirilir. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ile kiracının kusuruyla oluşan hasar aynı değildir.
Duvarın yıllar içinde normal şekilde kirlenmesi, parkede kullanım izi veya demirbaşın ekonomik ömrü nedeniyle yıpranması ile kırılmış kapı, kasıtlı hasar veya sözleşmeye aykırı müdahale ayrı değerlendirilmelidir. Depozitonun tamamının “boya yapılacak” denilerek otomatik kesilmesi doğru değildir.
Ödenmemiş Kira Depozitodan Mahsup Edilebilir mi?
Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının muaccel ve ispatlanabilir kira borcu varsa güvence bu borcun karşılanmasında kullanılabilir; ancak bankadaki güvence hesabında serbest bırakma TBK m.342’deki yöntemlere tabidir.
Kiracının “son ay kirayı ödemiyorum, depozitodan say” biçiminde tek taraflı mahsup yapması güvenli değildir. Depozito, sözleşme sürerken normal kira ödeme borcunun yerine geçen peşin kira değildir. Kira bedeli TBK m.314 ve sözleşmedeki ödeme gününde ödenmeye devam eder.
Depozito Son Ay Kirası Yerine Kullanılabilir mi?
Tarafların açık mutabakatı yoksa kural olarak hayır. Güvence bedeli, kira ilişkisinden doğabilecek alacakları teminat altına alır; kiracının ödeme takvimini tek taraflı değiştiren bir “son ay kira kredisi” değildir.
Kiracı son ayı ödemezse kiraya veren kira alacağını talep edebilir ve şartları varsa temerrüt hükümlerine başvurabilir. Depozitonun varlığı, kira bedelinin vadesinde ödenmesi borcunu ortadan kaldırmaz.
Depozito Kira Artışıyla Her Yıl Tamamlanır mı?
TBK m.342 üç aylık üst sınırı belirler; ancak güvence bedelinin her kira artışında otomatik olarak güncelleneceğine dair ayrı bir zorunlu tamamlama hükmü içermez. Güvence sözleşmede belirli tutar olarak kararlaştırılmışsa, sonradan artırılması tarafların sözleşmesi ve emredici üst sınır çerçevesinde değerlendirilir.
Kiraya veren her yıl tek taraflı olarak “kira arttı, depozitoya da aynı oranda ek ödeme yap” sonucunu yalnız TBK m.342’ye dayanarak çıkaramaz. Sözleşme hükmü ve TBK’nın kiracı aleyhine değişiklikleri sınırlayan hükümleri birlikte incelenmelidir.
Depozito Döviz veya Altın Olarak Verilebilir mi?
Tarafların güvence türü belirlemesi mümkündür; ancak para veya kıymetli evrak güvence kararlaştırıldığında TBK m.342’deki banka düzeni uygulanır. Dövizle güvence kararlaştırılmasında ayrıca Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatındaki sözleşme kısıtlamaları kontrol edilmelidir.
Altın veya başka bir malvarlığı değeri güvence olarak kararlaştırılıyorsa bunun hukukî niteliği, teslimi ve iade yükümlülüğü sözleşmede açık yazılmalıdır. “Depozito: 3 altın” gibi belirsiz kayıt ileride miktar ve nitelik tartışması yaratabilir.
İşyeri Kirasında da Banka Güvence Hesabı Zorunlu mu?
Evet, çatılı işyeri kiraları da TBK m.342 kapsamındadır. Kanun yalnız konutu değil “konut ve çatılı işyeri kiraları”nı birlikte düzenler. Bu nedenle AVM mağazası, ofis veya diğer çatılı işyerinde para/kıymetli evrak güvence kararlaştırılmışsa aynı banka sistemi uygulanır.
Ancak çatısız arsa, ürün kirası veya özel nitelikte başka kira türlerinde m.342’nin doğrudan uygulama alanı ayrıca belirlenmelidir.
Depozito Makbuzu Neden Önemlidir?
Depozito doğrudan elden veya kiraya veren hesabına verilmişse, ileride paranın kira mı, depozito mu, emlak komisyonu mu olduğu tartışılabilir. Bu nedenle ödeme açıklamasında “… adresindeki taşınmazın kira sözleşmesi güvence bedeli/depozito” ifadesi ve tarih bulunmalıdır.
Bankadaki bloke hesap sistemi uygulanıyorsa hesap açılış belgesi, bloke şartları, sözleşme numarası ve banka dekontları saklanmalıdır.
Depozito Elden Verildiyse Ne Yapılmalı?
Elden verilmiş güvence için kiraya verenden tutarı, tarihi, taşınmazı ve “depozito/güvence” niteliğini açıkça belirten imzalı makbuz alınmalıdır. Makbuz yoksa yazılı kira sözleşmesindeki “… TL depozito teslim alınmıştır” kaydı ve diğer ödeme delilleri önem kazanır.
Ancak elden teslim edilen veya ev sahibinin serbest hesabına gönderilen para, TBK m.342’deki bankada bloke güvence mekanizmasıyla aynı değildir. Yeni sözleşmelerde kanunî yöntemin uygulanması uyuşmazlık riskini azaltır.
Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Ne Yapılır?
Önce kira ilişkisinin gerçekten sona erdiği, anahtarın teslim edildiği ve taşınmazın boşaltıldığı ispatlanmalıdır. Anahtar teslim tutanağı bu nedenle önemlidir. Kiracı, depozitonun iadesini yazılı olarak talep etmeli; kiraya veren kesinti yapıyorsa hangi alacak veya zarar nedeniyle hangi tutarın tutulduğunu somutlaştırmasını istemelidir.
Kira ilişkisinden doğan depozito uyuşmazlığı dava aşamasına taşınacaksa 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk kapsamı kontrol edilmelidir. Kira uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, arabuluculuk geniş ölçüde dava şartıdır.
Kiracının genel hak ve belge düzeni için Kiracı Hakları Nelerdir? 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ev Sahibi Depozitodan Kesinti Yaparsa Hangi Belgeleri Sunmalı?
Kesintinin “ev kötü kullanıldı” gibi genel ifadeyle değil, somut alacakla ilişkilendirilmesi gerekir. Örneğin:
- ödenmemiş kira için banka hesap hareketleri ve kira sözleşmesi,
- aidat borcu için yönetim dökümü,
- hasar için giriş/çıkış teslim tutanakları ve fotoğraflar,
- onarım bedeli için fatura veya makul gider belgesi,
- demirbaş zararı için teslim listesi ve hasar kaydı
önem taşır.
Kiralananın olağan yıpranması ile kiracının kusurlu zararı ayrılmadan bütün depozitonun kesilmesi hukuken savunulabilir bir yöntem değildir.
Kira Sözleşmesinde “Depozito İade Edilmez” Yazarsa Geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kirasında güvence, kiraya verenin sebepsiz şekilde edinmesi için değil; kira ilişkisinden doğabilecek alacakların teminatı için verilir. “Depozito hiçbir hâlde iade edilmez” şeklindeki genel kayıt, TBK m.342’nin kiracı koruyucu emredici düzenini etkisiz hâle getiremez.
Kiraya verenin gerçek alacağı veya zararı varsa bu tutar güvence hesabından karşılanabilir; fakat borç yoksa güvence iade edilmelidir.
Bankada Depozito Hesabı Açılmadıysa Kira Sözleşmesi Geçersiz mi?
Hayır. Güvence işleminin TBK m.342’deki banka yöntemine uygun yapılmaması kira sözleşmesini bütünüyle geçersiz kılmaz. Kira sözleşmesinin kuruluşu TBK m.299 ve devamı hükümlerine tabidir.
Bununla birlikte güvenceye ilişkin anlaşmanın kanunun emredici sınırlarına aykırı kısmı ve paranın kimin tasarrufunda tutulacağı uyuşmazlıkta ayrıca değerlendirilir. Depozitonun doğrudan ev sahibine verilmiş olması, ev sahibine sebepsiz biçimde parayı tutma hakkı vermez.
Depozito ile Damga Vergisi Aynı Konu mu?
Hayır. Depozito, kira ilişkisindeki güvence borcudur; damga vergisi ise imzalanan kâğıdın vergisel sonucudur. Konut kira sözleşmesinin 488 sayılı Damga Vergisi Kanunundaki istisna koşulları ile TBK m.342 güvence kuralları ayrı düzenlemelerdir.
Bu ayrıntı için Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi 2026 rehberimizi kullanabilirsiniz.
Tahliyede Depozito İçin Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesindeki ilk depozito tutarını bulun.
- Ödeme dekontu veya banka bloke hesap belgesini saklayın.
- Giriş teslim tutanağı ve ilk fotoğraflarla çıkış durumunu karşılaştırın.
- Anahtar teslimini tarihli ve imzalı tutanakla belgeleyin.
- Son kira, aidat ve sayaç borçlarını kontrol edin.
- Kiraya veren kesinti yapıyorsa kalem ve belge isteyin.
- Bankadaki güvence hesabında TBK m.342’deki taraf rızası, kesinleşmiş karar/takip veya üç aylık bildirim mekanizmasını uygulayın.
Sık Sorulan Sorular
Depozito en fazla kaç kira olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 uyarınca güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito ev sahibinin hesabına mı yatırılır?
Kanundaki yöntem, para güvenceyi kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek tasarruf hesabında tutmaktır. Ev sahibinin serbest kişisel hesabı bu sistemle aynı değildir.
Ev sahibi depozitoyu bankadan tek başına alabilir mi?
Hayır. Banka ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla güvenceyi serbest bırakabilir.
Kiracı depozitoyu tek başına çekebilir mi?
Kira devam ederken hayır. Kira sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde bankaya dava/takip bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder.
Depozito son ay kirasına sayılır mı?
Tarafların açık mutabakatı yoksa kiracı tek taraflı olarak son ay kirasını ödemeyip depozitodan mahsup yaptıramaz.
İşyeri kirasında üç aylık sınır var mı?
Çatılı işyeri kiraları TBK m.342 kapsamındadır ve üç aylık güvence sınırı uygulanır.
Depozito elden verildiyse hak kaybolur mu?
Hayır. Ödemenin depozito olduğunu ispatlayan makbuz, sözleşme kaydı, banka transferi veya diğer delillerle iade talep edilebilir; ancak kanundaki bloke hesap yöntemi uygulanmamış olur.
Ev sahibi hasar nedeniyle depozitoyu tutabilir mi?
Gerçek ve ispatlanabilir zarar için güvenceye başvurabilir. Olağan yıpranma ile kiracının kusurlu hasarı ayrılmalıdır.
Depozito iade edilmezse doğrudan dava açılır mı?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamı 6325 m.18/B uyarınca kontrol edilmelidir.
“Depozito iade edilmez” maddesi geçerli mi?
Güvencenin hiçbir borç veya zarar yokken mutlak biçimde kiraya verende kalacağını öngören kayıt TBK m.342’nin koruyucu düzenini bertaraf edemez.
Resmî Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.342
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
Sonuç
TBK m.342 konut ve çatılı işyeri depozitosunu açık biçimde düzenler: güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para veya kıymetli evrak güvence bankada, taraflardan birinin tek başına kullanamayacağı şekilde tutulur. Banka; iki tarafın rızası, kesinleşmiş takip/mahkeme kararı veya kira sona erdikten sonra kiraya verenin üç ay içinde dava ya da takip bildirmemesi hâllerinde güvenceyi serbest bırakır. Bu sistem, depozitonun kiraya verenin serbestçe kullanabileceği peşin ödeme olmadığını ortaya koyar.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299, m.314 ve özellikle m.342 ile 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 16 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Depozito iadesinde somut kira sözleşmesi, banka kaydı, teslim tutanakları, hasar belgeleri ve sona erme tarihi birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
