Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi 2026: Konut İstisnası, İşyeri Oranı ve Hesaplama
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Kira sözleşmesinde damga vergisi konusunda en sık yapılan hata, her kira kontratının binde 1,89 oranında vergiye tabi olduğunu veya tam tersine hiçbir kira sözleşmesinde damga vergisi bulunmadığını söylemektir. Her iki genelleme de yanlıştır. Vergi sonucu; taşınmazın konut veya işyeri oluşuna, kiraya verenin taşınmazı iktisadi işletmesine dahil edip etmediğine, kiracının sıfatına ve sözleşmenin içeriğine göre değişir.
Kısa ve Net Cevap
488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun I/A-2 bölümü uyarınca istisna kapsamına girmeyen kira mukavelenameleri, sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir.
Buna karşılık Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/31 hükmü gereğince, iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazların gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanmasına ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. 2016’daki değişiklikten sonra bu istisna kapsamındaki kira sözleşmeleri üzerine konulan kefalet şerhleri ve teminatlar da istisna kapsamındadır.
Dolayısıyla iki gerçek kişi arasında, kiraya verenin iktisadi işletmesine dahil olmayan bir dairenin kiracının konutu olarak kullanılması için yapılan standart konut kira sözleşmesinde kural olarak damga vergisi yoktur. Buna karşılık işyeri kirasında veya taşınmazın bir iktisadi işletmeye dahil olduğu hâllerde ayrıca değerlendirme gerekir.
Damga Vergisinin Kanuni Dayanağı Nedir?
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu m.1, Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların damga vergisine tabi olduğunu düzenler. Kanunun m.3 hükmüne göre damga vergisinin mükellefi kâğıtları imza edenlerdir. m.10 ise nispi vergide kâğıtta yazılı belli paranın esas alınacağını belirtir.
Güncel (1) sayılı tabloda “Kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden)” için uygulanacak oran binde 1,89 olarak gösterilmektedir.
Güncel oran tablosu için Gelir İdaresi Başkanlığı – Damga Vergisi Genel Tebliği ve Tabloları; kanunun güncel tam metni için 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu esas alınmalıdır.
Konut Kira Sözleşmesi Damga Vergisine Tabi mi?
Şartları varsa hayır. 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/31 hükmü, “dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenameleri”ni damga vergisinden istisna eder.
Bu istisna bakımından üç nokta birlikte kontrol edilmelidir:
- Kiralanan taşınmaz mesken olarak kullanılacaktır.
- Kiracı gerçek kişidir.
- Taşınmaz, kiraya veren yönünden iktisadi işletmeye dahil değildir.
Örneğin Ahmet’in şahsi malvarlığında bulunan dairesini Ayşe’ye konut olarak kiralaması ve dairenin Ahmet’in ticari işletme aktifine dahil olmaması hâlinde kira sözleşmesi IV/31 kapsamında damga vergisinden istisnadır.
Ev Sahibi Şirketse Konut Kirasında İstisna Var mı?
IV/31 istisnasının metni yalnız “kiracı gerçek kişi” şartından ibaret değildir; taşınmazın iktisadi işletmelere dahil olmaması şartını da arar. Bir şirketin aktifinde bulunan taşınmaz, şirketin iktisadi işletmesine dahildir. Bu nedenle şirket aktifindeki taşınmazın gerçek kişiye konut olarak kiralanmasında IV/31 istisnası otomatik uygulanmaz.
Sözleşmenin taraflarının sıfatı ve taşınmazın işletme aktifine dahil olup olmadığı vergi sonucu bakımından belge üzerinden kontrol edilmelidir. “Kiracı evi konut olarak kullanıyor” tek başına yeterli değildir.
İşyeri Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Var mı?
Genel kural, istisna yoksa binde 1,89 oranında damga vergisidir. Bir mağaza, ofis, depo, fabrika, atölye veya diğer işyerinin kiralanmasına ilişkin sözleşme, (2) sayılı tablodaki özel bir istisnaya girmiyorsa sözleşme süresine göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden vergilendirilir.
Ancak Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/32 hükmünde ayrıca; gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ve basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenameleri ile bunların üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatlar bakımından istisna bulunmaktadır.
Bu nedenle “işyeri kirası her hâlde vergiye tabidir” demek de doğru değildir. Kiracının vergisel statüsü ve taşınmazın işletmeye dahil olup olmadığı kontrol edilmelidir.
2026 Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Oranı Kaç?
2026 itibarıyla istisna dışında kalan kira mukavelenamelerinde uygulanacak oran, 488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-2 sırası uyarınca binde 1,89‘dur.
Bu oran yüzde 1,89 değildir. Binde 1,89; vergi matrahının 0,00189 ile çarpılması anlamına gelir. Örneğin damga vergisine tabi 1.200.000 TL toplam kira bedeli için yalnız kira akdi yönünden temel hesap:
1.200.000 × 0,00189 = 2.268 TL
Ancak sözleşmede ayrı akitler, üçüncü kişinin kefaleti, farklı teminatlar veya özel bir vergi istisnası varsa yalnız bu basit hesapla sonuç kurulmaz.
Damga Vergisi Aylık Kira Üzerinden mi Hesaplanır?
Hayır. Kanundaki düzenleme, kira mukavelenamelerini mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden vergilendirir. Bu nedenle belirli süreli sözleşmede toplam sözleşme bedeli esas alınır.
Örneğin aylık kira 50.000 TL ve sözleşme süresi iki yıl ise, artış veya değişken bedel gibi özel bir hüküm yoksa toplam nominal kira bedeli 50.000 × 24 = 1.200.000 TL’dir. Damga vergisi istisnası yoksa bu tutar üzerinden binde 1,89 hesaplanır.
Sözleşmede bedelin dönemlere göre değiştiği, ciroya bağlı olduğu, döviz olarak belirlendiği veya uzama dönemine ilişkin özel hüküm bulunduğu hâllerde matrah ayrıca incelenmelidir.
Bir Yıllık İşyeri Kirasında Örnek Hesaplama
Aylık kira bedelinin 100.000 TL olduğu, 12 aylık ve istisna kapsamında olmayan bir işyeri kira sözleşmesinde toplam kira bedeli 1.200.000 TL’dir.
1.200.000 TL × binde 1,89 = 2.268 TL damga vergisi hesaplanır.
Bu örnek yalnız kira akdinin kendisi içindir. Sözleşmede damga vergisi bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bağımsız akit veya işlem bulunuyorsa 488 sayılı Kanun m.6 uygulanır.
Üç Yıllık Kira Sözleşmesinde Nasıl Hesaplanır?
Damga vergisine tabi üç yıllık sözleşmede, sabit aylık kira belirlenmişse toplam sözleşme bedeli üç yıllık kira üzerinden hesaplanır.
Örneğin aylık 80.000 TL ve 36 ay süreli sözleşmede, kira bedelinin dönem boyunca sabit olduğu varsayımıyla toplam bedel 2.880.000 TL olur. Yalnız kira akdi yönünden damga vergisi:
2.880.000 × 0,00189 = 5.443,20 TL
Sözleşmede her yıl için farklı kira tutarı açıkça belirlenmişse toplam bedel bu tutarlara göre hesaplanır.
Kira Sözleşmesinde Kefil Varsa Damga Vergisi Artar mı?
Burada önce sözleşmenin istisna kapsamında olup olmadığı ayrılmalıdır. 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV/31 ve IV/32 hükümleri, 2016’dan beri istisna kapsamındaki kira sözleşmeleri üzerine konulan kefalet şerhleri ve teminatları da istisna kapsamına almıştır.
Dolayısıyla gerçek kişiler arasında, iktisadi işletmeye dahil olmayan bir konut için düzenlenen ve IV/31 şartlarını taşıyan kira sözleşmesine kefil eklenmesi, sırf kefalet nedeniyle konut istisnasını ortadan kaldırmaz.
İstisna dışında kalan bir kira sözleşmesinde ise kefaletin niteliği, bağımsız işlem olup olmadığı ve 488 sayılı Kanun m.6’nın bir kâğıtta birden fazla akit ve işlem hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Kefaletin medeni hukuk geçerlilik şartları ise damga vergisinden farklıdır. Türk Borçlar Kanunu m.583 ve m.584’teki yazılı şekil, azami miktar, tarih ve gerektiğinde eş rızası şartları ayrıca uygulanır.
Depozito Damga Vergisi Doğurur mu?
Konut kira sözleşmesi IV/31 kapsamında istisnaysa, 2016 değişikliği sonrasında bu sözleşme üzerindeki teminat hükümleri de istisna kapsamında değerlendirilir. İstisna dışında kalan ticari kira sözleşmesinde ise depozitonun hukukî niteliği, aynı kâğıtta asıl kira akdinin yaptırımı/teminatı olarak düzenlenip düzenlenmediği ve 488 m.6 hükümleri kontrol edilmelidir.
60 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde, pey akçesi, cayma tazminatı, ücret tevkifi ve cezai şart gibi asıl sözleşmenin müeyyidesi niteliğindeki taahhütlerin başlı başına sözleşmeye konu olmadıkça ayrıca damga vergisine tabi tutulmaması yönünde açıklama bulunmaktadır.
Depozitonun kira hukuku yönünden sınırı için Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 rehberimizin TBK m.342 bölümünü inceleyebilirsiniz.
Kefalet ve Cezai Şart Aynı Sözleşmede Olursa Ne Olur?
488 sayılı Kanun m.6, bir kâğıtta birden fazla akit ve işlem bulunması hâlini düzenler. Birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem aynı kâğıtta toplanırsa her biri ayrı vergilendirilebilir; birbirine bağlı ve bir asıldan doğan işlemlerde ise kanundaki esaslar uygulanır. Başka bir kişinin eklenen akit ve işlemi bakımından ayrıca vergi sonucu doğabilir.
Bu nedenle özellikle ticari kira sözleşmelerinde, yüksek tutarlı müteselsil kefalet, bağımsız garanti veya teminat hükümleri bulunuyorsa sözleşme imzalanmadan önce damga vergisi analizi yapılmalıdır.
Noterde Yapılan Kira Sözleşmesi Damga Vergisini Değiştirir mi?
Noter onayı verginin temelini değiştirmez. Önce sözleşmenin 488 sayılı Kanuna göre vergiye tabi veya istisna olup olmadığı belirlenir. Noterde imza onayı veya düzenleme yapılması, zaten IV/31 kapsamında istisna olan konut sözleşmesini sırf noter işlemi nedeniyle damga vergisine tabi hâle getirmez.
Kira sözleşmesinde noter onayının geçerlilik şartı olup olmadığı hakkında ayrıntılı açıklamayı Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? rehberinde bulabilirsiniz.
E-Devlet Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Var mı?
Sözleşmenin elektronik ortamda kurulması, damga vergisi bakımından asıl nitelik ve istisna analizini ortadan kaldırmaz. Vergi hukukunda kâğıt kavramı elektronik imzayla oluşturulan belirli belgeleri de kapsayabilir. Ancak konut kirası IV/31 şartlarını taşıyorsa istisna sözleşmenin elektronik kanalla kurulması nedeniyle kaybolmaz.
Bu nedenle “e-Devlet’te yapıldığı için vergisizdir” veya “elektronik olduğu için mutlaka vergilidir” şeklinde bir kural yoktur. Sözleşmenin türü ve istisna koşulları esastır.
Kiracı mı Ev Sahibi mi Damga Vergisini Öder?
488 sayılı Kanun m.3 uyarınca damga vergisinin mükellefi kâğıtları imza edenlerdir. Tarafların kendi aralarında “damga vergisini kiracı öder” veya “kiraya veren öder” şeklinde masraf paylaşımı yapması mümkündür; ancak bu iç ilişki düzenlemesi vergi idaresi karşısındaki kanunî sorumluluk kurallarını ortadan kaldırmaz.
Özellikle ticari sözleşmede verginin kimin tarafından beyan edilip ödeneceği ve diğer tarafa yansıtılıp yansıtılmayacağı açık yazılmalıdır.
Damga Vergisi Ödenmezse Sözleşme Geçersiz mi?
Hayır. Damga vergisinin ödenmemesi, kira sözleşmesini medeni hukuk bakımından kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Vergi yükümlülüğü ile sözleşmenin geçerlilik koşulları birbirinden farklıdır.
Ödenmemiş damga vergisi vergi aslı, vergi ziyaı cezası, gecikme faizi veya usule ilişkin diğer sonuçları doğurabilir. Ancak kira ilişkisinin geçerliliği Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.
İmzasız Kira Taslağında Damga Vergisi Doğar mı?
Damga vergisinin konusuna girebilmesi için belgenin kanunun aradığı anlamda bir hususu ispat veya belli edecek şekilde tekemmül etmesi gerekir. Taraflarca henüz imzalanmamış, yalnız müzakere amacıyla hazırlanmış taslak ile imzalanarak hukukî işlem niteliği kazanmış kira sözleşmesi aynı değildir.
GİB özelgelerinde de imzalanmak suretiyle tekemmül eden kâğıdın sonradan kullanılmamasının, geçmişte doğmuş damga vergisi sonucunu kendiliğinden ortadan kaldırmadığı açıklanmaktadır.
Sözleşme Sonradan İptal Edilirse Damga Vergisi Geri Alınır mı?
İmzalanarak tekemmül etmiş ve damga vergisi doğmuş bir kira sözleşmesinin daha sonra taraflarca uygulanmaması veya iptal edilmesi, kural olarak ilk kâğıt bakımından doğan vergiyi geçmişe etkili şekilde yok etmez. Yeni fesihname veya ek protokol ayrıca kendi damga vergisi niteliği yönünden değerlendirilir.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde “önce imzalayalım, sonra vazgeçersek vergi olmaz” yaklaşımı doğru değildir.
Ek Kira Protokolünde Damga Vergisi Var mı?
Ek protokolün vergisel sonucu içeriğine göre belirlenir. GİB’in 29.03.2018 tarihli özelgesinde, ilk kira sözleşmesindeki bedel ile ek sözleşmeyle belirlenen yeni bedel arasındaki farka, kalan kiralama süresi dikkate alınarak damga vergisi uygulanması gerektiği açıklanmıştır.
Dolayısıyla yalnız “ek protokol” başlığı kullanmak vergiyi ortadan kaldırmaz. Kira bedelini artıran, süreyi uzatan veya yeni parasal yükümlülük getiren metnin ekonomik ve hukukî içeriği esas alınır.
GİB özelgesi: Ek Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi.
Kira Sözleşmesinde Döviz Bedeli Varsa Matrah Nasıl Bulunur?
Damga vergisine tabi bir kira sözleşmesinde bedel yabancı para cinsinden belirlenmişse, döviz tutarı sözleşmenin düzenlendiği tarihteki ilgili kur üzerinden Türk lirasına çevrilerek damga vergisi matrahı belirlenir. Kur uygulamasında düzenleme tarihindeki resmî esaslar kullanılmalıdır.
Dövizle kira belirleme serbestisi ise ayrıca Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve ilgili tebliğlerdeki sözleşme kısıtlamalarına tabidir. Damga vergisi hesabı, dövizle kira kararlaştırmanın hukuken serbest olup olmadığı sorusundan ayrıdır.
Konut Kira Sözleşmesinde Kefil Varsa Konut İstisnası Bozulur mu?
IV/31 şartlarını taşıyan sözleşmede hayır. 6728 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra IV/31 hükmü yalnız kira mukavelenamesini değil, bu mukavelename üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatları da istisna kapsamına almıştır.
Gelir İdaresi ve 60 Seri No.lu Damga Vergisi Genel Tebliği bu sonucu açık şekilde belirtmektedir. Ancak taşınmaz iktisadi işletmeye dahilse veya mesken istisnasının diğer koşulları yoksa bu özel istisna uygulanmaz.
Kira Sözleşmesinin Aslı ve Fotokopisi İçin Ayrı Vergi Var mı?
Vergi sonucu sözleşmenin kaç nüsha düzenlendiği ve her nüshanın imzalı/orijinal kâğıt niteliği taşıyıp taşımadığına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Sadece fotokopi çekilmesi ile ayrı imzalı nüshaların oluşturulması aynı şey değildir.
Güncel damga vergisi mevzuatında nüsha ve suret hükümleri geçmiş dönemlere göre değişiklik geçirmiştir. Eski tarihli internet yazılarındaki “her nüsha için mutlaka ayrı damga vergisi” ifadeleri doğrudan 2026 sözleşmesine taşınmamalıdır; işlem tarihindeki güncel hüküm esas alınmalıdır.
Damga Vergisi ile Kira Gelir Vergisi Aynı Şey mi?
Hayır. Damga vergisi imzalanan kâğıt nedeniyle doğan ayrı bir vergidir. Kira geliri üzerinden alınan gelir vergisi ise gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesine bağlıdır. Konut kira sözleşmesinin damga vergisinden istisna olması, ev sahibinin kira gelirinin gelir vergisi bakımından otomatik olarak vergisiz olduğu anlamına gelmez.
2026 kira gelir vergisi beyanı için GİB’in Hazır Beyan 2026 Kira Rehberi ayrı olarak incelenmelidir.
Kira Uyuşmazlığı Çıkarsa Damga Vergisinin Ödenmemiş Olması Davayı Engeller mi?
Damga vergisinin ödenmemiş olması kira alacağı, tahliye, tespit veya diğer kira davalarının maddi hukuk temelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mahkemeye sunulan sözleşmenin vergisel yükümlülüğü ile kira uyuşmazlığının esası ayrı değerlendirilir.
Kira ilişkisinin kurulması ve sözleşmenin ispat gücü hakkında Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?; kiracının temel hakları için Kiracı Hakları Nelerdir? rehberleri incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
2026 kira sözleşmesi damga vergisi oranı kaç?
İstisna dışında kalan kira mukavelenamelerinde oran sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89’dur.
Konut kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?
Gerçek kişi tarafından mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazın kira sözleşmesi IV/31 kapsamında damga vergisinden istisnadır.
Ev sahibi şirketse konut istisnası uygulanır mı?
Şirket aktifindeki taşınmaz iktisadi işletmeye dahil olduğundan IV/31 istisnası otomatik uygulanmaz. Sözleşme ayrıca değerlendirilir.
İşyeri kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?
Özel bir istisna yoksa binde 1,89 oranında damga vergisi vardır. IV/32 kapsamındaki belirli muaf esnaf ve basit usul kiracıları için ayrıca istisna bulunabilir.
Kefil varsa konut kira sözleşmesinin istisnası bozulur mu?
IV/31 şartlarını taşıyan sözleşmede hayır. Kanun, bu sözleşmeler üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatları da istisna kapsamına almıştır.
Damga vergisi kiracı mı ev sahibi mi öder?
Kanunen kâğıdı imzalayanlar mükelleftir. Taraflar masrafın iç ilişkide kimin üzerinde kalacağını sözleşmeyle kararlaştırabilir.
Damga vergisi ödenmezse kira kontratı geçersiz olur mu?
Hayır. Vergi yükümlülüğü ile sözleşmenin medeni hukuk bakımından geçerliliği farklı meselelerdir.
Ek protokol damga vergisine tabi mi?
İçeriğine göre olabilir. Kira bedelini artıran ek protokolde artan bedel ve kalan süre üzerinden vergi doğabilir.
Noterde yapılan kira sözleşmesinde vergi mutlaka var mı?
Hayır. Noter işlemi istisna koşullarını ortadan kaldırmaz. Önce sözleşmenin 488 sayılı Kanuna göre vergiye tabi olup olmadığı belirlenir.
Kira gelir vergisi ile damga vergisi aynı mı?
Hayır. Biri sözleşme kâğıdına, diğeri elde edilen kira gelirine ilişkin ayrı vergi türleridir.
Resmî Kaynaklar
- 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Güncel Damga Vergisi Tabloları
- GİB – Ek Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Özelgesi
- GİB – Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Özelgesi
- GİB – 2026 Kira Geliri Rehberi
Sonuç
Kira sözleşmesinde damga vergisi “kontrat varsa vergi vardır” biçiminde hesaplanmaz. 2026 genel oranı binde 1,89 olmakla birlikte gerçek kişilerce mesken olarak kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri ile bu sözleşmeler üzerindeki kefalet ve teminatlar IV/31 uyarınca istisnadır. İşyeri kiralarında ise tarafların ve taşınmazın vergisel statüsü, toplam sözleşme bedeli, süre, kefalet ve ek protokoller birlikte incelenmelidir.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu m.1, m.3, m.6 ve m.10; Kanuna ekli (1) sayılı tablo I/A-2; (2) sayılı tablo IV/31 ve IV/32; 60 Seri No.lu Damga Vergisi Genel Tebliği ile Gelir İdaresi Başkanlığının güncel oran tablosu ve özelgeleri esas alınarak 16 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Ticari kira sözleşmelerinde matrah ve istisna şartları sözleşmenin tamamı üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
