Restitüsyon, Restorasyon ve Rekonstrüksiyon Projesinde Tadilat Ücreti 2026 | m² Başına 20–40 TL
Kısa ve net cevap: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında daha önce onaylanmış restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde tadilat isteniyorsa, 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı ücret tarifesinin 8 numaralı satırı uygulanır. 2026 hizmet bedeli konut için brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer kullanımlar için brüt m² başına 40 TLdir. Gerçek ve tüzel kişi için aynı fiyat geçerlidir. Ücrete KDV dâhil değildir; yürürlükteki KDV ayrıca tahsil edilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Restorasyon projesi tadilat ücretinin hukuki dayanağı nedir?
7590 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 2863 sayılı Kanuna Ek Madde 9 eklenmiş ve Kültür ve Turizm Bakanlığının belirli belge, değerlendirme, araştırma, inceleme ve proje hizmetleri için ücret alınması düzenlenmiştir. Kanuna ekli (1) sayılı ücret tarifesinin 8 numaralı satırı, 2863 sayılı Kanun kapsamında onaylı restitüsyon, restorasyon ve rekonstrüksiyon projesinde yapılacak tadilat taleplerini doğrudan ücretlendirir.
Tarife, hesaplamayı brüt metrekare üzerinden yapar ve kullanım niteliğine göre iki ayrı birim fiyat belirler. Konut kullanımında brüt m² başına 20 TL; ticaret ve diğer kullanımlarda brüt m² başına 40 TL uygulanır. Gerçek kişi ile tüzel kişi sütunlarındaki tutarlar aynıdır. Bu nedenle şirket adına yapılan başvuruda yalnız tüzel kişi olunması sebebiyle daha yüksek bir m² bedeli doğmaz.
Bu hizmet kalemi, ilk kez proje hazırlanması ve onaylanmasından farklıdır. Tarife metni açıkça “onaylı” restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde tadilat talebini düzenler. Dolayısıyla mevcut onaylı projede değişiklik yapılması söz konusu olmalıdır.
2026 restorasyon proje tadilat ücreti nasıl hesaplanır?
Konut niteliğindeki yapı veya proje bölümü için hesap, tadilata konu brüt alan ile 20 TL’nin çarpılmasıyla yapılır. Örneğin 250 m² brüt konut alanına ilişkin proje tadilatı talebi tarifenin temel hesabında 250 × 20 TL = 5.000 TL hizmet bedeline karşılık gelir. Bu tutara KDV ayrıca eklenir.
Ticaret veya “diğer” kullanım niteliğindeki alanlarda ise birim fiyat 40 TL’dir. Örneğin 250 m² brüt ticari alandaki tadilat için temel tarife hesabı 250 × 40 TL = 10.000 TL olur. Tarife “ticaret ve diğer” ifadesini kullandığı için konut dışında kalan kullanımın hangi gruba girdiği proje ve onay dosyası üzerinden belirlenmelidir.
Karma kullanımlı yapılarda konut ve ticaret bölümleri aynı projede bulunabilir. Kanun, karma kullanımın hesabını tek formülle ayrıca açıklamaz. Bu nedenle hangi alanın 20 TL, hangi alanın 40 TL birim fiyatına tabi tutulduğu tahakkukta açıkça gösterilmelidir. Projenin kullanım kararları ve brüt alan tabloları tahakkukla karşılaştırılmalıdır.
Tarifenin genel dipnotuna göre KDV fiyatlara dâhil değildir. Ayrıca Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda birim fiyatın iki katı uygulanır. Başvuru öncesinde yapının bu özel alan içinde kalıp kalmadığı kontrol edilmelidir.
Restitüsyon, restorasyon ve rekonstrüksiyon ne anlama gelir?
Restitüsyon, kültür varlığının geçmişteki durum veya dönemlerinin; tarihî belge, fotoğraf, iz, arşiv verisi ve bilimsel araştırma üzerinden ortaya konulmasına yönelik projedir. Restitüsyon projesi doğrudan uygulama projesi değildir; yapının tarihsel gelişiminin bilimsel olarak anlaşılmasını sağlar.
Restorasyon, korunması gerekli kültür varlığının özgün niteliklerini koruyarak onarılması, sağlamlaştırılması, gerekli müdahalelerin belirlenmesi ve yeni kullanım ihtiyaçlarının koruma ilkeleriyle uyumlu biçimde çözülmesine ilişkin uygulama projesidir.
Rekonstrüksiyon ise özgün yapının tamamen veya büyük ölçüde kaybolduğu belirli durumlarda, yeterli bilimsel belge ve koruma kararı temelinde yeniden yapım yaklaşımını ifade eder. Rekonstrüksiyon kararı yalnız malik talebiyle doğmaz; kültür varlığının niteliği ve koruma kurulu değerlendirmesi belirleyicidir.
7590 sayılı Kanunun tarife 8 satırı bu üç onaylı proje türündeki tadilat talebini aynı ücret satırında toplar. Ücret sistemi bakımından ayrım, proje adından çok kullanım türü ve brüt metrekare üzerinden kurulur.
Brüt metrekare hangi alan üzerinden hesaplanır?
Tarife, birim fiyatın “m² başına (brüt)” uygulanacağını açıkça belirtir. Bu nedenle başvuru dosyasında tadilata konu edilen projenin brüt alanı açık olmalıdır. Ancak tarife satırı, mimari projelerde brüt alanın teknik ölçüm yöntemini ayrıntılı biçimde yeniden tanımlamaz. Hesabın hangi alan tablosuna dayandığı, onaylı proje ve idari tahakkuk üzerinden kontrol edilmelidir.
Tadilat yalnız yapının belirli bölümüne ilişkinse, bütün yapı alanının mı yoksa değişikliğe konu bölümün mü tahakkuka esas alındığı idari dosyada anlaşılmalıdır. Kanunda bulunmayan bir hesap yöntemini varsayımla uygulamak yerine, tahakkukun hangi m²’yi esas aldığı yazılı olarak belirlenmelidir.
Birden fazla blok, bağımsız bölüm veya kullanım türü bulunan yapılarda da alanların karıştırılmaması gerekir. Özellikle karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari alanların ayrı gösterilmesi, 20 TL ve 40 TL birim fiyatlarının doğru uygulanması için önemlidir.
Hangi proje değişikliği “tadilat” sayılır?
Onaylı projede malzeme, plan şeması, cephe, taşıyıcı sistemle ilişkili müdahale, işlev çözümü, mimari detay veya uygulama kararında değişiklik yapılması Koruma Kurulunun yeniden değerlendirmesini gerektirebilir. Ancak her çizim düzeltmesinin otomatik olarak tarife 8 kapsamında yeni tadilat başvurusu sayılacağı kanun metninden çıkarılamaz.
Önemli olan, onaylı restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinin Kurul kararına bağlanmış içeriğinde değişiklik istenip istenmediğidir. Uygulama sırasında projeye aykırı değişiklik yapmak yerine, gerekli değişiklik Kurula sunulmalı ve onay süreci tamamlanmalıdır.
Başvuru dilekçesinde hangi pafta, detay veya proje kararının değiştirildiği açıkça gösterilmelidir. “Projede tadilat” şeklindeki genel ifade, tahakkuk alanını ve teknik inceleme kapsamını belirsiz bırakabilir. Mevcut onaylı proje ile öneri tadilat paftası karşılaştırılabilir sunulmalıdır.
Yeni yapı mimari projesi tadilatından farkı nedir?
7590 sayılı Kanuna ekli tarifenin 9 numaralı satırı, 2863 sayılı Kanun kapsamındaki onaylı yeni yapı mimari projesinde tadilat talebini düzenler. Birim fiyatlar tarife 8 ile aynıdır: konut için brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer için 40 TL. Ancak hukuki işlem aynı değildir.
Tarife 8, kültür varlığının restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesine ilişkindir. Tarife 9 ise koruma alanı veya sit içinde onaylanmış yeni yapı mimari projesindeki değişikliğe ilişkindir. Başvurunun hangi proje türüne dayandığı doğru belirlenmelidir.
Plan düzeyindeki değişiklik ise bundan da farklıdır. Onaylı Koruma Amaçlı İmar Planında değişiklik talebi tarife 7 kapsamındadır ve hektar esasına göre ücretlendirilir. Bu işlem için Koruma Amaçlı İmar Planı değişikliği 2026 ücret rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Koruma Kurulu proje tadilatını hangi açıdan inceler?
Koruma Kurulunun değerlendirmesi yalnız ücretin yatırılmış olmasına dayanmaz. Kurul, önerilen değişikliğin kültür varlığının tescil özelliklerine, özgün mimari karakterine, taşıyıcı sistemine, tarihî malzemesine, cephe düzenine, plan şemasına ve koruma ilkelerine etkisini değerlendirir.
Restitüsyon tadilatında yeni tarihî belge veya bilimsel veri, önceki kabulün değiştirilmesini gerektirebilir. Restorasyon projesinde ise uygulama sırasında ortaya çıkan özgün malzeme, gizli mimari öğe, taşıyıcı sistem sorunu veya teknik zorunluluk yeni proje kararını gerektirebilir. Bu durumda değişiklik gerekçesi teknik raporla açıklanmalıdır.
Rekonstrüksiyon projesinde de onaylı belgelere ve Kurul kararına aykırı keyfî değişiklik yapılamaz. Yeniden yapımın bilimsel dayanağı korunmalı; yeni önerinin önceki onayla hangi noktada ayrıldığı açıkça gösterilmelidir.
Proje tadilatı ruhsat veya uygulama izni yerine geçer mi?
Hayır. Koruma Kurulunun proje tadilatına ilişkin kararı, diğer idari izinlerin yerine geçmez. Yapının niteliğine ve yapılacak müdahaleye göre belediye, ilgili Bakanlık birimi veya başka idari merciler nezdinde ruhsat ve izin süreçleri ayrıca yürütülebilir.
Genel yapı ruhsatı süreci için 3194 sayılı İmar Kanunu m.22 yapı ruhsatı rehberimiz incelenebilir. Tescilli kültür varlığında ise 2863 sayılı Kanun ve Koruma Kurulu kararları özel olarak uygulanır.
Tarihi yapıda tadilatın kira ve kullanım ilişkilerine etkisi bakımından tarihi eser tadilat ve kira hukuku rehberimiz de uygulamadaki temel ayrımları açıklar.
Kurul tadilat talebini reddederse ücret iade edilir mi?
Hayır. 7590 sayılı Kanuna ekli ücret tarifesinin genel dipnotuna göre Koruma Bölge Kurulunca olumsuz karar alınması hâlinde alınan ücret iade edilmez. Hizmet bedeli, olumlu kararın bedeli değil; inceleme ve değerlendirme hizmetine ilişkin tarifedir.
Bu nedenle başvuru yapılmadan önce mevcut onaylı proje, öneri tadilat, teknik gerekçe, kullanım türü ve brüt m² hesabı doğru hazırlanmalıdır. Eksik veya koruma ilkeleriyle bağdaşmayan bir tadilat önerisinin reddedilmesi, tahsil edilen hizmet bedelinin kendiliğinden iadesini doğurmaz.
Kurul kararına karşı idari başvuru gündeme gelirse, Koruma Yüksek Kurulu itirazındaki güncel 60 günlük süre ve başvuru belgesi sistemi ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konu için Koruma Yüksek Kurulu itiraz başvuru belgesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kamu kurumlarının projelerinde ücret alınır mı?
Tarifenin genel dipnotu, kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili görüş talepleri ile kendi bünyelerinde hazırlanan plan, proje, yapım ve benzeri işler için ücret alınmayacağını düzenler. Muafiyetin uygulanabilmesi için başvurunun gerçekten bu kamu kapsamına girmesi gerekir.
Özel bir şirket veya yüklenicinin kamuya ait taşınmazda iş yapması tek başına şirket başvurusunu kamu kurumu başvurusu hâline getirmez. Başvurunun kimin adına ve hangi hukuki sıfatla yapıldığı tahakkuk dosyasından belirlenmelidir.
Başvuru öncesi kontrol listesi
1. Onaylı projenin türünü belirleyin. Restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesi tarife 8; yeni yapı mimari projesi tarife 9 kapsamındadır.
2. Değişikliğe konu brüt m²’yi netleştirin. Tahakkukun hangi alana dayandığını proje üzerinden kontrol edin.
3. Kullanım türünü ayırın. Konut 20 TL/m²; ticaret ve diğer kullanımlar 40 TL/m² temel bedeline tabidir.
4. Mevcut ve öneri projeyi karşılaştırılabilir sunun. Değişen pafta, detay veya karar açık olmalıdır.
5. Teknik gerekçeyi belgeleyin. Uygulamada ortaya çıkan yeni durum, özgün malzeme veya teknik zorunluluk raporlanmalıdır.
6. KDV’yi ayrıca hesaplayın. Tarife bedelleri KDV hariçtir.
7. Boğaziçi özel kuralını kontrol edin. Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda birim fiyat iki kat uygulanır.
8. Olumsuz karar riskini dikkate alın. Koruma Bölge Kurulunun olumsuz kararında alınan ücret iade edilmez.
Restorasyon tadilatında mevcut tescil kararı neden kontrol edilmelidir?
Onaylı proje, tescil kararında korunan özellikleri esas alır. Tescil fişi, yapı grubu, korunma alanı ve sonraki Kurul kararları proje tadilatının sınırlarını etkileyebilir. Başvuru yalnız son onaylı proje paftasına bakılarak hazırlanırsa, yapının koruma statüsüne ilişkin daha eski veya sonraki kararlar gözden kaçabilir.
Tescilli tek yapının koruma kaydının kaldırılması veya korunma alanının değiştirilmesi ise proje tadilatından tamamen ayrı işlemdir. 2026 ücret ve başvuru ayrımlarını tescilli tek yapı tescil kaydı kaldırma rehberimizde ele aldık.
Uygulama sırasında yeni bir tarihî unsur ortaya çıkarsa proje nasıl yönetilir?
Restorasyon uygulamasında sıva, kaplama veya sonradan eklenmiş bölümler kaldırıldığında özgün duvar resmi, bezeme, pencere izi, döşeme, temel, taşıyıcı öğe veya başka tarihî veri ortaya çıkabilir. Bu durumda onaylı projede öngörülmeyen yeni bulgunun görmezden gelinerek uygulamaya devam edilmesi koruma yaklaşımıyla bağdaşmaz. Bulgu belgelendirilmeli, uygulamanın ilgili kısmı yeni teknik veri ışığında değerlendirilmelidir.
Ortaya çıkan unsur, onaylı restorasyon veya rekonstrüksiyon kararını değiştirmeyi gerektiriyorsa yeni durum projeye işlenerek Koruma Kuruluna tadilat başvurusu yapılması gündeme gelir. Restitüsyon projesi de yeni arşiv veya yapı verisi nedeniyle güncellenebilir. Başvuruda yeni bulgunun fotoğrafı, ölçüsü, konumu ve önerilen müdahale açıkça gösterilmelidir.
Bu aşamada tarife hesabının hangi brüt alana uygulanacağı idari tahakkuktan kontrol edilmelidir. Yeni bulgu yalnız küçük bir bölgeyi etkiliyor olsa bile kanun, her somut senaryo için “yalnız değişen bölüm” şeklinde otomatik bir m² kuralı koymaz. Bu nedenle onaylı proje, tadilat paftası ve tahakkuka esas alan birlikte incelenmelidir.
Uygulamadaki proje değişikliği ile bakım-onarım işlemi neden ayrılmalıdır?
Tescilli yapılarda her fiziksel müdahale aynı hukuki kategoriye girmez. Basit bakım, esaslı onarım, restorasyon uygulaması ve onaylı projede tadilat farklı sonuçlar doğurabilir. Tarife 8’in uygulanabilmesi için onaylı restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde değişiklik talebinin bulunması gerekir.
Malikin “küçük değişiklik” olarak gördüğü bir müdahale, kültür varlığının özgün malzemesini, cephe düzenini veya plan şemasını etkiliyorsa Koruma Kurulu açısından proje tadilatı niteliği taşıyabilir. Buna karşılık projenin kararlarını değiştirmeyen rutin koruyucu işlem farklı idari rejime tabi olabilir. İşleme başlamadan önce mevcut Kurul kararı ve onaylı proje kontrol edilmelidir.
Uygulama dosyası notu: Onaylı eski proje, Kurul kararları, tadilat paftaları, teknik rapor, alan hesabı ve ödeme belgesi aynı dosyada saklanmalıdır. Böylece hangi değişikliğin hangi kararla onaylandığı ve m² tahakkukunun neye dayandığı sonradan açıkça denetlenebilir. Uygulama projesinin son onaylı nüshası sahadaki ekipte de bulunmalıdır.
Başvuru sırasında yapı kullanımının konut mu, ticaret veya diğer kullanım mı olduğu da onaylı proje ve ruhsat kayıtlarıyla uyumlu gösterilmelidir. Kullanım niteliğindeki tereddüt, 20 TL ile 40 TL birim fiyat arasındaki fark nedeniyle doğrudan tahakkuku etkiler.
Resmî kaynaklar
- TBMM – 7590 sayılı Kanun ve (1) sayılı ücret tarifesi
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 2863 sayılı Kanun
- Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü
Sık sorulan sorular
Restorasyon proje tadilatı 2026’da kaç TL?
Onaylı restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde tadilat için konut kullanımında brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer kullanımlarda brüt m² başına 40 TL temel hizmet bedeli uygulanır; KDV ayrıca alınır.
Restitüsyon ve rekonstrüksiyon için de aynı fiyat mı?
Evet. Tarife 8 üç onaylı proje türünü aynı hizmet satırında düzenler.
Şirket başvurusunda fiyat artar mı?
Hayır. Gerçek ve tüzel kişi için m² birim fiyatları aynıdır.
Yeni yapı mimari projesi de tarife 8’e mi girer?
Hayır. Onaylı yeni yapı mimari projesindeki tadilat tarife 9’da ayrı düzenlenmiştir.
Kurul ret verirse ücret iade edilir mi?
Hayır. Tarifenin genel dipnotu olumsuz Koruma Bölge Kurulu kararında ücretin iade edilmeyeceğini düzenler.
Boğaziçi’nde m² fiyatı değişir mi?
Evet. Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda tarifedeki birim fiyat iki kat uygulanır.
KDV fiyata dâhil mi?
Hayır. Yürürlükteki KDV oranı ayrıca tahsil edilir.
2027’de de 20 TL ve 40 TL mi uygulanacak?
Hayır. 2863 sayılı Kanun Ek Madde 9 tarife tutarlarının her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasını öngörür.
Bu içerik 16 Eylül 2026 itibarıyla 2863 sayılı Kanun Ek Madde 9 ve 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tarifenin 8 numaralı hizmet kalemi esas alınarak Avukat Halil BAKIRCI tarafından hazırlanmıştır. Somut başvuruda onaylı proje türü, tadilatın kapsamı, brüt alan ve kullanım niteliği idari dosya üzerinden doğrulanmalıdır.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU – Mersin
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
