Koruma Amaçlı İmar Planı Değişikliği Ücreti 2026 | Arkeolojik ve Kentsel Sit Tarifesi
Kısa ve net cevap: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında onaylı Koruma Amaçlı İmar Planında değişiklik talep edildiğinde, 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı ücret tarifesinin 7 numaralı satırı uygulanır. 2026 tarifesinde 0–5 hektar için arkeolojik sit veya tarihi sitte 5.000 TL, kentsel sit veya kentsel arkeolojik sitte 10.000 TL hizmet bedeli vardır. 5 hektarı aşan bölüm için hektar başına 3.000 TL eklenir; bir hektardan küçük ilave ölçüler oranlanarak hesaplanır. Gerçek ve tüzel kişiler için aynı tutarlar geçerlidir. KDV ayrıca tahsil edilir.
Koruma amaçlı imar planı değişikliği ücretinin hukuki dayanağı nedir?
7590 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 2863 sayılı Kanuna Ek Madde 9 eklenmiş ve Kültür ve Turizm Bakanlığının belirli belge, değerlendirme, araştırma ve inceleme hizmetleri için ücret alınması düzenlenmiştir. Aynı Kanuna bağlı (1) sayılı ücret tarifesinin 7 numaralı satırı, doğrudan onaylı Koruma Amaçlı İmar Planlarında değişiklik taleplerini konu alır.
Bu tarife, herhangi bir imar planı değişikliği için genel ücret değildir. Uygulanabilmesi için uyuşmazlığın 2863 sayılı Kanun kapsamındaki onaylı Koruma Amaçlı İmar Planında değişiklik istemine ilişkin olması gerekir. Normal nazım veya uygulama imar planı değişikliği, koruma amaçlı imar planı değişikliğiyle aynı işlem değildir. Taşınmazın sit statüsü, yürürlükteki planın niteliği ve değişiklik talebinin hangi plan kararını etkilediği baştan belirlenmelidir.
Tarife 7, değişiklik talebini sit türüne göre ikiye ayırır. Arkeolojik sit ve tarihi sit için 0–5 hektar temel ücret 5.000 TL; kentsel sit ve kentsel arkeolojik sit için 0–5 hektar temel ücret 10.000 TL’dir. 5 hektardan büyük alanlarda, 5 hektarı aşan kısım için hektar başına 3.000 TL eklenir ve hektardan küçük ölçüler oranlanır.
2026 koruma amaçlı imar planı değişikliği ücreti nasıl hesaplanır?
Tarifenin ilk aşaması, değişikliğe konu alanın 0–5 hektar içinde olup olmadığının tespitidir. Arkeolojik sit veya tarihi sit alanında 5 hektara kadar değişiklik talebinin temel hizmet bedeli 5.000 TL’dir. Kentsel sit veya kentsel arkeolojik sit alanında ise aynı büyüklük için temel bedel 10.000 TL’dir. Gerçek kişi ile tüzel kişi arasında tarife farkı yoktur.
İkinci aşama, alan 5 hektarı aşıyorsa fazla kısmın hesaplanmasıdır. Tarife açıkça “5 hektar üzeri için hektar başına 3.000 TL eklenecektir” der. Örneğin arkeolojik sitte 7 hektarlık değişiklik alanı söz konusuysa ilk 5 hektar için 5.000 TL temel bedel, sonraki 2 hektar için 6.000 TL ilave bedel esas alınır. Böylece KDV hariç tarife hesabı 11.000 TL olur. Kentsel sitte aynı 7 hektarlık değişiklik için temel bedel 10.000 TL, ilave 2 hektar için 6.000 TL olmak üzere KDV hariç 16.000 TL hesaplanır.
Alan 5 hektarı aşmakla birlikte tam hektar değilse oranlama yapılır. Örneğin değişiklik alanı 5,5 hektarsa fazla 0,5 hektar için 3.000 TL’nin yarısı olan 1.500 TL ilave bedel hesaplanır. Bu oranlama kuralı doğrudan tarife satırının parantez içindeki hükmünden kaynaklanır.
Tarifenin genel dipnotuna göre KDV bu bedellere dâhil değildir. Yürürlükteki KDV oranı ayrıca tahsil edilir. Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi için yapılan başvurularda ise belirtilen birim fiyatın iki katı uygulanır.
Arkeolojik, tarihi, kentsel ve kentsel arkeolojik sit ayrımı neden önemlidir?
Tarife 7’nin en kritik unsurlarından biri, aynı büyüklükteki plan değişikliğinin sit türüne göre farklı başlangıç bedeline tabi olmasıdır. Arkeolojik sit ve tarihi sit bir grupta; kentsel sit ile kentsel arkeolojik sit başka bir gruptadır. Başvuru sahibi yalnız taşınmazın “sit alanında” olduğunu bilmekle yetinmemelidir; hangi sit türünün geçerli olduğunu güncel Kurul kararından ve tescil paftasından doğrulamalıdır.
Sit türü yanlış belirlenirse yalnız ücret hesabı değil, planlama yaklaşımı da yanlış kurulabilir. Arkeolojik sitlerde yer altı ve yüzey arkeolojik değerlerinin korunması öne çıkarken, kentsel sitlerde tarihî doku, yapı adaları, sokak silueti ve yerleşim karakteri gibi farklı koruma unsurları belirleyici olabilir. Kentsel arkeolojik sit ise hem arkeolojik hem kentsel özelliklerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
Taşınmazın güncel sit sınırını teknik olarak görmek gerekiyorsa sayısal sit sınırı ve tescil haritası alma ücreti rehberimiz incelenebilir. Basılı evrak veya pafta çıktısı gerekiyorsa Koruma Kurulundan belge ve pafta alma rehberimiz ayrı hizmet kalemini açıklar.
Hangi işlem koruma amaçlı imar planı değişikliği sayılır?
Koruma amaçlı imar planı değişikliği, yürürlükte ve onaylı bir koruma amaçlı imar planının belirli plan kararının değiştirilmesini hedefler. Kullanım kararı, yapılaşma koşulu, ulaşım bağlantısı, sosyal veya teknik altyapı alanı, koruma yaklaşımı ya da başka plan kararlarının değiştirilmesi bu kapsamda gündeme gelebilir. Ancak her proje revizyonu plan değişikliği değildir.
Örneğin onaylı bir restorasyon projesinde mimari tadilat yapılması, tarife 7 değil tarife 8 kapsamındaki farklı bir hizmettir. Onaylı yeni yapı mimari projesindeki tadilat ise tarife 9’da düzenlenmiştir. Enerji nakil hattı, HES, GES, RES, otoyol, köprü, madencilik veya baraj projesi için Kuruldan inceleme ve görüş talep edilmesi de tarife 6’dadır. Bu enerji ve altyapı görüşlerinin 2026 fiyatlarını HES-GES-RES Koruma Kurulu görüş ücreti rehberimizde açıkladık.
Dolayısıyla başvurunun adından çok hukuki sonucuna bakılmalıdır. Başvuru, mevcut plan kararını değiştirmeyi hedefliyorsa tarife 7; mevcut planı değiştirmeden proje onayı veya başka idari görüş hedefliyorsa ilgili diğer tarife kalemi uygulanır.
5 hektar üzerindeki ilave ücret hangi alana göre belirlenir?
Tarife, “5 hektar üzeri için hektar başına 3.000 TL eklenecektir” ifadesini kullanır. Bu nedenle ücret hesabında plan değişikliğine konu edilen alanın doğru belirlenmesi gerekir. Bir plan paftasının tamamı 50 hektar olabilir; ancak değişiklik yalnız 2 hektarlık bir bölgeye ilişkinse tahakkuka esas alanın hangi sınır üzerinden belirlendiği idari dosyadan kontrol edilmelidir.
Değişiklik sınırı, plan paftasında ve koordinatlı belgelerde tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Birden fazla kopuk alan aynı plan değişikliği dosyasında değerlendiriliyorsa toplam inceleme alanının nasıl hesaplandığı tahakkuk belgesinde anlaşılır olmalıdır. Tarife, hektardan küçük ilave alanlarda oranlama yapılmasını açıkça emrettiği için, örneğin 0,25 hektarlık fazla alan 3.000 TL’nin dörtte biri oranında hesaplanır.
Ücret hesabı, plan değişikliğinin kabul edileceği anlamına gelmez. Tarife yalnız hizmet bedelini belirler. Kurul ve plan onay sürecindeki ilgili idareler, değişikliğin koruma ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluğunu ayrıca inceler.
Koruma Kurulu plan değişikliği talebini hangi çerçevede inceler?
Koruma amaçlı imar planının temel amacı, kültür ve tabiat varlıkları ile sit alanlarının korunmasını planlama kararlarıyla güvence altına almaktır. Bu nedenle bireysel parsel sahibinin yapılaşma veya kullanım talebi, plan değişikliğinin tek ölçütü değildir. Değişiklik; koruma ilkeleri, plan bütünlüğü, ulaşım sistemi, yoğunluk, siluet, tarihî doku, arkeolojik değerler ve diğer teknik unsurlarla birlikte değerlendirilir.
Plan değişikliği talebinde mevcut plan kararı, önerilen yeni karar ve değişikliğin gerekçesi karşılaştırılabilir şekilde hazırlanmalıdır. Değişikliğin yalnız başvuru sahibine avantaj sağlayıp çevredeki plan bütünlüğünü bozup bozmadığı; eşdeğer donatı veya ulaşım kararlarına etkisi; korunan değerlerle ilişkisi teknik raporlarda açıklanmalıdır.
Koruma Kurulu görüşü veya kararı planlama sürecinin önemli parçasıdır; ancak planın hangi idari makam tarafından onaylanacağı ilgili mevzuat ve alanın statüsüne göre ayrıca belirlenir. Başvuru sahibi, Kurul süreci ile belediye, Bakanlık veya diğer plan onay mercilerinin yetkilerini birbirine karıştırmamalıdır.
Koruma amaçlı imar planı değişikliği yapı ruhsatı yerine geçer mi?
Hayır. Plan değişikliği, planlama düzeyindeki idari işlemdir. Yapı ruhsatı ise onaylı plan ve mevzuata uygun somut yapı projesinin ruhsatlandırılmasıdır. Plan değişikliği kabul edilmiş olsa bile yapı ruhsatı için 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili özel mevzuat kapsamındaki şartlar ayrıca yerine getirilmelidir.
Genel yapı ruhsatı prosedürü bakımından 3194 sayılı Kanun m.22 kapsamında yapı ruhsatı başvurusu rehberimiz incelenebilir. Sit alanı veya tescilli yapı bulunan yerde ise koruma kurulu onayları ve koruma amaçlı imar planı hükümleri ayrıca uygulanır.
Benzer şekilde plan değişikliğinin kabulü, tescilli bir kültür varlığının tescilini kendiliğinden kaldırmaz. Tescilli tek yapının kaydının kaldırılması veya korunma alanı değişikliği tarife 2 kapsamında ayrı işlemdir. Bu konuyu tescilli tek yapı tescil kaydı kaldırma rehberimizde ele aldık.
Plan değişikliği talebi reddedilirse ücret iade edilir mi?
7590 sayılı Kanuna ekli tarifenin genel dipnotu, Koruma Bölge Kurulunca olumsuz karar alınması hâlinde alınan ücretin iade edilmeyeceğini açıkça düzenler. Dolayısıyla hizmet bedeli olumlu plan değişikliği kararının karşılığı değildir; idari inceleme ve değerlendirme hizmeti için alınır.
Olumsuz kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari başvuru ve yargı yolları somut işlem üzerinden değerlendirilir. Koruma Bölge Kurulu kararına karşı Koruma Yüksek Kurulu başvurusu gündeme geliyorsa güncel Yönetmelik m.18’deki 60 günlük süre ayrıca dikkate alınmalıdır. Bu sürecin başvuru belgesi ücretini Koruma Yüksek Kurulu itiraz başvuru belgesi rehberimizde açıkladık.
Plan kararının veya ret işleminin yargısal denetiminde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunundaki dava süresi, görevli ve yetkili mahkeme, yürütmenin durdurulması koşulları ve işlemin tebliğ/ilan biçimi birlikte incelenmelidir. Yüksek Kurul itiraz süresi ile idari dava süresi otomatik olarak aynı kavram değildir.
Başvuru öncesinde hangi belgeler kontrol edilmelidir?
İlk olarak yürürlükteki Koruma Amaçlı İmar Planının onay tarihi, plan paftası, plan notları ve açıklama raporu temin edilmelidir. İkinci olarak değişikliğe konu alanın güncel ada-parsel ve koordinat bilgileri kontrol edilmelidir. Üçüncü olarak sit türü ve varsa derece bilgisi güncel Koruma Bölge Kurulu kararından doğrulanmalıdır.
Plan değişikliği önerisinin mevcut ve öneri plan kararlarını karşılaştıran pafta ve raporlarla hazırlanması gerekir. Başvurunun teknik içeriği şehir plancılığı mevzuatı ve ilgili plan yapım standartlarına uygun olmalıdır. Hukuki incelemede ise değişiklik talebinin mülkiyet, kamu yararı, eşitlik, plan bütünlüğü ve koruma amacı bakımından doğuracağı sonuçlar değerlendirilmelidir.
Başvuru sahibinin malik, yatırımcı, şirket veya başka bir sıfatla hareket etmesi, idarenin isteyeceği yetki ve temsil belgelerini etkileyebilir. Ancak tarife 7’de gerçek ve tüzel kişi için temel ücret aynıdır.
Başvuru öncesi kontrol listesi
1. Planın gerçekten Koruma Amaçlı İmar Planı olduğunu doğrulayın. Normal imar planı değişikliğini tarife 7 ile karıştırmayın.
2. Sit türünü belirleyin. Arkeolojik/tarihi sit için 0–5 hektar temel bedeli 5.000 TL; kentsel/kentsel arkeolojik sit için 10.000 TL’dir.
3. Değişiklik alanını ölçün. 5 hektarı aşan kısım için hektar başına 3.000 TL eklenir; hektardan küçük ölçüler oranlanır.
4. KDV’yi ayrıca hesaplayın. Tarife tutarlarına KDV dâhil değildir.
5. Boğaziçi özel kuralını kontrol edin. Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesinde birim fiyat iki kat uygulanır.
6. Mevcut ve öneri planı karşılaştırılabilir hazırlayın. Değişikliğin hangi plan kararını nasıl değiştirdiği açık olmalıdır.
7. Olumsuz karar riskini dikkate alın. Koruma Bölge Kurulunca olumsuz karar verilirse tarife bedeli iade edilmez.
8. Tahakkuk ve başvuru belgelerini saklayın. Alan hesabı ve uygulanan tarife sonradan denetlenebilmelidir.
Kamu kurumlarının plan değişikliği taleplerinde ücret alınır mı?
Tarifenin genel dipnotu, kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili görüş talepleri ve kendi bünyesinde hazırlanan her türlü plan, proje, yapım ve benzeri işler için ücret alınmayacağını düzenler. Bu muafiyetin somut başvuruya uygulanabilmesi için planın ve başvuran kurumun dipnotta belirtilen kapsamda olması gerekir.
Özel bir şirketin kamu yatırımı için hizmet vermesi veya danışmanlık yapması tek başına şirket başvurusunu kamu kurumu başvurusu hâline getirmez. Tahakkuk öncesinde başvurunun hangi kurum ve sıfatla yapıldığı açıklaştırılmalıdır.
Plan değişikliği alanı birden fazla sit türüne giriyorsa ne yapılır?
Değişiklik sınırı aynı anda farklı sit türlerini kapsıyorsa, başvuruda her bölümün sit statüsü ve yüzölçümü ayrı gösterilmelidir. Tarife 7, arkeolojik/tarihi sit ile kentsel/kentsel arkeolojik sit için farklı 0–5 hektar başlangıç bedelleri belirlediğinden, karma alanı tek sit türü varmış gibi fiyatlandırmak kanun metnindeki ayrımı ortadan kaldırır.
Kanun, karma sit türlerinin tek dosyada ücret hesabının matematiksel yöntemini ayrıca açıklamaz. Bu nedenle hangi bölümün hangi tarife grubuna bağlandığı ve 5 hektarı aşan alanın nasıl hesaplandığı tahakkuk belgesinde açık olmalıdır. Başvuru sahibi plan paftası, sit kararları ve alan ölçümünü tahakkukla karşılaştırmalı; tarife metninde bulunmayan bir hesap yöntemini varsayımla kabul etmemelidir.
Plan değişikliği daha sonra genişletilirse, önceki dosyanın yeni alanı kapsayıp kapsamadığı ayrıca değerlendirilir. Yeni sınır farklı sit türüne giriyorsa hem koruma esasları hem hizmet bedeli yönünden yeni hukuki durum doğabilir. Önceki ödeme makbuzu ve onaylı değişiklik paftası bu karşılaştırma için saklanmalıdır.
Resmî kaynaklar
- TBMM – 7590 sayılı Kanun ve (1) sayılı ücret tarifesi
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 2863 sayılı Kanun
- Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü
Sık sorulan sorular
Koruma amaçlı imar planı değişikliği 2026’da kaç TL?
0–5 hektar için arkeolojik veya tarihi sitte 5.000 TL, kentsel veya kentsel arkeolojik sitte 10.000 TL’dir. 5 hektarı aşan bölüm için hektar başına 3.000 TL eklenir. KDV ayrıca alınır.
5,5 hektarlık plan değişikliğinde ilave ücret nasıl hesaplanır?
5 hektarı aşan 0,5 hektar için hektar başına 3.000 TL’nin yarısı olan 1.500 TL ilave edilir.
Gerçek kişi ile şirket farklı ücret mi öder?
Hayır. Tarife 7’de gerçek ve tüzel kişiler için aynı bedeller belirlenmiştir.
Koruma amaçlı imar planı değişikliği ruhsat yerine geçer mi?
Hayır. Plan değişikliği planlama işlemidir; yapı ruhsatı kendi mevzuatına göre ayrıca alınır.
Kurul plan değişikliğini reddederse ücret iade edilir mi?
Hayır. Tarifenin genel dipnotuna göre Koruma Bölge Kurulunca olumsuz karar verilirse alınan ücret iade edilmez.
Boğaziçi’nde aynı ücret mi uygulanır?
Hayır. Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda tarifedeki birim fiyat iki kat uygulanır.
KDV tarife fiyatına dâhil mi?
Hayır. Yürürlükteki KDV oranı ayrıca tahsil edilir.
2027’de de aynı rakamlar mı uygulanır?
Hayır. 2863 Ek Madde 9 tarife tutarlarının her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasını öngörür.
Bu içerik 16 Eylül 2026 itibarıyla 2863 sayılı Kanun Ek Madde 9 ve 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tarifenin 7 numaralı hizmet kalemi esas alınarak Avukat Halil BAKIRCI tarafından hazırlanmıştır. Somut başvuruda sit türü, değişiklik alanının hektar büyüklüğü, güncel plan ve kurul kararları dosya üzerinden doğrulanmalıdır.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU – Mersin
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
