Kapalı Pazar Yerinde Kiralama Kaldırıldı mı? 7511 Sayılı Kanun ve 3 Mayıs 2024 Geçiş Kuralı

Kapalı pazar yerlerinde 2024 yılında ne değişti?

2024 yılına kadar 5957 sayılı Kanun, kapalı pazar yerlerindeki satış yerlerinin tahsis dışında belirli süreli sınırlı ayni hak tesisi yöntemi kullanılarak kiralama yoluyla işletilmesine de imkân veriyordu. Bu model, belediye veya ilgili pazar yeri yapısında satış yerinin sınırlı ayni hak aracılığıyla uzun süreli kullanımının kurulmasına ve bazı durumlarda üçüncü kişilere kiralanmasına zemin hazırlıyordu.

23 Mayıs 2024’te kabul edilen ve 29 Mayıs 2024’te yayımlanan 7511 sayılı Türk Ticaret Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, bu modeli değiştirdi. Kanunun 5957 sayılı Kanuna ilişkin maddeleri, pazar yerlerindeki satış yerlerinin kiralama/sınırlı ayni hak usulünü metinden çıkardı.

TBMM’nin kanun gerekçesinde değişikliğin amacı; kapalı pazar yerlerinde sınırlı ayni hak sahibi olup pazarcılık yapmayan kişilerin satış yerlerini yüksek bedellerle pazarcılara kiralaması sonucu oluşan maliyet artışını önlemek ve satış yerlerini doğrudan tahsis sistemiyle kullandırmak olarak açıklanmıştır.

7511 sayılı Kanun 5957 sayılı Kanunun hangi hükümlerini değiştirdi?

7511 sayılı Kanunun pazar yerlerine ilişkin değişiklikleri birkaç madde üzerinden yürütüldü. 5957 sayılı Kanun m.7/2’de yer alan “veya kiralama” ibaresi çıkarıldı. Böylece pazar yerlerindeki satış yerlerinin işletilmesi bakımından yeni işlemlerde tahsis yöntemi esas hâle geldi.

5957 sayılı Kanun m.11/3’te kapalı pazar yerlerindeki satış yerlerinin belirli süreli sınırlı ayni hak yöntemiyle kiralanmasına ilişkin cümleler yürürlükten kaldırıldı. Aynı maddenin diğer bentlerindeki “kiralandığı” ve “kiralanması” ifadeleri de metinden çıkarıldı.

Kanunun geçici 1. maddesinde daha önce mevcut pazar yerleri bakımından yer alan “veya kiralanır” ibaresi de kaldırıldı. Buna karşılık eski hakların bir anda sona ermesini önlemek amacıyla yeni bir Geçici Madde 2 getirildi.

2026 yılında yeni pazar yeri satış yerleri nasıl kullandırılır?

Güncel sistemde semt ve üretici pazarlarındaki satış yerleri tahsis yoluyla kullandırılır. Pazar Yerleri Hakkında Yönetmeliğin 19 Temmuz 2024 değişiklikleriyle güncellenen m.11 de bu yapıya uyarlanmıştır.

Tahsis, belediye encümeni kararıyla yapılır. Pazarcı ve üretici için m.12’deki şartlar aranır; ilan, başvuru, liste, itiraz ve kura usulü m.13’e göre yürütülür. Aynı pazar yerinde bir kişiye doğrudan veya dolaylı en fazla iki satış yeri verilebilir.

Yeni bir satış yerinin “kapalı pazar yeri olduğu için kira sözleşmesiyle verilebileceği” yönündeki eski bilgi 2026 bakımından güncel değildir. Yeni hak tesisinde tahsis sistemi uygulanmalıdır.

3 Mayıs 2024 tarihi neden kritik?

5957 sayılı Kanunun 7511 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 2 hükmü, geçiş koruması için 3 Mayıs 2024 tarihini esas alır. Bu tarihten önce kapalı pazar yerlerinde tesis edilmiş sınırlı ayni haklar ve kiracılık hakları koruma kapsamındadır.

Bu tarih, kanunun yayımlandığı 29 Mayıs 2024 tarihinden farklıdır. Uygulamada sözleşmenin veya sınırlı ayni hakkın hangi gün hukuken kurulduğunun belgelerle tespit edilmesi gerekir. 3 Mayıs 2024 sonrasında kurulmuş bir yeni kira ilişkisinin, sırf kanun değişikliği daha sonra yayımlandı gerekçesiyle Geçici Madde 2 korumasına girdiği söylenemez.

Hak sahibi, korumadan yararlanmak istiyorsa sözleşme tarihi, belediye/encümen kararı, tapu veya sınırlı ayni hak tescili ve pazar yeri kayıtlarını birlikte sunabilmelidir.

3 Mayıs 2024’ten önceki kira sözleşmeleri devam eder mi?

Evet. Geçici Madde 2 açık biçimde 3 Mayıs 2024’ten önce mevcut kapalı pazar yerlerinde kurulmuş kiracılık haklarının, bu hakkın kullanımı için öngörülen sürenin sonuna kadar geçerli olduğunu düzenler.

Örneğin 1 Ocak 2024’te beş yıllık geçerli bir kiracılık hakkı kurulmuşsa, sırf 7511 sayılı Kanun çıktı diye hak 2024 yılında otomatik sona ermez. Geçiş hükmü, sözleşmede veya kararda öngörülen kalan süreyi korur.

Ancak bu koruma, yeni ve bağımsız bir uzatma hakkı yaratmaz. Hakkın hangi tarihte sona ereceği, 3 Mayıs 2024 öncesindeki geçerli hukuki belgedeki süreye göre belirlenir.

3 Mayıs 2024’ten önceki sınırlı ayni haklar devam eder mi?

Evet. Geçici Madde 2 yalnız kiracılığı değil, kapalı pazar yerlerinde daha önce tesis edilmiş sınırlı ayni hakları da korur. Hak, kurulurken belirlenen sürenin sonuna kadar devam eder.

Sınırlı ayni hakkın varlığı ve süresi ilgili tescil, belediye kararı, sözleşme ve tapu kayıtlarından doğrulanmalıdır. Tarafların sonradan kendi aralarında düzenlediği tarihsiz veya geriye dönük belge, geçiş hükmünden yararlanmak için yeterli değildir.

Hak sona erdiğinde yeni kullanım rejimi güncel tahsis hükümlerine göre kurulmalıdır. Geçici düzenleme eski modeli süresiz biçimde yaşatmayı değil, mevcut hakların kalan süresini korumayı amaçlar.

Eski kira veya sınırlı ayni hak süresi uzatılabilir mi?

Geçici Madde 2, eski hakkı “bu hakların kullanımı için öngörülen sürenin sonuna kadar” korur. Bu ifade mevcut sürenin korunmasına yöneliktir; 2024 sonrasında eski model üzerinden yeni bir süre yaratma veya sona eren hakkı yeniden kiralama yoluyla canlandırma yetkisi vermez.

Bu nedenle 3 Mayıs 2024 öncesi sözleşmede belirli bitiş tarihi varsa, korunan dönem bu tarihe kadar devam eder. Süre sona erdiğinde yeni tahsis sistemi esas alınmalıdır.

Bir uzatma opsiyonunun 3 Mayıs 2024 öncesi sözleşmede kesin ve bağlayıcı biçimde yer alması gibi özel durumlarda hukuki nitelik somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir. Sonradan yapılan yeni anlaşmayı eski hakkın “uzatması” olarak adlandırmak tek başına geçiş koruması sağlamaz.

2026’da belediye yeni bir pazar satış yerini kiraya verebilir mi?

Yeni pazar yeri satış yerleri bakımından güncel 5957 sistemi kiralama yerine tahsisi esas alır. 7511 sayılı Kanunla “kiralama” ibarelerinin kanundan çıkarılmasının temel sonucu budur.

Belediye, yeni satış yerlerini Pazar Yerleri Hakkında Yönetmeliğin m.11–13 hükümlerine göre tahsis etmelidir. Başvuru şartları, ilan ve kura sistemi bu nedenle önem kazanmıştır.

Bir işlemin adı “protokol”, “kullanım sözleşmesi” veya “hizmet sözleşmesi” olarak değiştirilerek gerçekte kaldırılmış kiralama modelinin sürdürülmesi mümkün değildir. İşlemin hukuki niteliği içeriğine göre değerlendirilir.

Eski hak sahibi satış yerini üçüncü kişiye alt kiraya verebilir mi?

Bu soru, hakkın 3 Mayıs 2024 öncesinde hangi hukuki yapı içinde kurulduğuna ve geçerli sözleşmenin neye izin verdiğine bağlıdır. Geçici Madde 2 mevcut kiracılık veya sınırlı ayni hakkın süresini korur; üçüncü kişiye yeni bir alt kullanım hakkı verme yetkisini ayrıca ve sınırsız biçimde yaratmaz.

Eski düzenleme döneminde sınırlı ayni hak sahibinin üçüncü kişiye kiralama imkânı bulunabilmekteydi. Ancak 2024 değişikliğinin amacı tam da bu zincirleme kiralama modelinin maliyet etkisini sona erdirmek olduğundan, 2026’da yeni alt ilişki kurulması yönündeki işlem güncel mevzuat, mevcut sözleşme ve geçiş hükmü birlikte incelenmeden yapılmamalıdır.

Belediye kaydı dışında fiilî şekilde başkasına kullandırma yapılması, güncel Yönetmelik m.27 bakımından tahsis veya hak kaybı riski doğurabilir.

Mevcut kiracılık veya sınırlı ayni hak başka kişiye devredilebilir mi?

Geçici Madde 2 eski hakkın süresini korur; hakkın serbestçe devredilebileceğine dair ayrı ve genel bir kural getirmez. Devir imkânı hakkın türü, kuruluş belgesi, eski mevzuat ve güncel emredici hükümler üzerinden değerlendirilir.

Özellikle pazar yerlerindeki kullanım haklarının kişisel mesleki şartlara bağlanması nedeniyle, pazarcı veya üretici sıfatı taşımayan kişiye devir yapılması sistemin amacıyla çelişebilir. Belediye onayı ve kayıt işlemleri göz ardı edilmemelidir.

Devir düşünülüyorsa önce hakkın 3 Mayıs 2024 öncesi olduğunun, henüz sona ermediğinin ve devir yetkisinin gerçekten bulunduğunun yazılı belgelerle tespiti gerekir.

Tahsis ile kira arasındaki temel fark nedir?

Tahsis, pazar yerindeki satış yerinin Belediye Gelirleri Kanunu ve pazar yeri mevzuatı çerçevesinde belirli pazarcı veya üreticiye geçici kullanım için verilmesidir. Hak sahibi Yönetmelikteki mesleki şartları sürekli taşımak zorundadır ve kullanım hakkı kamu düzenine ilişkin kurallarla sınırlıdır.

Kira ise Türk Borçlar Kanununda düzenlenen özel hukuk sözleşmesidir. 2024 öncesinde kapalı pazar yerlerinde sınırlı ayni hak yapısıyla bağlantılı kira modeli uygulanabilmekteydi. 7511 sayılı Kanun bu yeni kiralama modelini pazar satış yerleri bakımından kaldırmıştır.

Bu nedenle tahsis bedeli veya işgaliye ile kira bedeli kavramları aynı değildir. Belediyenin tahsis hakkına ilişkin alacağı ve iptal yetkisi, özel bir konut veya işyeri kiracılığındaki kira ilişkisi gibi değerlendirilemez.

Belediye 2026’da pazar yeri haklarını nasıl kontrol etmelidir?

Belediye öncelikle satış yerlerinin hangi hukuki statüde kullanıldığını envanter hâline getirmelidir. Yeni tahsisler, 3 Mayıs 2024 öncesi kiracılık hakları ve eski sınırlı ayni haklar ayrı sütunlarda izlenmelidir.

Eski haklarda kuruluş tarihi, bitiş tarihi, hak sahibi, fiili kullanıcı ve dayanak karar veya sözleşme kayıt altına alınmalıdır. Süresi biten geçiş haklarının yeni kira olarak uzatılmaması; yerin güncel tahsis sistemine dönmesi gerekir.

Yeni tahsislerde ise m.12 şartları, kura, kimlik kartı, tahsis ücreti ve m.27 iptal sebepleri takip edilmelidir. Farklı hukuk rejimlerinin tek listede karıştırılması hem belediye hem kullanıcı açısından uyuşmazlık üretir.

Eski hak sona erdiğinde tahliye nasıl olur?

Geçiş kapsamındaki kiracılık veya sınırlı ayni hak, kendi süresi sonunda sona erer. Hak sahibinin kullanımına devam etmesi için güncel mevzuata göre yeni bir tahsis hakkı kazanması gerekir.

Tahsis hakkı m.27’deki sebeplerle iptal edilirse iptal kararının tebliğinden itibaren satış yeri yedi gün içinde boşaltılmalıdır. Eski geçiş hakkının süresinin dolması durumunda ise tahliye usulü hakkın türü, sözleşme ve belediye kararına göre ayrıca değerlendirilir.

Kullanıcı, “yıllardır buradayım” gerekçesiyle sona ermiş hakkın süresiz devam ettiğini varsaymamalıdır. Pazar yerindeki hakların dayanağı ve süresi yazılı kayıttan kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlıkta hangi belgeler belirleyicidir?

İlk belge hakkın kuruluş tarihini gösteren belediye encümeni veya meclis kararı ve sözleşmedir. Sınırlı ayni hak varsa tescil ve tapu kayıtları; kira hakkı varsa 3 Mayıs 2024’ten önce geçerli şekilde kurulmuş sözleşme ve belediye kayıtları incelenmelidir.

Hakkın süresini gösteren hüküm ayrıca önemlidir. Geçici Madde 2 yalnız “öngörülen sürenin sonuna kadar” koruma sağladığından bitiş tarihi net olmalıdır.

Fiilî kullanıcı ile resmî hak sahibinin farklı olması, devir veya alt kullanım belgeleri ve belediye onayı ayrıca araştırılır. 2024 sonrası düzenlenen ek protokoller de yeni hak yaratıp yaratmadıkları yönünden değerlendirilmelidir.

2026 uygulama kontrol listesi

Kapalı pazar yerinde bir kira veya sınırlı ayni hak ileri sürülüyorsa önce kuruluş tarihi kontrol edilmelidir. Tarih 3 Mayıs 2024’ten önce değilse Geçici Madde 2 korumasına dayanılmaz.

Eski hak 3 Mayıs 2024’ten önceyse, başlangıçta belirlenmiş bitiş tarihi ve hak kapsamı tespit edilmelidir. Sonradan yapılan uzatma, devir veya alt kullanım işlemleri güncel Kanun ve Yönetmelik bakımından ayrıca incelenmelidir.

Yeni satış yeri için belediye m.11–13 uyarınca tahsis ilanı, başvuru ve kura sistemini işletmelidir. Tahsis kazanan kişi m.12 şartlarını korumalı; satış yerini üçüncü kişiye mevzuata aykırı kullandırmamalıdır.

İlgili içerikler

• Pazar Yeri Satış Yeri Tahsisi: Şartlar ve Kura
• Pazar Yeri Tahsis İptali ve 7 Gün Tahliye
• Pazar Yeri Nasıl Kurulur? 5957 m.7
• Ticaret ve idare hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• TBMM – 7511 sayılı Kanun
• TBMM – Pazar Yeri Kullanımında Tahsis Usulü Açıklaması
• Ticaret Bakanlığı HKS – Pazar Yerleri Hakkında Yönetmelik
• T.C. Ticaret Bakanlığı – Güncel 5957 Mevzuatı

Sık Sorulan Sorular