Birden Fazla Riskli Parsel Birleştirilirken Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? 2026
Kısa ve net cevap: 4 Şubat 2026’da değişen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/8’e göre, üzerindeki yapıların tamamı riskli olarak tespit edilmiş ve tevhidi mümkün birden fazla parsel birleştirilecekse her parselde ayrı ayrı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmalıdır. Parsellerin toplam hisselerini tek havuzda toplayıp genel bir salt çoğunluk hesabı yapmak yeterli değildir. Tevhit tamamlandıktan sonra ise oluşan yeni parselde yapılacak uygulama, yeni parselde sahip olunan hisseler üzerinden salt çoğunlukla kararlaştırılır.
4 Şubat 2026 Sonrası Birden Fazla Riskli Parselde Tevhit Kuralı Nedir?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin sekizinci fıkrası, 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete değişikliğiyle çoklu parsel dönüşümünde çoğunluğun nasıl hesaplanacağını açık biçimde düzenledi. Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla, tevhidi mümkün birden fazla parselin birleştirilmesine ilişkin karar her parselde ayrı ayrı alınır.
Karar yeter sayısı, sahip olunan hisseler esas alınarak salt çoğunluktur. Bu nedenle A ve B parselleri birlikte dönüştürülecekse A parselinin kendi hisseleri üzerinden salt çoğunluk, B parselinin de kendi hisseleri üzerinden ayrıca salt çoğunluk sağlanmalıdır. Bir parselde çok yüksek oranda anlaşma bulunması, diğer parselde salt çoğunluk sağlanmamasını telafi etmez.
Bu kural, çoklu parsel projelerinde malik iradesini parsel bazında korur. Her parsel kendi mülkiyet yapısına ve kendi riskli yapı statüsüne sahiptir. Tevhit kararıyla bu bağımsız mülkiyet yapıları tek parsele dönüşmeden önce her parselin gerekli çoğunluğu kendi içinde üretmesi gerekir.
Neden Parseller Toplanarak Tek Bir Genel Çoğunluk Hesabı Yapılmaz?
Tevhitten önce her parsel ayrı bir tapu taşınmazıdır. Malik ve pay yapıları farklıdır. A parselinde yüzde 90 anlaşma varken B parselinde yüzde 30 anlaşma bulunması hâlinde toplam hisseler üzerinden yapılan bir hesap, B parselindeki çoğunluğun iradesini A parselindeki paylarla aşabilir. Yönetmelik bu sonucu engellemek için “her parselde ayrı ayrı” ifadesini kullanır.
Parsel bazlı hesap aynı zamanda anlaşmayan maliklerin pay satış sürecini de daha belirli hâle getirir. Hangi parselde salt çoğunluğun sağlandığı, hangi maliklerin karara katılmadığı ve hangi payların 6306 kapsamındaki satış sürecine girebileceği netleşir.
Bu nedenle toplantı tutanağı hazırlanırken bütün parseller tek listede gösterilse bile çoğunluk hesabı her parsel için ayrı tabloyla yapılmalıdır. Tapudaki payların toplamı, o parsel özelinde yüzde 50’yi aşan bir hisse çoğunluğu oluşturmalıdır.
Her Parseldeki Yapıların Tamamının Riskli Olması Neden Önemlidir?
m.15/8’in ilk cümlesi, “üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile” ifadesini kullanır. Dolayısıyla bir parselde birden fazla yapı varsa ve bunların yalnız bir kısmı riskli olarak tespit edilmişse bu özel tevhit hükmünün koşulları doğrudan sağlanmış kabul edilemez.
Riskli ve risksiz yapıların aynı parselde bulunduğu durumlar Yönetmelikte ayrıca ele alınır. Riskli yapıların bulunduğu alanın risksiz veya riskli yapı tespiti yapılmamış yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkünse, gerekli ifraz ve tescil işlemleri yapılabilir. İfraz mümkün değilse mevcut yapıların korunmasına ilişkin farklı uygulama seçenekleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle çoklu parsel tevhidinden önce yalnız “parselde riskli bina var mı?” sorusu sorulmamalı; parsel üzerindeki bütün yapıların riskli tespitlerinin kesinleşip kesinleşmediği kontrol edilmelidir.
Hisseleri Oranında Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Salt çoğunluk kişi sayısıyla değil tapu hisseleriyle hesaplanır. Bir parselde dört malik bulunması ve üç malikin karar vermesi her durumda salt çoğunluk anlamına gelmez. Üç malik toplamda hissenin yüzde 49’una sahipse karar yeter sayısı oluşmaz. Buna karşılık tek bir malik yüzde 51 paya sahipse, hisse esaslı salt çoğunluk bakımından tek başına gerekli oranı sağlayabilir.
Hesapta güncel tapu kaydı esas alınır. Miras intikali henüz yapılmamış, pay devri yeni gerçekleşmiş veya tapuda haciz/ipotek bulunması çoğunluk hesabının temelini değiştirmez; malik ve hisse oranları tapu siciline göre belirlenir. Ancak miras ortaklığı veya elbirliği mülkiyeti gibi özel durumlarda temsil ve karar iradesi ayrıca değerlendirilmelidir.
Genel salt çoğunluk mantığı için kentsel dönüşümde karar yeter sayısı rehberi incelenebilir. Bu yazının özel konusu, çoklu riskli parselde bu hesabın tek toplam üzerinden değil her parsel için ayrı yapılmasıdır.
İki Riskli Parselde Ayrı Salt Çoğunluk Hesabına Örnek
A parselinde toplam 1.000 pay bulunduğunu ve dönüşüm kararına katılan maliklerin 600 paya sahip olduğunu kabul edelim. A parselinde yüzde 60 hisse ile salt çoğunluk sağlanmıştır. B parselinde de toplam 1.000 pay varsa fakat karar verenler yalnız 450 paya sahipse B parselinde salt çoğunluk yoktur.
İki parsel birlikte düşünülüp 2.000 toplam payın 1.050’si karara katıldı denilerek yüzde 52,5 genel çoğunluk çıkarılması m.15/8’e uygun değildir. Çünkü B parseli kendi içinde salt çoğunluk üretmemiştir. Tevhit kararının ilerleyebilmesi için B parselinde de hisselerin yarısından fazlasının karara katılması gerekir.
Bu örnek, 2026 değişikliğinin neden uygulamada önemli olduğunu gösterir. Büyük bir parseldeki yoğun çoğunluk, küçük veya diğer parseldeki maliklerin iradesini matematiksel olarak ezemez.
Tevhit Yapıldıktan Sonra Yeni Parselde Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Riskli parseller ayrı ayrı gerekli salt çoğunluğu sağlayıp hukuken ve teknik olarak tevhit edildikten sonra yeni bir tapu parseli oluşur. Bu aşamadan sonra yeni parselde yapılacak uygulamaya, yeni parselde sahip olunan hisseler üzerinden paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir.
Başka bir ifadeyle “her parselde ayrı çoğunluk” kuralı tevhide izin veren ilk karar aşamasındadır. Tevhit tamamlandıktan sonra tek parsel bulunduğundan sonraki uygulama kararı o yeni parselin tek hisse yapısı üzerinden alınır.
Yeni parselde yüklenici seçimi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı, yeniden bina yaptırılması ve diğer uygulama kararları 6306 m.6 ve Yönetmeliğin ilgili hükümlerine göre yürütülür. Karara katılmayan maliklerin pay satışı da yeni hukuki yapıya göre gündeme gelebilir.
Riskli Parsellerin Arasında Boş Parsel Varsa Hangi Çoğunluk Gerekir?
Bu durumda farklı bir kural devreye girer. Riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parselin riskli parsellerle birlikte tevhit edilebilmesi için, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7/3 saklı kalmak üzere, boş parseldeki bütün maliklerin oybirliğiyle karar alması gerekir.
Dolayısıyla A ve B riskli parselleri için ayrı ayrı salt çoğunluk sağlanmış olsa bile aradaki C boş parselde tek bir malik tevhite karşı çıkarsa, C parseli m.15/8’in bu yolu kullanılarak projeye dahil edilemez. Boş parsel kuralı, riskli parsellerin çoğunluk rejiminden bilinçli olarak ayrılmıştır.
Bu özel durum için boş parsel riskli parselle birleştirilebilir mi? rehberinde oybirliği, imar şartı ve tevhit sonrası çoğunluk ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Çoğunluk Yanlış Hesaplanırsa Tevhit ve Sonraki İşlemler Ne Olur?
6306 kapsamındaki karar yeter sayısı, uygulama işleminin temel hukuki unsurlarından biridir. Her parselde ayrı salt çoğunluk aranan bir dosyada toplam paylar birleştirilerek yanlış çoğunluk hesabı yapılması, tevhit kararının dayanağını sakatlar. Bu hata sonraki satış, ruhsat ve tapu işlemlerine de yansıyabilir.
Uyuşmazlık halinde öncelikle toplantı çağrıları, katılan malik listesi, imza tutanağı, her parselin güncel tapu pay cetveli ve çoğunluk hesabı incelenmelidir. Hesapta miras payı, yeni satış veya tapu düzeltmesi göz ardı edilmişse karar tarihindeki güncel sicil durumu belirlenir.
Çoğunluk bulunmadığı halde karara katılmayan malik paylarının satış sürecine sokulması ayrıca ciddi sonuç doğurur. Pay satışı talebi salt çoğunluk kararına dayanır; temel karar yeter sayısı yoksa satış işleminin hukuki dayanağı da tartışmalı hale gelir.
Çoklu Parsel Tevhit Dosyasında Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
Birinci aşamada her parselin güncel tapu kaydı ayrı ayrı alınmalıdır. Malik ve hisse oranları parsel bazında tabloya dönüştürülür. İkinci aşamada her parsel üzerindeki bütün yapıların riskli yapı tespitlerinin kesinleştiği doğrulanır.
Üçüncü aşamada toplantı çağrıları ve toplantı tutanakları incelenir. Dördüncü aşamada her parsel için ayrı salt çoğunluk hesabı yapılır ve karar veren maliklerin imzalarıyla eşleştirilir. Beşinci aşamada imar mevzuatı bakımından parsellerin tevhidinin mümkün olduğuna ilişkin teknik değerlendirme alınır.
Altıncı aşamada arada veya bitişikte boş parsel varsa boş parsel maliklerinin oybirliği belgesi aranır. Yedinci aşamada tevhit sonrası yeni parselin tapu payları kontrol edilir. Sekizinci aşamada yeni parselde uygulanacak proje için salt çoğunluk kararı yeniden yeni parsel payları üzerinden değerlendirilir.
Tevhit, ifraz ve resen tescilin genel hukuki çerçevesi için kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz için onay gerekir mi? rehberi kullanılabilir.
Sık Sorulan Sorular
1. İki riskli parsel birleşecekse toplam paylarda yüzde 50’yi geçmek yeterli mi?
Hayır. 2026 m.15/8’e göre her parselde ayrı ayrı hisse esaslı salt çoğunluk gerekir.
2. Bir parselde yüzde 80, diğerinde yüzde 40 anlaşma varsa tevhit kararı alınmış sayılır mı?
Hayır. İkinci parsel kendi içinde salt çoğunluğu sağlamamıştır.
3. Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Hayır. Maliklerin sahip olduğu tapu hisseleri esas alınır.
4. Tevhitten sonra yine eski parseller ayrı ayrı mı hesaplanır?
Hayır. Tevhit tamamlandıktan sonra yeni parseldeki uygulama yeni parsel hisseleri üzerinden salt çoğunlukla kararlaştırılır.
5. Her parseldeki tüm binaların riskli olması şart mı?
m.15/8’in bu özel kuralı, üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartını içerir.
6. Aradaki boş parsel için de salt çoğunluk yeterli mi?
Hayır. Boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir.
7. İpotekli pay çoğunluk hesabında dikkate alınır mı?
Evet. İpotek malik payını ortadan kaldırmaz; çoğunluk güncel tapu hissesi üzerinden hesaplanır.
8. Bir malik iki parselde de pay sahibiyse oyları nasıl değerlendirilir?
Her parselde sahip olduğu hisse o parselin ayrı çoğunluk hesabına dahil edilir.
9. Yanlış çoğunlukla yapılan pay satışı geçerli midir?
Pay satışı salt çoğunluk kararına dayandığı için temel çoğunluk hesabındaki hukuka aykırılık satış işleminin de hukuki denetimini gerektirir.
10. Tevhitten önce bina mutlaka yıkılmış olmalı mı?
Hayır. Güncel 6306 düzenlemeleri belirli uygulama kararlarının yapı yıkılmadan önce alınabilmesine izin verir.
İlgili İçerikler
- Boş parsel riskli parselle nasıl birleştirilir?
- Kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk hesabı
- Anlaşmayan malikin arsa payı satışı
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
