Boş Parsel Riskli Parselle Birleştirilebilir mi? Oybirliği Şartı | 6306 (2026)
Kısa ve net cevap: Evet; ancak 4 Şubat 2026’da değişen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/8’e göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parselin riskli parsellerle tevhit edilerek birlikte değerlendirilebilmesi için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7/3 saklı kalmak üzere boş parseldeki bütün maliklerin oybirliğiyle karar alması gerekir. Tevhit gerçekleştikten sonra ise oluşan yeni parselde yapılacak uygulamaya, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir.
4 Şubat 2026 Değişikliğine Göre Boş Parsel Tevhit Kuralı Nedir?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin sekizinci fıkrası 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle güncellendi. Hüküm, riskli yapıların bulunduğu parsellerin kendi aralarında tevhit edilmesi ile arada veya bitişikte bulunan boş parsellerin dönüşüm projesine katılması arasında açık bir ayrım kurdu.
Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş birden fazla parsel, tevhidi mümkünse her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınacak kararla birleştirilebilir. Buna karşılık bu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parselin de projeye katılması isteniyorsa boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir.
Bu düzenleme boş parsel malikinin mülkiyetinin, riskli yapı maliklerinin kendi dönüşüm kararına dayanılarak istemi dışında projeye dahil edilmesini önler. Riskli yapı parsellerindeki afet riski, komşu boş parsel maliklerinin tamamının iradesini ortadan kaldıran bir yetki yaratmaz.
Yönetmelikte “Yapılaşmamış Boş Parsel” Ne Anlama Gelir?
m.15/8’deki özel oybirliği kuralı, riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parseller için getirilmiştir. Bu nedenle bir taşınmazın boş parsel sayılıp sayılmadığı tapudaki arsa niteliği kadar fiilî yapılaşma durumu ve imar kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Parsel üzerinde yapı varsa bunun riskli yapı statüsü, ruhsat durumu ve dönüşüm kapsamı ayrıca belirlenir. Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan bir parsel, m.15/8’in ilk cümlesindeki riskli parseller arasında değerlendirilebilir. Yapılaşmamış parsel ise ikinci cümlenin özel oybirliği şartına tabidir.
Bu ayrım yalnız karar yeter sayısı için değil, 6306 kapsamındaki harç ve ücret muafiyetlerinin oranı bakımından da önem taşır. 2026 değişikliği, riskli parselin boş parselle birleşmesi hâlinde muafiyetlerin tüm yeni parsel alanına otomatik yayılmasını engelleyen oransal bir sistem de getirmiştir.
Boş Parselin Riskli Parsellerin Arasında veya Bitişiğinde Olması Ne İfade Eder?
Yönetmelik, boş parselin riskli yapıların bulunduğu parsellerin “arasında veya bitişiğinde” bulunmasını esas alır. Bu ifade, parsellerin ortak bir dönüşüm projesinde fiziksel ve imar bakımından birlikte değerlendirilebilmesini hedefler. Uzak veya proje bütünlüğü bulunmayan bağımsız bir boş parsel sırf aynı malik grubuna ait olduğu için bu hüküm kapsamında birleştirilemez.
Tevhit mümkünlüğü ayrıca imar mevzuatına tabidir. Parsellerin imar planındaki fonksiyonları, yapı nizamları, yola cepheleri, kamuya terk yükümlülükleri ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin tevhit şartları birlikte incelenir. 6306, imar mevzuatının bütün teknik koşullarını ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle dönüşüm projesinin mimari açıdan tek blok veya tek site olarak planlanması tek başına yeterli değildir. Kadastro parsellerinin tevhide elverişliliği, belediye imar durumu ve Yönetmelik m.15/8’deki malik kararları aynı anda sağlanmalıdır.
Boş Parsel Maliklerinde Neden Oybirliği Aranır?
Riskli yapı bulunan parsellerde afet riskinin giderilmesi için 6306 özel çoğunluk ve resen işlem mekanizmaları kurar. Ancak boş parselde riskli yapı bulunmadığından, bu parsel maliklerinin mülkiyetinin başka maliklerin dönüşüm kararına zorunlu olarak dahil edilmesi aynı gerekçeye dayanmaz. Yönetmelik bu nedenle bütün boş parsel maliklerinin oybirliğini şart koşmuştur.
Oybirliği, boş parselde tek bir paydaşın dahi açıkça karşı çıkması hâlinde parselin m.15/8’in bu özel yolu kullanılarak riskli parsellerle birlikte değerlendirilmesine engel olur. Riskli parsel maliklerinin kendi aralarında salt çoğunluğu sağlaması, boş parsel malikinin iradesinin yerine geçmez.
Bu noktada kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz için tüm maliklerin onayı gerekir mi? yazısındaki genel resen işlem kuralı ile boş parsel istisnası birlikte okunmalıdır. Genel kural riskli uygulamadaki teknik işlemleri kolaylaştırır; boş parselin projeye dahil edilmesi ise özel hükümle oybirliğine bağlanmıştır.
Tevhit Tamamlandıktan Sonra Yeni Parselde Oybirliği Devam Eder mi?
Hayır. Yönetmelik m.15/8, boş parselin tevhide katılabilmesi için bütün maliklerin oybirliğini aradıktan sonra, tevhit sonucu oluşan yeni parselde yapılacak uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verileceğini açıkça düzenler.
Bu nedenle iki karar aşaması birbirine karıştırılmamalıdır. Birinci aşama, boş parselin riskli parsellerle birleştirilmesine izin verilmesidir ve boş parsel malikleri bakımından oybirliği gerektirir. İkinci aşama, tevhit edilmiş yeni parselde hangi dönüşüm uygulamasının yapılacağıdır ve yeni parseldeki tüm paydaşlar arasında hisse esaslı salt çoğunluk uygulanır.
Salt çoğunluğun hesaplanması kişi sayısına göre değil, sahip olunan hisselere göre yapılır. Bu konuda ayrıntılı hesap ve toplantı düzeni kentsel dönüşümde karar yeter sayısı rehberinde açıklanmıştır.
Birden Fazla Riskli Parsel Kendi Arasında Nasıl Birleştirilir?
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla, tevhidi mümkün birden fazla parselin birleştirilmesine her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Bu 2026 kuralı, bir parseldeki yüksek pay çoğunluğunun diğer parseldeki malik iradesini yutmasını önler.
Örneğin A ve B riskli yapı parselleri birleştirilecekse A parselinde salt çoğunluk, B parselinde de ayrıca salt çoğunluk sağlanmalıdır. İki parselin toplam paylarını tek havuzda toplayıp genel çoğunluk çıkarmak m.15/8’in yeni düzenlemesine uygun değildir.
Birden fazla riskli parselin ayrı ayrı salt çoğunluk şartı, boş parseldeki oybirliği kuralından farklı bir alt niyettir. Bu nedenle çoklu riskli parsellerde çoğunluk hesabı ayrıca kontrol edilmelidir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7/3 Neden Saklı Tutulmuştur?
6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/8, boş parsel tevhit kuralını düzenlerken 3 Temmuz 2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin üçüncü fıkrasını saklı tutar. Bunun anlamı, 6306’daki malik karar yeter sayısı sağlansa bile imar mevzuatındaki zorunlu tevhit, ifraz ve parselasyon kurallarının ayrıca uygulanmaya devam etmesidir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7/3; yola cephe, kamu alanına terk, yapılaşmaya elverişlilik ve bazı durumlarda idarenin resen tevhit/ifraz yetkisi gibi parsel teknik koşullarını düzenler. Bu nedenle boş parsel maliklerinin oybirliği tek başına belediyeyi imar mevzuatına aykırı bir tevhidi tescil etmeye zorlamaz.
Uygulamada önce imar durumu ve tevhit mümkünlüğü belediye/ilgili idareden doğrulanmalı, sonra malik kararları ve 6306 uygulama dosyası hazırlanmalıdır. Ters sıra, maliklerin oybirliğiyle imzaladığı bir kararın teknik olarak uygulanamaması sonucunu doğurabilir.
Boş Parsel Tevhit Edildiğinde Tapu Harç ve Ücret Muafiyeti Tüm Yeni Parsele Uygulanır mı?
Hayır. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliği m.16/11, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi hâlinde tapu harç ve ücret muafiyetinin oransal uygulanacağını açıkça düzenlemiştir. Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parsel alanının tevhit sonucu oluşan yeni parsel alanına oranı nispetinde kullanılır.
Bu nedenle boş parseli projeye dahil etmek, boş parsel alanının tamamını 6306’nın tapu harç muafiyetine sokmaz. Riskli parsel alanı / yeni parsel alanı oranı hesaplanır ve muafiyet bu oran üzerinden uygulanır.
Bu özel mali kuralın ayrıntılı örnek ve hesap yöntemi, kanibalizasyon yaratmamak için ayrı bir yazıda yalnız “tapuda harç muafiyeti oranı” arama niyetine göre ele alınmalıdır.
Boş Parsel Tevhit Dosyasında Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
İlk olarak riskli yapı parsellerinin risk tespitlerinin kesinleşmiş olduğu belgelenmelidir. İkinci olarak riskli parsellerin ve boş parselin güncel tapu kayıtları alınmalı, malik ve pay oranları çıkarılmalıdır. Üçüncü olarak boş parselin gerçekten yapılaşmamış olduğu ve riskli parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunduğu kadastro/imar paftasında doğrulanmalıdır.
Dördüncü olarak boş parseldeki bütün maliklerin oybirliğiyle tevhit kararı verdiğini gösteren imzalı belgeler bulunmalıdır. Beşinci olarak birden fazla riskli parsel varsa her birinde ayrı ayrı hisse esaslı salt çoğunluğun sağlandığı hesaplanmalıdır. Altıncı olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7/3 ve ilgili imar planı yönünden tevhidin teknik olarak mümkün olduğu teyit edilmelidir.
Yedinci olarak tevhit sonrası yeni parseldeki paylar ve yapılacak uygulama için salt çoğunluk kararı hazırlanır. Sekizinci olarak tapu harç ve ücret muafiyetinin yalnız riskli parsel alanı oranında uygulanması için alan hesapları dosyaya eklenir.
Sık Sorulan Sorular
1. Boş arsa kentsel dönüşüm parseline katılabilir mi?
Evet. Riskli parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunuyor ve imar mevzuatı tevhite izin veriyorsa m.15/8 şartlarıyla birleştirilebilir.
2. Boş parselde salt çoğunluk yeterli mi?
Hayır. Boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir.
3. Riskli parsel maliklerinin çoğunluğu boş parsel sahibini zorlayabilir mi?
Hayır. Riskli parsel çoğunluğu boş parselde aranan oybirliğinin yerine geçmez.
4. Boş parselde tek malik varsa ne olur?
Tek malikin muvafakati boş parsel yönünden oybirliği şartını sağlar; imar ve diğer 6306 koşulları ayrıca aranır.
5. Tevhitten sonra yeni parselde bütün maliklerin oybirliği gerekir mi?
Hayır. Yeni parselde yapılacak uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir.
6. İki riskli parsel birleşecekse çoğunluk nasıl hesaplanır?
Her riskli parselde ayrı ayrı hisse esaslı salt çoğunluk sağlanmalıdır.
7. Boş parsel uzaktaysa m.15/8 uygulanır mı?
Hüküm riskli parsellerin arasında veya bitişiğindeki yapılaşmamış boş parselleri düzenler; ayrıca imar bakımından tevhit mümkün olmalıdır.
8. Oybirliği varsa belediye tevhidi mutlaka yapmak zorunda mı?
Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve imar planındaki teknik şartlar da sağlanmalıdır.
9. Boş parselin tamamı tapu harcından muaf olur mu?
Hayır. 2026 m.16/11 uyarınca muafiyet riskli parsel alanının yeni parsel alanına oranı nispetinde uygulanır.
10. Boş parselde ipotek varsa tevhit mümkün mü?
İpotek ve diğer takyidatlar ayrıca tapu işlemi içinde korunur; malik oybirliği ve imar şartları sağlandıktan sonra 6306 ile tapu mevzuatı birlikte uygulanır.
İlgili İçerikler
- Kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz için onay gerekir mi?
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
- Eski ipotek yeni daireye nasıl taşınır?
- Yıkım sonrası tapu belirtmesi
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
