Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı Yüzde Kaç? %6 Kuralı | 2026
Kısa ve net cevap: 4 Şubat 2026 değişikliği sonrasında 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9-c kapsamındaki zorunlu müteahhit teminat oranı yaklaşık maliyetin %6’sıdır. Riskli yapının bulunduğu parselde özel kişilerce veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamada, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce Yönetmelikteki teminatı vermesi gerekir. Kapsamı ve koşulları ilgili mevzuata göre belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılması hâlinde Yönetmelikte öngörülen teminat şartının uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca m.13/9 kapsamında değerlendirilir. 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenmiş yapı ruhsatları kapsamındaki eski teminatlar da müteahhidin talebiyle yeni %6 oranına göre yeniden düzenlenebilir.
2026’da Kentsel Dönüşüm Müteahhit Teminatı Yüzde Kaçtır?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan değişiklik, müteahhit teminat oranını %6 olarak güncelledi. Değişikliğin açık teyidi, aynı Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 5’te de görülür. Bu madde, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş teminatların, yapı müteahhidinin talebi hâlinde m.13/9-c’deki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenleneceğini hükme bağlar.
Teminat, kentsel dönüşüm sözleşmesindeki yüklenicinin projeyi tamamlamaması riskine karşı kamu hukuku bakımından getirilen zorunlu güvence araçlarından biridir. Yapı ruhsatı aşamasından önce teminatın mevzuata uygun biçimde sunulması, projenin yalnız özel hukuk sözleşmesine bırakılmadığını gösterir.
%6 oranı her türlü adi inşaat sözleşmesine otomatik uygulanan genel Borçlar Kanunu kuralı değildir. 6306 kapsamındaki alan ve parsellerde Yönetmelikte belirlenen koşullarla yürütülen dönüşüm projelerine ilişkin özel bir teminat rejimidir. Önce projenin gerçekten 6306 kapsamında olup olmadığı ve m.13/9’un uygulama şartlarını taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.
Müteahhit Teminatının Kanuni ve Yönetmelik Dayanağı Nedir?
6306 sayılı Kanunun 8. maddesinin altıncı fıkrası, Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde yürütülecek projelerin yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğunu düzenler. Uygulama Yönetmeliği m.13/9 bu kanuni yükümlülüğün ayrıntılarını belirler.
Kanun ile Yönetmelik birlikte okunduğunda teminatın ruhsat öncesi bir proje güvenliği şartı olduğu görülür. Maliklerin müteahhitle imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki cezai şart, banka teminat mektubu veya ipotek gibi özel güvenceler, 6306 kapsamındaki idari teminat sisteminden farklıdır. Sözleşmede ayrıca güvence bulunması, Yönetmelikteki zorunlu teminatın varlığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Benzer şekilde 6306 teminatı, bütün malik zararlarını her koşulda karşılayan sınırsız bir sigorta değildir. Teminatın kimin lehine tutulduğu, hangi hâllerde irat kaydedileceği veya kullanılacağı ve bina tamamlama sigortasının kapsamı ilgili mevzuat ve işlem belgeleri üzerinden incelenmelidir.
%6 Teminatı Kim Vermek Zorundadır?
Yükümlülük, 6306 kapsamındaki projenin yapım işini üstlenen yapı müteahhidine yöneliktir. Uygulama, riskli yapının bulunduğu parselde gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından yürütülüyorsa ve m.13/9 koşulları oluşmuşsa ruhsat öncesi teminat yükümlülüğü gündeme gelir.
Arsa malikleri kendi aralarında karar almış ve bir yükleniciyle sözleşme yapmış olabilir. Teminatı verecek kişi maliklerin tamamı değil, yapım işini üstlenen müteahhittir. Müteahhit bir şirketse teminat şirket adına, ruhsat ve yüklenicilik kayıtlarıyla uyumlu biçimde sunulmalıdır.
Projede birden fazla yüklenici, ortak girişim veya alt yüklenici bulunması hâlinde esas yapım işini üstlenen ve ruhsat sürecinde müteahhit sıfatını taşıyan yapı müteahhidi belirlenmelidir. Alt yüklenici sözleşmeleri, idareye karşı asıl müteahhidin 6306 teminat yükümlülüğünü kendiliğinden devretmez.
Müteahhit Teminatı Ne Zaman Verilir?
Kanuni sistem teminatı yapı ruhsatı alınmadan önce zorunlu kılar. Bu zamanlama önemlidir. Yapı ruhsatı düzenlenip inşaat başladıktan sonra “teminatı daha sonra tamamlarız” yaklaşımı, ruhsat öncesi şartın amacına uygun değildir.
Ruhsat merciinin başvuru dosyasında 6306 kapsamını ve müteahhit güvence şartlarını kontrol etmesi gerekir. Teminat mektubu veya Yönetmelikte kabul edilen başka güvence belgesinin miktarı, geçerlilik süresi, kayıtsız-şartsız niteliği ve lehtar bilgileri mevzuata uygun olmalıdır.
Malikler açısından da sözleşme imzalanırken teminatın ne zaman ve hangi belgelerle verileceğinin açık hükme bağlanması önemlidir. Ruhsat öncesi idari teminat ile malik lehine ayrıca kararlaştırılan özel teminat birbirinden ayrılarak sözleşmeye yazılmalıdır.
%6 Teminat Hangi Tutar Üzerinden Hesaplanır?
Yönetmelik m.13/9-c’deki oran, projenin yaklaşık maliyeti üzerinden uygulanır. Bu nedenle teminat hesabında yalnız müteahhidin sözleşmede beyan ettiği kâr, arsa bedeli veya maliklere verilecek bağımsız bölümlerin satış değeri esas alınmaz. İdari dosyada projenin yaklaşık yapım maliyeti belirlenir ve %6 oranı bu tutar üzerinden hesaplanır.
Yaklaşık maliyetin hangi tarihli birim fiyatlarla ve hangi inşaat alanı üzerinden hesaplandığı kontrol edilmelidir. Proje revizyonu ile inşaat alanı veya yapı sınıfı değişmişse teminatın güncellenmesi gerekebilir. Teminat miktarının doğru olup olmadığı yalnız yüzde hesabıyla değil, dayanak yaklaşık maliyet cetveliyle birlikte incelenmelidir.
Örneğin yaklaşık maliyet 100 milyon TL ise %6 oranı 6 milyon TL teminat anlamına gelir. Ancak bu matematik örneği, somut projedeki yaklaşık maliyetin nasıl belirleneceğini değiştirmez; resmi maliyet hesabı ve ruhsat dosyası esas alınır.
Bina Tamamlama Sigortası Varsa %6 Teminat Yine Gerekir mi?
6306 m.8/6, müteahhidin bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması sistemini kurar. Uygulama Yönetmeliği m.13/9 da bina tamamlama sigortası ile idari teminat arasındaki ilişkiyi düzenler. Bu nedenle geçerli ve kapsamı mevzuata uygun bina tamamlama sigortasının bulunması hâlinde hangi teminat şartının aranacağı m.13/9’daki özel koşullara göre belirlenir.
Bina tamamlama sigortası ile %6 idari teminat aynı hukuki araç değildir. Sigorta poliçesinde sigortalı, lehtar, teminat kapsamı, istisnalar ve tazmin şartları bulunur. İdari teminat ise 6306 uygulamasındaki ruhsat öncesi güvence sisteminin parçasıdır. Birinin bulunması diğerinin her işlevini otomatik olarak karşılamaz.
Maliklerin “sigorta var” veya “teminat mektubu var” cümlesiyle yetinmemesi gerekir. Poliçe veya teminat mektubunun tam metni, tutarı, geçerlilik süresi ve hak sahiplerinin hangi durumda tahsil imkanına sahip olduğu ayrı ayrı incelenmelidir.
1 Ocak 2024’ten Sonra Verilmiş Eski Teminatlar %6’ya Göre Değiştirilebilir mi?
Evet. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 5 son derece açık bir geçiş kuralı getirmiştir. 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde, m.13/9-c’deki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir.
Bu hüküm, 2026 değişikliğinden önce daha farklı orana göre verilmiş teminatların otomatik olarak kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Yönetmelik açıkça “yapı müteahhidinin talebi halinde” demektedir. Dolayısıyla müteahhit başvurusu ve idarenin yeni oran üzerinden yeniden düzenleme işlemi gerekir.
Geçici Madde 5 yalnız 1 Ocak 2024 ve sonrasında düzenlenen yapı ruhsatları kapsamındaki teminatları hedefler. Daha eski ruhsatlar bakımından aynı geçici hükmün doğrudan uygulanacağı sonucuna varılamaz. Bu konu ayrı arama niyeti taşıdığından eski teminatın nasıl düşürüleceği ayrıca ele alınmalıdır.
%6 Teminat Malik İçin Ne Sağlar, Ne Sağlamaz?
Teminatın temel amacı, kentsel dönüşüm projesinin yapım aşamasında müteahhit performansına ilişkin kamu güvencesini güçlendirmektir. Müteahhidin işi yarım bırakması, yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya mevzuatta belirlenen teminatın kullanılması gereken bir durumun oluşması hâlinde idari güvence mekanizması devreye girebilir.
Ancak malikler yalnız %6 teminata güvenerek özel hukuk sözleşmesindeki diğer güvenceleri ihmal etmemelidir. İnşaatın maliyeti ve maliklerin toplam zarar ihtimali teminat tutarından çok daha yüksek olabilir. Sözleşmede iş programı, gecikme cezaları, kademeli arsa payı devri, teknik şartname, ayıp sorumluluğu, fesih hükümleri ve gerektiğinde malik lehine ek banka teminat mektubu gibi araçlar ayrıca değerlendirilebilir.
6306 teminatının bulunması, kötü hazırlanmış bir inşaat sözleşmesinin tüm risklerini ortadan kaldırmaz. İdari teminat ile malik-müteahhit sözleşmesindeki özel güvencelerin birlikte ve birbirini tamamlayacak biçimde tasarlanması gerekir.
Müteahhit Teminatı Kontrolünde Hangi Belgeler İncelenmelidir?
İlk olarak taşınmazın 6306 kapsamındaki riskli yapı veya alan statüsü doğrulanmalıdır. İkinci olarak müteahhitlik sözleşmesi ve yapım işini üstlenen tüzel/gerçek kişi belirlenmelidir. Üçüncü olarak yapı ruhsatı tarihi kontrol edilir; özellikle 1 Ocak 2024 sonrası eski teminatlar açısından Geçici Madde 5 önem taşır.
Dördüncü olarak yaklaşık maliyet cetveli alınmalı ve %6 hesabı doğrulanmalıdır. Beşinci olarak teminat mektubu veya diğer güvence belgesinin tutarı, süresi, lehtarı ve mevzuata uygunluğu incelenir. Altıncı olarak bina tamamlama sigortası varsa poliçe kapsamı ve Yönetmelikteki teminatla ilişkisi kontrol edilir.
Yedinci olarak 2026 değişikliğinden sonra eski teminatın yeniden düzenlenmesi istenmişse müteahhidin yazılı talebi ve idarenin yeniden düzenleme işlemi dosyada bulunmalıdır. Sekizinci olarak teminatın iade, azaltma veya irat kaydetme aşamasına gelinmişse yapım seviyesi ve idari tespitler ayrıca incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı 2026’da yüzde kaç?
Uygulama Yönetmeliği m.13/9-c’deki güncel oran yaklaşık maliyetin %6’sıdır.
2. %6 arsa değerinden mi hesaplanır?
Hayır. Yönetmelikteki oran projenin yaklaşık maliyeti üzerinden uygulanır.
3. Teminatı malik mi müteahhit mi verir?
Yapım işini üstlenen yapı müteahhidi verir.
4. Teminat ne zaman sunulur?
Yapı ruhsatı alınmadan önce sunulması gerekir.
5. Bina tamamlama sigortası ile %6 teminat aynı mı?
Hayır. Farklı güvence araçlarıdır; hangisinin hangi şartlarla yeterli olduğu Kanun ve Yönetmeliğe göre değerlendirilir.
6. 2025’te verilen eski teminat %6’ya düşürülebilir mi?
Evet. Geçici Madde 5’e göre 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlardaki teminatlar müteahhidin talebiyle yeni %6 oranına göre yeniden düzenlenebilir.
7. Eski teminat otomatik olarak %6’ya iner mi?
Hayır. Geçici Madde 5 müteahhidin talebini arar.
8. %6 teminat maliklerin bütün zararını kesin karşılar mı?
Hayır. Teminat tutarı ve hukuki işlevi sınırlıdır; özel sözleşme güvenceleri ayrıca düzenlenmelidir.
9. Teminat varsa sözleşmede cezai şart gereksiz mi?
Hayır. İdari teminat ile özel hukuk sözleşmesindeki cezai şart ve diğer güvenceler farklı işlev görür.
10. Teminat hesabında hangi belge esas alınır?
Ruhsat dosyasındaki yaklaşık maliyet hesabı ve Yönetmeliğe uygun teminat belgesi birlikte kontrol edilmelidir.
İlgili İçerikler
- Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı
- Anlaşmayan malikin arsa payı satışı
- Kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz
- Boş parsel riskli parselle birleştirilebilir mi?
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
